「2022年10月」の記事一覧(33件)
カテゴリ:上手な不動産売却 / 投稿日付:2022/10/31 00:00
◆指し値とは 指し値、というのは、価格交渉(値引き交渉)のことです。 普段の買い物で値切ることはあまり頻繁に行わないと思いますが、不動産のように大きな買い物になると、「 もう少し安くならないか」と値引きをお願いする・ されることがよくあります。 指し値はよくあることなので、売主側も指し値、 つまり値引きを提案されることを覚悟した上での値付け
(売り出し価格の設定)をするようにしましょう。 つまり、 この価格では絶対に売りたいという最低限の価格にある程度の金額 を上乗せしたものを売り出し価格として設定しておくのがベター、 ということです。 ◆指し値は必ずしも応じなくても良い 5000万円の物件に対して、いきなり4000万ではどうか、 と大きな指し値が入った場合、 すぐに返答するのは止めておきましょう。 1000万円の指し値はかなり大きな金額です。 それ以上の価格での購入希望者が現れるのではないかと思った場合 は、そちらを待ってみるのが良いでしょう。 もちろん、 売り出しから1カ月も2カ月も経っているのに購入希望者が全然現 れない、といった場合には、 大きな指し値に対しても応じるべきかもしれません。 売主、買主双方の希望をすりあわせていき、 お互い納得の金額でのやり取りになるようにしましょう。
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カテゴリ:上手な不動産売却 / 投稿日付:2022/10/29 00:00
◆「訪問査定」で最終審査
訪問査定=最終審査に進ませるのは、2~3社程度が選考作業もしやすくてお勧めです。
訪問査定の場で見るのは、担当者の身なりや話し方、査定価格の根拠の示し方や担当者が過去に仲介した物件の実績などです。主に、机上査定ではわからない「人となり」や「知識の深さ」を重点的に査定しましょう。
しかし「知識の深さ」については、担当者をバックアップしてくれる上司が補うことのできるため「若いから」「経験が浅いから」といった理由だけで拒んでしまうことはあまりよくありません。もちろん経験が豊富な担当者の方が安心できるでしょうが、それ以上に担当者に求められるのは売主様のご要望を聞く力であり、まじめさや親身さです。若手が担当者になるときには、バックアップ体制が整っているかどうかを聞いてみるのも良いでしょう。
これから決して短くない期間、協力し、満足のいく売却をともに目指すパートナーを選ぶ作業です。十分に比較し、不動産会社や担当者を「査定」してみてください。
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カテゴリ:上手な不動産売却 / 投稿日付:2022/10/28 00:00
不動産は不動産会社に査定してもらうものですが、是非”不動産会社を査定する”ことを意識してみてください。
◆「机上査定」で書類選考
不動産を売却するには、不動産会社の存在が不可欠です。
しかし、不動産会社は今やコンビニより多く存在するため、売主様の多くはまず不動産会社選びで悩まれます。
とはいえ、売却の実務を担うのは不動産会社の「担当者」であるため、実質的には「どの担当者に依頼するか」という観点で選ばれることになります。
担当者を選ぶ方法として適しているのが、査定です。
不動産を査定する担当者を逆に査定するつもりで臨んでみてください。担当者を選ぶ過程としては「机上査定」と「訪問査定」をそれぞれ一次選考、二次選考ととらえていただくと考えやすいでしょう。
一次選考 ~ 机上査定で会社を書類選考
二時査定 ~ 訪問査定で担当者を最終選考
まずは、机上査定を一次選考と位置づけます。机上査定ではメールや電話のやりとり、送付される査定書の内容によって、不動産会社や担当者の「印象の良さ」「能力の高さ」を査定します。
続いて、この書類選考を通過した会社のみに訪問査定を依頼し、実際に担当者と会って査定します。
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カテゴリ:上手な不動産売却 / 投稿日付:2022/10/27 00:00
5、町内会費がわかる書類
町内会に属している一戸建ては、町内会費がわかる書類をご用意ください。
6、インフラ設備の維持管理費
浄化槽や私道の利用がある一戸建ては、インフラ設備の維持管理費用がかかっているはずです。これらの費用がわかる書類もご用意ください。
7、固定資産税
毎年5月頃、固定資産税・都市計画税の納付書が送付されているはずです。直近のものをご用意ください。
