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「不動産売却動画」の記事一覧(63件)

融資承認(動画)
カテゴリ:不動産売却動画  / 投稿日付:2022/07/28 00:00




《住宅ローンの事前審査》

今回は、住宅ローンの事前審査についてです。売り主にも影響があることなので知っておきましょう。

《融資承認》

契約書や重要事項説明書に、買い主が利用する予定の銀行名、ローンの金額、融資承認取得期日、融資利用の特約に基づく契約解除期日と記載があります。

融資承認取得期日までに、記載されている銀行で、記載されている金額以内のローン申し込みについて融資の承認をもらう必要があります。

もし、申し込みを否認された場合には、契約そのものを白紙撤回できるという内容になります。

期日までに申し込みをしていなかった場合で、その後申し込みをして否認された場合は契約解除になります。

白紙解除の場合は、手付金や仲介手数料は元の支払い主に戻ります。

違約解除の場合は、契約書に定められた違約金を売り主に払うことになります。

売り主は、新たに買い主を探す必要があり、また、引っ越しのスケジュールなども変わってきます。

《事前審査=仮審査》

そういったケースを極力防ぐために事前審査はあります。事前審査では、買い主の仕事や収入、その他の借り入れ状況を中心に審査を行います。

それで承認が得られば本審査で否認される可能性は大きく下がります。



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抵当権抹消(動画)
カテゴリ:不動産売却動画  / 投稿日付:2022/07/27 00:00

《抵当権って何ですか?》

抵当権とは、銀行が融資をする際に担保とし、万が一ローンの返済ができない場合、不動産を競売にかけて売却し、債権を回収するためのもので、他の担保債権者に優先して債権の回収ができる権利です。


《ローンが残っている不動産を売却する時》

 抵当権を抹消する必要があるので、手持ちの資金または不動産を売却した資金で借りているローンを返済します。

その不動産を購入する人が融資を受けるためには、現在の所有者の抵当権を外すことが条件となります。

《抵当権を外す方法》

ローンの残債を一括して繰り上げ返済すると、銀行は抵当権抹消書類を借入者に渡します。実際には、司法書士に依頼して手続きを進めます。

必要な書類は6つあります。

登記済証または登記識別情報

登記原因証明情報

委任状

金融機関の資格証明書

抵当権抹消登記申請書

登記事項証明書

詳しくは、不動産会社の担当者に相談しましょう。

費用は印紙代、司法書士への金額を合わせて15,000円~20,000円位です。

自分でも手続き可能ですが、購入者の登記も絡んでくるので、できる限りプロの司法書士に依頼する方が安心です。





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IT重税(動画)
カテゴリ:不動産売却動画  / 投稿日付:2022/07/26 00:00




IT重説って普通の重要事項説明と何が違うの?》

売買契約の締結に先立って行う重要事項説明がオンラインでもできるようになりました。

従来は宅建士の有資格者が対面で、買い主と借り主に重要事項説明をする必要がありました。

それが対面ではなく、
ITつまりテレビ電話等の端末上で可能になりました。

売り主の同意を得て行います。

《必要な環境》

端末はスマートフォンでも可能ですが、できればパソコンやタブレットの方が見やすくて良いでしょう。

双方向でやりとりするWi-Fiに常時接続できる通信環境も大切です。

書類は事前に不動産から重要事項説明書送付されますので、書類を確認しながら説明を受けます。

納得したら署名捺印します。



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源泉徴収(動画)
カテゴリ:不動産売却動画  / 投稿日付:2022/07/25 00:00




《非居住者の不動産売却時 源泉徴収義務ってなに?》

日本国内の不動産を購入する際、非居住者(日本に住んでいない個人のこと)の場合に源泉徴収が発生します。


外国籍の人だけではなく、日本国籍であっても日本国内に居住していない人を含みます。


また、海外転勤予定者の場合、
1年以上海外で生活することが見込まれる人も当てはまります。


《源泉徴収が必要な場合とそうでない場合》


不動産の価格が
1億円以上の場合で必要になります。

1億円以下であっても、他人に貸す目的で購入したり居住目的以外で購入した場合は必要です。

本人、または親族(配偶者、6等親内の血族、3等親以内の姻族)が居住の目的で購入し、かつ1億円以下であれば不要です。

《源泉徴収の金額》


不動産価格の10.21%です。

買い主は、売買価格の89.79%を売り主に支払い、残りの10.21%を税務署に納付します。

売り主は、確定申告する必要があり、確定申告することにより源泉徴収された金額が精算されたことになります。




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境界明示(動画)
カテゴリ:不動産売却動画  / 投稿日付:2022/07/24 00:00





《境界明示義務とは 》

不動産売却に伴うトラブルで多いのが土地の境界についてです。


境界とは、不動産登記をされた地番と地番の境界のことで、わかりやすくいえば自分の土地と他人の土地の境目のことです。 

正しい位置に境界標が設置されていないことがトラブルの原因になります。

一般的な売買契約書には、「境界標がない時、売り主は新たに境界標を設置する」といった条項が盛り込まれています。


《設置の仕方》

土地家屋調査士に依頼して設置します。

隣接する土地の所有者の立ち会いも必要で、全員の合意によって確定します。

境界が確定したら、境界確認書に署名捺印し双方が同じ物を一通ずつ所持します。


合意が得られない場合には、筆界特定制度によって裁判をしなくても解決できます。




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売却時期(動画)
カテゴリ:不動産売却動画  / 投稿日付:2022/07/22 00:00




