「不動産売却動画」の記事一覧（101件）
カテゴリ：不動産売却動画 / 投稿日付：2022/08/19 00:00
《名義人が認知症の場合の売却について》
不動産売買などの法律行為を行うためには、当事者の意思能力が必要です。もし、売買してしまった場合でも無効になります。
認知症であっても、医師の診断の結果、判断能力があると診断されれば売却は可能です。
《成年後見人制度》
医師によって判断能力がないとなれば、成年後見人制度を利用します。成年後見人制度とは、認知症などで意思能力がない人に変わって家庭裁判所の選定した成年後見人が、法律行為を行うことができる制度です。家庭裁判所への申し立てから選任までは数ヶ月が必要です。成年後見人には、家族がなるとは限らず、司法書士や弁護士などの法律の専門家が選任されることがあります。
成年後見人は、被成年後見人の資産を守る役でもあるので、自宅以外の資産が多くて売却の必要がない場合には、売却をしないという判断をする場合があります。
また、家庭裁判所が売却の許可を出さないというケースもあります。
まずは不動産会社に相談しましょう。成年後見人制度を利用する場合の相談もできます。その場合、司法書士が意思確認をするので、本人と司法書士が面談して進んでいくケースもあります。専門家と連携できる不動産会社を選ぶとよいです。
《任意後見人制度》
認知症にならないうちに将来に備え、裁判所の売却許可などの必要のない、任意後見人制度を利用するのもよいでしょう。判断能力が低下した場合に備えて、あらかじめ本人自らが任意後見人を決めておく制度です。
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カテゴリ：不動産売却動画 / 投稿日付：2022/08/18 00:00
《オーナーチェンジ物件》
マイホームを賃貸で貸している状態での売却などの場合を言います。
オーナーチェンジ物件は、投資用不動産として収益還元法で売却価格を査定します。
投資用物件は居住用に比べて査定が低い傾向にあります。売却のターゲットが投資家や大家業を営む人に限られ、ニーズが狭まってしまうからです。
また、内覧ができないため、売却価格によっては売却が難しかったり時間がかかってしまうケースがあります。入居者が内覧を許可するのは珍しく、内覧ができないと原状回復の費用がどれ位かかるか不透明であるというリスクがあります。
《現入居者へのお知らせ》
借り主や連帯保証人の承諾の必要はなく、入居者へのお知らせは、事後報告で問題ありません。売却後に売り主と買い主の連名で、お知らせするのが一般的です。その際、家賃の新しい振込先を入居者に伝えましょう。
オーナーチェンジ物件の売却は手続きが複雑になる可能性がありますので、不動産会社に相談してアドバイスをもらうと良いでしょう。
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カテゴリ：不動産売却動画 / 投稿日付：2022/08/17 00:00
《空き家処分》
空き家を処分するときに買い主が個人の場合には、売り主が残留物を処分するのが基本です。売却をスタートするときには片付けましょう。自身だけで片付けると大変な場合には、片付けや撤去を行っている業者に依頼すると良いでしょう。
《不動産会社による買取の場合》
また、残留物をそのまま残して不動産会社に買い取ってもらうこともできます。不動産会社の中には、その物件をリフォームしたり建て替えたりして販売するところもあり、工事の際に合わせて撤去することができます。その場合には、大切な物が残っていないか確認しておきましょう。売買契約書によって、残留物の所有権を放棄し、買い主による処分を承諾することを記載する必要があります。
個人間の売買で、リフォームするときに片付けることもできますが、物がたくさん残っていると印象が良くなく、売却期間や価格に影響が出る可能性があります。
手間をかけずに売りたいなら不動産会社へ、高値で売りたいなら時間と労力をかけて撤去した方が良いでしょう。
空き家の場合は、雨漏りや白アリの被害についての契約不適合責任のリスクもあるので注意しましょう。
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カテゴリ：不動産売却動画 / 投稿日付：2022/08/14 00:00
《ローン特約とは》
融資承認が下りなかった場合に、契約を白紙解約できる特約のことです。
白紙解約とは契約をなかったことにすることで、手付金や残金の一部が支払われていた場合でも、買い主に返還しなければなりません。
《ローン特約の種類》
１、解除条件型 買い主のローンが不成立の場合、自動的に契約が解除になる
２、解除権留保型 期限までにローンが不成立の場合、契約を解除するか、他の金融機関にローンを申し込むかを買い主が決定する。解除期日までに解除の意思表示をしないと特約による解除ができなくなるので注意が必要です。
《ローン特約による解除の例》
買い主が審査途中で転職したり、書類内容に不備があったりして、職入金額が減らされたり不成立になり、契約の白紙解除になった事例があります。売買契約締結前にローンの事前審査があるので、融資の不成立はそう多くはありませんが、コロナウイルスの影響が審査に及ぶ場合もあるでしょう。
《売買を成立させるために》
