《借地権付建物の売却》

借地権付建物を売却するには、地主に承諾をもらった上で、承諾料を払う必要があります。新たな借地権取得者が毎年地代を支払ってくれる保証がないため、そのリスクに対しての支払いです。承諾料は、一般的には借地権の価格の５％から15%ほどです。

《売却方法１》借地権付建物として売却する

不動産会社と媒介契約を結び借地権付建物として売却します。売却活動の時期や販売価格を自分で決めることができ自由度が高い方法です。ただし、土地を合わせて購入できる中古物件がライバルとなるので、値下げや販売期間が長引くなどが考えられます。

《売却方法２》土地所有権とセットで売る

地主から所有権を購入し、所有権を完全に取得した上で第三者に売却します。土地と建物の所有権を丸ごと売ることになり、売却しやすくなります。土地だけの場合に比べて不動産価値は上がり、より高値で売却できます。借地権を購入する費用が一時的に必要になります。

《売却方法３》土地所有者に売却する

地主に建物を買ってもらうという方法です。買い主を探す期間が必要ないのがメリットですが、地主との価格交渉が進まない可能性もあります。最初から当てにすることはしない方が良いかもしれません。

借地権付建物は売却しづらい場合もありますが、土地に関する税金がかからないというメリットがありますので、それを活かして売却活動を進めましょう。

いい不動産会社を見つけて売却活動を行いましょう。



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《相続した不動産に不動産会社からダイレクトメールが》

相続した不動産の登記手続きをしたところ、不動産会社から、ダイレクトメールが来ました。これは、相続をしてその不動産を受け継いだのは誰かを、法務局で手数料さえ払えば本人以外であっても知ることができるからです。

40年以上経つ建物なのにダイレクトメールには、近隣に購入希望者がいるとの記載があったとのことです。建物が古くても相続した土地の場所が良く、市場性がある場合は、土地を取得したいと思う人はいます。

《だまされているのでは？》

タイミング良くダイレクトメールが来たので、だまされているのではないかと怖くなったとのことです。送付元が地元の会社であれば、その地域を熟知しています。誰にでもメールを送るのではなく、本当に購入検討の客がいる場合のみ、ダイレクトメールを出すと思われますので相談しても良いでしょう。

相談の費用は無料の会社がほとんどです。売るかどうかを決めていない段階で相談しても問題ありません。

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《居住用マンションの査定》

居住用マンションは取引事例比較法で金額を算出します。取引事例比較法とは、同じマンション内など条件の近いマンションでの成約事例と比較して計算する方法です。一戸建てと違ってマンションの敷地部分は共用部分が多いので、土地を分けて算出することはしません。

同じマンション内の事例でも面積、階数、バルコニーの向きが違えば日当たりや眺望が変わり、価格も変わってきます。階が高くなるほど価格も上がりますが、エレベーターがない、全ての階に止まらないなどのマンションでは、価格が安くなることもあります。

その他、管理会社に委託されているか、自主管理（マンションの所有者で管理）か、長期修繕計画と積立金がしっかりとなされているかもポイントです。

修繕は、外壁の塗り直しや給配水管の修繕などが必要になり、費用が発生します。そのとき、積み立てができていないと思わぬところで多額の一時金が発生する可能性があります。自主管理の場合はそういった計画がしっかりとしていない可能性もあり、注意が必要です。

《新しいマンションの査定》

新しいマンションで、同じマンションに事例がない場合は、近い条件のマンションでの事例を探しますが、事例を見つけにくい場合もあります。その場合は、そのマンションが新築で販売された金額を元に、そこからの相場の増減率を計算して算出する場合もあります。

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《旗のような形をした土地》

旗竿地とは、公道に接している間口が極端に狭く、細い路地を通った先にある奥まった土地を言います。

一般的に、価格は高くありません。普通、土地の査定は取引事例比較法で計算します。売却する不動産と条件の近い過去の成約事例をいくつか選び、平均坪単価を算出し、不動産の広さを掛けて算出します。

旗竿地の場合は、事例が少ないため、路線価を使って計算します。路線価とは、国税庁が毎年7月から8月に公表するその年の1月1日時点における主要な道路に面した1平米あたりの土地価格を公表するもので、相続税や贈与税の計算に利用されます。路線価は国土交通省が発表する公示価格の8割程度に設定され、その公示価格の1.1倍から1.2倍したものが実勢価格の目安です。路線価を1.3倍から1.5倍すればおよその相場価格がわかるということです。

《旗竿地の評価方法》

旗竿地の査定は奥行きの長さに影響を受けます。奥行きが極端に短い、または長い場合は利用価値が低いとされます。そのため、まず奥行き価格補正率をかけ算します。（1平米あたりの路線価×奥行き価格補正率）

