2022年07月の記事一覧｜札幌・豊平区　上手な不動産売却｜センチュリー21ベスト・ホーム

《不動産売却に強い不動産会社は？》

高い査定価格を提示してくる不動産会社が売却に強いとは限りません。売却依頼がほしいために無理に査定価格を上げる場合もあるからです。そうすると売れ残ってしまい、相場よりもや安く売ることになるケースもあります。

売却が得意な不動産会社を見分けるにポイントは、担当するエリアでどれ位売買実績があるかです。エリアで売買実績のある会社は、マンションなどの不動産の周辺環境のアピールの仕方が得意だと思ってよいでしょう。

《不動産会社の担当者の見極めは？》

その担当者の売却の実績があるかどうかの見極めポイントは、そのエリアでの継続担当年数です。長ければ、駅の利便性や近所の環境など地域的な点のアピールもできると考えて良いでしょう。

また、マンション、戸建て等の様々な物件について、それぞれの売却の仕方を熟知し、専門的な知識があることが好ましいでしょう。

宅地建物取引士の資格を持っているかを、必ず確認しましょう。

もし、住宅ローンアドバイザーやファイナンシャルプランナーの資格も持っている担当者だとお金やローンの相談もできます。

なぜ、その査定価格なのかを、根拠を提示しながら説明してくれる担当者であることが大切で、また、売りたい不動産のメリットだけではなく、デメリットも伝えてくれるかどうかも確認しましょう。

よりよい条件で売却するためにも、しっかりと担当者を見極めることが大切です。

センチュリー２１ベスト・ホームでは、リースバックのご相談も得意としております。
札幌市　豊平区　土地　一戸建て　マンション　空地空き家　実家　不動産　相続物件
アパート　売却　のことなら　センチュリー２１ベスト・ホームまでお気軽にお問い合わせください。

◆不動産を売却するなら「仲介」？「買取」？

不動産の売却方法には、大きく分けて「仲介」と「買取」の2つがあります。仲介とは、不動産仲介会社と媒介契約を結んで買い手を探す方法です。
仲介会社は、折り込みチラシや不動産ポータルサイトなどの媒体に物件の情報を載せ、買主様を探します。一般の市場価格で売却するため買取に比べて高値できる可能性がございますが、売却まで時間がかかることもあります。

一方、買取は、直接不動産会社に売却する方法です。
売却先は不動産会社ですので、市場向けに広告宣伝活動を行わず、不動産会社が購入するので、短期間で売却手続きが完了します。
「すぐに不動産を現金化したい」「確実に売却したい」
「面倒な手続きを省略して売却したい」という方なら、仲介より買取のほうがマッチしていると言えるでしょう。

《未登録建物でも売却できるの？》

できます。

しかし、買い主にとってデメリットやリスクがあるため、売却しにくかったり価格に影響が出ることがあります。

デメリットは、所有権を第三者に主張することができないことです。

通常売買代金の支払いと同時に所有権が移転し、所有権登記を行いますが未登記では行うことができません。

仮に、二重売買などで取引後に第三者がその建物を登記していた場合、その第三者に対して所有権を主張することはできないことになります。

また、銀行などの融資を利用しようとしても抵当権が設定できないので、融資は受けられません。万が一返済不能担った場合の担保がないからです。

《買い主の名義に登記するには》

まず、建物の表題登記が必要です。

表題登記とは、不動産を特定するための不動産の表題部になされる登記のことで、所在地、家屋番号、種類、構造などの登記となります。不動産登記法では、表題登記のない建物所有権を取得した者は、取得日から1ヶ月以内に表題登記を申請しなければ、10万円以下の科料と定められています。

表題登記の次は建物の所有権保存登記を行います。行うことでその建物の所有権を明示することができます。いきなり買い主の名義で保存登記することは、法律上難しいので、一般的にはまず売り主の名義にします。

