2023年03月の記事一覧｜札幌・豊平区　上手な不動産売却｜センチュリー21ベスト・ホーム

◆売却依頼後にすること


実査定が終わり査定価格や売出価格に納得したら、改めて営業担当者に諸費用と手元に残る金額を確認してください。

その確認で問題がなければ、正式な売却の依頼となります。

売却の依頼は媒介契約の締結をもって行います。

実査定の報告後、すぐに依頼する場合もあれば、数日検討してから依頼する場合もあります。

売却依頼後は流れは以下の通りです。


◆売却依頼をした後はこうなる


①媒介契約の締結

　・媒介契約書に住所・氏名に記入と押印を行う

　・評価証明書や上水道台帳の取得の委任状を別途取り交わすときもある

②物件周辺状況等報告書（告知書）の記入と確認

　・売主が知りうる建物の雨漏りや周辺の騒音等の状況を物件周辺状況等報告書(告知書）と呼ばれる書類に記入する。

③付帯設備票(告知書）の記入と確認

　・建物内にある設備等の故障の有無や、それらを引き落とすときにおいて行くかを付帯設備票（告知書）と呼ばれる書類に記入する

④書類の用意と貸与

　・コピーが必要な書類を営業担当者に預ける

　　例　立て物の間取図、マンションのパンフレットなど

　　※登記済権利証（登記識別情報通知）は紛失のリスクを考えて営業担当者などの第三者には預けない

⑤案内方法や注意点の確認

　・見込み客に対する物件周辺について、　①連絡方法　　②案内日時　　③案内方法を確認する。　　内容は営業担当者と決める

　　例　営業担当者が立ち会うなど

　・売り出していることを周囲に知られたくない、共用廊下では私語はしないでほしいなど注意点があれば伝える

⑥今後確認しておくこと、用意しておくことの準備

⑦物件の掃除と整理整頓




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（◆一番高い価格をつけた会社に任せるべきか　　の続きです）


最近の買主は豊富なネット情報のおかげで相場観には強くなっています。

適正な価格でなければ見向きもせず、みすみす販売機会を失ってしまいます。


なお、査定はどの不動産会社ともレインズ等で似たような事例を収集し分析する方法をとっています。

そのため、データ上は原則として大きな違いが生じません。

違いがあるなら、各社独自の分析や、営業担当者の現地調査や実査定で得た内容や印象を加味して増減させたのでしょう。

そこまで大きく違うのは稀だと言うことを覚えておいてください。


◆価格査定書のここに着目しよう


      《価格査定書の見方》

　　　　　価格査定書では金額だけにとらわれずに、査定価格となる理由や根拠を見ること

　　　　　査定価格の算出理由や根拠が明瞭で、納得できるかどうかがポイント




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◆公示価格と路線価格とは


土地や一戸建てでの価格査定書には　　　①路線価格　　　②公示価格の資料　　が入っているときがあります。

路線価格は公示価格の8割、公示価格は時価相当とされています。

それぞれ評価時点での価格ですから現時点でも評価とは一致せず注意が必要ですが、参考にはなります。


◆価格査定の基礎資料になる「路線価格」とは


時価(実勢価格)　=　公示価格　=　路線価格（公示価格の８０％）÷0.8


◆一番高い価格をつけた会社に任せるべきか？


よく「一番高い査定価格を付けた不動産会社に依頼をする」という人がいますが、その査定価格で売れる理由、根拠を必ず不動産会社に確認するとともに、買主の視点をもって確認してください。

その理由に納得できれば、一番高い査定価格を付けた不動産会社へ依頼するのは合理的な選択と言えます。

一方で、理由や根拠が買主の立場から見て不明瞭だったり、こじつけ感があるようでしたら、その査定価格は媒介契約を取るための方便かもしれません。

その場合は、売却依頼を受けてから徐々に価格を落としていけばいいと考えているはずです。

(次回に続きます）



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◆価格査定書の体裁はどのようなものか


実査定の結果は価格査定書を渡された上で報告されます。

A４サイズが多く、枚数は各会社、営業担当者によってさまざまです。

価格査定書の構成は、①売出価格(売出提案価格）　　②査定価格(成約予想価格）　　③査定価格の根拠　　④成約物件事例　　⑤売出物件事例　　　⑥その他　　　となります。


