2022年07月の記事一覧｜札幌・豊平区　上手な不動産売却｜センチュリー21ベスト・ホーム

◆売却価格の見直し

不動産売却をする会社が決まったからといって、すぐに問い合わせが来たり、買主が見つかったりするとは限りません。焦らずにじっくりと構えるようにしましょう。

とはいえ、見学客が来なかったり、来たとしても具体的な商談にまでつながらなかったりといった場合には、価格の見直しを検討した方が良いかも知れません。

価格は周辺の相場はもちろん、税制の改定や景気にも大きく左右されます。どのようなタイミングでどれくらい価格を下げれば売却につながるのかは、これが正解というものがありません。

不動産会社の担当者とよく相談し、納得のいく価格になるように決めましょう。


◆購入希望者が現れたら

【掃除と片付けは基本中の基本】

購入希望者が現れたら、「内見」「内覧」、つまり物件案内が行われます。そしてそのときの印象が購入者に大きく影響を与えます。

ご自身が購入希望者だと考えると、散らかっていて薄汚れた物件を購入するのはためらってしまいますよね。必要以上に片付けて何もない部屋にしたり、別途お金を払ってハウスクリーニングを頼んだりといった過剰な対応はする必要はありませんが、清潔にしておいて損はありません。

【リフォームやクリーニングも検討する】

ハウスクリーニングは必要ない、と先ほどお伝えしましたが、あまりにも汚れていたり壊れていたりする場所がある場合、クリーニング、リフォームや修繕を行うのもアリでしょう。

これも購入希望者側からすると、
「いくら後でクリーニングするといっても、この汚れはちょっと…」と思ったり、
「リフォームするといってもどんな風になるのか想像できない」といったりすることもあるでしょう。そこで、あまりにも汚れが目立つ場合などは、事前にリフォームや修繕を行って印象を良くすることも作戦の一つです。

ただし、リフォームや修繕は購入希望者が「ここはこういう風にリフォームしたい」という考えを持っているかもしれません。そうしたときに先にやっておいたリフォームと購入希望者とのズレがあるともったいないですよね。

お金のかかることですし、リフォームは戻すこともできないので、
独断で行わず不動産会社の担当者と相談して決めましょう。

《共有持分だけを売却することはできるの？》

共有名義の不動産を売却したいが、他の共有者が承諾してくれない場合はどんな方法があるのでしょうか？

《持分売買》

自分の持分だけを売却することができます。他の共有名義人の承諾は必要ありません。

リスクがあるので、一般の購入者に買ってもらうことは難しいが、積極的に行っている専門家がいるので可能性はあります。

通常売却の3割程度低い金額となります。

《購入後》

購入した人は、他の共有名義人の持分を売ってもらうか、自分の持分を買ってもらうよう交渉し、共有状態の解消を目指します。

交渉が長引いたり、共有状態の解消ができない事態が、購入者のリスクとなります。

センチュリー２１ベスト・ホームでは、リースバックのご相談も得意としております。
札幌市　豊平区　土地　一戸建て　マンション　空地空き家　実家　不動産　相続物件
アパート　売却　のことなら　センチュリー２１ベスト・ホームまでお気軽にお問い合わせください。

《買取と仲介どちらがいいの？》

買取と仲介では、金額と売却までのスピードが違います。

買取では、不動産会社が直接買い取りますので、契約から引き渡しまで2週間以下で行うことが可能で、売却金を早く取得できるというメリットがあります。

また、売却をご近所の人に知られたくない、また、購入した人に契約不適合の責任を負わされたくない人にお勧めです。

デメリットとしては、仲介価格の7割以下という低い金額で買い取られることです。

買い取った不動産会社は、リフォームを行ったり、まとまった土地であれば開発した後に分割してするなどして付加価値をつけて販売します。

《買取を選択した方が良い場合》

《買取を選択しない方が良い場合》

全ての不動産会社が買取できるというわけではないので、確認が必要です。

センチュリー２１ベスト・ホームでは、リースバックのご相談も得意としております。
札幌市　豊平区　土地　一戸建て　マンション　空地空き家　実家　不動産　相続物件
アパート　売却　のことなら　センチュリー２１ベスト・ホームまでお気軽にお問い合わせください。