間口が狭小な場合は、間口狭小補正率や奥行き長大補正率をかけ算します。（1平米あたりの路線価×間口狭小補正率×奥行き長大補正率）

不整形地の場合は、不整形地補正率をかけ算します。（1平米あたりの路線価×不整形地補正率）

詳しくは、地元に密着した不動産会社に訪ねてみましょう。近隣事例を熟知しているので、より正確な査定金額が出してもらえます。


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《転勤を機に不動産を売却するか賃貸に出すか》

〈ポイント１　住宅ローンを返済中は基本的に、賃貸に貸し出すことはできません〉

住宅ローンは居住を目的としており、国の政策のもと住宅の購入を促進するために低い金利になっています。契約者やその家族以外の人が住むことは契約違反になります。ただし、住宅ローン返済中の家を賃貸することを認めているケースもあるので、借りている銀行に相談してみましょう。

金利は高くなりますが、住宅ローンをアパートローンに借り換えるという方法もあります。

〈ポイント2　長期的な収支でどちらが得になるか〉

売却した場合、諸費用や住宅ローンの残債を差し引いて、まとまったお金が手に入ります。転勤した先で新しい家を買うことも可能になるでしょう。

賃貸に貸し出すと賃料収入が入るので、ローンの支払いと相殺することもできますが、空室のリスクがあり転勤先の家賃と二重払いになってしまう可能性があります。

〈ポイント３　手持ちの資金〉

賃貸に貸し出す場合、空室のリスクがあるので、転勤先の家賃とローンの二重払いやその他に税金が発生するリスクがあります。その場合の資金が捻出できるかを考えておく必要があります。

これらの3つのポイントを押えて、不動産会社に相談しましょう。


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《初めての戸建て売却で確認すること》

１、住宅ローンの残りの返済総額

売却価格が残債務を下回った場合、売り主が別途費用を捻出して残債務を返済する必要があります。返済しないと、売却予定の不動産の抵当権を抹消できないので売却できません。

２、隣地との境界線

購入時の重要事項説明書で、境界について記載があるか確認しましょう。もし、明示していなければ、新たに隣地の方と境界の確定をしなければならない場合があります。

３、引き渡し時期

売却が決まったらすぐに引っ越しができるようにしておきましょう。引っ越し先やタイミングはあらかじめ決めておく方が準備がはかどります。

この三点を確認し、購入時の書類を準備し、早速不動産会社に問い合わせをしてみましょう。不動産会社はプロなので皆さんの不安をしっかりと受け止めた上でアドバイスを行います。

もし、電話等でうまく話せるかわからない場合、複数の不動産会社に一括で売却を相談できるサイトを活用すると良いでしょう。


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2年前マイホームを購入したばかりなのに転勤になり、住宅ローンも残っています。転勤から戻ってくるまで数年間、賃貸で貸し出したいと考えています。

《住宅ローンの支払中に賃貸することはできない》

住宅ローンは居住を目的としたローンで、国の施策に基づき住宅の購入を促進するために低金利になっています。契約者とその家族以外の人が住むことは契約違反となります。誰かに貸す場合にはアパートローンなど不動産投資目的の、金利の高い融資に借り換える必要があります。そうすると毎月の返済額・総支払額が増え、賃料でまかなえない場合も出てきます。

借入先の銀行によってはそのようなやむを得ない事情を考慮し、住宅ローン返済中の家を賃貸することを認めているケースがあります。

金融機関に言わずにこっそり貸すというのは金銭消費貸借契約違反となるので、とてもリスクのあることです。違反を理由に一括返済を求められることもあります。必ずローンを借りている金融機関には相談しましょう。

《住宅ローン控除》

家を貸す場合には、住宅ローン控除が受けられません。住宅ローン控除の適用要件で、「マイホームの新築・取得または増改築をした日から6ヶ月以内に、居住の用に供し、適用を受ける年の12月31日まで引き続きいて住んでいること」と定められています。ローン契約者本人またはその家族が、その家に住んでいることが必須条件なのです。

転勤から戻ってきて元の持ち家に住む場合は、居住していない期間を除いて、再び住むようになった年の翌年から適用を受けられます。

《売却》

転勤から戻ったときに再び住む明確な気持ちがあれば貸すのも良いですが、売却という方法もあります。住宅ローンの残高や査定価格も含めての判断になります。

賃貸・売却とも、お近くの不動産会社にご相談下さい。

《売却活動中の物件価格を変更する場合の注意点》

まずは、販売を依頼している不動産会社がしっかりと売却活動をしているか確認しましょう。その上でお問い合わせやご案内の数が少なければ、価格を下げるという判断になります。

