札幌・豊平区　上手な不動産売却,センチュリー21ベスト・ホーム

◆抵当権抹消や所有権移転は司法書士の力を借りる


残金決済等の当日の流れは以下のようになります。

細かいところは融資元の金融機関や不動産の内容によっても異なりますが、一般的な流れと言うことでご確認ください。


《残金決済等の流れ》


　①残金決済場所への集合

　②金融機関での事前手続き（ない場合が多い）

　③所有権移転等の登記手続き・必要書類の確認

　④振込伝票等の記入と提出

　⑤融資実行（着金まで３０分から２時間）

　⑥着金確認まで領収書や引き渡し完了確認書等必要書類の記載　

　⑦区分所有者変更届、管理費等引き落とし口座等の記入（マンションの場合）

　⑧伝票が出て売主が着金確認を取る

　⑨着金確認後、売主から買主へ売買代金等の領収書や物件賃料、鍵一式の授受

　⑩仲介手数料、登記費用等の諸費用を払う

　⑪司法書士から登記識別情報通知等の案内

　⑫引き渡し後の流れの確認

～ここでひとまず手続きは完了～

　⑬売主は抵当権完済書面の授受のため移動

　⑭買主は金融機関からの書類の授受と挨拶　




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◆売主が住所を移転する際の注意点


登記済権利証（登記識別情報通知）と印鑑証明書の住所が一致していないと、所有権移転の際に住所変更登記が必要になり、費用が余計にかかります。

住所を移転する際には、その点を考慮しましょう。


◆不動産の最終確認は必ずしておこう


買主は、①売主の引越しが終わった後　　　
　　　　②残金決済や引き渡しを受けるまでに、必ず不動産をもう一度見て、引き渡しを受ける
　　　　　状態の最終確認をしておきます。


主に付帯設備表の通りか、余計な残置物がないかを確認します。

これは、引き渡し後にトラブルとならないために不可欠な作業です。

残金決済後に「こんな状態なら引き渡しを受けなかった」となっても、解決が難しいのが実情です。

売主と買主は、忙しくても必ず時間を取って、一緒に状況を確認するようにしてください。



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◆不動産会社からの案内で再確認する


残金決済等の１～２週間前までには不動産会社から当日の案内が送られてきます。

それを見て必要書類を再確認しましょう。

不動産会社によっては当日のお金の流れも案内してきますが、そうでなくとも自ら流れを把握しておくと頭の整理ができていいでしょう。

固定資産税や管理費等の清算金は引き渡し日から買主負担となる日割り計算となります。

なお、管理費や修繕積立金は引き落としの関係で、翌月分も売主が支払う形での精算をするケースもあります。


◆住民票の転入転出はどうする？


住民票の転入転出は売主・買主とも残金決済等の後に行う方が、書類手続き上わかりやすいです。

ただ、先に行いたい、行う必要があるときには不動産会社や司法書士、金融機関と相談してから手続きしてください。

なお、売主の場合、買主への所有権移転登記を行う際に登記済権利証（登記識別情報通知）上の住所と同じ住所が記載された印鑑証明書があると、住所変更登記に費用がかからずに済んだり、他に住民票等の書類を用意せずに済むなどのメリットがあります。




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◆株や定期預金等で自己資金を用意するときは要注意


引越し準備の次は、残金決済等の準備と不動産の確認です。

まず、売主・買主で共通なのは売買代金（抵当権抹消不足金）や諸費用で支払う自己資金を用意すること。

現金を持参するか、当日利用する金融機関の通帳に入れておきます。

特に有価証券や定期預金、保険を自己資金として活用する場合は換金や解約に伴う制限があるため、残金決済日までに用意が間に合わない、もしくは約定前の解約だと予定している金額にならない、ということが起こらないよう、事前に確認し準備しておきましょう。