◆査定価格と売出価格の意味


不動産会社が3ヶ月以内で成約できると思う価格は　②査定価格です。

この価格が今後の活動のベースになっていきます。

他社の価格査定書と比較検討する場合は、この査定価格を見ていきます。

査定価格は、主に　④成約物件事例や、土地や一戸建ては公示価格と路線価格などから導かれており、根拠のあるものです。


①売出価格は査定価格よりも少し高めに付けられます。

価格にもよりますが、査定価格に100万～200万を上乗せすることが多いでしょう。

また、⑤売出物件事例をもとにして現在の売出状況を鑑みて提案されます。

この売出価格の意味合いは営業担当者によって異なりますが、売れる価格の上限価格と考えて出す場合が多いでしょう。




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◆専門家への依頼を要請されたら


営業担当者の現地調査の結果、売買に影響する事柄で目視と簡易計測では把握しきれないことが出てきたら、専門家による詳細な調査を要請されることがあります。

たとえば家が傾いているようなら、一級建築士など住宅診断ができる専門家の調査が求められるのです。

その場合は費用がかかりますが、実施するようにしてください。

商品としての不動産の価値を下げずに済む対策を講じられる可能性もありますし、トラブルの阻止にもつながるからです。

「先に言えば説明、後で言えば言い訳」と言われますが、買主としても先に言ってもらえれば受け入れられた内容でも、後でわかると「隠して売りつけられた」という怒りに変わるものです。

一方で、実査定の最中に「ここをこう直したら高く売れる」というアドバイスを営業担当者からされることがあります。

その際は費用対効果を考えて判断してください。


※現地調査を調整される専門家

　・一級建築士、インスペクター　　～　　家の傾きや屋根裏、床下、設備の故障などで不安があるとき　　　　
　
・測量士、土地家屋調査士　　　　～　　敷地形状や接道の長さに不安があったり、未登記の物置などがあるとき　　



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◆具体的に何を調査するの?


