札幌・豊平区　上手な不動産売却,センチュリー21ベスト・ホーム

リースバックとリバースモーゲージの違いについて

老後の資金を確保する方法としてリースバックとリバースモーゲージが
注目されています。

リースバックとリバースモーゲージの違いについてご説明いたします。

リースバックとは

ご自宅をリースバック会社に売却し、資金を得ます。その会社と賃貸借契約
を結び、元のご自宅に毎月家賃を支払いながら、そのまま住み続けることが
できるサービスです。

リバースモーゲージとは

現在住んでいるご自宅を担保に金融機関からお金を借りる事ができるサービスです。

一般的には、所有者様が亡くなられた際に土地建物を売却し一括返済に充てる形と
なります。

ご遺族が元金を完済することでご自宅を引き継ぐことも預貯金での返済も可能です。

リースバック、リバースモーゲージ共に、資金を得てもそのまま住み慣れた家に
住み続けることができる点は共通しています。

リースバックとリバースモーゲージのメリット・デメリット

リースバック　　

メリット

●売却後も住み慣れた家に住むことができる

●住宅ローンや固定資産税の支払いが不要になる

●現金化にまでの時間が短い　

●資金の用途が制限されない　　　　　　　　　　　　　　

デメリット

●売却した時点で自宅の所有権がなくなる

●家賃が発生する

●売却金額が相場より安くなる場合がある

●契約内容によっては賃貸借契約を更新できないケースもある

リバースモーゲージ

メリット

●自宅に住み続けながら老後資金の準備ができる

●毎月の負担は利息分のみ

デメリット

●融資を受ける際の制約が多い
（年齢制限・年収基準・対象不動産の地域や物件の種別）

●金利の上昇・不動産の評価下落リスクがある

●推定相続人全員の同意が必要

 リースバックはリバースモーゲージに比べると制約が少ない分どなたでも
利用が可能です。

しかし、売却すると所有権が移転しますので、お子様にご自宅を残したいと
思う方にとってはデメリットになる可能性もございます。

不動産会社等により異なりますが、売却後一定の期間内であれば買い戻せる特約
を売買契約書に記載することも可能です。買い戻せる期間を長期でお考えの方は
複数の不動産会社等に問合せ比較することをお勧めいたします。

センチュリー21ベスト・ホームではリースバックのご相談も得意としております。

札幌市　豊平区　土地　一戸建て　マンション　空地空き家　実家　不動産　
相続物件　アパート　売却

のことならセンチュリー21ベスト・ホームまでお気軽にお問い合わせください。

法定相続分について

民法では、亡くなった方の遺産を誰がいくら相続するのかが明確に定められています。

法定相続人とは、民法で定められた相続人のことです。

法定相続人が遺産相続できる法律上の割合を法定相続分と言います。

配偶者がいれば配偶者は常に相続人です。

配偶者以外は子（直系卑属）→直系尊属→兄弟姉妹
という優先順位が設けられています。

第一順位の子供（直系卑属）がいる場合は後順位の方は相続権がありません。

亡くなられた方が遺言を残していた場合や遺産分割協議が存在する場合、
原則としてその内容が優先になります。

法定相続分は亡くなられた方が遺言書など特別な意思を表示しなかった場合の、

法律で定められている遺産の分け方の基準になります。

法定相続人全員が合意している場合、必ずしも法定相続分通りに遺産を分ける
必要はありません。

相続財産に不動産が含まれる場合、分割しにくい性質上トラブル
となることも少なくありません。

不動産の現在の価値を把握されたい場合、センチュリー21ベスト・ホームでは

無料査定を行っております。

相続不動産の売却のご相談や査定のご依頼など、不動産の事なら

センチュリー21ベスト・ホームまでお気軽にお問い合わせください。

相続不動産の評価について

相続税とは亡くなった方から相続などで財産を取得した場合に

その取得した相続財産に課される税金の事です。

相続税はその不動産の価値によって決まります。

建物と土地の相続財産の価値を算出する際の計算方法をお伝えいたします。

不動産を相続で取得した場合、土地と建物に分けて算出します。

建物

毎年送られてくる固定資産税の納税通知書に記載されている固定資産税評価額が
そのまま相続税評価額になります。

土地

相続する土地が路線価地域にあるのか、倍率地域にあるのかにより
計算方法が変わります。

路線価…国税庁が1月1日に発表する道路に面した宅地1㎡あたりの
土地の価格のことです。

倍率地域…路線価のついていないエリアのことです。

相続する土地が路線価地域の場合の計算方法

まず、国税庁のホームページにある路線価図を開きます。

国税庁路線価のホームページ (nta.go.jp)

