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◆市街化調整区域とは？

都市計画区域内の土地は、都道府県が定めた都市計画によって
「市街化区域」と「市街化調整区域」、「非線引き区域」というものに分けられます。


市街化区域は「すでに市街地を形成している区域及びおおむね10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域」と定義付けられていますが、市街化調整区域は「市街化を抑制すべき区域」として指定されているため、お家など建物の建築に当たっては建て方や規模に関してさまざまな厳しい制限があります。

一般的にはあまり建物がない、田んぼや畑が広がる土地が多く、駅から遠いなどといった立地が多いようです。


◆市街化調整区域の物件を売却するときの注意点

市街化調整区域は主に農業用地として確保されていて、一部が宅地として建築基準の緩和がされています。行政から自然を守るための取り組みも行われているため、土地や家の売買では注意が必要となります。

【建築物が制限されている】

市街化調整区域では基本的に商業施設や賃貸マンションを建てることができません。また、すでに家が建っている宅地であっても、建て替えや建て増しには各市区町村への確認が必要となります。

個人住宅で建築できる可能性があるものは、農林水産業を営む人の住宅や、行政での許可をきちんと取っている場所での住宅などが主です。

その他も細かい規則が各都道府県によって決められているので、必ず確認する必要があります。

【不動産としての評価が低い】

市街化調整区域には、公共施設や商業施設が少なく、道路や上下水道などのライフライン設備が行き届いていない場合が多くあります。したがって、不動産としての評価が低くなりやすいエリアといえます。売却できたとしても、市街地に比べて安い価格の取引となってしまうでしょう。

【住宅ローンの融資審査が難しい】

住宅ローンを申請すると、金融機関は土地や建物を担保にして融資を実行してくれます。しかし、市街化調整区域は不動産としての評価が低いため、審査が通らない恐れがあります。

そのため、せっかく買い手がついたのに住宅ローンが組めず、契約が解除になるケースも考えられます。



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◆伝票を出して手続きが終わるのを待つ


金融機関に、①記入押印済みの伝票　　②身分証明書（買主）　　　③通帳（買主）を出して、

司法書士が登記手続きの確認を金融機関に伝えれば、融資実行と売買代金等の振込み、払戻しに入ります。

なお、売主名義で振り込む場合は買主と同様に身分証明書、また、売主が預け入れを行う場合は、通帳と身分証明書を出します。

この後は、融資実行と振込等が終わったことを証する伝票と現金等が出てくるまでひたすら待ちます。

３０分はかかります。

月末等の繁忙期は長いと１～２時間待つことも多くあります。

その間に手続きに伴う必要書類の記入や売買に伴う確認、雑談などに時間を使います。


◆振込理由を聞かれることも


窓口で振込を行う場合は、振り込む理由や外国の会社の役員等をしているか等を書面で確認されることがあります。

その場合は振込人が書面を書いて出しましょう。




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◆振込伝票に記入する


登記手続きを行った後は、売主指定の金融機関へ振込伝票や諸費用を現金で出すための払い戻し伝票に記入します。

買主が自身の口座から振り込む場合は、そこから現金を引き出して振り込みとなるため、振込伝票とともに払戻伝票も対として記入・作成します。

現金を持参して振り込むときは、振込伝票のみを用意します。

なお、振込伝票の振込人を買主とする場合が多いですが、中には振込人を売主とするケースもあります。

ベテラン営業担当者が時間短縮やトラブルを避けるためによく利用する方法です。

振込手数料は売主負担（買主は現金で支払えばいいところを、売主の便を考えて振り込む、という理屈です）が一般的です。

また、売主の振り込み指定金融機関が残金決済場所の金融機関と同じなら預け入れもできます。

その場合は振込手数料が浮きます。




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残金決済等の当日は、あらかじめ取り決めた日時に買主指定の場所（主に金融機関）へ行きます。

融資がある場合は融資金融機関が個室を用意してくれます。

立ち会うのは売主、買主、不動産会社の営業担当者、司法書士が一般的です。

全員そろったらまずは所有権移転登記の他、必要な場合は抵当権抹消、住所変更登記等の手続きに入ります。

なお、一部の金融機関では、買主が着いたら融資に伴う手続きを求められることがあります。

その場合は案内に従いましょう。

所有権移転登記等は売主、買主とも司法書士の案内にしたがって手続きを行って行きます。

登記の申請書と委任状等に住所・氏名を記入したうえで、押印となります。

押印は実印でします。

買主が現金で購入する場合は、認印でも構いません。

捨印も押していきます。




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◆抵当権抹消や所有権移転は司法書士の力を借りる


残金決済等の当日の流れは以下のようになります。

細かいところは融資元の金融機関や不動産の内容によっても異なりますが、一般的な流れと言うことでご確認ください。


《残金決済等の流れ》


　①残金決済場所への集合

　②金融機関での事前手続き（ない場合が多い）

　③所有権移転等の登記手続き・必要書類の確認

　④振込伝票等の記入と提出

　⑤融資実行（着金まで３０分から２時間）

　⑥着金確認まで領収書や引き渡し完了確認書等必要書類の記載　

　⑦区分所有者変更届、管理費等引き落とし口座等の記入（マンションの場合）

　⑧伝票が出て売主が着金確認を取る

　⑨着金確認後、売主から買主へ売買代金等の領収書や物件賃料、鍵一式の授受

　⑩仲介手数料、登記費用等の諸費用を払う

　⑪司法書士から登記識別情報通知等の案内

　⑫引き渡し後の流れの確認

～ここでひとまず手続きは完了～

　⑬売主は抵当権完済書面の授受のため移動

　⑭買主は金融機関からの書類の授受と挨拶　




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◆売主が住所を移転する際の注意点


登記済権利証（登記識別情報通知）と印鑑証明書の住所が一致していないと、所有権移転の際に住所変更登記が必要になり、費用が余計にかかります。

住所を移転する際には、その点を考慮しましょう。


◆不動産の最終確認は必ずしておこう


買主は、①売主の引越しが終わった後　　　
　　　　②残金決済や引き渡しを受けるまでに、必ず不動産をもう一度見て、引き渡しを受ける
　　　　　状態の最終確認をしておきます。