一つ目の金融機関が不成立でも、他の金融機関を探す時間的余裕を持てると良いです。また、買い主がローンを成立させるための努力を怠った場合は、特約が認められないという判例がありますので、特約の利用には一定の制限があることを忘れずにいましょう。
《手付け解除》
手付け解除という方法もあります。買い主が行う場合は手付金を放棄、売り主が行う場合は手付金を倍返しします。また、不動産屋に払う仲介手数料は返金されません。
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カテゴリ：不動産売却動画 / 投稿日付：2022/08/13 00:00
《違約解除とは》
契約書の内容に反して契約解除になることを契約違反による解除 ＝ 違約解除といいます。
《契約違反の内容》
契約書に記載されている条文の中で、引き渡し抵当権の抹消、所有権移転登記、売り主の責任に帰すべき引き渡し完了前の逸失損傷が違約の対象になります。その他にも契約不適合責任の不履行の場合もあります。
具体的には、手付け解除期日を過ぎた後に、何かしらの事情で不動産を売ることができなくなった、所有権の移転登記ができなくなった、買い主では、売買代金を用意することができなくなった場合などがあります。
《相手に契約違反があった場合》
催告（書面で義務の履行を促す）を行い、改善しなければ違約解除とします。そうなったときは、売買代金のおおむね１０％～２０％の違約金を相手方に支払う場合が多くなっています。
《損害額による増減》
実害額が違約金を上回っても、下回ってもお互いにその差額を請求することはできません。
また、契約自体は成立しているので、白紙解除とは違い、仲介手数料も支払わなくてはなりません。そうならないために、不動産会社がサポートして未然に防ぐようにしています。
《そうならないように注意すること》
売り主は、住宅ローンの手続きを確実に進めましょう。銀行に連絡した後、司法書士が抵当権を抹消するための準備をします。居住中であれば、引き渡し日の前までに引っ越しを完了し、残置物がないか確認しましょう。
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カテゴリ：不動産売却動画 / 投稿日付：2022/08/12 00:00
《一括査定サイトの活用について》
複数の不動産会社に一括で査定依頼ができるサイトが、よく利用されています。
まずはじめに、そのサイトにどういった不動産会社が参画しているか把握しましょう。
そして、査定を依頼する会社を選択できるサイトが良いです。たくさんの会社に自分の情報を送ってやりとりするのは大変労力がかかります。会社のホームページを確認してその会社をよく知ってから自分の情報を送りましょう。失敗しない会社選びのためには、売却に精通しているか、どんなスタッフがいるか、社風などをチェックすると良いです。
《注意するとよい点》
査定価格を相場より高く出す会社は要注意です。媒介契約を取得したいがため、売れない金額で販売活動を行い、長期にわたって売却活動をすることは、売り主にとって時間や労力がかかります。その結果、他社の査定価格よりも低く成約した例もあります。
《不動産会社の選び方》
地元に密着し、売却に強い会社を選びましょう。
普段、街中で目にしている会社、チラシ、会社のHPに売却専門サイトがある会社は売却に強い会社です。
一括査定で申し込みをする前に、自分が問い合わせたい会社のHPを必ず確認しましょう。
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カテゴリ：不動産売却動画 / 投稿日付：2022/08/11 00:00
一般媒介契約とは、不動産会社と媒介契約をするときの契約形態の一つです。複数の不動産会社と媒介契約を結ぶことができ、自分で見つけた買い主と取引きすることもできます。レインズへの登録義務はなく、不動産会社による売却活動の報告義務もありません。契約に期限はありませんが、多くの不動産会社は売買の期間を国土交通省の定める3ヶ月以内としています。
多くの不動産会社に依頼したい場合や、人気のある不動産を持っていて高く売れそうな場合に向いています。
《向いていない場合》
一部の不動産会社は業務報告をしていますが、売却を依頼したのに全く報告がないという話もよく聞きますので、定期的に売却活動の報告がほしい人には向きません。
複数の不動産会社に依頼した場合、複数の担当者とやりとりをしなければならず、日中忙しい人には煩わしいかもしれません。
《一般媒介契約以外の契約方法》
不動産会社は、売り主とコミュニケーションをとって折り込み広告や案内などを行って高く売却したいと思っています。しかし、不動産仲介は成功報酬のため、成約しないと一円も請求することができないので、販売戦略の立てられない一般媒介契約をいやがります。
そのため営業マンによっては、一社のみに依頼する専任媒介契約や、専属専任媒介契約を希望します。専任媒介契約・専属専任媒介契約とも、一社にしか依頼できませんが、自分でみつけた買い主と取引きできるのが専任媒介契約、できないのが専属専任媒介契約です。
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カテゴリ：不動産売却動画 / 投稿日付：2022/08/10 00:00
《営業活動報告とは》
営業活動報告とは、媒介契約を締結したあと、販売活動の状況や問い合わせ・ご案内の状況を報告することをいいます。