不動産会社は、おおむね一ヶ月で一通りの売却活動ができます。自社に登録している人はもちろん、ポータルサイトに掲載して不動産を探している人に直接アピールしたり、レインズという不動産会社がみることのできるサイトに掲載して、他の不動産会社を通じて探している人にも紹介しています。チラシでの広告活動をする会社もあります。

《価格の下げ方》

例えば2000万円の査定価格に対して2280万円で売却スタートしたとします。

一ヶ月売却活動した結果、ご案内の数など買い主候補の引き合いが想定よりも少なければ、おおむね５％の100万円値下げすることをご提案します。

大きな値下げになりますが、50万円の値下げではインパクトがないため引き合いにあまり変化は望めません。もし最初に50万円、さらに50万円値下げして合計で100万円値下げしたとしても、市場では効果が薄いのです。

《それでもなお、売れなかった場合》

担当者は安易に値下げしているのではなく、できるだけ高く売ろうと努力します。高く売れた方が売却手数料が高くなることももちろんありますが、売却を任せていただいたという責任感があります。それでもなお売却できなかった場合に、値下げの提案をします。

価格は、もとの査定価格まで下げることを提案します。

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《不動産が長期間売れない原因》

１、販売価格が不適切

売れないのは価格が割高であることが多いです。不動産会社も少しでも高く売るために相場の上限価格から販売活動をスタートすることが多いので、その反響によって担当者と相談し、柔軟に価格を検討することが大切です。

２、物件自体に何らかのマイナスポイント

外観や設備などに何らかの問題がある場合です。時に、見た目の印象は間取りや価格よりも重要です。特に、初めて物件を見たときの印象は後々まで尾を引くことになります。外壁の汚れ具合や劣化の度合い、玄関の清掃状況、水回りの清潔さは特に重要です。

売却をスタートさせる時に一通り清掃を行い、あまりにも見た目を損なう部分がある場合には、部分的なリフォームをすることを不動産会社から提案されることもあります。

３、不動産会社選びの失敗

媒介契約は契約期間が3ヶ月なので、不動産会社は3ヶ月の間に成果を出そうと販売活動を行います。3ヶ月たっても問い合わせが少ない場合は、販売戦略に問題があるか、そもそも不動産会社の販売力が低いことが考えられます。

現在どのような販売活動をしているのか、具体的な検討顧客はいるのか、今後の売却活動内容を不動産会社の担当者に相談してみましょう。そうした上で、現在依頼している不動産会社に引き続き頼むかを検討しましょう。

《長期間売れない時の対策》

１、周辺の成約価格を調べ、適切な販売価格に改定する。

２、外壁、内装、水回りなどを中心にリフォームやリノベーションを施す。

３、不動産会社と協力し、販売戦略や広告の出し方を見直す。

４、不動産会社そのものを変更する。

この4つのポイントを意識して対策を行い、売却につなげましょう。

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《老朽化物件建て替えのメリット》

１、土地を探す手間が省ける

新築のように土地を探す手間や購入費用が不要なので、時間も金銭面でも有利です。

２、慣れた土地に住める

学校区や地域のルールを変えずに日常生活を送れます。

３、今までの家への不満を解消できる。

不満だった間取りや電気ガス水道などのインフラ設備を新しくし、今までよりも快適な家を実現できます。

４、建て替えローンが利用できる

建て替えのための住宅ローンがいくつかあるので利用できる。大手の金融機関で取り組んでいるものもあります。

《建て替えのデメリット》

１、建て替え中は仮住まいが必要

今まで住んでいた建物を解体するので、解体から新居完成までの6ヶ月～1年ほどの期間は借り住まいが必要。賃貸料や引っ越し2回分の費用も含めて資金計画を立てる必要があります。

２、建て替えができない場合がある

前面道路が建築基準法で規定された道路に当たらない、敷地が道路に2メートル以上接していないなど再建築不可物件に当たる場合は、建て替えができません。建て替えを検討する際には、よく確認が必要です。

３、解体工事が必要

建物本体を解体する工事の費用相場は、坪単価×延べ床面積（坪数）で計算します。家の状態によってその他に様々な費用が必要なので、解体業者に現地を確認してもらって見積もりをとりましょう。

４、滅失登記が必要

建物を取り壊した際に必要な登記のことです。解体後1ヶ月以内に行う義務があり、怠ると10万円以下の罰金を払うことになります。滅失登記をしないと新たに建物を建てることも、更地にした土地を売ることもできません。さらに、存在しない建物に固定資産税を払い続けることになります。

建て替えや住み替えを検討する場合は、まずお近くの不動産会社に相談してみましょう。