2022年12月の記事一覧｜札幌・豊平区　上手な不動産売却｜センチュリー21ベスト・ホーム

Mさんのマンションは新築時に６０００万円で購入した築１４年の４LDKです。２００世帯ほどを擁し、一等地に建っています。

近年のマンション需要の高まりもあり、購入時とほぼ同額かそれ以上の価格で売れる期待が持てました。

しかし、このマンション、大規模修繕のため建物を囲うように足場を組み、建物調査を開始したところ、建物に大きな不具合が発覚したのです。

当初は耐震等級２で販売されていたマンションでしたが、今回の調査によって１にも満たないと診断されてしまいました。

これはマンション価値を大きく毀損する大問題です。

修繕によって補強すれば改善されますが、その莫大な費用を誰が負担するかで施工側ともめています。

マンションの管理組合が負担するのであれば今後の修繕積立金が跳ね上がることが予想されます。

今回はこんな中での売却依頼でした。

不具合が発覚したからではなく、もともと売却の予定であり、Mさんとしては市場が活気づいているタイミングで売りたいが、修繕のことでもめている今は得策でもない気がしています。



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インスペクションは本来であれば、買主が物件を審査するときに行うものです。

今回は、売り手があえて先手を打って実施し、建物の情報をオープンにしてから売り出すという事例でした。

売却時のインスペクションは各部位のグレードと残存価値を調査していることがポイントです。

注文住宅であれば、インスペクションを実施した上での売却はかなり有利と言えます。

建築主のこだわりが随所にあり、グレードの高いものを使っている事も多く、それをきちんと建物価値として反映させることができるからです。

実際の売却事例としては、築15年ほどであれば、修繕を一度もしていなかったとしても、平均800万円程度の建物価値を出すことができています。

雨漏りやシロアリ対策といった最低限のメンテナンスを怠っていなければ、300万円～400万円ほどの価値をインスペクションで出すことができています。

この方法で、税法上ではせいぜい1割程度の残存価値しかない建物にも適正な価値を見いだし、土地に上乗せした価格にて売却する事ができます。

プラス要素もマイナス要素も包み隠さず可視化して伝えることが、買主にとっての安心材料につながります。




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◆引き渡しまでの手順をおさらいしておきましょう

契約成立後は、残代金の決済、所有権移転登記が完了すれば、事実上の引き渡しが終わります。
しかし、買主が住宅ローンの融資を受ける場合、残代金の授受と住宅ローンの完済、抵当権の抹消など、いくつかの手続きが発生します。
決済から引き渡しまでの手続きの順序を、あらためて整理してみましょう。

＜決済から引き渡しまでの手続き＞

（1）買主が金融機関で住宅ローンの融資を受ける
（2）買主が売主に物件購入代金の残額を支払う
（3）売主が住宅ローンを組んでいる金融機関でローンを完済する
（4）売主の金融機関で抵当権抹消の書類を交付してもらう
（5）固定資産税や都市計画税、管理費等、各種負担金の精算を行う
（6）売主が買主に必要な書類や物件の鍵を引き渡す
（7）司法書士には登記費用、不動産会社に仲介手数料を支払う
（8）抵当権抹消や移転登記の書類を確認し、司法書士に委任する 
（9）登記所で所有権移転登記と抵当権抹消・設定の手続きを行う（司法書士）

決済に関する手続きは、決済場所である金融機関で行われます。
一連の流れを見るとわかるように、買主の住宅ローンが実行されないと、以降の手続きも進められません。買主への融資が実行されしだい、売主はいつでも引き渡しができるよう準備を進めておく必要があります。
融資実行日が決まったら、指定した日時に売主と買主、不動産会社の担当者、司法書士が集合し、決済手続きが進められます。集合場所は、買主が住宅ローンを利用する銀行であることが一般的です。

各建材のグレードも調査し、劣化度合いを細かく見極め、現状の価値を正確に計測したのです。

例えば以前屋根の修繕に100万円費用をかけたとして、インスペクションで現在の劣化度合いが３０％度だと評価できれば、屋根の残存価値は70万円と算出することができます。

