「2022年07月」の記事一覧（36件）
カテゴリ：不動産売却動画 / 投稿日付：2022/07/11 00:00
《古い家でも売れるの？》
築年数が経った家でもリフォームしたり立て替えをする人がいるので、問題ありません。
《更地にした方がいいの？》
古い家は、更地にした方が土地の用途が広がって購入希望者が増え、高く売れます。
《更地にする場合の注意点》
①解体費用が数十万円～数百万円かかります。
②固定資産税の軽減がなくなります。居住用の宅地には２００㎡以下の部分は６分
の１になるという軽減措置がありますが、それが受けられなくなります。
③となりの土地の所有者と打ち合わせが必要です。
《現状で売った方が良い場合》
①建物がまだ利用できるビルやRC造
②古民家など古いことに価値がある場合
③足場を組む場所がないなど、解体が困難な場合
④解体費用が著しく高い場合
⑤手元に解体費用がない場合
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カテゴリ：不動産売却動画 / 投稿日付：2022/07/10 00:00
《不動産売却とはどの様に進めていくの？》
不動産会社に相談し、住宅ローンの残りはあるか、諸費用はどれ位かなどの事情を考慮し、必要なサービスを提案してもらう。その後、査定額を出してもらうという流れになります。
査定額と売り出し価格は別物で、売り出し価格は提案はされるが最終的には売り主が決めることになります。
次に、売却の事情を考慮してスケジュールを決め、媒介契約書を締結します。
売却活動中は、家を掃除しておき、購入希望者への対応にできる限り協力しましょう。
《販売活動》
不動産会社は、不動産ポータルサイト（物件探しをする人が見ることができるサイト）へ登録したり、レインズ（不動産会社が見ることができるサイト）へ登録したり、オープンハウスを開催して検討している人に直接見ていただく機会を設けたりします。
あまり大々的にしたくない場合は、不動産会社に相談しましょう。
競合となる近隣の物件、価格、市場の動向によって反応は異なります。できるだけ高値で、かつ早期に売るために金額の見直しをする場合もあります。
《売 却》
購入希望者があらわれたら、購入申込書を提示します。売買金額、手付金額、引き渡し時期を確認し、双方で合意したら売買契約へと進みます。
引き渡し日までに引っ越しを完了させ、引き渡し決済の準備をします。
買い主が住宅ローンを利用する場合、銀行からローンの承認が得られない場合は、白紙解約となる場合もあります。
引き渡し後も、契約不適合責任が一定期間残ります。最後まで不動産会社がサポートしてくれます。
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カテゴリ：不動産売却動画 / 投稿日付：2022/07/09 00:00
契約不適合責任、瑕疵担保責任とは？
瑕疵とは、欠陥・不具合のことで、不動産では購入段階では気づかずに住み始めてから発見される欠陥・不具合のことです。
売買後に、売り主が知らなかった瑕疵が発見された場合に、売り主が責任を負う範囲や対応する期間を定めたものです。
２０２０年４月１日から、民法改正により《瑕疵担保責任》は《契約不適合責任》に変わりました。
大きな違い
瑕疵担保責任では買い主は、契約解除と損害賠償の２つの権利だけが認められていましたが、契約不適合責任では５つの権利が認められています。
契約不適合責任で認められる権利
（１）追完請求
契約内容と異なっている部分を契約通りにするよう請求すること。売り主に
落ち度がなくても請求できます。
（２）代金減額請求
追完請求によって補修できない場合に認められる権利。
（３）催告解除
追完請求に売り主が応じない場合に催告して解除できる権利。
（４）無催告解除
契約不適合により「契約の目的を達しない」とき、催告することなく直ちに
契約の解除をすることができる権利。若干の不具合程度では認められません。
（５）損害賠償請求
契約不適合があった場合に、買い主は損害賠償を請求できます。ただ
し、売り主に落ち度や過失がない場合は賠償責任を免れます。
売買契約書の確認
契約不適合責任では、「契約内容と一致していたかどうか」が問題となります。そのため、契約書に不具合が記載されている物については責任を問うことができません。
また、「任意契約」（契約当事者が合意すれば有効)であるという点は変更がありませんので、実際の契約内容がどうなっているのか、売買契約書を確認することが大切です。
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カテゴリ：不動産売却動画 / 投稿日付：2022/07/08 00:00
相続の３０００万円特別控除
相続によって空き家になった不動産を一定の用件を満たして売却した場合、譲渡所得から３０００万円を控除することができるという法律があります。空き家対策のための、２０２３年１２月３１日までの時限立法です。
３つの用件
相続開始の直前に被相続人が居住していた家屋で、次の３つの用件全てに当てはまるものが対象になります。