《売却時期はいつが良いのか》

一般的に、転勤や入学などがある2月前後と9月前後に需要が高まります。

確実に売りたい、早く売りたい人にとってはその時期は良いでしょう。

ただし、需要が高まると同時に供給も増えるので、その時期に売り出せば高く売れるという訳ではありません。



《高く売りたい》

同じエリア内にライバルになりそうな物件があるか、いくらで売りに出されているのかというマーケティングが重要になってきます。

担当する営業マンのスキルや営業力を一番重要になってきますので、どの営業マンに依頼するかよく検討しましょう。

《売り主ができる対策》

物件の第一印象をよくするために、土地の草を刈っておいたり、建物の不要な物を少なくしてきれいに掃除したりすることが重要です。

リフォームについては、買い手側の好みに合わなければ無駄になってしまいますので、営業マンによく相談しましょう。






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持分売買(動画)
カテゴリ:不動産売却動画  / 投稿日付:2022/07/20 00:00



《共有持分だけを売却することはできるの?》


共有名義の不動産を売却したいが、他の共有者が承諾してくれない場合はどんな方法があるのでしょうか?

《持分売買》


自分の持分だけを売却することができます。他の共有名義人の承諾は必要ありません。


リスクがあるので、一般の購入者に買ってもらうことは難しいが、積極的に行っている専門家がいるので可能性はあります。


通常売却の
3割程度低い金額となります。



《購入後》


購入した人は、他の共有名義人の持分を売ってもらうか、自分の持分を買ってもらうよう交渉し、共有状態の解消を目指します。

交渉が長引いたり、共有状態の解消ができない事態が、購入者のリスクとなります。




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買取 VS 仲介(動画)
カテゴリ:不動産売却動画  / 投稿日付:2022/07/19 00:00




《買取と仲介どちらがいいの?》

買取と仲介では、金額と売却までのスピードが違います。

買取では、不動産会社が直接買い取りますので、契約から引き渡しまで2週間以下で行うことが可能で、売却金を早く取得できるというメリットがあります。

また、売却をご近所の人に知られたくない、また、購入した人に契約不適合の責任を負わされたくない人にお勧めです。

デメリットとしては、仲介価格の7割以下という低い金額で買い取られることです。

買い取った不動産会社は、リフォームを行ったり、まとまった土地であれば開発した後に分割してするなどして付加価値をつけて販売します。

《買取を選択した方が良い場合》

①早く現金化したい
②売却を誰にも知られたくない
③売却後に買い主に責任を持ちたくない
④相続した土地で、そのまま市場に出すと買い手が限定しそう
⑤築が古い家でそのままでは売却が難しい

《買取を選択しない方が良い場合》

①なるべく高く売りたい
②時間をかけられる

全ての不動産会社が買取できるというわけではないので、確認が必要です。

 




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水面下売却(動画)
カテゴリ:不動産売却動画  / 投稿日付:2022/07/18 00:00




《人に知られずに売却する方法》

一般的な売却では、ネット広告やチラシで集客し、内覧を行って買い主を探すという方法をとります。

しかし、ご近所に売却することや売却金額を知られたくない場合にはどうしたらよいのでしょうか?

《業者買い取り》

業者が直接買い取るので、広告を出して周知するなどの一般的な活動はしなくて済みます。

メリット①物件の情報が一般に公開されることがない。

メリット②業者のほとんどがリフォームしたあとに売却するので、多少の汚れや見栄えの悪さは査定に反映されないので気にする必要がない。

デメリット 一般的な売却よりも価格が低めで、仲介価格の7割程度になることが多い。

《その他の方法》

不動産会社自社の見込み客や来店客のみで買い主を探すこともできます。ただ、最近ではネットの情報による反響が多い傾向があり、情報非公開で売却することはかなり難しいでしょう。
また、この場合でも内覧に来る人が結局近所の顔見知りという可能性もありますので、絶対に知られたくない場合には、やはり業者買い取りをお勧めします。



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取得費不明(動画)
カテゴリ:不動産売却動画  / 投稿日付:2022/07/17 00:00




《売却益算出方法は?》

不動産を売却して利益が出たときには、不動産譲渡所得税が課税されます。

売却額から不動産を取得した費用と売却の際の費用(譲渡費用)を差し引いて計算します。

何十年も前に取得したなどで、取得費用がわからなくなっている場合もあるものです。



《取得費が不明なときには?》

取得費がわからない時の譲渡所得税の計算方法は、その不動産を譲渡した金額の5%を概算取得費として計算します。

例)1000万円で売却したのであれば、50万円



5%はかなり低い金額なので、本当は利益が出ていなくても利益が出ていることになってしまう場合もあります。

まずは書類をよく探して、それらしいものがあれば不動産会社に見てもらうことです。

どうしてもない場合は、登記簿謄本に記載のある抵当権の設定金額や、市街地価格指数を用いるという方法もあります。最終的には税務署の判断になります。

こういった経験のある税理士に相談できれば、多角的にアドバイスがもらえます。

税理士と提携している不動産会社に相談してみるのも一つです。





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