費用負担をどうするか、表題登記と保存登記をいつまでに完了させるかなどを事前に取り決めることが必要です。

表題登記は土地家屋調査士、保存登記は司法書士に依頼します。

別棟を建築したとか、増築したなどで建物の一部が未登記の場合があります。

その場合、売り主は表示変更登記を行って引き渡す必要がありますが、買い主がローンを利用しないとか、引き渡し後すぐに解体撤去するなどの事情によっては未登録のまま引き渡しを承諾する場合もあります。

売却に力を入れている不動産会社に相談すると、物件の特徴や想定する購入希望者なども考えながらアドバイスをもらえます。

センチュリー２１ベスト・ホームでは、リースバックのご相談も得意としております。
札幌市　豊平区　土地　一戸建て　マンション　空地空き家　実家　不動産　相続物件
アパート　売却　のことなら　センチュリー２１ベスト・ホームまでお気軽にお問い合わせください。

《住宅ローンの事前審査》

今回は、住宅ローンの事前審査についてです。売り主にも影響があることなので知っておきましょう。

《融資承認》

契約書や重要事項説明書に、買い主が利用する予定の銀行名、ローンの金額、融資承認取得期日、融資利用の特約に基づく契約解除期日と記載があります。

融資承認取得期日までに、記載されている銀行で、記載されている金額以内のローン申し込みについて融資の承認をもらう必要があります。

もし、申し込みを否認された場合には、契約そのものを白紙撤回できるという内容になります。

期日までに申し込みをしていなかった場合で、その後申し込みをして否認された場合は契約解除になります。

白紙解除の場合は、手付金や仲介手数料は元の支払い主に戻ります。

違約解除の場合は、契約書に定められた違約金を売り主に払うことになります。

売り主は、新たに買い主を探す必要があり、また、引っ越しのスケジュールなども変わってきます。

《事前審査＝仮審査》

そういったケースを極力防ぐために事前審査はあります。事前審査では、買い主の仕事や収入、その他の借り入れ状況を中心に審査を行います。

それで承認が得られば本審査で否認される可能性は大きく下がります。

センチュリー２１ベスト・ホームでは、リースバックのご相談も得意としております。
札幌市　豊平区　土地　一戸建て　マンション　空地空き家　実家　不動産　相続物件
アパート　売却　のことなら　センチュリー２１ベスト・ホームまでお気軽にお問い合わせください。

《抵当権って何ですか？》

抵当権とは、銀行が融資をする際に担保とし、万が一ローンの返済ができない場合、不動産を競売にかけて売却し、債権を回収するためのもので、他の担保債権者に優先して債権の回収ができる権利です。

《ローンが残っている不動産を売却する時》

　抵当権を抹消する必要があるので、手持ちの資金または不動産を売却した資金で借りているローンを返済します。

その不動産を購入する人が融資を受けるためには、現在の所有者の抵当権を外すことが条件となります。

《抵当権を外す方法》

ローンの残債を一括して繰り上げ返済すると、銀行は抵当権抹消書類を借入者に渡します。実際には、司法書士に依頼して手続きを進めます。

必要な書類は6つあります。

①登記済証または登記識別情報

②登記原因証明情報

③委任状

④金融機関の資格証明書

⑤抵当権抹消登記申請書

⑥登記事項証明書

詳しくは、不動産会社の担当者に相談しましょう。

費用は印紙代、司法書士への金額を合わせて15,000円～20,000円位です。

自分でも手続き可能ですが、購入者の登記も絡んでくるので、できる限りプロの司法書士に依頼する方が安心です。

センチュリー２１ベスト・ホームでは、リースバックのご相談も得意としております。
札幌市　豊平区　土地　一戸建て　マンション　空地空き家　実家　不動産　相続物件
アパート　売却　のことなら　センチュリー２１ベスト・ホームまでお気軽にお問い合わせください。