相続する土地の前面道路に記載されている数字を確認します。

例えば「150F」と記載されていれば、この道路に面している土地は
1㎡あたり15万円となります。

路線価図に記載されている価格は千円単位となっています。
0を3つ付け足していただくと、150,000となり15万円という価格がわかります。

数字の後ろについているアルファベットは借地権割合をしめす記号になります。

この土地を借り、建物を建てている人に関係する記号です。

次に、固定資産税の納税通知書の【地積】の欄に記載されている
土地面積の確認をします。

例　土地面積が100㎡の場合

　　15万円（路線価）×100㎡（土地面積）＝1500万円が相続税評価額になります。

相続する土地が倍率地域の場合の計算方法

相続する土地に路線価がない場合は、倍率方式で計算をします。

固定資産税評価額に国が定めた倍率をかけることにより評価額を計算します。

国税庁のホームページから相続する土地の都道府県を選択し、
財産評価基準書目次ページに進み評価倍率表の一般土地等用を開きます。

対象の土地がある市町村を選択すると、倍率表が表示されます。

固定資産税評価額に対象の土地の倍率をかけると土地の相続税評価額がわかります。

路線価方式や倍率方式で計算した価格をそのまま相続税評価額として
相続税を申告されるケースがございます。

土地の評価においては、土地の形状や間口、周辺環境などを考慮して土地の価格を
調整します。

この調整に関しては不動産の専門家でないと難しいので土地評価に長けた
税理士さんに相談されることをおすすめします。

センチュリー21ベスト・ホームではご所有不動産の無料査定を行っております。

ご所有不動産の売却のご相談や査定ご依頼など不動産の事なら
センチュリー21ベスト・ホームまでお気軽にお問い合わせください。

自筆証書遺言について

自筆証書遺言とは、遺言書の全文、日付、氏名をすべて自筆（手書き）で記載し、
押印したものをいいます。

遺言者の死後いくつかの遺言が発見された場合、日付が新しいものが
有効になりますので【令和4年1月22日】等と正確に書きましょう。

財産目録につきましては、自筆でなくても構いません。

2019年1月13日に相続法は改正され、遺言者以外の他人の代筆や、
パソコンで作成しプリントしたものに署名押印をすれば自筆で作成する
必要がなくなりました。

財産目録が両面もしくは数ページにわたる場合は、全ページの余白に
署名押印が必要になります。

自筆証書遺言のメリット・デメリット

メリット

●自分一人で手軽に書けるためいつでも書き直すことができます

●費用がかからず、遺言書の存在を秘密にできます

デメリット

●要件を満たしていなければ無効になります

自筆証書遺言は遺言書の全文、日付、氏名がすべて自筆（手書き）で
記載し押印しなければなりません。

しかし、日付が記載されてなかったり、ワープロで作成されて
自筆でなかったりする場合、せっかく遺言書を残しても無効となってしまいます。

また、特定の法定相続人に財産を相続させる場合は、「相続させる」と記載しますが、

法定相続人以外に財産を譲りわたす場合は「遺贈する」と記載しなければなりません。

相続について知識がないと難しいケースもございます。

亡くなった方が残した遺言書が発見されず、相続人の手に渡らない可能性もあります。

公正証書遺言は公証役場に提出しますが、自筆証書遺言は自分で保管するため

遺言書の存在が相続人に気づかれない可能性があります。また紛失や利害関係書による

隠匿や改ざんの恐れがあります。

要件が満たされていれば、必ず有効になるわけではありません。

個人で自筆証書遺言を保管していた場合、家庭裁判所で行う検認という手続きが
必要です。

検認は、相続人全員に対して遺言書の存在と内容を知らせ、遺言書の現状を保全し
遺言書に偽造や変造を防止するための手続きです。

自筆証書遺言は自分で作ることができてしまうからこそ、亡くなった後に検認が
必要になります。

しかし、令和2年7月10日より全国の法務局で自筆証書遺言の保管制度がスタート
しました。

自分で原本を管理するリスクはなくなり、検認手続きも不要となります。

この制度を利用すれば、自筆証書遺言のメリットは損なわず問題点はかなりカバー
されます。

相続財産に不動産が含まれる場合は、登記簿謄本を取得し遺言書に正確に不動産の
情報を書き写さなければなりません。不動産を特定することが重要です。

土地の場合は、所在・地番・地目・地積を記載し不動産を特定します。

一筆の土地だと思っていても、公図（土地の位置や形状、地番を知ることができる地図）

で確認すると、二筆に分かれている場合等がありますので注意が必要です。

相続財産に不動産が含まれる場合は相続人同士で話がつかずトラブルに発展する
ケースもございます。

トラブルが大きく発展しないよう事前に対策をしておくことが大切です。