《人に知られずに売却する方法》

一般的な売却では、ネット広告やチラシで集客し、内覧を行って買い主を探すという方法をとります。

しかし、ご近所に売却することや売却金額を知られたくない場合にはどうしたらよいのでしょうか？

《業者買い取り》

業者が直接買い取るので、広告を出して周知するなどの一般的な活動はしなくて済みます。

メリット①物件の情報が一般に公開されることがない。

メリット②業者のほとんどがリフォームしたあとに売却するので、多少の汚れや見栄えの悪さは査定に反映されないので気にする必要がない。

デメリット　一般的な売却よりも価格が低めで、仲介価格の7割程度になることが多い。

《その他の方法》

不動産会社自社の見込み客や来店客のみで買い主を探すこともできます。ただ、最近ではネットの情報による反響が多い傾向があり、情報非公開で売却することはかなり難しいでしょう。
また、この場合でも内覧に来る人が結局近所の顔見知りという可能性もありますので、絶対に知られたくない場合には、やはり業者買い取りをお勧めします。

センチュリー２１ベスト・ホームでは、リースバックのご相談も得意としております。
札幌市　豊平区　土地　一戸建て　マンション　空地空き家　実家　不動産　相続物件
アパート　売却　のことなら　センチュリー２１ベスト・ホームまでお気軽にお問い合わせください。

《売却益算出方法は？》

不動産を売却して利益が出たときには、不動産譲渡所得税が課税されます。

売却額から不動産を取得した費用と売却の際の費用（譲渡費用）を差し引いて計算します。

何十年も前に取得したなどで、取得費用がわからなくなっている場合もあるものです。

《取得費が不明なときには？》

取得費がわからない時の譲渡所得税の計算方法は、その不動産を譲渡した金額の５％を概算取得費として計算します。

例）１０００万円で売却したのであれば、５０万円

５％はかなり低い金額なので、本当は利益が出ていなくても利益が出ていることになってしまう場合もあります。

まずは書類をよく探して、それらしいものがあれば不動産会社に見てもらうことです。

どうしてもない場合は、登記簿謄本に記載のある抵当権の設定金額や、市街地価格指数を用いるという方法もあります。最終的には税務署の判断になります。

こういった経験のある税理士に相談できれば、多角的にアドバイスがもらえます。

税理士と提携している不動産会社に相談してみるのも一つです。

センチュリー２１ベスト・ホームでは、リースバックのご相談も得意としております。
札幌市　豊平区　土地　一戸建て　マンション　空地空き家　実家　不動産　相続物件
アパート　売却　のことなら　センチュリー２１ベスト・ホームまでお気軽にお問い合わせください。

《住みながらで売却できるの？》

　住み替えの場合などで、多くの人が住みながら売却しています。

　先に新しい物件を購入してから、居住中の物件を売却する場合には、購入した住宅のローンと売却した住宅のローンを同時に払うというような事態に陥ってしまう場合もあります。

　そのような事態をさけるためには、今住んでいる不動産を売却してから、その売却資金をもとにして次の物件を購入する方法が良いでしょう。

　希望する売却価格を下回って売却したケースはたくさんあります。いつ売れるのか、いくらで売れるのかがわからないと購入する物件にも迷ってしまいます。

　住みながら売却した方が、資金面を確定したあと次の住み替えを決めることができるというメリットがあります。

《注意点》

　
　購入希望者が家の見学に訪れた時には、案内を売却依頼したプロの営業マンに任せ、売り主は聞かれたことのみ答える方が早期売却につながりやすいです。

センチュリー２１ベスト・ホームでは、リースバックのご相談も得意としております。
札幌市　豊平区　土地　一戸建て　マンション　空地空き家　実家　不動産　相続物件
アパート　売却　のことなら　センチュリー２１ベスト・ホームまでお気軽にお問い合わせください。

《売り主さんから売却時どんな質問が多い？》

　
　どれ位の期間で売却できるか？

　
　売却にかかる費用はどれくらいか？

　
　今は売り時なのか？

　
　住みながら売ることができるか？

《売り時について》

　コロナ禍でも不動産売買は積極的に行われています。オンラインで相談したり、対面では感染に注意して相談しています。

《売却にかかる時間》

　地域によって差はあるが、おおむね3ヶ月から半年が目安にとなります。相場に対してどれ位の金額でスタートするかによって期間は変わります。

　3ヶ月より早く売れる場合でも安値で売ったとは限りません。売却をスタートさせた時点は、新着情報として目に止まりやすいものです。

  売却に対する疑問にしっかりと回答したり、さらに一歩先まで説明してもらえる不動産会社を選ぶことが大切です。

センチュリー２１ベスト・ホームでは、リースバックのご相談も得意としております。
札幌市　豊平区　土地　一戸建て　マンション　空地空き家　実家　不動産　相続物件
アパート　売却　のことなら　センチュリー２１ベスト・ホームまでお気軽にお問い合わせください。