売主が登記済権利証等を紛失している場合、司法書士に本人確認情報を作成してもらいます。

必要書類が多いので早めに手配します。


◆残金決済日に用意する書類は？


残金決済日には、次のような書類等を準備します。

《売主》①実印・認印
　　　　②本人確認書類（原本）
　　　　③印鑑証明書（原本１～２通）
　　　　④住民票（住所・氏名の変更登記がある場合のみ、本籍地・マイナンバー省略　原本）
　　　　⑤登記済権利証・登記識別情報通知（原本）
　　　　⑥振込先の通帳と届出印
　　　　⑦抵当権抹消不足金・諸費用
　　　　⑧鍵一式
　　　　⑨設備の取扱説明書・物件資料一式
　　　　⑩評価証明書　※不動産会社が用意

《買主》①実印・認印
　　　　②本人確認書類（原本）
　　　　③住民票（本籍地・マイナンバー省略　原本）
　　　　④融資元等の通帳と届出印
　　　　⑤売買代金・精算金
　　　　⑥賃貸借契約書（現住所の住民票で登記をして登録免許税の減税を受ける場合　原本）
　　　　⑦区分所有者変更届　※不動産会社が用意
　　　　⑧売買関連の資料一式



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◆「古家付き」と「更地」はどっちがお得？


4回にわたってご説明させて頂きましたが「古家付き」と「更地」どちらにもメリットとデメリットがあることがご理解いただけたと思います。

売却活動前のコストを抑えたいなら、解体費用や不用品処分の費用がかからない「古家付き」。

少しでも早く、トラブルなく売却したいなら、契約不適合責任のリスクが少ない「更地」。

何を優先したいかによって、「どちらがお得か」の判断も変わってきます。

とはいえ、立地も管理状態の良くない古家をそのままにしておくと、
「ただでもいらない」不要な物件として廃屋と化してしまう可能性もあります。

反対に「こんな古家は価値がない」と思っていたら、意外なところで購買希望者が見つかることもあります。

客観的に不動産を判断してもらうためにも、売却の仲介や買取を得意とする不動産会社に相談してみると良いでしょう。

最適な売却方法がきっと見つかるはずです。

◆引越しの本契約と賃貸住宅等の解約手続き


買主は引き渡し日やリフォーム等の日程を考慮して、引越し日を決めていきます。

引越しの日程を決めたなら、引越し業者と本契約を行います。

賃貸住宅に住んでいたり、別に駐車場を借りているのなら、それらの解約手続きも必要です。

一般的に賃貸住宅なら解約希望日の１ヶ月前に貸主に連絡をしなければなりません。

解約条件の詳細は賃貸借契約書に記載されていますので、目を通しておきましょう。

近隣に駐車場等を借りている場合も同様です。

なお、各インフラ会社にも連絡や届け出をしておきます。


◆管理組合への届出


購入する不動産がマンションで、引き渡し後すみやかにリフォーム等を行いたいときや、引越し日に車両をエントランスに横付けしたい場合は、事前に管理組合へ届け出る必要があります。