センチュリー21ベスト・ホームでは不動産の査定を行っております。

不動産の事ならセンチュリー21ベスト・ホームにお気軽にお問い合わせください。

相続について

相続対策と相続税対策は似て非なるものです。

相続が発生したとしてもすべての人が相続税を収めるとは限りません。

相続税には基礎控除というものがあり、亡くなった方が残した財産のうち

一定の金額までは相続税がかからないという制度です。

基礎控除は計算式があり、以下の計算式で算出することができます。

3000万円+（600万円×法定相続人の数）＝基礎控除額

例：法定相続人が2人だった場合

3000万円+（600万円×2人【法定相続人】）＝4200万円　が控除になります。

遺産の総額より基礎控除額が大きければ相続税の申告は必要ありません。

法定相続人と相続割合

民法では亡くなった方の遺産を誰が相続するのかが明確に定められています。

法定相続人とは、民法で定められた相続人のことで、相続により財産を

譲り受ける人の事です。また、相続割合が法律で決まっています。

配偶者は常に相続人となります。

第一順位　子　　　　　　相続割合【配偶者2分の1：子2分の1】

（養子も実子も同様に相続人になります。子が死亡していた場合孫が相続）

第二順位　直系尊属　　　相続割合【配偶者３分の2：直系尊属3分の1】

(亡くなられた方の両親・両親が死亡していた場合存命であれば祖父母が相続)

第三順位　兄弟姉妹　　　相続割合【配偶者4分の3：兄弟姉妹4分の1】　　　　　　　　

配偶者以外の法定相続人は、子→直系尊属→兄弟姉妹という優先順位が
設けられています。

第一順位の子供がいる場合は、後順位の方は相続権がありません。

相続には大きく分けると3つあります。

1.遺言による相続

亡くなられた方が生前に遺言書を作成し、その意思に従い相続をする方法

2.遺産分割協議

遺言書がなければ法定相続人全員で遺産分割協議を行い、相続をする方法

3.法定相続

法律では遺産の分け方の目安を定めています。法定相続人全員が合意していれば

必ずしも法定相続分通りに遺産を分ける必要はありません。

基礎控除内の相続だったとしても、亡くなった方が残した財産をどのように

分けるのかで協議がまとまらず身内同士が争いごとに発展してしまうケースが
あります。

そのために相続対策として遺言書の作成は最も重要な相続対策だと言えます。

相続対策のためにも相続財産に不動産が含まれる場合には、ご所有不動産の査定を
行っております。

査定のご依頼や売却のご相談など、不動産のことならセンチュリー21ベスト・ホーム
までお気軽にお問い合わせください。

公正証書遺言

今回は、公証役場で作成する公正証書遺言についてご説明させていただきます。

相続対策として不可欠な遺言書には自筆証書遺言、秘密証書遺言、公正証書遺言と
３種類あります。

自筆証書遺言と秘密証書遺言は自分で作成する遺言です。

公正証書遺言は公証役場で本人が遺言の内容を公証人に伝え、公証人が作成します。

一般的には、公証人と面談をし、遺言の文章についての打ち合わせを事前に行います。

公正証書遺言の作成には証人が二名以上必要になります。

誰でも証人になれるわけではありません。

遺言内容を正確に把握できない未成年者や、遺言者が将来亡くなったときに関係者になる人たち、不正を防ぐ目的で公証人と関係がある人も証人になることはできません。

証人になれない人

未成年者、推定相続人、遺産を受ける人（受遺者）並びにその配偶者、子、孫、父母、
祖父母等の直系血族、

公証人の配偶者、四親等内の親族、書記及び使用人

公正証書遺言のメリット・デメリット

メリット

遺言が無効にならない

公証人が作成する遺言書は基本的に無効になりません。

しかし自筆証書遺言の場合は、形式不備により無効になる場合もあります。

また、公正証書遺言は他の遺言と違い、検認手続き（偽造変造防止のため、家庭裁判所で遺言書の状態や内容を確認し保存する手続きです）が不要です。

偽造や紛失のリスクがない

公正証書遺言の原本は公証役場にて保管されるので、偽造や紛失の心配がありません。

デメリット

費用と時間がかかる

必要書類の準備や公証人と打ち合わせ等があり、すぐに作成できるわけではありません。

また、遺言の対象となる財産額と相続する人数に応じて公正証書作成手数料がかかります。

公正証書遺言の作成には事前の準備や費用もかかりますが、法的に無効にならず
紛失の心配もありません。

相続財産に不動産が含まれる場合は、不動産は分割しにくい性質の上トラブルの種に
なることがございます。

事前対策のためにもご所有不動産の現状を把握されたい場合、センチュリー21ベスト・ホーム
では、査定を行っております。
不動産のことならお気軽にセンチュリー21ベスト・ホームまでお問い合わせ下さい。

