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すでに建物がある土地を「更地」として売りに出すためには、まず、解体作業を行うことになります。
前回もお伝えしたように、解体費用は木造では坪3～5万円程度と言われています。軽量鉄骨造や、鉄筋コンクリート造の建物ではさらに高くなります。

それでも更地にしたほうがいいのか、それとも古家付きのまま売却したほうが得なのか。更地にするメリットとデメリットを見極め、お手持ちの不動産の特性をよく吟味して判断してください。


◆「更地」にするメリット

・買い手を見つけやすくなる

一般的に申し上げて、「更地」のほうが早く買い手が見つかる可能性が高いです。これから家を持とうとする場合は、「家付きの土地」より
「土地のみ」のほうがイメージが湧きやすく、必要な経費も分かりやすいからです。
また、古家を取り壊した更地なら、ガス、水道、電気といったライフラインがすでに引き込まれています。すぐに建設を開始できて施工期間が短く住むため、買い手がつきやすいのです。この点、古家を取り壊した更地は、元が駐車場などの更地よりも有利と言えるかもしれません。

・買い手が見つかるまでの手間がなく、有効活用もできる

家付きの土地は、買い手がつかず売却活動を続けている間にも建物の老朽化が進みます。定期的な掃除や風通し、小動物や害虫の侵入などにも気を配る必要があり、維持管理・メンテナンスに手間もお金もかかります。
でも、建物がない更地なら、その心配がありません。
更地にしてしまえば、購入条件が合う買い手がすぐに見つからなくても、別の用途で土地を使う道もあります。例えば駐車場にしたり、資材置き場などの用途で企業に貸し出したりすれば、賃料収入を得ることも可能かもしれません。

・「契約不適合責任」のリスクがほぼない

古家付きの物件は、「契約不適合責任」により、売却後もトラブルになる可能性があります。
その点、何もない土地である「更地」なら、売却後にトラブルになるリスクは低いと言えます。早く不動産を手放してすっきりしたいという人にとっては、売却後に煩わされる可能性が少ない更地のほうが向いていると言えます。