このような計算を、外壁や内壁、水回りといった目に見える部分はもちろん、屋根裏や床下や構造体まで細かく施し、残存価値を足し合わせて行きました。

実地調査を行ったうえでの加点方式です。

結果、大切にしてきた築25年の家に、1000万円の価値を見いだすことができました。

つまり、Nさんの不動産は、1700万円というほぼ土地だけを評価した金額に、1,000万円を上乗せした、2700万円ほどの真価値を見いだしたのです。



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まずは前回のおさらいです。

◆物件の引き渡しまでに売主が済ませておくべきこと

（1）所有権移転登記の準備
（2）土地の実測や境界の確定など、物件の確認
（3）引き渡しの準備


前回は、(1)～(2)までの記載内容や注意点をご紹介しました。
今回は、（3）とその他のやっておくべきことをお伝えします。

＜不動産売買契約書のチェックポイント＞

※（1）～（2）については、前回のメールをご確認ください。


◆物件の引き渡しまでに売主が済ませておくべきこと

不動産売買契約がめでたく成立したら、売主は物件を引き渡すまでに準備しておかなくてはならないことがいくつかあります。専門家の対応が必要な場合もありますので、早めに着手することをお勧めします。

引き渡し前にやっておかなくてはならないのは、大きく分けて3つ。

（1）所有権移転登記の準備
（2）土地の実測や境界の確定など、物件の確認
（3）引き渡しの準備

以下で、それぞれ詳しく説明していきましょう。

（3）引き渡しの準備

引き渡し前に、売主は物件から引っ越し、不要なものがあれば撤去をしなくてはなりません。引っ越し後、買主に立ち会ってもらい、物件の引き渡し状態を確認してもらいます。

引っ越しは準備も含めるとそれなりに時間がかかりますので、早めに引っ越し依頼業者に依頼しておきましょう。賃貸物件を売却する場合、オーナーチェンジであれば賃借人はそのままで問題ありませんが、退去が条件であれば、早めに通達しておかないと引き渡しに間に合わなくなってしまいます。

また、土地を更地で引き渡す契約であれば、建物の解体も必要になります。解体も時間と費用がかかりますので、引き渡しに間に合うよう計画的に進めなくてはなりません。不動産会社に依頼して、解体業者を手配してもらうことが多いようです。


◆その他にやっておくべきことは？

ここまでにご紹介したこと以外に対応が必要なこととしては、売買代金の他にかかる各種負担金の精算が挙げられます。公租公課（固定資産税や都市計画税）、管理費（マンションの場合）などの精算が必要です。
所有権の移転に伴って支払者も変わりますので、引き渡し日までは売主、引き渡し後には買主の負担となるよう、日割りで計算して清算を行います。
買主から精算金を受け取ったときは、領収書を発行するのを忘れないようにしましょう。なお、領収証は仲介する不動産会社が準備してくれることが一般的です。



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最適な価格で売却するために、インスペクション（住宅診断）を行いました。

建物に詳しい専門家が住宅を調査、劣化具合や補修すべき点などを評価し、建物の価値を正しく測定することを目的とします。

本楽インスペクションは買主側が実施します。

建物に不備がないか精密に検査し、最終的な購入価格を決めるためです。

しかし、一般的な築25年以上の価値があるというお墨付きを得るために、売主であるNさんが、実施することにしたのです。

きわめて例外的な試みではありますが、たとえ思わぬ不具合などが見つかっても、査定価格より下回る事はまずないだろうと予想したのです。

新築と見間違うほどの建物状態だったからこそです。



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◆物件の引き渡しまでに売主が済ませておくべきこと

不動産売買契約がめでたく成立したら、売主は物件を引き渡すまでに準備しておかなくてはならないことがいくつかあります。専門家の対応が必要な場合もありますので、早めに着手することをお勧めします。