【購入申込で売主が注意するポイントは？】

購入申込書の注意ポイントについてご説明いたします。

購入申込とは、不動産購入希望者が対象となる物件を購入したいという意思を

売主に意思表示するための書面です。

書面には物購入希望金額や手付金の額、融資を利用するかどうか等が記載されています。

記載内容はある程度決まっていますが、統一された書式はなく不動産会社によって様々です。

あくまでも購入希望者から売主へ物件購入の意思を伝えるものなので、

購入申込が入っても条件が折り合わない時はお断りすることも可能です。

また、購入申込書が提出されて売主が承諾した後に、購入希望者は申し込みを

キャンセルすることも可能です。

購入希望者はペナルティを受けずに辞めることは可能ですが、売主や不動産会社にとって

購入申込書は重要な位置づけの書類になります。

やむを得ずキャンセルする場合は、売主や不動産会社に納得してもらうようにしましょう。

■購入申込書の記載内容

① 価格（購入希望価格）

② 手付金

③ 融資利用の有無

④ 引渡し状態

⑤ 引き渡し時期

⑥ 目的物件の表示

⑦ 購入条件

⑧ 宛先

⑨ 日付

⑩ 購入希望者名（捺印）

etc.

上記の記載内容の中からいくつか確認ポイントをご説明いたします。

手付金
売買契約の際に買主が売主に先に支払うお金のことです。

この手付金は売買代金の一部に充当され売買代金から手付金を引いた代金を支払います。

手付解除
特定の期日までなら理由を問わず契約時に授受する手付金を放棄することにより

契約を解除することができます。

売主…買主様が支払った手付金を返金して同額を支払う　　　　　

買主…手付金の放棄
をすることで契約を解除することができます。

手付金の額が少額であれば、手付金を放棄して売買契約を破棄できてしまいます。

手付金は、物件価格の5％～10％が一般的です。

住宅ローン特約
買主が融資を申し込み、承認されなかった場合その契約自体を

最初からなかったことにすることができるというものです。

この場合支払った手付金は全額買主に返金されます。（白紙解除）

融資の申し込みには、契約書と重要事項説明書が必要です。

契約前に申込手付金を行うことはできません。
事前審査の承認を受けているかどうかの確認もしておきましょう。

購入申込が複数入った場合は、お申込みいただいた順番での交渉が原則となります。

交渉の窓口は不動産会社です。

ご不明なことや交渉したい点がございましたら担当者にご相談ください。

センチュリー21ベスト・ホームでは不動産を安心して売却するための

お手伝いをいたしております。

査定のご依頼、売却のご相談はセンチュリー21ベスト・ホームにお気軽に

お問い合わせください。

【売却時にはどんな費用が発生するの？】

不動産の売却にはさまざまな費用や税金がかかります。

どのような費用がかかるのかをご説明させていただきます。

◎仲介手数料

　売買契約が成立すると不動産会社に支払う仲介手数料が発生します。

　売却代金が400万円を超える場合【売却代金×3％+6万円+消費税】計算式で計算した
　合計額が仲介手数料の上限になります。

◎印紙代

　売買代金によって印紙代は異なります。

　例えば売買代金が

　500万円以上1000万円以下の場合　　　5,000円

　1000万円以上5000万円以下の場合　　10,000円　の印紙代がかかります。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（2021.12.2現在）　

◎登記費用

　所有権を買主に移転する所有権移転登記、ローンを完済した際の抵当権を抹消するために
　かかる登記費用、住所・氏名変更登記、司法書士への報酬がかかります。

◎住宅ローン返済費用

　住宅ローンを利用しており残債がある場合は、売却までの間に金融機関に対して
　一括繰り上げ返済の必要があります。
　金額は金融機関によって様々ですが手数料がかかります。

◎引越費用

　物件を引渡すまでの間に新居に引っ越す必要があります。

◎測量費用

　不動産を売却する際に境界標と杭の確認をしますが、土に埋もれていたり、
　なくなってしまっているケースもあります。　
　売主には売買契約締結後、残代金支払い日までに現地で買主に境界標を指示して

　隣地との境界を明示する（はっきりさせる）という項目が売買契約書に記載してあります。

　境界標や杭が不明な場合は土地家屋調査士に調査を依頼し新たに境界標を設置してもらう
　必要があります。

◎建物の解体費用

　売主が建物を解体して土地だけ売却する場合は建物の解体費用がかかります。

　解体費用は構造や建材によって異なります。

ご紹介した費用は一部分です。場合によって必要になる費用やハウスクリーニング費など
任意で発生する費用もあります。

不動産の売却には様々な費用が発生します。
どのくらい費用がかかるのかを踏まえたうえで売却の準備をしましょう。

不動産の売却の際にかかる諸費用のご不明点や売却のご相談は
お気軽にセンチュリー21ベスト・ホームまでお問い合わせください。