◆媒介契約の思わぬ費用◆

【売主が契約違反をした場合】

専任、専属で契約をしたのに、それ以外の不動産会社に売却を依頼し、契約が成立した場合や、専属で契約したが自らで買主を探し、直接売買契約をした場合などは違約金を求められることがあります。 　この場合の違約金は、仲介手数料に相当するものを請求できるとしていますので、気をつけましょう。

【売り主が契約解除をした場合】

　専任、専属の契約の場合、契約の有効期間中に不動産会社の責任によらない事由によって契約が解除された場合、不動産会社は仲介手数料の範囲内で費用を請求できる場合があります。
　
　この費用とは、現地調査費用（物件までの交通費や写真代など）、権利関係調査費用（交通費、謄本代など）、販売活動費用（広告費、通信費、現地案内の交通費など）です。

　3つの媒介契約のメリット、デメリットをしっかりと把握し、ご自身のスタイルに一番合った媒介契約を選ぶようにしましょう。

《査定価格と売り出し価格はどう違うの？》

　査定価格は、不動産会社が物件を評価し、周辺の相場をもとに適正と思われる価格を算出したものです。

　売り出し価格は、査定価格をもとに、売り主の希望や売却の理由、同一のエリア内の売り出し状況を見て決めたものです。

《売却期間による違い》

　（１）売却期間に余裕がある場合

　売り主の希望する売り出し価格で、購入者をゆっくりと待つことが可能です。

　ただ、査定価格を大きく上回る価格だと、売れるまでに期間を要した結果、査定価格を下回ってしまう事態も起こりえます。
　
　データを元にプロの目線で分析して算出している査定価格をベースに売り出し価格を設定することをお勧めします。

　（２）売却期間に余裕がない場合

　相続税の納付期限が決まっているとか、住まいの買いかえで購入する物件が先に決まっているなど、急いで売って現金を得る必要があります。

　その場合、査定価格を売り出し価格をして設定し、問い合わせ状況や内覧した購入検討者の状況を見ながら、段階的に売り出し価格を下げていくことで期限に間に合わせることができます。

　大幅に高く設定して売却までに時間がかかったり、大幅に安く売却してしまうことを避けるためには、適正な査定価格を提案できる不動産会社選びが重要です。

センチュリー２１ベスト・ホームでは、リースバックのご相談も得意としております。
札幌市　豊平区　土地　一戸建て　マンション　空地空き家　実家　不動産　相続物件
アパート　売却　のことなら　センチュリー２１ベスト・ホームまでお気軽にお問い合わせください。

《契約と決済ってどう違うの？》

　不動産売買契約を締結しても、同時に物件を引き渡すことができないケースが多いものです。

   融資を受ける場合には、融資の申し込みに不動産売買契約書が必要であったり、居住中の物件の売却であったり、更地にする場合は測量してからの引き渡しであったりするからです。

　そういう場合には、決済の時に物件の引き渡しを行います。

《契約とは》

　金額、残代金の支払い、引き渡しの時期、引き渡しの条件などの特約事項を記した契約書を作成し、記名・押印することで、売買契約を締結します。

《決済とは》

　残代金の支払い、所有権の移転登記などを行います。

　買い主、売り主、不動産業者、司法書士　が立ち会い、買い主が融資を受ける金融機関で行うのが一般的です。

　売り主の所有権移転登記に必要な書類や本人確認書類を司法書士が確認し、問題なければ融資が実行されます。

　買い主は、登記書類への記入、残代金・各清算金・仲介手数料・登記や火災保険に関する支払伝票の記載を行います。

　売り主は、買う主からもらう各代金の振込伝票、各領収書への記入を行います。

《決済が終わったら》

　鍵の引き渡しを行います。鍵の本数、境界確認書や合意書などの書類の内容の確認、引き渡し完了確認書を作成し、署名押印をします。

　売り主が住宅ローンを利用していた場合は、抵当権の抹消のため、仲介担当者や司法書士と一緒に銀行に行き、一括返済の手続きと抵当権の抹消絵を行います。

　司法書士は法務局に行き、抵当権の抹消・所有権移転・新たな抵当権設定の登記申請を行います。

　抵当権抹消には事前に手続きが必要ですし、印鑑証明書や住民票・戸籍の付票などの必要書類もあります。

　仲介手数料は、これらの手続きを安全にスムーズに進めるための費用でもあります。


センチュリー２１ベスト・ホームでは、リースバックのご相談も得意としております。
札幌市　豊平区　土地　一戸建て　マンション　空地空き家　実家　不動産　相続物件
アパート　売却　のことなら　センチュリー２１ベスト・ホーム　までお気軽にお問い合わせ下さい。