2023年01月の記事一覧｜札幌・豊平区　上手な不動産売却｜センチュリー21ベスト・ホーム

次のステップは、入居者(賃借人）との家賃交渉でした。

サブリース会社との契約が解かれる半年後は、ちょうど入居者との更新タイミングだったため、この機会に家賃の値上げ交渉を行うべきだと判断したのです。

値上げ幅は５０００円高い９万５０００円が相場から適正である事をこれまでのリサーチによってはじき出しています。

家賃が相場とずれている場合、更新時に交渉できる旨が賃貸契約書の中に書かれており、交渉の余地は十分にあります。

また、仮に値上げを拒否された末に賃貸契約解消になっても、改めて９万５０００円で入居者募集をかければ、立地も抜群であることからすぐに入居者が決まる自信がありました。

まず、電話にて入居者に値上げ要請の旨を伝え、その後、直接会っての交渉を行いました。

メールやスマホの録音機能を使い、やりとりの過程と相手の承諾内容がデータとして残るようにしました。

交渉は成功し、入居者は値上げに納得して引き続き入居することを決めたのでした。



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売却価格を安くしてしまっている障壁を一つひとつ崩していくことで、不動産の魅力を引き上げるプランを提案しました。

第１ステップが、サブリース契約の解除です。

入居者からの家賃から手数料が抜かれてGさんにお金が入ります。

この流れを断ち切り、Gさんと入居者の間で直接の賃貸借契約を結べば、手数料がなくなるため家賃収入額を底上げすることができます。

しかし、簡単にサブリース契約を解除できるかがネックです。

過去には法廷闘争にまで発展したあげく、結局解約には至れなかった判例もありました。

今回は、半年後にサブリース会社との契約が更新される契約内容となっていたため、このタイミングで契約打ち切りとできるよう、打診しようと計画を立てました。

Ｇさんはさっそくサブリース会社との交渉に入り、半年後に契約を解除できることが決まったのです。

これによって家賃収入９万円で売り出すことができる見通しとなり、不動産の価値が上がるため、その時点での査定価格は２１６０万円とアップできました。

しかし、まだローン残債を返しきれるほどではなかったため、さらに価格を上げるための次のステップへ入ったのです。



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入居者募集や管理などいっさいの賃貸業務を一括委託できる手軽さがサブリースの魅力です。

一方、サブリース会社が手数料を取っていくため、不動産所有者への実入りが少なくなるというデメリットがあります。

本件のワンルーム投資においては、Gさんに入る家賃は８万円でしたが、これは相場からすると明らかに安値でした。サブリース会社が間に入っていることで、投資先としての価値が下がり、売却価格が低く見積もられていたのです。

サブリース会社が１万円ほどの手数料をとっているのだろうと予測が立ちましたので、仮に手数料分を上乗せした９万円の家賃込みで、物件をアピールすることができれば、売却価格を引き上げることは十分可能です。

よって、少し時間は要しますが今すぐの売却はやめて、不動産の魅力を引き上げるプランを提案したのです。



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Gさんは当初、人気物件だから売却すればすぐに問題は決着するだろうと楽観視していました。

ところが、いくつかの不動産会社に査定を依頼したところ、査定は１９００万円という価格で、ローン残高２３００万円よりも４００万円も低い価格でした。

ローンを完済するためには、不足分の４００万円を自分で捻出しなければならないという、つらい状況になってしまいます。

買い手候補の投資家も当然、収益物件としての価値を見極めてから購入を検討します。

となると、不動産の売却価格を決定づけるのは家賃であり、家賃が据え置きのままでは、売却価格の引き上げは厳しい状況です。


もう一つ、見落としてはいけない点がありました。

この物件はサブリース契約になっていたのです。

サブリースとは簡単に言うと又貸しのことです。

不動産所有者がサブリース会社と契約を結び、さらにサブリース会社が入居者を募集し賃貸契約を結ぶという２階層の契約形態となっていたのです。



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Gさんは７年前に新築ワンルームマンションを投資目的で購入しました。

３５年フルローンを組んでの投資でした。

好立地の物件だったので入居者はすぐに決まりました。

家賃収入から維持費やローン返済額を差し引いた利益が月に１万円ほど入るようになり、幸先のいいスタートでした。

しかし、投資から４年目くらいには収支がちょうど同額になり、５年目に突入したら収支が赤字になってしまったのです。

修繕積立金が年を負う毎に高くなっていったことが原因でした。

Gさんは、赤字を垂れ流しているワンルームマンションを早く売って、すっきりしたいと焦る気持ちで不動産会社に相談したのです。



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不動産売却では、引き渡す物件が契約条件どおりかどうかを、事前に確認・調整しておく必要があります。

特に問題になりやすいのは、土地の面積です。
土地を含む不動産の売買では、土地の面積によって売買価格も変動します。
登記簿謄本（登記事項証明書）に記載されている土地の面積と、実際の土地の大きさが違っていると、トラブルになりかねません。また、隣地との境界も確認して、登記に反映させておく必要があります。

それぞれ詳しく見ていきましょう。


◆土地の測量

土地の面積には、登記簿謄本に記載されている「登記面積」と、実際に測った「実測面積」の2種類があります。この2つの土地面積は、数値が違っていることが多いため、注意が必要です。

「登記面積」を信用して取引をする「公簿売買」という方法が一般的です。

しかし、前回測量した時期がかなり昔である等の理由により、登記簿面積が信用できない場合は、土地面積を計測した結果をもとに売買する「実測売買」を選択する場合もあります。