引き渡し前にやっておかなくてはならないのは、大きく分けて3つ。
（1）所有権移転登記の準備
（2）土地の実測や境界の確定など、物件の確認
（3）引き渡しの準備

本日は（1）と（2）についてそれぞれ詳しく説明していきましょう。


◆引き渡し前にやっておくべき手続き

（1）所有権移転登記の準備

所有権移転登記の手続きは、住宅ローンの抵当権抹消の手続きと同時に行われるのが通常です。
抵当権を抹消するには、住宅ローンの残額を完済する必要があります。

不動産売却時の住宅ローンの完済には、買主が支払う物件購入代金を充てるのが一般的。そのためにはまず、買主が売主に残代金を支払います。
買主が住宅ローンを利用して物件を購入するのであれば、金融機関が新たに抵当権を設定して融資を実行した時点で、残代金の支払いが行われます。

売主は残代金を受け取ったら、所有権移転登記に必要な書類一式や、売主の住宅ローンのために設定されている抵当権の抹消書類一式を買主に渡し、買主はそれをもとに所有権移転登記手続きを行います。

ここまでご説明した「決済」や「登記」に必要な手続きは、売主・買主の立ち会いの下、委任された司法書士が行うケースがほとんどです。

（2）土地の実測や境界の確定など、物件の確認

引き渡す物件が契約条件どおりかどうかを、事前に確認・調整しておく必要があります。

物件の形状や間取り、広さが契約書と相違ないか。付帯設備の状態は契約書どおりか。不具合や欠陥はないかなどを、現地で確認します。売主と買主、不動産会社が立ち会うことが多くなっています。

また、境界の確認も重要です。こちらは売主と不動産会社、そして隣地の所有者の立ち会いの下で行われます。境界をめぐって隣地の所有者とトラブルが起きることがあるため、土地家屋調査士に依頼して、測量を実施してもらう場合もあります。

税法上、木造の耐用年数は22年とされているため、築20年以上の戸建て住宅はほぼ価値なしと判定されるのが一般的です。

定額法による減価償却の観点から取得価格の１割は価値が残っているとしても、その額はせいぜい１５０から３００万円ほどです。

土地の周辺相場から算出した1700万円という査定金額は現実味を帯びているものでした。

しかし、実際の敷地に足を踏み入れたところ、まるで新築物件と見間違うほどの外観と内装に衝撃を受けるほどだったのです。

外壁の塗装は、汚れや傷が一切に見当たらず、まだ光沢を放っているほどです。

屋根の状態にも劣化が見られません。

フローリングは張り替えを行っており新品同様、壁紙クロスにも汚れや傷は見られません。

キッチンやバスルームなどの水回りも手入れが行き届いておりピカピカです。

これほど新築に近い築25年と、ボロボロの築25年の評価が同等と評価されるのでは納得できないのも当たり前です。



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Nさんは、築15年の土地付き中古戸建て住宅を2600万円で購入しました。

それから10年後、転居を決め、築25年を迎えた我が家を売却する事にしました。

不動産仲介会社を5社ほど選び、査定依頼したところ、平均して1700万円程度の売却価格が提示されました。

立地と築年数だけで算出された各社の査定にNさんは納得できませんでした。

購入して以降、傷をつけないよう大事にして修繕も念入りに行ってきたのに、購入時よりも安い査定なんて、絶対に納得できないということです。

その査定では、家の価値をほとんど評価せず、土地の価格だけで売却価格を見積もられていたのです。




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築25年の一戸建てと言ったら劣化した外壁、一部が欠損している屋根、内装は、壁紙クロスがところどころはがれていたり、フローリングにも傷が目立っていたりと、経年劣化が随所に見られる可能性が高いです。

しかし、住んでいた方がどれだけ大切にしてきたかで状態は大きく変わるものです。

建物の本当の価値を知るためには、単なる間取りや築年数といった表面的なスペックだけではなく、その家の状態を目の前にすることで、初めてその価値を感じることができます。

各建築素材の具合や屋根裏・床下の見えないところに至るまで、不動産に関わるデータを全て可視化することができれば、建物の真の価値を掘り起こす事も可能ということになります。

このような精密な可視化は諸刃の剣で、いいところも悪いところも洗いざらい調べる事になります。

しかし、不動産の全てを包み隠さず伝えることが、買い手サイドにとって安心材料につながり、不動産の魅力をより引き出してくれる事になります。



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