2022年06月の記事一覧｜札幌・豊平区　上手な不動産売却｜センチュリー21ベスト・ホーム

　
　遺産額がマイナスの場合、「相続放棄」と「限定承認」という方法があります。

《相続放棄》

　　一切の相続を放棄することです。マイナスの財産しかない場合に適した方法です。
　相続人単独で行うことができ、相続放棄すると、相続人ではなくなり、その子や孫も
　相続することがなくなります。

　　相続開始（被相続人が死亡した日）から3ヶ月以内に家庭裁判所に届け出ます。

《限定承認》

　　プラスの財産の範囲内でマイナスの財産も相続することです。マイナスの財産がプ
　ラスの財産を上回った場合、超過分を支払う必要がありません。負債がどのくらいあ
　るかわからない場合に適した方法です。

　　ただし、相続人全員が合意し、共同で行うことが必要です。また、相続があること
　を知ってから3ヶ月以内に家庭裁判所で手続きを行う必要があり、期限を過ぎると
　特殊な事情がある場合以外は認められません。

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土地や不動産を相続したときは、相続登記が必要です。

《相続登記に必要な準備》

（１）不動産についての調査　

　　　　法務省で登記事項証明書を取得したり、権利書や固定資産税納付通知書で確認するなどし
　　　て正確な地番や家屋番号を確認します。

（２）相続人の調査　

　　　　遺言書がない場合は、法定相続人全員での手続きとなります。被相続人の出生から死亡ま
　　　での戸籍謄本を取り寄せ、法定相続人を確定させます。相続人の住民票、戸籍謄本、印鑑証
　　　明も用意しておきます。

（３）遺産分割協議書を作成

　　　　相続財産を相続人全員でどのように分割するかを決定し、実印を押して遺産分割協議書を　　
　　　作成します。

《相続登記》

　　　不動産を相続した人は、相続登記の申請書を法務局に提出して、登記を行います。そのと　
　　き、登録免許税が固定資産評価額の０．４％かかります。

　　　
　　　司法書士に依頼する場合の報酬は、不動産の評価額、相続人の人数、協議の内容、依頼する　
　　司法書士によって異なります。（相場は６～１０万円）

　　　今現在、相続登記は任意であり罰則は設けられていませんが、民法第177条では必要とされ
　　ています。また、登記を完了していなければ、不動産を処分したり抵当権を設定したりするこ
　　とができません。さらに、何代もさかのぼって亡くなった人の名義であったりすると、相続人
　　が多数になり、中には行方不明者がいたり、認知症で後見人制度を利用しなければならない人　　　
　　が出てきて大変な労力がかかることになります。

　　　いざという時に身動きがとれない事態にならないよう、相続登記をすることをお勧めしま
　　す。

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　不動産の価格は「効用」「希少性」「有効需要」の3つを組み合わせたときに生じる、経済的な価値を表すものであるという不動産鑑定評価基準の考え方を前回ご説明しました。

ただ、必ずしも「不動産鑑定評価＝不動産の売れる価格」ではないことも、前回お伝えした通りです。

「効用」とは、どれくらい役に立つのか。

「希少性」とは、どれくらい不足しているか。

「有効需要」とは、欲しがる人がどれくらいいるか。

　不動産の価格を示すこれら3つは、外部の要因によって変化し、不動産価格にも影響を与えます。具体的に、どんなことが不動産価格に影響を及ぼすのかを、今回も不動産鑑定評価基準の考え方に則して確認していきましょう。