では、どのタイミングで測量を行えばいいのでしょうか。
通常、契約までは公簿の面積を前提で取引を進め、同時並行で測量調査を行います。登記簿上の面積と差異があった場合は、引き渡しの際に清算することが多くなっています。

なお、土地の測量は土地家屋調査士などの資格者が行うため、費用が発生します。この費用は売主が負担するのが一般的ですが、話し合いによって買主と折半するケースもあります。


◆境界の確定

土地の計測と同時に明確にしておきたいのが、「隣地との境界」です。
通常の宅地では、土地の四隅などに打ち込まれている杭「境界標」で示されています。この「境界標」をつないだ線が隣地との境界線ということになりますが、位置が図面と一致していなかったり、あいまいな位置に作られた塀が境界だと思い込んでいたりすることが、珍しくありません。

そのため、土地家屋調査士に境界線を確認してもらい、実際と異なる場合は隣地の所有者との話し合いで、解決することが必要になります。
現地確認の際は、隣地の所有者の立ち会いが必要なのはもちろんですが、万が一問題が起きた時のために、売却を依頼する不動産会社にも立ち会ってもらうのがおすすめです。


◆地積更正登記

測量の結果、「実測面積」が「登記面積」と異なっていた場合、登記にもその面積を反映して、売却時の土地の実際の面積と同一にしておく必要があります。
登記上の面積（地積）を修正することを「地積更正登記」といいます。
実測面積を登記面積と統一しておくと、土地売買時のトラブル防止に役立ちます。

地積更正登記の手続きをすると、土地家屋調査士に依頼して作ってもらう測量図が、新たな地積測量図として法務局に保管されます。また、新たに境界が確認された場合は、境界確定書（筆界確認書）も作成しておくことが必要です。これらは、隣接する土地の所有者から承認印を押してもらうことで書類が完成します。

今回ご紹介した確認事項は、いずれも隣人の協力が欠かせません。不動産売却を決心したら、円滑に進められるよう、早めに相談しておくことが大切です。
売却後のトラブルを招かないためにも、日ごろから隣人との関係を良好に保つことを心がけたいですね。

「相続する資産が少ないから揉めない」は虚構です。

裁判所の司法統計によれば、令和２年度に遺産分割の争いになった遺産総額のうち、実に４分の３が５０００万円以下の資産規模でした。

しかも、１０００万円以下が約３５％もあったのです。

自分はそんなに資産がないし、相続で揉めることはないだろうと当事者意識の薄い家庭ほど、相続で痛い目を見ることになります。

相続したら売って均等に分けよう、収益物件にして収益を分け合おうとあらかじめ相続人たちの間で決めていたとしても、想定外のトラブルに直面することもあります。

例えば、収益物件を建てようと画策していたところ、土地の地下に水道管が通っていて大きな建物が建てられない事実が発覚するといった例があります。

相続で揉めないコツは、相続前の、相続する側と相続させる側、双方がそろっているうちにきちんと話をつけておくことです。

関わる人たちの思いをすべてくみ取ることが相続の円満解決につながります。

また、相続発生前にじっくりと準備を進められるのでもっと早く知っておけばといいう事態を回避しやすくなります。



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土地を分け合うといっても半分にしてしまっては、賃貸併用住宅を建てることはできません。

１００坪のうち６０坪をYさんが受け取るとして、４０坪を姉が受け取って売却したときに１億円の価値がでる方法を模索しました。

その土地は大通りに近い側もあれば、閑静な住宅街に面している側もあります。

そこで、周辺の実際の取引事例も参考にし、この地域で土地を購入する層が建てる家の規模なども詳しく調査したところ、価値の高い側の敷地４０坪を売却すれば１億円に達することがわかりました。

これがYさん、姉の双方とも納得の解決策となり、円満に相続ができたのです。



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Yさんの場合、「手放す」「住み続ける」で意見が完全に対立しているため、共有不動産にする選択肢はありませんでした。

専門的な対処法として「代償分割」があります。

相続した土地ではなく、相続分に該当する代償金をYさんが姉に渡して、Yさんは土地を丸ごと相続することになります。

この方法は小規模な不動産の相続であれば現実的なのですが、今回の場合は１００坪という広大な土地で、およそ２億円という評価となってしまいました。

つまりYさんから姉へ１億円を代償金として渡す必要があり、この方法は非現実的です。

現実的で最適な相続方法としてYさんに提案したのは、土地の分割を行い、片方は売却して姉の取り分とし、残りをYさんの分として賃貸併設住宅を建てるというものでした。



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Yさんは、同居していた父が亡くなり、１００坪の広大な土地を相続することになりました。

Yさんには、別所にお住まいの姉がいて、母はすでに亡くなっています。

土地建物は姉との半分ずつの持分で「相続」となります。

Yさんとしては引き続きこの土地に住むことを望んでいました。

ただせっかくの広大な土地なので、自宅兼アパートの賃貸併用住宅に建て替えようと画策していました。

賃貸部分の収益は姉と分け合う形です。

ところが姉は猛反対します。

土地を売って現金化し、きっちり半分ずつ分け合いたい意向でした。

相続した不動産が空き家、空地であった場合、手間のかからないオーソドックスな着地点として、相続人たちによる共有不動産として引き続き持ち続けるという案があります。

しかしこの場合、不動産を誰が管理するのかとか、固定資産税など税金は誰がどういう割合で負担するかなど、共有状態に紐付いた課題がいくつも表面化し、相続人たちの間で話をまとめるのは骨が折れます。

さらに、次の代に相続されたとき、誰が何割の持分だったのか不明瞭になったり、音信不通の相続人が出てきたりする事態になり、一層こじれていくことになりがちです。



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