宅地建物取引業法では、媒介契約の種類によって報告の周期が定められています。
専属専任媒介では一週間に一度以上、専任媒介だと二週間に一回以上、一般媒介では報告に定めはありません。
一般媒介契約でも定期的に報告する不動産会社もありますので、複数の会社に販売を依頼する場合は、営業活動報告のありなしを見るのも、良い会社を見分ける一つの手法です。
《報告の仕方》
報告の仕方は媒介契約を締結するときに取り決めて媒介契約書に記載し、メールまたは、書面で報告します。
報告する時のポイントは、
・どんな販売活動をどのように行ったか。
・何件の問い合わせがあったか。
・ご案内が何組あったのか。
・ご案内の結果どのような感想があったのか。
販売活動としては、自社やセンチュリー２１のwabサイトへの掲載、スーモ、アットホームなどの不動産情報サイトへの掲載、新聞折り込み広告、宅配チラシなどがあります。
一定期間がたっても買い主が見つからない場合、その後の販売活動の見通しを提案することがあるので、そういった場合はできる限り直接会って相談します。
問い合わせや案内が少ない場合と、案内は多いが成約に結びつかない場合では、計画が変わってくるので、営業活動報告はよく確認しましょう。
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カテゴリ：不動産売却動画 / 投稿日付：2022/08/09 00:00
《家族信託とは》
自分で財産の管理ができなくなった場合に備えて、家族に財産を管理・処分できる権限を与えていく方法。財産管理のための報酬が発生しない、家族間での利用が想定されています。
《認知症対策のための家族信託》
所有者である親の認知症悪化により、不動産が売れなくなる場合があります。不動産は持っているだけで経営する手間やコストがかかってきます。空き家が多くなって処分したいと思っても、所有している親に契約するだけの能力がないと売ることができ亡いからです。
売るための方法としては、法定後見人制度の利用もありますが、親の自宅を売却するには、家庭裁判所に許可を得る必要があります。許可が出なければ売却できません。
家族信託を準備し、面倒を見てくれる子どもに権限を与えておくことで、そういった手間や金銭的な負担を和らげることにつながります。
《不動産の共有に伴うトラブルを回避するための家族信託》
共有で相続すると、共有者の一人が売却に反対すると売却できないというトラブルになることがあります。
家族信託には、不動産の管理・処分を行える者と、その利益を得るものとを分けることができます。不動産の管理・処分の権限は一人に集約しつつ、委託者（親）死亡後の不動産管理・処分から生じる利益は複数人で分け合うことができます。
家族信託を利用することで、相続トラブルの回避や不動産の塩漬けを回避することにつながります。
家族信託は新しい相続の形ともいわれており、自宅等の不動産を所有する人にとっては非常に有効です。
認知症になった親の生活費や施設費を親の不動産を売却した資金でまかなうことができれば、子世代にとっても大きな安心となります。
検討したい人は、まず、近くの不動産会社に相談してみましょう。
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カテゴリ：不動産売却動画 / 投稿日付：2022/08/08 00:00
《検査済証のない建物とは》
建築基準法第七条第五項に定められた完了検査を受けていないと建物は、使用することはできません。ただ、それほど徹底されておらず、検査完了の実施率は平成10年頃で約３８％といわれています。
完了検査を受けていないため、検査済証が存在しない場合や、完了検査を受けて検査済証を発行されたものの、紛失などで現存していない場合があります。
《検査済証が存在しない建物》
検査済証が存在しない建物は、中古物件の流通市場では、珍しいことではありません。検査を受けていないのは、建築基準法に適合していなかったり、完了検査の費用を節約していたりなど様々です。特に都市部では狭小地での建築のため、法廷の建ぺい率や容積率を超過している建物が多くあります。
《紛失などで現存していない》
検査済証は再発行できませんが、各役所の建築指導課にて、建築計画既存書や台帳記載事項など、確認や証明書の発行ができます。
売却時の重要事項説明書には、これらを記載する必要があるので、不動産会社の担当者が調査します。
《売却時の影響》
違反建築物である場合は、住宅ローンなどの融資を利用できないこと、増改築ができないことなど、購入者にとってマイナスとなるケースがあります。金融機関によって基準が異なるため、違反建築物がだめであったり、違反の内容や程度に基準を設けている場合など様々です。利用できる金融機関が限られますので、売却活動や価格に影響が出ることがあります。
また、建築当時に法適合していたかの確認は、指定確認検査機関において、建築基準法適合状況調査報告書を作成することで行います。当時は適合していたとしても、その後の増改築で違反建築物になってしまっている場合や、法改正で不適合建築物になってしまっているケースもあり、増改築が難しい場合があります。売却の際には、検査済証の有無よりも、現在の状況が重要となります。
まずは、売却に力を入れている不動産会社に相談してみましょう。
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