（１）昭和５６年５月３１日以前に建築確認を受けた建物
（２）区分所有建物登記がされていないこと
（３）相続開始の直前に被相続人以外が居住していなかったこと
（１）については、昭和５６年５月３１日以前に建築確認を受けた建物を旧耐震基準といい、それらが対象となるためです。
（２）については、マンションや、建物の中で複数に区分されて店舗、事務所等で構成されている物は対象外となるためです。
（３）については、他に居住している人がいると空き家ではなく、趣旨が異なるためです。
《老人ホームに入っていた場合》
入所直前まで居住していて、要介護、要支援認定を受けて老人ホームに入所し、相続開始直前まで入所していた等の用件を満たせば、適応となります。
《賃貸で貸していた場合》
「事業、貸し付け、居住の用に供されていないこと」という用件があるので、適応外です。
《耐震基準》
危険な空き家対策のためなので、耐震基準に適合するように耐震補強するか、建物を解体し更地にして引き渡す必要があります。
《期限、その他》
相続が発生してから３年を経過する日の属する１２月３１日までです。
また、譲渡価格が１億円以下、譲渡先が親子や夫婦など特別な関係ではない人、など様々な用件があります。
《手続きや証明書類の準備、確定申告の必要あり》
相続登記には司法書士、建物の滅失登記には土地家屋調査士、税金には税理士、解体には解体業者との連携が必要です。
不動産業者の選定では、買い主を探すだけではなくこれらの専門業者を紹介してくれることも重要です。
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カテゴリ：不動産売却動画 / 投稿日付：2022/07/07 00:00
住宅ローンの支払いが困難になる人は50人に1人の割合でいます。その場合は、どうしたらよいのでしょうか。
《住宅ローンが支払えない場合》
まず、借り入れをしている金融機関に相談しましょう。支払いを猶予してもらえる場合があります。
また、無駄な出費を抑えたり、家族の協力を得て収入を確保することも大事です。
公的な機関や税理士、会計士などの専門家に相談するのも一つです。国や地方自体の様々なサービスを教えてもらえる場合もあります。
《やってはいけないこと》
払えないまま放置することをしてはいけません。放置したままでいると、優遇金利が停止になったり、不動産を競売にかけられたりしてしまう場合があります。そうなると、住んでいる家から出て行かざるをえない状況に陥ってしまします。
また、借金を借金で返すこと、ハイリスクな投資やギャンブルにお金をつぎ込むこと、副業などで無理なバイトをすることは避けましょう。体は大事な資本です。
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カテゴリ：上手な不動産売却 / 投稿日付：2022/07/06 00:00
◆3つの媒介契約
前回のおさらいになりますが、媒介契約とは不動産会社との間で取り決める約束事のこと。
そして３つの媒介契約は、「一般媒介契約」（以下、一般）、「専任媒介契約（同、専任）」、「専属専任媒介契約」（同、専属）の3つがあります。
【一般媒介契約とは】
一般では、複数の不動産会社との間で売却契約を結ぶことができます。複数の不動産会社とのやり取りが発生するために、いろいろな面で煩雑になってしまうというデメリットはありますが、多くの人の目に触れやすくなる、不動産会社が競争してスピーディーな売却の可能性がある、というメリットもあります。
また、一般の場合は売主が自分で見つけた買主と売買契約を結ぶ「自己発見取引」を行うことも可能です。
【専任媒介契約とは】
専任は、一社に絞って契約を結びます。複数の不動産会社とのやり取りがないので、段取りは非常にスムーズになります。契約をした不動産会社も、「自社の物件＝売却することで、少なくとも売主からは仲介手数料を得られる」ということで、しっかりとした営業活動をしてくれるでしょう。
一般と同様、こちらも「自己発見取引」を行うことができます。
【専属専任媒介契約とは】
専属は、専任と同様に一社に絞って契約をします。専任と専属の大きな違いは「自己発見取引」ができるかどうか。専属では売主が買い手を見つけた場合でも、不動産会社の仲介のもとに売買を行うことになります。
◆一般と専任・専属の違い
指定流通機構（レインズ）というものがあります。これは、不動産会社が使う、物件情報を掲載しているネットワークです。不動産会社同士は、このレインズを見ることによりどのような物件が市場に売りに出ているのかを知ることができます。売主からすると、売却機会を最大化するためにも、このレインズへの掲載は非常に重要です。
一般の場合、レインズへの登録は任意となっていますが、専任では媒介契約の締結から７営業日以内、専属が5営業日以内に登録することが義務づけられています。
また、売り主に対しての業務報告も、一般では任意ですが、専任が２週間に1度以上、専属が1週間に1度以上の報告が義務づけられています。
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