◆書面で間違えてしまった場合の訂正方法


　①訂正箇所に元の字が読めるように二重線を引いて、その上に正しい文字を書く　

　②訂正箇所欄外に「加入（加筆）●字」「削除（抹消）●字」と書く

　③加入●字　削除●字　の近くに当事者全員の押印をもらう

　④当事者全員に二重線の近くに押印してもらう方法でもよい。

　　ただし、文字が読みづらくなる。


◆売買契約後の流れについて


売買契約後にすぐやるべきこと、やってはいけないことがあります。

やるべきことは手続上、早めにやらないと売買が終わらないことです。

特に確定測量や賃貸人がいる場合の立ち退きなどは、早めに取りかからないと終わらないかもしれません。

一方でやってはいけないことは、解約される可能性がある中、やってしまうと取り返しが付かないことです。

この点は営業担当者と相談しながら、各解除条件の期限等を見きわめて動くようにしましょう。


　《売主がすぐやるべきこと》
　　　　　
　　　　　・土地の確定測量　　　
　　　　　・建物内部の片付け　
　　　　　・賃借人の退去

　《売主がすくにやってはいけないこと》

　　　　　・抵当権やその他借金の返済　　　
　　　　　・住み替え先の確定（仮確定はよい）
　　　　　・近隣との送別会など

　《買主がすぐやるべきこと》

　　　　　・住宅ローンの本審査

　《買主がすぐやるべきこと》
　　　　
　　　　　・引っ越しの確定（仮確定はよい）
　　　　　・現住居の賃貸借契約の解除
　　　　　・家具等の購入



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◆覚書と念書


覚書書は、契約書では細かく書き切れない事項をまとめて記載します。

売主・買主で合意しています。

念書は売買の相手側（買主から売主）に差し入れるため、片方（買主）の署名押印のみです。


なお、売買契約書や覚書等の署名押印の方法についてですが、売主側の住所・氏名は印鑑証明書や登記済権利証等の書き方と同じくするのが原則です。

番地やマンション名の記載、氏名の漢字（旧字体など）も合わせていきます。

売主はお金を受け取る側ですから、本人である事を買主に対してしっかり証するためです。

そのため押印も実印となります。

一方で、買主はお金を払う立場なので住所・氏名は自由に書いて構わず、押印は融資を受けるなら実印、現金で買うなら認印でも構いません。


◆書くのを間違えても慌てずに


万が一、書き損じても訂正すれば大丈夫。

訂正の際は訂正前と後の文字数を大字（壱・弐・参などの文字）で表記するのが一般的です。

大字とは改ざん対策で用いる数字です。

漢数字の”一”ですと”二””三””十”に改ざんできるため、大字の”壱”を用いるのです。

これだと加筆で他の数字にしにくいです。




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◆重要事項説明書、売買契約書以外の書類


売買契約時には重要事項説明書と売買契約以外にも内容を確認し署名押印をする書類があります。

　①物件周辺状況等報告書　～　不動産自体や周辺状況で売主の知っている範囲内で、買主の購入
　　　　　　　　　　　　　　　意図に影響する事柄をまとめた書面

　②付帯設備表　～不動産に付帯した取引対象となる設備や物等を記載した書面。不動産以外の
　　　　　　　　　物でも”有”なら買主へ引き渡しとなる

   ③覚書・合意書・念書　～　売買契約書の補助書類で、契約書では書き切れない条件や事柄を
　　　　　　　　　　　　　まとめた書面

　④媒介契約書・個人情報同意書・仲介手数料約定書等
　　　　　　　　　　　～仲介をする不動産会社と取り結ぶ書類。仲介手数料約定書は仲介手数料の
　　　　　　　　　支払いを約束する書面で会社による


覚書や合意書は売買契約書の補助的な書類です。

一言で言えば、売買契約書に記載するには分量が多い約束事を、別に記載した書面といえます。

契約書とは異なり法律的な言葉遣いをしつつも、わかりやすい表現になることが多いです。

ただし、売買契約書と同じく売主・買主の意思表示が合意に至っている事実を証明する目的で作成されているため、法的な拘束力があります。


他方、念書は売主・買主の一方が相手に対して差し入れる書面です。

念書を書くものが一方的に義務を負担したり、一定の事実を認めたりする構成です。

主にトラブルになったときに、「このように認めていましたよね」と証拠書面として利用されます。



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◆解除する場合の方法は？


正確な解除方法は、相手側に書面で期日までに伝えることです。

相手側に伝わっていることが重要ですので、電話など後で「聞いていない」となる手段は好ましくなく、内容証明郵便など相手が受け取ったことを証明できる書面が最も好ましい手段でしょう。

なお、売買の相手方への連絡が条件ですから、間に入っている不動産会社に伝えて「これで一安心」とはならないことに注意します。

期限ぎりぎりの場合は書面の郵送等では間に合わないので、不動産会社等の助けを借りて直接書面を手渡しするしかありません。


◆売買契約書と税金面の兼ね合い


売主・買主のどちらかが法人や投資家など事業者の場合、売買金額を土地、建物、消費税に分けて書くことがあります。減価償却費として建物価格を経費に算入して法人税等の支払額を軽減するためです。

法人や投資家など事業者でなければ、価格を分けずとも損得はほとんどありませんので気にしなくても大丈夫です。



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◆軽視しがちな契約解除条件


売主・買主ともに売買契約書の内容で軽視しがちなのが、契約解除条項です。

それは当然で、契約をする際には解約することはほとんど頭の中にないからです。

また、契約書の読み合わせの際、契約解除条項はほとんどの売主と買主は、上の空で聞いています。

そのため万一解除するときは慌ててしまい、かつ解約を決断するのが解約期日の前日など直近になりますので、「間に合わない」と大騒動になりやすいのです。

それらを防ぐために、

　①解約条件の整理

　②解約期日の確認

　③解約する場合の対応方法

という3点をしっかり把握しておきましょう。

ちなみに、代表的な契約解除条件は以下の通りです。

　・手付け解除　～　相手方が契約の履行に着手するまでは、手付け金の放棄、または倍返しにより契約を解除することができる。（仲介手数料は発生）

　・瑕疵担保責任に基づく解除　～　不動産に重大な瑕疵があり、その瑕疵により契約の目的が達せられない場合は、買主は無条件で契約を解除できる。

　・特約による解除　～　例）住宅ローン特約で住宅ローンの審査が通らなかった場合

　・違約による解除　～　契約の履行に着手しているにもかかわらず、相手方が登記や売買代金の支払いに応じないときには、一定期間の催告と書面の通知で違約による解除ができる。（仲介手数料は発生）