現地調査で確認する具体内容は、以下の通りです。


《土地、一戸建て編》

　①敷地形状　　～　　形状、大きさ、擁壁の有無、法地など

　②敷地境界　　～　　隣地との境界、境界標の有無など

　③敷地内状況　～　　物置、境界塀、樹木、古井戸など

　④接道幅員　　～　　接道の長さ、前面道路の幅員など

　⑤近隣関係　　～　　周辺の建物、　越境の有無、高圧線の存在など

　⑥ライフライン　～　上下水道、ガス、浄化槽など

　⑦建物状況　　～　　綺麗さ、日当たり、増改築、建物の傾きなど

　⑧管理状況　　～　　整理整頓、設備の破損、修繕の状況など

　⑨使用状況　　～　　居住中か空き家か、賃貸入居、駐車場利用など

　⑩騒音臭気　　～　　騒音、臭い、揺れなど



《マンション編》

　①眺望景観　　～　　眺望景観、前面道路の規模

　②室内状況　　～　　綺麗さ、日当たり、湿気、リフォームの有無

　③設備状況　　～　　設備の有無、破損修繕の状況など

　④近隣関係　　～　　上下左右の部屋との関係など

　⑤騒音臭気　　～　　騒音、臭い、揺れなど

　⑥管理状況　　～　　整理整頓、管理会社名と連絡先、管理人など

　⑦共用施設　　～　　共用施設の有無、使用状況など

　⑧駐車駐輪　　～　　有無、利用形態(機械式/自走式）など




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◆現地調査の内容も理解しておこう


実査定時には現地調査も平行して行われます。

実査定は不動産を商品として売るときの視点で行いますが、現地調査はその商品がどのようなものかを説明する視点で行いますので、作業が似ているようでも若干違います。

不動産会社が行う現地調査は、
　　①目視
　　②簡易計測（メジャー等で測る）   が中心です。

原則として、不動産対象範囲はすべて見ていきます。

建物内も同じくすべての室内を見ますので、できるだけ見ることができない部屋がないような時間帯や状況で調整してください。

現地調査のポイントは3つです。

　①ルールや地面の下にある物といった”見えないもの”　　～　道路協定や埋められた井戸など

　②素通りしてしまうような”気づかないもの”　　　～安全性を保てない擁壁、登記が必要な物置など

　③専門的な知識がないと”見てもわからないもの”　　　～床のたわみ、違法な増改築など




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◆マンションの平均売却期間は？

不動産専門のデータ会社、東京カンテイが調査したデータに、マンションの平均売却期間が出ています。
首都圏のデータを見てみると、売却開始から1カ月以内に売れたマンションは39.6％。3カ月だと67.3％、7カ月だと90.5％、となっています。
データでは最終的に12カ月で100％が売れた、となっていますが、買い手がつかないなどの理由で売却を中止した場合などもあると思われます。


◆売却にあたっては値引きも検討を

時期を追うごとに売れた物件が増えていく、というのは当然だと思うのですが、先ほどの調査では、売り出し価格と実際に売れた価格の変化をセットでデータ化しており、値引きがどのようなものだったかを数値化しています。

それによると、1カ月以内に売れたマンションは約3％の値引き、3カ月で6.83％、7カ月で13.06％、12カ月で15.01％の値引きがありました。
つまり、時期を追うごとに物件が売れていくのは、単純に時間を掛けただけではなく、それに併せて値引き幅が増えていった、ということなのです。

スムーズな売却を行いたい場合には、売り出し当初に適正価格をつけているかどうか、がポイントとなるでしょう。

◆実査定では何社に声をかければいい？


実査定には複数の不動産会社を呼ぶのが通例ですが、一般的には多くて3社程度です。あまり数が多いと対応が大変になりますし、3社程度が話は混乱せずに比較検討しやすいようです。

似たような会社だけ呼ぶよりも広告をたくさん出す会社、地元の集客に強い会社など異なるタイプを組み合わせた方がいいでしょう。

ただし、多様な見方ができ信頼できる不動産会社なら1社でも十分です。


◆実査定時に伝えておくべきこと


実査定時には営業担当者に、次の3点を伝えておきます。

　①見たときの印象に関すること　　例）日当たり、壁や床の汚れなど

　②住んでみないとわからないこと　　例）雨漏りや床のたわみ、騒音や臭い、買い物の便など

　③他人から耳に入ったらいやなこと　　例）自殺や事故の有無など


なお、言いづらいことでも先に営業担当者に伝えておくと、反っていい結果を生みます。

特に③を隠したまま売却して後から発覚した場合、隠れた瑕疵として損害賠償責任等が生じますから、くれぐれも注意してください。




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◆実査定時までに何をしておくのか?


さて、実査定の日時が決まったら以下の２点をやっておきましょう。

　①部屋の整理整頓をしておく（建物がある場合）
　
　②必要書類を用意しておく

建物があるなら部屋の整理整頓をしますが、壁や床の状態を見てわかるようにする程度でかまいません。

物で隠れていて建物内の状態がわからないと、リフォーム等にいくらかかるかを査定できないからです。

ちなみに、実査定時に用意する書類は以下の通りです。

　①登記済権利証　または　登記識別情報通知書

　②固定資産税納付通知書

　③登記事項証明書　または　登記情報

　④間取り図　または　測量図証明書　　または　登記情報

　⑤建築確認通知書（建物がある場合）
　
　⑥管理規約と長期補修計画表（マンションの場合）



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