ただし、届け出るのが引き渡し日より前の場合は、売主の許可が必要になりますので、不動産会社の営業担当者を通してお願いしておきましょう。




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◆金銭消費貸借契約の締結


金銭消費貸借契約とは金融機関からお金を借りる際の契約のことです。

借入当事者が金融機関の開いている平日の時間に指定の店舗等で行う手続きです。

契約書の説明を受け、その後に署名捺印のという流れになります。

所要時間は長くて２時間ほどです。

必要書類は一般的に以下の通りです。

　　①実印・認印

　　②通帳届出印・預入印（通著を作る場合）
　　
　　③身分証明書

　　④住民票　～　金融機関から購入先不動産に移転した住所を求められる事がある

　　⑤印鑑証明書　～　新住所とした場合は取り直す

　　⑥その他金融機関から指示された書類




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◆住宅ローン本審査が終わったら


住宅ローン本審査が終わり、契約の条件になっている事項が成立したり、約束している期限が過ぎれば、住み替えられないリスクは低くなります。

そのため、ここから動きを本格化していきます。


◆住宅ローン承諾以降の買主のスケジュール


　　①残金決済等の日程調整と場所の確定

　　②金銭消費貸借契約の日程調整と実際の動き

　　③引っ越し業者との本契約

　　④賃貸住宅等の解約手続き（現時宅が賃貸の場合）

　　⑤各インフラ会社への届け出連絡（郵便局への転送届け、電気・ガス・水道会社への連絡）
　
　　⑥自己資金の用意

　　⑦残金決済等の準備

　　⑧不動産内の買主確認

　　⑨管理組合への各種届け出（マンションで引き渡し後すぐ引っ越し・リフォームする場合）

　　⑩残金決済・所有権移転登記・引き渡し

　　⑪引っ越し

　　⑫市町村役場への転出届けと転入届


◆平日の時間を確保する


残金決済等の場所については、買主が指定するのが一般的です。

なお、金銭消費貸借契約や残金決済等は登記や金融機関での手続きとなるため、平日の時間を確保する必要があります。

原則として同じ日にこの２つの手続きはできませんので、中２日ぐらい空けて平日の２日について、それぞれ２時間ほど確保してください。　



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◆検査の手配を行う場合も


買主は売買契約後すみやかに住宅ローンの本審査を行い、その検査結果を待つ間、本来売買契約前に行うべきことでできなかった、インスペクション等の各種検査を実施します。

また、新築住宅リフォームの検査を行う場合は、その詳細な打ち合わせを行います。

検査はいずれも費用がかかるため、契約確定後になるケースも多くあります。

検査結果は税金や住宅ローンの利用に影響しますので、契約後になってしまったら速やかに依頼をして実施しましょう。

新築住宅やリフォームの費用を住宅ローンに含める場合は、金融機関から詳細な見積もりとプラン等を求められることがあります。

その場合は早めに対応するようにします。

同時に売主の場合と同じく引っ越しの見積もり等もとっておき、おおまかな日程を仮予約しておきます。

なお、家具等の購入は住宅ローン本審査や契約解除要件の期限を過ぎてからにします。

買ったはいいが住む家がなかったでは無駄になるからです。

焦らずに、まずは契約条件の成就を目指します。



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すでに建物がある土地を「更地」として売りに出すためには、まず、解体作業を行うことになります。
前回もお伝えしたように、解体費用は木造では坪3～5万円程度と言われています。軽量鉄骨造や、鉄筋コンクリート造の建物ではさらに高くなります。

それでも更地にしたほうがいいのか、それとも古家付きのまま売却したほうが得なのか。更地にするメリットとデメリットを見極め、お手持ちの不動産の特性をよく吟味して判断してください。


◆「更地」にするデメリット

・解体と不用品処分にお金と労力がかかる

古い家を取り壊すには、相応のコストがかかります。延べ床面積30坪程度の木造住宅なら、おおむね90万円～150万円の解体費用が目安。

また、相続した家屋では、家具や家電品、生活用品などそのまま残されていることが多いですが、それらの処分を行うのも、かなりの手間とコストがかかることを覚悟しなくてはなりません。

一般ごみの仕分け、粗大ごみの引き取り、リサイクル製品の処分などは、回収日が限られているため、計画的に行っても相当の期間を必要とするでしょう。

更地にすることを決めたら、まずは不用品をどうするか？から考えなくてはなりません。

・固定資産税が高くなる

税法上、更地は「非住宅用地」として扱われ、住宅がある土地
「住宅用地」より、固定資産税が高くなります。
200平米以下の土地の場合、更地の固定資産税は、家付きの土地の約4倍、200平米以上の土地の場合の固定資産税は、家付きの土地の約3倍になります。
売れない期間が数年に及ぶと、その分、税金面の負担も多くなるということです。