◆一般的要因

　世界情勢、政治、経済の状態や、人口動態や社会動態、気候、法制度など、国全体の不動産に共通するマクロ的な要因を指します。

この一般要因は、「自然的要因」「社会的要因」「経済的要因」「行政的要因」の4つにわけることができます。

　・自然的要因

　　　地質や地盤、地理的な位置関係など、土地本来の機能に影響を与える要因のこと。

　・社会的要因

　　　人口の増減や家族構成の変化、教育・社会福祉の状態など、社会的な事象による要因のこと。

　・経済的要因

　　　財政状態や金融、税負担、賃金や雇用など、経済情勢の変化による要因のこと。

　・行政的要因

　　　土地利用に関する計画や法規制、住宅政策、税制など、行政の規制等による要因のこと。

　この分類からわかるように、一般的要因では、不動産価格を算出しようとしている時点の、世の中の経済的、社会的な情勢が問題となります。

◆地域要因

　地方自治体などで制定した条例や要綱、都市計画や交通整備計画等、その不動産があるエリアにおける特定の事情に起因する要因のことです。

　ただし、その不動産が「住宅地域」なのか、「商業地域」なのか、「工業地域」なのかによって、同じ要因でも価格に影響を与える度合いが異なります。

　例えば、居住を目的にしているのであれば、街路の幅員や、商業施設の配置の状態、都心からのアクセス状態などが、不動産の価格に影響を及ぼします。

　簡単に言うと、不動産の立地条件やエリアの人気度を示すもの。土地開発や交通インフラの拡張などにより、不動産の価格も変動します。

◆個別的要因

　土地の形状や接道、建物の築年数や面積・管理維持の状態など、その不動産特有の要因のことです。地域的要因で算出された価格水準に、さらに浮き沈みを与えるのが、個別的要因です。

　例えば、宅地であれば、角地や二方路地などでは価格が上がりますが、袋地やセットバックが必要な場合は価格が下がるかもしれません。建物であれば、築年数のほか、間取り、設備、仕様、面積、材質、維持状態などが価格の増減に影響します。

　ここまで2回にわたってご説明してきたように、不動産の価格はいろいろな要因によって変動します。

細かく把握する必要はありませんが、不動産会社から提示される査定額にどのような要因が含まれているかがわかれば、ご自身の不動産の価格が妥当かどうかも理解できるのではないでしょうか。

　不動産会社が見落としている不動産の魅力を伝えれば、査定額のアップにつながるかもしれません。

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　不動産は高額な商品ですが、需要と供給のバランスが価格に影響するのは、日常で売買される「物」と同じです。
ただし、不動産にはいわゆる「定価」というものが無いので、価格の妥当性は一般の人ではわかりにくい物です。

　この「世界に1つしかない商品」であることにより、不動産価格の判断が難しくなるのです。

　では、不動産の価格はどうやって決まっているのでしょうか。

◆不動産の価格を決めるもの

　先述のように、不動産価格の判断は難しいものです。そこで、ここからは「不動産鑑定評価基準」の考え方をご紹介することで、不動産の価格を決めるものが何かに迫りたいと思います。ただし、必ずしも「不動産鑑定評価＝不動産の売れる価格」ではないことは覚えておいてください。

　不動産鑑定評価基準では、不動産の価格は以下の3つが組み合わさって生じる経済的価値を金額で表したもの、とされています。

　（1）不動産の効用

　　　　「不動産を活用して何が得られるか」ということです。日常生活や経済活動において、どれくらい役立つか、ど　
　　　　　れくらい収益をもたらしてくれるかといったことで、不動産の価値をはかります。

　（2）不動産の相対的希少性

　　　　「他の不動産と比べて市場価値が高いか低いか」ということです。例えば、都心部で住宅が少ない土地柄にある　　　　
　　　　　不動産なら、それだけ希少価値が高いということになります。

　（3）不動産の有効需要

　　　　「その不動産を欲しいと思う人がどれくらいいるか」ということです。条件が良く、手に入れたいと考える人が　
　　　　　多い不動産なら、競争原理が働くので、それだけ価格も押し上げられます。

　　　　　例えば、駅に近くて、買い物にも便利な場所に所在する不動産を例に考えてみましょう。

　　　　交通利便性や生活利便性に優れた物件は「効用」が高く、駅近接の土地は限られるため「希少性」も高いと言え　　　
　　　　ます。さらに、利便性が良く希少価値が高い物件は「需要」も高いと考えられます。