《IT重説って普通の重要事項説明と何が違うの？》

売買契約の締結に先立って行う重要事項説明がオンラインでもできるようになりました。

従来は宅建士の有資格者が対面で、買い主と借り主に重要事項説明をする必要がありました。

それが対面ではなく、ITつまりテレビ電話等の端末上で可能になりました。

売り主の同意を得て行います。

《必要な環境》

端末はスマートフォンでも可能ですが、できればパソコンやタブレットの方が見やすくて良いでしょう。

双方向でやりとりするＷｉ－Ｆｉに常時接続できる通信環境も大切です。

書類は事前に不動産から重要事項説明書送付されますので、書類を確認しながら説明を受けます。

納得したら署名捺印します。

センチュリー２１ベスト・ホームでは、リースバックのご相談も得意としております。
札幌市　豊平区　土地　一戸建て　マンション　空地空き家　実家　不動産　相続物件
アパート　売却　のことなら　センチュリー２１ベスト・ホームまでお気軽にお問い合わせください。

《非居住者の不動産売却時　源泉徴収義務ってなに？》

日本国内の不動産を購入する際、非居住者（日本に住んでいない個人のこと）の場合に源泉徴収が発生します。

外国籍の人だけではなく、日本国籍であっても日本国内に居住していない人を含みます。

また、海外転勤予定者の場合、1年以上海外で生活することが見込まれる人も当てはまります。

《源泉徴収が必要な場合とそうでない場合》

不動産の価格が1億円以上の場合で必要になります。

1億円以下であっても、他人に貸す目的で購入したり居住目的以外で購入した場合は必要です。

本人、または親族（配偶者、6等親内の血族、3等親以内の姻族）が居住の目的で購入し、かつ1億円以下であれば不要です。

《源泉徴収の金額》

不動産価格の１０．２１％です。

買い主は、売買価格の８９．７９％を売り主に支払い、残りの１０．２１％を税務署に納付します。

売り主は、確定申告する必要があり、確定申告することにより源泉徴収された金額が精算されたことになります。

センチュリー２１ベスト・ホームでは、リースバックのご相談も得意としております。
札幌市　豊平区　土地　一戸建て　マンション　空地空き家　実家　不動産　相続物件
アパート　売却　のことなら　センチュリー２１ベスト・ホームまでお気軽にお問い合わせください。

《境界明示義務とは 》

不動産売却に伴うトラブルで多いのが土地の境界についてです。

境界とは、不動産登記をされた地番と地番の境界のことで、わかりやすくいえば自分の土地と他人の土地の境目のことです。　

正しい位置に境界標が設置されていないことがトラブルの原因になります。

一般的な売買契約書には、「境界標がない時、売り主は新たに境界標を設置する」といった条項が盛り込まれています。

《設置の仕方》

土地家屋調査士に依頼して設置します。

隣接する土地の所有者の立ち会いも必要で、全員の合意によって確定します。

境界が確定したら、境界確認書に署名捺印し双方が同じ物を一通ずつ所持します。

合意が得られない場合には、筆界特定制度によって裁判をしなくても解決できます。

センチュリー２１ベスト・ホームでは、リースバックのご相談も得意としております。
札幌市　豊平区　土地　一戸建て　マンション　空地空き家　実家　不動産　相続物件
アパート　売却　のことなら　センチュリー２１ベスト・ホームまでお気軽にお問い合わせください。

《売却時期はいつが良いのか》

一般的に、転勤や入学などがある2月前後と9月前後に需要が高まります。

確実に売りたい、早く売りたい人にとってはその時期は良いでしょう。

ただし、需要が高まると同時に供給も増えるので、その時期に売り出せば高く売れるという訳ではありません。

《高く売りたい》

同じエリア内にライバルになりそうな物件があるか、いくらで売りに出されているのかというマーケティングが重要になってきます。

担当する営業マンのスキルや営業力を一番重要になってきますので、どの営業マンに依頼するかよく検討しましょう。

《売り主ができる対策》

物件の第一印象をよくするために、土地の草を刈っておいたり、建物の不要な物を少なくしてきれいに掃除したりすることが重要です。

リフォームについては、買い手側の好みに合わなければ無駄になってしまいますので、営業マンによく相談しましょう。

センチュリー２１ベスト・ホームでは、リースバックのご相談も得意としております。
札幌市　豊平区　土地　一戸建て　マンション　空地空き家　実家　不動産　相続物件
アパート　売却　のことなら　センチュリー２１ベスト・ホームまでお気軽にお問い合わせください。