2022年11月の記事一覧｜札幌・豊平区　上手な不動産売却｜センチュリー21ベスト・ホーム

「貸す」デメリット　１は、「空室・滞納リスク」　２は、「住宅ローンの借り換えが必要な事も」でした。今日はその続きです。


３、賃貸中の物件は安くなる

賃貸中の不動産は、後々にご売却を考えたとしてもマイホームとして売却するより売値が大きく下がってしまう可能性があります。

居住用物件と賃貸用の物件とでは査定方法が異なり、賃貸物件の方が価値が下がってしまうことが一般的です。

また、マイホームの売却で適用となる「３０００万円の特別控除」も賃貸物件では使えないため、譲渡所得（≓売却益）が出た場合には、税金が高額になる可能性もあります。


４、居住者を退去させられないリスクも

メリットの一つとして「将来的にまた住める」事がありますが、「一般賃貸借契約」を締結している場合、家主の都合で入居者を退去させる事は容易ではありません。

基本的に賃貸借契約は「今住んでいる人」が優位の契約であり、たとえ家主であっても無理やり退去を迫る事はできません。

貸し出す期間が決まっている「定期借契約」はこの限りではありませんが、期間を限定することで借り手がつきにくくなったり、賃料が安くなってしまったりするリスクがあります。




センチュリー２１ベスト・ホームでは、リースバックのご相談も得意としております。
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◆「貸す」デメリット

１、空室・滞納リスク

賃貸経営は、始めれば必ず収支がプラスになるとは限りません。

当然ながら、借り手がつかずに空室の期間が長ければ赤字にもなります。

さらに入居者が入ったとしても、家賃を滞納されてしまうリスクもあります。

空室・滞納リスクを下げるためには保証会社を利用するといった手もありますが、そうなれば補償費用がかさんでしまいます。


２、住宅ローンの借り換えが必要なことも

住宅ローンが残る家を賃貸に出すと、金融機関から「違約」と見なされ、残債の一括返済を迫られるリスクがあります。

そもそも住宅ローンとは、自己居住用物件向けの融資。

住宅ローンが一括返済できなければ、基本的には住宅ローンから投資用ローンへの借り換えが必要です。

ただし、一時的な転勤などやむを得ない理由であれば、住宅ローンを払い続けながらの賃貸が許可される可能性があります。

まずは金融機関に相談の上、判断を仰がれると良いでしょう。




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ご自宅から転居するときの選択肢は、ご自宅の「売却」だけではありません。

第三者に「貸す」こともまた、選択肢の一つです。

賃貸に出せば、いわゆる「不労所得」が得られる可能性があります。

ただこれは「可能性」の話であり、逆に赤字経営となってしまうリスクも秘めています。

不動産を貸すことを検討する際には、メリットとともにデメリットについても十分把握しておくようにしましょう。



◆「貸す」メリット

１、うまくいけば不労所得に

賃貸に出す一番のメリットは、家賃収入が得られる事です。

持ち家として建築された住宅は賃貸用の物件よりも建物の設備やグレードが高いため、賃料も期待できます。

２、将来また住むことも可能

不動産を売らずに所有し続けることで、将来的に自分たちがまた住むことも可能です。

一時的な転勤などの場合は売らずに賃貸に出して、自宅を残す選択をされる方も少なくありません。



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◆買取のデメリットは「仲介」による売却よりも価格が安くなること

