2023年02月の記事一覧｜札幌・豊平区　上手な不動産売却｜センチュリー21ベスト・ホーム

◆相談はおおむね1時間を見ておけばいい


不動産会社で相談するときは、短くても30分は必要となります。

平均すると1時間くらい。

相談内容が込み入っていたり、資金計画についても検討を依頼するなら、2時間くらいかかる場合もあります。

2時間以上になると、集中力が途切れて話の内容が散漫になりますので、いったんお開きにして日を改めるのが得策です。


◆相談の具体的な流れとは？


不動産会社を初めて訪問して、相談を持ちかける場合の基本的な流れは以下の通りです。

①挨拶と自己紹介
　●軽く挨拶をして着席する
　●担当者から自己もしくは会社の紹介を受ける

②顧客アンケートの記入
　●顧客アンケートの記入を勧められるので、問題がない範囲で書く
　●相談内容が具体的もしくは詳細なら、顧客アンケートをしっかり書いておくと担当者からの返答も的確になる

③相談内容をすべて言う
　●相談内容は一通りすべて言う、もしくは顧客アンケートに書き説明をする
　●書類が必要な場合は先方に渡して見てもらう
　●担当者が相談内容に的確に答えられないようであれば「他にどなたかわかる方がいれば対応していただけませんか」と遠慮なく言う

④相談主旨の整理を行う
　●一通り話をしたら最後に相談主旨を整理して確認する
　●売買を行う意図は必ず伝えておく


～この続きの⑤～⑨は次回に記載します。～



センチュリー２１ベスト・ホームでは、リースバックのご相談も得意としております。
札幌市　豊平区　土地　一戸建て　マンション　空地空き家　実家　不動産　相続物件
アパート　売却　のことなら　センチュリー２１ベスト・ホームまでお気軽にお問い合
わせください。

◆何を持って行けばいいの？


会社へ訪問する際には、以下の書類を持参してください。

《売主》

１、所有不動産の物件概要書(購入時のパンフレット・チラシ等）

２、登記事項証明書（登記情報）or　固定資産税納税通知書

３、間取り図および敷地測量図

４、建築確認通知書（一戸建てのみ）

５、管理規約・使用細則・長期修繕計画表（マンションのみ）

《買主》

１、収入がわかる書類（源泉徴収標・確定申告書等）

２、借入残高確認書(ローンの償還表・残高証明書）

３、検討物件の物件概要書（パンフレット・チラシ）



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◆訪問に適した曜日や時間帯は？


準備が整ったら不動産会社に電話もしくはメールで連絡をします。

その際は相談内容の要点を事前に伝えておき、対応できる担当者がいるときに訪問しましょう。

なお、特別な理由がない限りは、会社の雰囲気をつかむため一度は会社へ訪問するようにします。

その際に、殺伐とした雰囲気だったり、担当者以外の対応が悪いと感じるようなら、会社からのサポートを望めない可能性がありますので注意してください。

不動産会社は土日に物件の案内や商談、査定が集中します。

ゆっくり相談をしたいなら、平日がオススメです。

不動産会社の多くが毎週水曜日を定休日とし、もう１日、火曜日か木曜日を休みとしています。

月曜日は物件調査、ローン事前審査の手配、チラシや広告の手配、そして社内会議など営業担当者もやることが多くあります。

そのため、木曜日と金曜日が時間的に余裕があり狙い目です。

時間帯は何時でもかまいません。希望する時間を伝えましょう。



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築30年、40年といった歴史を持つマンションは、売却するのが難しいと考える方は少なくありません。
しかし、築年数が古いからといって、一概に「価値がない」
「売れない」とは評価できません。築年数だけにとらわれず、物件の潜在的な魅力に注目してみましょう。
マンションの価格は、築年数だけで決まるわけではありません。ご自身が所有する物件の適正な価値を知ることが、高値でのスムーズな売却につながります。


◆築年数○○年だと「築古マンション」？

築年数が新しい物件は「築浅」、反対に築年数が古い物件は「築古」と呼ばれますが、実は、この呼び方に明確な定義はありません。「何年以下が築浅」
「何年以上が築古」と決められているわけではないのです。

戸建の場合、「20年で建物価値がゼロになる」などと言われることがあります。木造住宅の法定耐用年数（22年）を目安にした場合、確かにその考え方は理屈としては理解できます。
しかし、RC構造（鉄筋コンクリート造）のマンションの場合、耐用年数は47年とされています。築40年でも、普通の中古物件として売りに出され、買い手がつくことは珍しくありません。

もちろん、法定耐用年数は実際のマンションの状態や資産価値を示すものではありませんが、築年数が古いからといって「売れない」と決めつけなくていいと思います。

改修工事など必要なメンテナンスが定期的に行われているマンションでは、建物の寿命も長くなります。
駅近、人気エリアなど、希少性の高い立地に所在するマンションでは、
「ビンテージマンション」などと呼ばれ、中古でも購入希望者が引きも切らないケースもあります。
マンションの立地や管理状態など、買い手にとって魅力的な要素があれば、売買成立の可能性は十分にあります。