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◆瑕疵担保責任の範囲


売買した不動産に問題があった場合、約束した期限内であれば売主が保証しなければならない責任を瑕疵担保責任を言います。

その保証期限は、「誰が」「何を売るか」で決まってきます。

一般的に売主が　個人　→　法人　→　不動産会社　の順に、また　中古　→　新築　の順に瑕疵担保責任の期限は長く、保証の責任が重くなっていきます。

なお、責任の範囲は床や柱、屋根と言った主要構造部、給排水管、シロアリの害などであり、それ以外は特約等で別に約束をしない限り、責任の範囲に入りません。

設備は一般的に引き渡し日から1週間程度が保証期間になります。

こちらはゴムパッキンや電球など消するものは対象範囲に含まれないことに注意します。


◆中古の場合での瑕疵担保責任（宅建業法上）

　・給排水の故障　　　・土地の瑕疵　　　・シロアリの害　　　・雨漏り　　　・建物構造上、主要な部位の木部の腐食

◆新築の場合での瑕疵担保責任（品確法上）

木造（従来軸組工法の例）

　・屋根、外壁などからの雨水の進入　　　・骨組み等の構成　　　・外壁、床など

鉄筋コンクリート

　・配水管　　　・骨組み等の構成　　　・外壁、開口部など



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◆　売買契約書における確認の仕方


売買契約書は売主と買主の約束事をまとめた書面です。

その構成は

　①どこからどこまでを（不動産の特定）

　②いくらで売買し（売買価格）

　③どうしたら解除となり（解除条件）

　④問題があったらどう対応するか（瑕疵担保責任）

を軸としてまとめています。

重要事項説明書と比べると専門用語が少ないので、わかりやすいと思います。

やや難しそうに見える　③解除条件と④瑕疵担保責任は、「誰がどのような状況下でどうしたらそうなるのか」というように、主語を押えた上で確認していけば、大きな勘違いを防げるでしょう。


◆売買契約書のポイントと留意点


ポイント～　売買契約書に希望や条件が反映されているか、スケジュールに問題はないか

留意点
　
   ①不動産の特定　～　未登記建物、所有権のある駐車場や物置などがある場合は注意する

　②売買価格　～　融資や自己資金を用意するのに、スケジュール上問題ないか注意する

　③解除条件　～　契約解除になる場合や、解除期限、その対応を確認する

　④瑕疵担保責任　～　問題が生じた場合の対応方法を確認する、契約の解除とそうならない場合に注意する




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前回は「古家付き」のまま売却するメリットをお話いたしましたが、その反面デメリットもありますので、両面を知ることが肝心です。


◆「古家付き」のまま売却するデメリット


・「契約不適合責任」を問われる可能性がある

「契約不適合責任」とは、売却した物件が契約の内容に適合しないことがわかったとき、売主が買主に対して負う責任です。
古家の場合、管理状態によっては雨漏りやシロアリ被害などが見つかることが珍しくありません。相続などで手に入れた家も、空き家になってからの期間が長いほど、建物の劣化は進んでいます。売却活動中も維持管理・メンテナンスに気を配り、常に現状を正しく把握しておかないと、売却後にトラブルになる可能性が高いということを覚えておきましょう。

・売却金額が安くなる

古家付きの物件は、「立地の良さ」や「古民家としての魅力」といった訴求ポイントがないと、買い手が付きにくい傾向があります。買主が更地にしようと考えている場合、解体費用の負担を考慮するため、金額交渉の面では不利になる可能性もあります。
なお、古家付きの物件を不動産会社に買い取って貰う場合は、不動産会社によって売り方の戦略が異なります。複数の不動産会社に査定を依頼すると、良い条件を提示してくれるところが見つかるかもしれません。

前回もお伝えしましたが一般的には、一戸建ての価値は築20年ほどでゼロになると言われています。
根拠は、木造住宅における税法上の耐用年数が22年と定められていること。
「資産価値がない古家は、更地にしないと売却しにくい」と考えても不思議ではありません。

しかし、物件を探す人にとっては「古家付き」ならではの魅力もあります。

◆「古家付き」のまま売却するメリット

・解体費用がかからない

売主にとって、古家付きのまま売却するメリットは、なんと言ってもコスト面です。まず、家の解体費用がかかりません。
家の解体費用は、躯体の構造や坪単価でだいたい決まります。あくまで目安ですが、木造では坪3～5万円程度。延べ床面積が30坪の家なら、90万円～150万円の解体費用がかかりますが、古家付きのまま売却すれば、売主が解体費用を負担しなくて済みます。

・固定資産税を節約できる

築20年以上を経過した古家は、資産価値が低い分、税金が安くなります。
土地に建物が残っていれば、「固定資産税の住宅用地の特例」が適用されるため、固定資産税や都市計画税が安くなります。マイホーム所有者への負担軽減措置ですが、空き家にも適用されます。
なかなか物件が売れないときでも、少ない税負担で売却活動を継続できるということです。

・「家」と「土地」の両方からアプローチできる

物件を探す人の中には、「古家を購入したい」という人も一定数います。
近年は、安く購入できて自分好みにリフォーム・リノベーションができる「古民家」の人気が高まっており、古民家を専門とする不動産会社やマッチングサイトもあるほど。古家だから売れないわけではありません。
また、「古家付きの“土地”」という売り方をするケースもあります。
家ではなく、土地の価値を強調することで、宅地を欲しがる人にも訴求することができるのです。「家」と土地」、
両方の購入希望者にアピールすることで、売却のチャンスも広がります。