即現金化が可能な買取ですが、大きなデメリットがあります。

それは、一般的な「仲介」による売却と比較して、価格が安くなってしまう事です。

買取業者が不動産を買い取る目的は、リフォームして再販し、利益を得る事です。

再販時に利益を出すためには、相場価格での買い取りが難しいため、買い取り価格は相場の７割前後になってしまうのが一般的です。

しかし、近年では、リフォーム技術が進んだ事やリフォーム物件の価格が見直されつつある事で、相場に近い買取も可能になってきています。

買取価格は買取業者によって差があるので、好条件で買い取ってもらうためには業者の比較が何より重要となります。

買取査定は売却査定と異なり「査定額＝売れる金額」ですので、複数社で比較し、少しでも高く買い取ってくれる業者を探すことが大切です。



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◆買取のメリット

１、即時現金化できる

買取の大きなメリットは「すぐ売れる」事です。

一般的な「仲介」による売却では、広告活動によって買主様を募るため、いつ売れるかはわかりません。

また、買主様のローン審査を待つ期間もあるため、早くても現金化までに２ヶ月程度はかかります。

買取では、すでに買主が決まっており、その買主も一般消費者ではなく不動産業者であるため、ローン審査もありません。

早ければ一週間程度での現金化も可能です。


２、物件のコンディションを問わない

不動産を買い取る業者は、買い取った物件をリフォームして再販することで利益を出します。

つまり、「リフォーム前提」で買い取るため、物件の状況は問いません。

また、一般の買主様へ不動産をご売却された場合、売主様には「契約不適合責任」があります。

契約不適合責任とは、契約内容と適合しない欠陥や損傷に対し、修繕等の負担を負うことです。

これにより、売却直後に不具合が見つかった場合には、売主様が費用を負担し、不具合を解決しなければならないようなこともあります。

買取では、基本的にこの契約不適合責任も免責となります。


３,近隣の方にわからないうちに売却できる

「仲介」による売却では、買主様を募らなければならないため、広告活動が不可欠です。

また、内覧する人や不動産会社の担当者が頻繁に出入りしていれば、近隣の方に売却の事実が知れてしまう可能性があります。

一方、買取では買取業者が現地に赴くのはほぼ一回きり。

周りの方に知られないうちに売却し、物件を引き渡すことができます。



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◆その他の重要説明事項

重要事項説明書では、【取引物件に関する重要説明】と【取引条件に関する重要説明】以外に、買主に説明しておくべき重要事項を記載する項目がある場合があります。

土地建物や周辺環境に、取引の判断に影響するような事項がある場合、記載と説明を行うものです。

例えば、土砂災害警戒区域内にあるなど自然災害に関する事柄や、振動や騒音など住環境に関する事柄、自殺や殺人など過去に起きた心理的に告知すべき事柄などが該当します。

その他の重要事項に記載すべき事項については、明確な決まりがあるわけではありません。

しかし、事前に説明されなかったことが原因で、売却後にトラブルが起きることもあるため、注意が必要です。

◆「重要事項説明書」に書かれていることは？

重要事項説明は、大きく分けて【取引物件に関する重要説明】と
【取引条件に関する重要説明】で構成されています。

今回は【取引条件に関する重要説明】の内容をご説明します。
前回のメールと合わせてご覧ください。

【取引条件に関する重要説明】
ここでは、不動産売買の契約条件のうち、特に重要な項目が記載されています。

（1）代金および交換差金以外に授受される金額
物件の売買代金のほかにかかる金銭を明示する項目です。
手付金、固定資産税や管理費などの清算金などがある場合は、その名称と金額、どのような目的で授受されるかを記載します。

（2）契約の解除に関する事項
どのような場合に売買契約を解除できるのかを明示する項目です。
売買契約の解除になるのは、引き渡し前の天災による建物の滅失、予定していたローンが借りられない、契約不履行など、いくつかのケースがあります。また、どのような手続きで解除を行うのか、解除に伴って発生する金銭の取り扱いをどうするのかなども、明確にしておく必要があります。

（3）損害賠償額の予定または違約金に関する事項
売主、または買主が契約に違反した場合の損害賠償額を明示する項目ですあらかじめ取り決めた内容や
金額を記載します。

（4）手付金等の保全措置の概要（不動産業者が売主の場合）
不動産会社が売主となる売買では、物件の引き渡し前に一定額以上の金銭（手付金等）を受領した場合、保全措置（第三者に預けること）が義務付けられています。
保全の方式や保全措置を行う期間などが明示されます。

（5）支払金または預かり金の保全措置の概要
不動産会社が売主や買主から金銭（手付金や売買代金など）を預かる場合に、保全措置を講じるかどうかを明示する項目です。

（6）金銭の貸借のあっせん
買主が不動産会社にローンをあっせんしてもらうかどうかを明示する項目です。
ローンをあっせんしてもらう場合、融資金額や利率、融資期間や返済方法など融資条件を記します。
融資が受けられなかった場合の措置についても、あわせて記載されます。

（7）契約不適合責任の履行に関する措置の概要
「契約不適合責任の履行に関する措置」とは、売主が何らかの理由で契約不適合責任を負うことができなくなった場合に、措置を講じるかどうかを明示した項目です。
措置を講じる場合は、どのような方法で措置が履行されるのかを具体的に記載します。