　　　　　この3つがそれぞれどの程度なのかによって、不動産の経済価値＝不動産の価格が決まるのです。

◆不動産の価格に影響を与えるもの

　　不動産の価格を決める「不動産の効用」「不動産の相対的希少価値」「不動産の有効需要」は、いつも一定ではあり　
　ません。社会状況や周辺環境、不動産そのものの変化などにより、不動産の価値も変動するからです。

　　そのため、不動産の鑑定評価は、不動産の価値を形成する要因を具体的に示し、その推移や動向、それぞれの相互的　
　な関係を細かく分析して行われます。

　　不動産価格に影響を与える要因としては以下のようなものがあります。

　　（1）一般的要因

　　　　　　　世界情勢、政治、経済の状態や、人口動態や社会動態、気候、法制度など、国全体の不動産に共通するマ　
　　　　　　クロな要因。

　　（2）地域要因

　　　　　　　地方自治体などで制定した条例や要綱、都市計画や交通整備計画等、その不動産があるエリアにおける特　　　
　　　　　　定の事情に起因する要因。

　　（3）個別的要因

　　　　　　　土地の形状や接道、建物の築年数や面積・管理維持の状態など、その不動産特有の要因。

　　それぞれの詳細は、次回ご紹介しましょう。

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◆　売 り 先 行
　　　売り先行とは、先に自分が住んでいる自宅を売却し、売れてから買い替え先の物件を購入す　　

　　るパターンです。まずは売り先行のメリットとデメリットを整理してみましょう。

【売り先行のメリット】　

　　　売り先行のメリットは、資金計画が明確なことが一番です。売却して手元に入ったお金を自　
　　己資金の一部に充て、買い替え先の物件を購入する、という流れになるからです。

　　　自己資金が明確なため、不要な額のローン契約を行ったり、物件が思った価格で売れなかっ　
　　たらどうしようと心配したりすることがありません。

【売り先行のデメリット】　　

　　　売り先行のデメリットは、仮住まいを用意しなければいけないことです。先に自宅を売却
　　するため、一時的に賃貸住宅などに住まわなければなりません。その際には仲介手数料、敷
　　金、礼金、家賃、引っ越し費用などが掛かってしまいます。

 ◆　買 い 先 行

【買い先行のメリット】

　　　先に買い替え先の物件を購入する買い先行の場合は、仮住まいをする必要がないぶん、出費　
　　を減らすことができます。また、先に物件の購入や引っ越しを済ますため、じっくりと時間を
　　掛けて物件を売却することができます。

【買い先行のデメリット】　　

　　　買い替え先の住宅を購入した後、旧居を売却するまでは住宅ローンを二重に返済しなければ
　　なりません。また、二重ローンは金融機関の審査が通らなかったり、融資額を減らされたりす　　
　　る可能性があります。つまり、資金に関する面でのデメリットが多く発生する「可能性があ
　　る」ということです。

　　　また、資金面でデメリットが多く発生する可能性があるということは、「欲しい！」と思っ
　　た物件をスグに抑えることができず、他の方に買われてしまう可能性が高くなることを意味し
　　ます。

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相続税の税率は、超過累進課税

　　～　相続する金額が多いほど税率が上がり、最高で５５％　～

　 土地が相続財産に含まれる場合、その評価額が重要になってきます。

土地の評価額　→　路線価によって決定
　　　　　　　　　　　 路線価が定まっていない土地は、倍率方式による計算。

　　
　・路線価は、道路についている標準単位なので、実際の取引価格とは異なります。土　　
　　地の形、高低差、周辺環境、法制限、向き、間口などについて考慮し、適正な評価　　
 　  額に補正されると、税が低くなることがあります。

　・すでに申告が済んだ人　～　5年以内であれば、土地を再評価し、税の還付手続き　
　　　　　　　　　　　　　　を行うことができます。逆に税務署から土地の評価を増　　　　
　　　　　　　　　　　　　　額され、追徴課税される場合もあります。

　・申告は、相続税に強い税理士に相談するとよいでしょう。不動産会社は、相
　　続に強い税理士を知っている場合も多いので、相談してみるのも一つです。

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