主に付帯設備表の通りか、余計な残置物がないかを確認します。

これは、引き渡し後にトラブルとならないために不可欠な作業です。

残金決済後に「こんな状態なら引き渡しを受けなかった」となっても、解決が難しいのが実情です。

売主と買主は、忙しくても必ず時間を取って、一緒に状況を確認するようにしてください。



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◆不動産会社からの案内で再確認する


残金決済等の１～２週間前までには不動産会社から当日の案内が送られてきます。

それを見て必要書類を再確認しましょう。

不動産会社によっては当日のお金の流れも案内してきますが、そうでなくとも自ら流れを把握しておくと頭の整理ができていいでしょう。

固定資産税や管理費等の清算金は引き渡し日から買主負担となる日割り計算となります。

なお、管理費や修繕積立金は引き落としの関係で、翌月分も売主が支払う形での精算をするケースもあります。


◆住民票の転入転出はどうする？


住民票の転入転出は売主・買主とも残金決済等の後に行う方が、書類手続き上わかりやすいです。

ただ、先に行いたい、行う必要があるときには不動産会社や司法書士、金融機関と相談してから手続きしてください。

なお、売主の場合、買主への所有権移転登記を行う際に登記済権利証（登記識別情報通知）上の住所と同じ住所が記載された印鑑証明書があると、住所変更登記に費用がかからずに済んだり、他に住民票等の書類を用意せずに済むなどのメリットがあります。




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◆株や定期預金等で自己資金を用意するときは要注意


引越し準備の次は、残金決済等の準備と不動産の確認です。

まず、売主・買主で共通なのは売買代金（抵当権抹消不足金）や諸費用で支払う自己資金を用意すること。

現金を持参するか、当日利用する金融機関の通帳に入れておきます。

特に有価証券や定期預金、保険を自己資金として活用する場合は換金や解約に伴う制限があるため、残金決済日までに用意が間に合わない、もしくは約定前の解約だと予定している金額にならない、ということが起こらないよう、事前に確認し準備しておきましょう。

売主が登記済権利証等を紛失している場合、司法書士に本人確認情報を作成してもらいます。

必要書類が多いので早めに手配します。


◆残金決済日に用意する書類は？


残金決済日には、次のような書類等を準備します。

《売主》①実印・認印
　　　　②本人確認書類（原本）
　　　　③印鑑証明書（原本１～２通）
　　　　④住民票（住所・氏名の変更登記がある場合のみ、本籍地・マイナンバー省略　原本）
　　　　⑤登記済権利証・登記識別情報通知（原本）
　　　　⑥振込先の通帳と届出印
　　　　⑦抵当権抹消不足金・諸費用
　　　　⑧鍵一式
　　　　⑨設備の取扱説明書・物件資料一式
　　　　⑩評価証明書　※不動産会社が用意

《買主》①実印・認印
　　　　②本人確認書類（原本）
　　　　③住民票（本籍地・マイナンバー省略　原本）
　　　　④融資元等の通帳と届出印
　　　　⑤売買代金・精算金
　　　　⑥賃貸借契約書（現住所の住民票で登記をして登録免許税の減税を受ける場合　原本）
　　　　⑦区分所有者変更届　※不動産会社が用意
　　　　⑧売買関連の資料一式



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◆「古家付き」と「更地」はどっちがお得？


4回にわたってご説明させて頂きましたが「古家付き」と「更地」どちらにもメリットとデメリットがあることがご理解いただけたと思います。

売却活動前のコストを抑えたいなら、解体費用や不用品処分の費用がかからない「古家付き」。

少しでも早く、トラブルなく売却したいなら、契約不適合責任のリスクが少ない「更地」。

何を優先したいかによって、「どちらがお得か」の判断も変わってきます。

とはいえ、立地も管理状態の良くない古家をそのままにしておくと、
「ただでもいらない」不要な物件として廃屋と化してしまう可能性もあります。

反対に「こんな古家は価値がない」と思っていたら、意外なところで購買希望者が見つかることもあります。

客観的に不動産を判断してもらうためにも、売却の仲介や買取を得意とする不動産会社に相談してみると良いでしょう。

最適な売却方法がきっと見つかるはずです。

◆引越しの本契約と賃貸住宅等の解約手続き


買主は引き渡し日やリフォーム等の日程を考慮して、引越し日を決めていきます。

引越しの日程を決めたなら、引越し業者と本契約を行います。

賃貸住宅に住んでいたり、別に駐車場を借りているのなら、それらの解約手続きも必要です。

一般的に賃貸住宅なら解約希望日の１ヶ月前に貸主に連絡をしなければなりません。

解約条件の詳細は賃貸借契約書に記載されていますので、目を通しておきましょう。

近隣に駐車場等を借りている場合も同様です。

なお、各インフラ会社にも連絡や届け出をしておきます。


◆管理組合への届出


購入する不動産がマンションで、引き渡し後すみやかにリフォーム等を行いたいときや、引越し日に車両をエントランスに横付けしたい場合は、事前に管理組合へ届け出る必要があります。

ただし、届け出るのが引き渡し日より前の場合は、売主の許可が必要になりますので、不動産会社の営業担当者を通してお願いしておきましょう。




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