2022年12月の記事一覧｜札幌・豊平区　上手な不動産売却｜センチュリー21ベスト・ホーム

とはいえ、不動産情報へのアクセスが多いのか少ないのか、地域の住宅市場が過熱気味なのか冷え気味なのかは、売主様にはなかなか把握できるものではありません。

ここでものをいうのが売却依頼した担当者の手腕です。

売主様を焦らせることなく、データや市況を見極めて価格の設定調整を冷静に提案してくれる、そんな担当者に出会う事で、売り時を見間違う事なく売却を実現することができます。

現在、あまりにも不動産は高くなりすぎました。

一方で、三極化はより深刻さを増していきますし、国の施策次第で不動産価格が一変することも考えられます。

タイミングを逃すと命取りです。

不動産会社の売却担当者と二人三脚で、冷静な目線を忘れず売却に臨んでいくことが大切です。



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利上げによって２０２３年以降、上がり調子だった日経平均株価に歯止めがかかり、右肩上がりの住宅市場にもブレーキがかかると予想するのであれば、今現在がピーク帯にあるととらえることができます。

そこでこのタイミングで試しに不動産を売りに出してみるというのが得策ではないかと思います。

ただし相場よりも上値で市場に出すことをお勧めします。

相場より強気な価格で買い手がつけばそれにこしたことはありませんが、買いの声がかからなくても焦ることはありません。

公開した不動産情報にどれだけのアクセスがあったのか、まずはそのデータを収集することです。

１週間ほど売り出してみて、見られているデータが多いようであれば、物色されている何よりの証拠なので、価格を据えおいて粘ることが大切です。

あまりにもアクセスが少ないようであれば、すでにその地域での住宅市場はピークを終えている事がうかがえるため、相場近くにまで下げる方針に変えるのが望ましいです。



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直近の特徴としては、不動産価格があまりに高くなっているので、そろそろピークか、と判断したであろう不動産所有者が、比較的強気な価格で市場に売り出し、不動産の在庫は増える傾向にあります。

一方、買い手は、値が上がる一方の中心地不動産に白旗を揚げ、比較的郊外に不動産を求めるようになっています。

活性化一途の住宅市場を根底で支えているのは低金利＝国のスタンスです。

しかし、異次元の金融緩和政策がいつまでも続くとは考えにくいです。

政策金利は現日銀総裁の任期が満了となる２０２３年４月８日以降に上がることという予想を立てる事もできるわけです。

しかも、政策金利が近々上がる事を前提として、すでに市場は変動を始めている可能性も考えられます。




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では、日本の不動産市況では何がおきているかというと、完全に三極化しています。

価格維持あるいは上昇を続ける地域と、なだらかな下落を続ける地域、そして限りなく無価値に近い地域、大きくこの３つに不動産を区分できます。

このような三極化の様相を顕著にしながら、引き続き日経平均株価に連動するようにして不動産価格は推移して行くことが予想されます。

他方、バブル期と違って現代は超低金利です。

住宅ローン金利は、バブル期の変動金利は７～８％、対して直近では変動金利が０．３～０．５％、固定金利では１％前半です。

３５年ローン住宅変動金利で１億円を借りた場合、今は月３０万円ほどの返済で済むところ、バブル期だと月６０万円を超えます。

低金利の時代は圧倒的に家を買いやすいのです。

国が政策金利をいくらに設定するのかで家の買いやすさがきまり、不動産取引きを行うタイミングも決まってくることになります。



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◆「手付解除」のやり方

実際に手付解除をする方法を簡単に説明します。

＜売主が手付解除を行う場合＞

まず買主に契約解除の意思を伝えます。
その後、手付金の倍額を銀行振込などの方法で買主に支払います。

＜買主が手付解除を行う場合＞
まず売主に契約解除の意思を伝えます。
手付金を放棄することが解約の条件ですので、手付金として支払ったお金は戻ってきません。

契約書を交わした正式な取引ですので、解除の意思表示は、内容証明郵便などの書面で行ったほうが安心です。
解除の意思を示した書面や、手付倍返しのお金（売主の場合）は、契約書に記した手付解除期日までに届いている必要がありますので、注意しましょう。

また、一般的に手付解除により売買契約が解除された場合も、不動産会社への仲介手数料支払い義務は残るケースがあることも覚えておきましょう。

つまり、不動産市況の最先端を知りたいのであれば、都心三区の価格推移を注視すればいいことになります。

具体的には中古マンションの在庫数や成約価格、成約平米単価を調べるのが得策です。

これらは東日本不動産流通機構が月ごとに公表しています。

さらに一点付け加えると、都心三区の中古マンション約定平米単価は過去、日経平均株価と連動するような動きをなしています。

日経平均ほどのアップダウンはないものの、後を追うようにして同じ様な波形を描くのが特徴となっています。

２０２１年９月末には日経平均株価が１９８９年のバブル期以来の３万円台に到達しました。

バブルの再来だ、どこかで一気に下落する局面が来ると言う声も耳にしましたが、不動産市況の観点からバブル期とは明らかに様子が異なることがわかります。

バブル期当時、日本の土地総額は２０００兆円でした。

しかし２０２２年現在はおよそ半額の１０００兆円となっています。

バブル期のように日本全体の不動産が異常な高値で推移している訳ではないのです。



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◆「手付解除」とは？

手付金のひとつである「解約手付」。解約手付で売買契約の解除権を行使することを「手付解除」と言います。
前回もご説明したように、買主が解除する場合は手付を放棄し（手付流し）、売主が解除する場合は受け取った手付金の倍額を返却
（手付倍返し）すれば、無条件で契約を解約することができます。
理由を明確にする必要がなく、相手の同意を得なくても、一方的に解約できるということです。
解約手付を設定しておけば、高額な資産取引において、
「やっぱり契約をやめたい」と考えたとき、多大な不利益を被るリスクを軽減できます。