今回は【物件に関する重要説明】の内容から解説します。

【物件に関する重要説明】

（1）登記に記録された権利の種類や内容

登記簿に記載されている所有者の名前と住所のほか、
「所有権に関わる権利（甲区）」と「所有権以外の権利（乙区）」の有無が記載されています。
売主が借りている住宅ローンの抵当権のように登記簿に記録された権利などはここで説明されます。

（2）法令に基づく制限

都市計画法、建築基準法などの法令に基づく制限を明示する項目です。
建物の用途や土地の利用に関する制限、建ぺい率・容積率、敷地と道路の関係など、建物の増改築や建築に影響を及ぼす規制が記載されます。

（3）私道の負担に関する項目

敷地が私道に面している場合の負担の有無を明示する項目です。
負担に関する権利関係、私道を利用するための負担金などが記載されます。

（4）インフラ設備の整備状況

飲用水・電気・ガスの供給施設および排水施設の整備状況を明示する項目です。
すぐに利用できる状態にあるか、供給形態（例：ガスなら「都市ガス」か「プロパン」かなど）はどうなっているかなどを記載します。これから整備する場合は、整備予定の日程や負担金の有無なども説明されます。

（5）宅地造成または建物建築の工事完了時における形状、構造等（未完成物件の場合）

宅地造成や、対象物件が未完成のまま取引する場合に記入する項目です。
完成前の説明と完成後の内容が異なるとトラブルになるため、工事完了時の形状や構造、間取り、内外装の仕上げなどを詳細に説明します。
リフォームやリノベーションを行って引き渡す場合も、この項目に記載しなくてはなりません。

（6）建物状況調査の結果の概要（既存の建物の場合）

現状のまま引き渡す場合、（5）の項目は説明が省略されますが、代わりに建物状況調査の実施状況や結果の概要などを記載します。


◆区分所有建物（分譲マンション）を売買する場合の重要説明事項

取引する物件が分譲マンションの場合も、重要取引説明書に記載される項目はおおむね同じです。
違っているのは、分譲マンションにおける敷地の権利の種類、共有部の規約、専有部分の用途や利用に関する規約、管理会社の名称や管理形態など、共同住宅ならではの項目を記載するところです。
管理費や修繕積立費などの金額も明示されますが、売主が滞納している場合は買主が負担することになるため、重要項目説明書への記載と説明が必要とされています。

◆「重要事項説明書」とは？

「重要事項説明書」は、不動産売買の契約書を交わす前に、買主に対して行う「重要事項説明」に伴う書類です。
不動産に関する知識が乏しい一般消費者が、知らずに購入して不利益を被ることがないよう、物件に関する詳細な説明が書かれています。

重要事項説明は、宅地建物取引士という資格を持っている人しかできません。
契約前に必ず行わなければならず、買主は「重要事項説明を受けた」という証拠として、重要事項説明書に記名押印を行います。その後、売買契約書に記名押印をする流れになります。


◆「重要事項説明書」に書かれていることは？

重要事項説明は、買主に対して行われるものですが、売主が書面にどんなことが書かれているかを知っておくことも大切です。
「重要事項説明書」の中身はおおまかに
【取引物件に関する重要説明】と【取引条件に関する重要説明】で構成されています。

重要事項説明書はかなりボリュームのある書類ですので、次回から内容について詳しく解説していきたいといます。

◆再販物件の需要は高い

日本人は、古くからいわゆる「新築信仰」が強い国民性です。

しかし、少子高齢化や人口減少、環境問題への配慮から、この考えが変化しつつあります。

近年ではリフォーム・リノベーションの需要が向上しており、中古物件の価値が見直され始めているのです。

ただ、そのような中にあっても、いまだに「中古は心配」という声は聞かれます。

個人間の中古不動産売買ですと、一見しただけではわからないような不具合や建物の耐震性などに不安を感じる方が一定数いらっしゃいます。

買取再販物件は不動産業者が一度間に入り、再生・バリューアップを図ることで物件の質が向上し、安心感を補強できます。

再販物件は、新築と比較して安価でありながらも新築並みの設備が備わっているため、買い手側にとってメリットが大きいと言えるでしょう。

さらに不動産業者から購入することで、新築並みの長期保証を受けられるようなケースもあります。

「買取」は、ひと昔前まで「売れない物件の引き取り先」「下取り」のような認識をされていました。

しかし、今では、既存住宅の流通・活用を促進する事業として注目されています。



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