8、住宅ローンの償還表
不動産の売却に際しては、住宅ローンの残債を確認する必要があるため、ローンの償還表をご用意ください。繰り上げ返済などしている場合には、直近の残債を金融機関に確認しておくとベストです。
9、権利証
不動産の所有権を証明する書類です。ちなみに、最近では「登記識別情報」という書類に変わっています。
◆気持ちの準備も大切
書類の準備も大切ですが、ご家族の気持ちの準備をされておく事も非常に大切です。できれば、両親など近しい間柄の方とも売却の意向を共有しておかれる事をお勧めします。
売却中は内覧対応などでご家族のストレスがたまることもあるかもしれません。そんなときにも、ご家族で売却を目指す気持ちを共有しておかれると乗り越えられる事でしょう。
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カテゴリ:上手な不動産売却 / 投稿日付:2022/10/26 00:00
不動産の売却に際しては、必要となる書類が複数あります。事前に把握の上、徐々にご準備いただければスムーズに進められるはずです。
1、取得時の書類一式
不動産売買契約書や重要事項説明書など、ご売却する不動産を購入したときの書類一式をご用意ください。取得時期や不動産会社にもよりますが、取得時の書類は「契約書ファイル」などと印字された厚手のファイルにまとめられていることが多いものです。
また、ご購入時の各種領収書はご売却時の減税にも役立つものですので、引き渡し時までに用意されておくと良いでしょう。
2、取得時の関連書類
マンションなら分譲時のパンフレット、一戸建てなら設計図書・検査済証などの書類もご用意ください。
ただし、これらの書類は中古物件を購入した場合、当時の売主より引き継がれていない可能性もあります。見つからない場合は、その旨を不動産会社に伝えましょう。
3、住宅性能評価など不動産の価値を証明する書類
比較的新しい物件であれば、「住宅性能評価書」や「検査報告書」「耐震基準適合証明書」など、不動産のスペックを評価する書類があるかもしれません。これらの書類の存在は物件の付加価値となり、売却金額が上がる要因ともなり得ますので、是非ご用意ください。
4、管理費・修繕積立金・駐車場代などの費用がわかる書類
マンションでは、管理組合から毎月徴収される費用があるはずです。これらの費用は物件の広告物にも掲載するため、ご売却前、、徴収される項目と金額がわかる書類をご用意ください。
5から9は、次号に続きます。
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カテゴリ:上手な不動産売却 / 投稿日付:2022/10/25 00:00
不動産の売却をスムーズに進めていただくためには、全体の流れを把握しておくことが非常に重要です。
「次にはどんな工程があるのか?」「今は、手続全体の中のどのあたりにいるのだろう?」ということが大まかにでもわかっていれば、次のステップに進むのが精神的にも楽になります。
不動産の売却の工程は3つに大別できます。
1、売却準備
2、売却活動
3、売買契約後
ここからさらに細分化して、売却の流れを説明します。
1、売却準備
①問い合わせ ~ まずは不動産会社に問い合わせ、情報収集をします。
②価格査定 ~ 不動産会社の売却価格の提案を受けます。
③媒介契約 ~ 査定結果をふまえ、売却を依頼する不動産会社と媒介契約を締結します。
2、売却活動
④売却活動 ~ 売却活動が始まり、物件情報が広く公開されます。
⑤案内対応 ~ 購入検討者に物件を見てもらいます。
⑥申込受付 ~ 購入申込を受理し、契約条件のすりあわせを行います。
3、売買契約から引き渡し
⑦契約準備 ~ 各種手続の準備、契約条件の確定を進めます。
⑧売買契約 ~ 買主様と売買契約を締結します。
⑨決済準備 ~ 決済を無事終えるために、書類の手配や手続の準備を進めます。
⑩決済・引き渡し ~ 売買代金の全額を受領し、物件を買主様に引き渡します。
以上10のステップで不動産の売却を進めて行きます。基本的には、不動産会社が主導しますので、順序などを覚える必要はありません。
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カテゴリ:上手な不動産売却 / 投稿日付:2022/10/24 00:00
◆良い担当者の条件
よい担当者の条件には専門性や対応力の高さ、レスポンスの早さなどが挙げられますが、それとともに担当者に会ったときの「印象」や「相性」も大事にしてみてください。