◆「手付解除」はいつでもできるわけではない

手付解除は無条件で契約を解除できますが、解除できる期限は決められています。
民法では、手付解除期限を「当事者の一方が契約の履行に着手するまで」と定めています。つまり、売主が契約解除できるのは、買主が契約の履行に着手するまで。
買主が契約解除できるのは、売主が契約の履行に着手するまで、ということです。

では、「契約の履行に着手」とはどのような状態を指すのでしょうか。
簡単に言うと、「売買を成立させるために必要な行為をしたとき」という意味です。ただし、該当する行為を民法上で明示していないため、「履行に着手しているかどうか」で解約時にトラブルに発展してしまうことも多いのです。

「履行に着手」と判断される例を示しておきましょう。

＜売主＞
・所有権移転の登記手続きをしたとき
・売却を前提とした分筆登記申請をしたとき
・抵当権を消滅させるために借入金の返済をしたとき

＜買主＞
・中間金や残代金の支払いをしたとき
・売買代金と引き換えで物件の引き渡し請求をしたとき

ただし、所有権移転の登記手続きや残代金の支払いは、物件の引き渡しと同じタイミングで行われることが多くなっています。
引き渡しギリギリまで手付解除が可能では、最後まで不安定な状態で取引を進めることになります。

無用なトラブルを避けるために、手付解除期日を設けておくのが一般的です。
売主・買主の合意のもとで具体的な日付を決め、売買契約書にも明記されます。

売却したい不動産を所有している売主様にとって、不動産をいつ売るのが適切か、売却タイミングの見極めは重要です。

過去の不動産市況を振り返ると、明確な法則を見いだすことができます。

不動産価格が上向く、下向くどちらの潮目を迎えたときにも東京の中央区と千代田区と港区、いわゆる都心3区から動き始めるのが定番となっています。

その後、東京都全体に影響が及び、続いて神奈川、埼玉、千葉の順に火がついていき、次は、札幌、仙台、名古屋、大阪、広島、福岡がほぼ時期を等しくして価格変動の波を受けます。

ここまでで、おおむね3ヶ月から半年を要するのが、これまでの不動産市況動向の共通点です。



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◆「手付金」はただのお金じゃない？

不動産の売買契約を締結する際、多くの場合、売主は買主から「手付金」を受け取ります。「売買代金の一部を先払い」したお金のように考えている方もいらっしゃいますが、厳密に言えば違います。

民法には手付に関する特有の規定が定められています。以下の3種類があり、それぞれ違った目的や機能を持っていることを覚えておきましょう。

（1）証約手付
契約成立の証拠として授受される手付。

（2）違約手付
売主・買主のどちらかに債務不履行があった場合、相手方が被った損害に充てる手付。

（3）解約手付
売買契約を解除することになったときに充てる手付。
買主が解除する場合は手付を放棄し（手付流し）、売主が解除する場合は受け取った手付金の倍額を返却（手付倍返し）する。

手付金は代金とは異なるもので、担保のような機能も持っていることがわかりますね。
本来ならば、買主から売買代金が全額支払われたとき、売主は手付金を返却しなくてはなりません。
しかし、わざわざ手付金を返却して、別に売買代金を支払うのは手間がかかりますので、「手付金を売買代金の一部として充当する」といった文言を売買契約書に盛り込み、手付金を差し引いた残金を支払う形が一般的です。

手付金を代金の一部としてただ受け取るのではなく、どんな目的をもって交付されるお金なのかを知っておくことが大事です。


◆手付金の相場はいくら？

手付金は、法令で支払うことが義務付けられているわけではありません。ただ、高額な資産取引である不動産売買では、契約履行前に予期せぬ出来事が起きたときのための保障の意味も
かねて、手付金を交付するのが慣例です。
では、手付金はいくらなのでしょうか。

不動産会社が売主の場合は、手付金は20％以内と法律で定められています。個人が売主の場合、法律で定められているわけではありませんが、手付金は売買代金の10％前後が相場になっています。

不動産の売買契約を締結したあとも、他に良い物件との出会いがあれば、買主は解約に心が傾くものです。
しかし、せっかく決まった契約を反故にすることになれば、売主としては痛手。手付金が少なすぎると気軽に解約されてしまう可能性がありますし、多すぎると売主都合で解約したい時に金銭的な損害が大きくなってしまいます。
売主として考えられるさまざまな状況を想定して、10％前後の間で妥当な手付金を設定することが肝心です。

ほとんどの売主様にとって、不動産取引は人生に1度か2度あるかのビッグなイベントです。

思い出の詰まった住まいを手放し、動かす金額も大きなものですから、売却までのプロセスを慎重に進めて行きたいという思いがあるはずです。

一刻も早く販売をスタートさせることが、必ずしも不動産売却の最適解とは限りません。

ときには建物のこれまでのリフォームや改修履歴に関する情報を集めてから売り出した方が、買主様の購入リスク低減につなげられ、高額かつスムーズな売却を実現できます。

あるいは、事前に不動産周辺の状況をじっくり観察し、最適な土地利用の方法を練り、販売時のアピール材料とすることで、買主が見つかりやすくなることもあります。

もしくは、建物の一部を改修して魅力を引き上げてから売ることで、より高額での売却がかなえられるケースも存在するのです。

このように、手間をかけ知恵を絞ることで、初めて売主様にとってベストな売却方法を提案することが可能になります。

売却までの行程が楽しい思い出になった。

そう思ってもらえるよう、売主様との出会いを大切にし、人生の一大イベントに満足してもらえるよう、最適な売却プランを提案します。



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