◆築年数の古いマンションのデメリットは？

マンションの建物自体の価値を判断する目安のひとつに、「耐震基準」があります。
建築基準法の耐震基準が強化されたのは、1981年（昭和56年）6月のこと。これ以前に建築確認を受けたマンションは「旧耐震建築物」と言われ、中古マンション市場では買い手に敬遠されてしまうことがあります。

しかし、管理組合がしっかりしているマンションでは、耐震基準の強化後に耐震化（耐震診断や耐震改修工事）を行っていることもあり、地震の備えができています。

耐震化工事が実施されているか否かは、マンションのコンディションや資産価値を維持する要素のひとつであり、物件の付加価値として築年数の古さというデメリットをある程度
カバーしてくれることもあります。

◆買主が地元の不動産会社を選ぶのはどんな場合か


単純な売買の話です。

大手と地元の違いは集客力の違いで、集客力があるほど物件情報は多く集まりますが、その分一人ひとりに割く時間は少なくなり、個別対応が難しくなっていきます。

要は集客した分、効率重視にならざるを得ないのです。

そのため個別対応が必要なケースや営業担当者と意見交換しながら家を買いたいという、時間がかかって効率があまりよくないケースなら、地元の方が合うと言えるでしょう。

結論としては、大手の集客力を求めて効率重視でもいいなら大手を選ぶべき。そうでなければ地元や、規模・地域にとらわれず会社の姿勢や営業担当者の対応を見て選ぶのが合理的な選択を言えそうです。




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◆不動産会社は大手と地元のどちらを選ぶべきか


売主と買主にとって、大手と中小規模の地元のどちらの不動産会社がよいでしょうか？


売主なら、大手と地元どこに依頼してもネット広告ができる不動産会社なら極端な差はありません。

その理由は、一般的に購入検討者は物件を見てから不動産会社を選ぶ傾向がありますので、多くの購入検討者が利用するネット広告ができるのなら、大手・地元の違いは出てこないからです。

むしろ、売主は営業担当者の質で選ぶのが正解です。


一方、買主の場合は、単純な売買が目的で営業担当者の質にそれほどの差がないなら、原則として大手を選ぶのが合理的です。

ネット広告前の情報は地元よりも大手の不動産会社が多く持っています。

そのため、大手なら公開の前か後かを問わず、さまざまな物件情報を見て比較検討できますので、メリットを多く享受することができます。

また、大手はインスペクション等の付加価値サービスを用意しているところが多く、法律上の面でも安心した取引きができることも併せると、買主は大手での検討を優先すべきと言えます。




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◆営業担当者を選ぶ際の判断基準とは


営業担当者の善し悪しを決める指標は、大きく3つあります。


①皆さん（顧客）の立場に沿って物事を考えられるか
　
　皆さんの話を希望や条件を最後まで聞き取り、質問にも的確に答えてくれるかどうかでわかります。

　そもそも皆さんにとっての最適解は皆さんの自身の中にありますので、営業担当者は皆さんの話に耳に傾けるべきだと言えます。

希望や条件をきちんと聞き取らずに自分の意見を押し付けてくる営業担当者は、避けるのが無難でしょう。


②不動産の知識を一定以上持っていて実務スキルとして利用できるか

　営業担当者が提供してくれるアドバイスの内容でわかります。

例えば、「この土地は第一種低層住居専用地域ですから周りにも高さ10メートルまでの建物しか建ちませんので、日当たりも確保できます」など、プロとしての見解を「なぜそうなのか?」という根拠をもとに示してくれるかどうかで判断できるのです。


③専門用語が多い知識やスキルを皆さんにわかりやすく伝えられるか

営業担当者がどんなに知識が豊富でも、皆さんが理解できなければ意味ないからです。

また、皆さんが質問をしなくても、アンケートに目を通すなどして、希望や条件に合う様な情報を積極的に提供してくれる担当者だと、不動産売買が成功する可能性が高くなることでしょう。




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◆担当者次第で取引きの結果は変わる


家の売買の準備にあたり、最後に説明しておきたいのが、「不動産会社と営業担当者選び」です。

売買がうまくいくかは、会社選びよりも担当者選びの方がより重要になります。

その理由は、①商品や状況判断　②不動産の知識　③言葉づかい　④段取りといった営業担当者の能力やスキルによって、選択肢が増えたり、取引条件がよくなったりするからです。

たとえば、平成30年より告知事項となる、中古戸建ての状態を的確に把握するためにインスペクションというサービスがあります。

実のところ、このサービスをまだ知らない営業担当者も一定数います。

このサービスの利用により、中古戸建てに問題があるとわかった場合、

①そのまま買う　②直してもらってから買う　③その分値引きしてもらって買う　④買わない　という4つの選択肢が生まれます。

ところが、営業担当者がこのサービスを知らなかったら、①そのまま買う　②買わないという２つの選択肢しかなくなります。

この場合、もし最適の答えが他の2つだったら、買主は損をすることになります。



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