「印象の良さ」というのは、不動産を売る上で非常に重要な要素です。売主様の担当者は、買主様の担当者にもなります。買い主様は不動産の条件を吟味して購入します。それと「この人から買いたい」という気持ちもまた、購入を後押しするものです。いくら能力が高くても、清潔感がなかったりマナーがなっていなかったりすれば、買主様から「この人から買いたくない」と思われてしまいかねません。
買主目線で担当者を選ぶ事も大事ですが、「この人に任せたい!」と心から信頼できる担当者を見つけてみてください。基本的には、査定の担当者がそのままご売却を担当しますが、「どうしてもそりが合わない、、、」という場合には担当者の変更もできるはずですので、どうぞ遠慮なさらずにお伝えください。
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カテゴリ:上手な不動産売却 / 投稿日付:2022/10/23 00:00
新築マンション、建売住宅、注文住宅。これらを売る分譲会社や建設会社、ハウスメーカーは「住まい」を商品として売っています。しかし、私たち不動産仲介会社には商品がありません。住まいを売る点では同じですが、その住まいはお客様のものであり、我々は仲介という「サービス」しか扱っていないのです。
だからこそ会社が、担当者が大事です。
担当者は、専門性や対応力のスキルを向上させることを目指します。中古物件取引きにおける「満足」は、不動産会社や担当者にかかっているといっても過言ではありません。
◆良い不動産会社の条件
これから不動産の売却を考えている方は、不動産会社の”売却力”を見るようにしてください。不動産仲介会社といっても売却を得意としている会社もあれば、購入を得意としている会社もあります。
不動産仲介会社の得手不得手を見極めるには、不動産会社が発信している情報をよく見る事が大切です。
ホームページを見て、物件情報をたくさん掲載している会社は「購入」が得意だといえるでしょう。一方で、相続や離婚、住み替えなど、不動産売却の理由となるトピックスが多い会社は「売却」が得意だと判断できます。もちろん、購入と売却どちらも得意としている不動産会社もあります。
また、あなたが売却しようとしている物件が居住用物件だとすれば、、投資物件を中心に扱っている不動産会社は避けた方がいいでしょう。投資物件と居住用物件では、査定の方法も客層もまるで異なります。
SUUMOなどで候補に上がっている不動産会社の販売中の物件を見てみると、扱っている物件の傾向がわかるものです。
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カテゴリ:上手な不動産売却 / 投稿日付:2022/10/22 00:00
◆「3つの価格」を考えておく
査定方法には”弱点が”あるため、査定価格は「絶対」とはいえません。そのため売り出し価格を考える上では、「売主様の希望」を含めた価格を加味して考えていただきたいのです。
もちろん、希望通りの価格で売れるとは限りません。
しかし、査定価格とその根拠を聞くと「これくらいで売りたいなあ」という価格が見えてくるものです。また、「この金額では絶対売りたくない」という”下限”もあるのではないでしょうか。
「売りたい価格」と「売らなければならない価格」、そして「売れる価格」。
この3つの価格をあらかじめ明確にしておくことで、売り出し価格が決めやすくなるはずです。
「売りたい価格」を3,300万円、「売らなければならない価格」を2,900万円、「売れる価格」を3,100万円を設定したとしましょう。
もちろん「売りたい価格」を追求すべきではありますが、売り出し価格は売主様のご意向や競合物件の有無に応じて戦略的に考えなければなりません。「売却にどれだけ時間がかかってもよい」と考えている方は少なく、多くの方は希望する売却時期があるものです。
例えば「2ヶ月後にはどうしても売りたい」と考えている方が「売りたい価格」の3,300万円で売り出すのは少々無謀ともいえるでしょう。
そういった状況にあれば、まずは「売れる価格」の3,100万円で売り出してみて、1ヶ月間経っても反響が得られず残り1ヶ月で売れる見込みがなさそうであれば、3000万円、2950万円、、、と「売らなければならない価格」に近づけていく。といった戦略がとれます。
あくまで査定価格は参考値であり、売主であるあなたの都合や意向を優先していただきたいのです。売れる見込みがない金額を希望されている場合は、適切な根拠をお伝えし、適正価格をお伝えさせていただくこともあります。
しかし、まずは、ご希望をお聞かせいただき、ご希望に添える形での売却を目指すのが我々の役割です。
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