2022年05月の記事一覧｜札幌・豊平区　上手な不動産売却｜センチュリー21ベスト・ホーム

遺言書について

・財産を持っている人が、誰にどの財産をどれ位あげるかを決め、まとめたものです。

・メリットは、相続の時に残された家族が財産をめぐって争わなくてすみます。

・スムーズに相続が進まずに法廷納税期限までに相続税を納められない場合、延滞税がかかることになります。

遺留分とは
・遺言書の内容によらずに、一定の範囲で相続人に最低限の相続を保障するものです。

遺留分の請求の仕方
・遺留分が侵害されたとわかった時、相手方に財産を取り戻す請求「遺留分の減殺（げんさい）請求」を文書で行います。

・応じない場合は、家庭裁判所に調停を申し立てます。

・期限は、相続があることを知ってから1年以内、または、遺留分の侵害を知ってから1年以内。ただし、相続開始から10年を経過すると時効となってしまいます。

センチュリー21ベスト・ホームではリースバックのご相談も得意としております。

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◆売り買いの同時進行は可能？

自宅を売って新しい物件を買う。つまり買い替えをする場合に売却と購入を同時進行するのはとても効率が良いように思われますが、実際に可能なのでしょうか。

結論から言うと、同時進行はかなり難しいものです。それは、売却と購入のそれぞれのプロセスを整理するとおわかりいただけると思います。

【売却のプロセス】

・複数の不動産会社に自宅の査定を依頼する

・不動産会社を決めて媒介契約を結ぶ

・査定価格を参考にして売り出し価格を決める

・購入検討社に内見をしてもらい、価格交渉を行う

・売買契約を交わして手付金を受け取る

・残代金を受け取り、登記手続きをして物件を引き渡す

【購入のプロセス】

・条件や希望に合う物件を探す

・内見を行い、価格や引き渡し時期の交渉を行う

・金融機関に住宅ローンの事前審査を申し込む

・仲介物件の場合、一般的にはこのタイミングで不動産会社と媒介契約を結ぶ

・売買契約を交わしたら、住宅ローンの本審査を申し込む

・住宅ローンの契約（金銭消費貸借契約）を結ぶ

・売主に代金を支払い、物件の引き渡しを終え、登記手続きを行う

◆やはり同時進行は難しい

売却、購入のプロセスをざっとあげただけでも、これだけあります。

これらを同時に行うとなると、手続きだけでも忙殺されますし、何よりタイミングを合わせることが非常に難しくなります。やはり、買い替えの場合、可能であれば購入または売却のどちらかを先に行うのが良いと言えるでしょう。

◆売り先行と買い先行

買い替えの場合は、売却と購入のどちらかを先に進めていくケースが一般的になります。そこで、先に売却をしてから購入を行うことを「売り先行」、先に購入を行ってから売却を行うことを「買い先行」などと呼ぶことがあります。

◆売り先行と買い先行のどちらがお得？

 どちらがお得かは、それぞれの条件などによって変わってきますが、不動産相場の動きに着目すると良いかもしれません。

理論的には、相場が上昇基調であれば、買い先行にすることで「安いうちに物件を買い、高くなってから売れる」という可能性があります。逆に相場が下落基調であれば、「高いうちに物件を売り、安くなってから買う」という可能性があります。

ただ、短期間で相場が上下することはあまりありません。また、売却と購入の間に何年ものタイムラグが生じることはほとんどなく、売却と購入のタイミングは比較的短期間であることが一般的です。買いたい物件が見つかるタイミングと、買ってくれる買主が現れるタイミングのみを考慮すれば良く、「高く売って、安く買おう」などとは考えないほうが賢明でしょう。

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 不動産売却にはいくつかのステップがあります。大まかな流れや手順を把握しておくと、物件引き渡し、残金受領まで
の計画やスケジュールを立てる際に役立ちます。

【ステップ１】不動産売却金額の相場を調べる

  ご自身の所有する不動産がいくらくらいで売れるのか、相場を知っておくと、不動産会社との打ち合わせ時に役立ちます。
  もっとも手軽なのは、インターネットの不動産ポータルサイトで、似たような条件の物件がいくらで売られているかを
調べる方法です。また、国土交通省が運営する「土地総合情報システム」なども参考にされても良いでしょう。

・土地総合情報システム

 https://www.land.mlit.go.jp/webland/ 

【ステップ2】不動産会社に査定を依頼する

  査定価格は、不動産会社や売却方法によって異なります。できれば複数の不動産会社から見積もりを取り、比較してみま
しょう。近年、不動産一括査定サイトを利用される方も増えてきています。プロによる査定がどのように行われるのか、
相場より低ければその理由は何かなどを知ることができ、不動産会社選びの際の参考になります。高い査定価格を提示してきた
不動産会社が良い会社とは限りませんので、その点も注意が必要です。

【ステップ3】不動産会社を選び媒介契約を結ぶ

  査定を依頼した不動産会社のなかで、信頼できそうな不動産会社を絞りこみます。実際に会って話を聞くことも肝心です。
査定金額の根拠や物件引き渡し、残金受領までの流れなどを具体的に確認してください。不動産会社の実績や担当者との相性
など、多方面から見極めて依頼先を選びましょう。そして、依頼先と定めた不動産会社と媒介契約（不動産の販売を依頼する契約）
を締結します。

【ステップ4】不動産を売り出す

  不動産会社には、物件の売り方にも戦略があります。より良い条件でスムーズに売却するために何をしてくれるのか、購入希望
者とはどのように交渉すればいいのかなど、気になることは不動産会社に確認し、よく話し合っておきましょう。不動産会社への
遠慮は無用ですので、気になることは全て聞きましょう。また、要望があればしっかりと伝えましょう。

【ステップ5】買主と売買契約を結び、物件を引き渡す

  購入希望者が見つかり、その方との交渉がまとまったら、いよいよ売買契約です。売買契約書の主要なポイントや注意点を
確認し、不明点がないようにしておきましょう。特に売主として負うべき責任（契約不適合責任）などは、後でトラブルになら
ないよう、きちんと把握しておきましょう。

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