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「札幌・豊平区 上手な不動産売却」の記事一覧(205件)

札幌・豊平区での、上手な不動産売却に関する情報です。

買い替えの注意点②
カテゴリ:上手な不動産売却

◆ご購入を先行される場合

旧居のご売却に先駆けて新居のご購入を先行させるのは、比較的金銭に余裕がある方が選択される買換え方法です。

《メリット》

先に新居を購入するため、ご売却先行とは異なり仮住まいの必要はありません。

また、ご購入にじっくりと時間をかけられるため、新居選びに妥協したくないと言う方はご購入を先行されます。

《注意点》

ご購入を先行させる場合の注意点は、旧居の住宅ローンが残っていれば、住宅ローンが重複する期間が生じる事です。

旧居の売買前に新居の住宅ローンを組むことになるため、二つのローンを同時に借り入れる「ダブルローン」状態となります。

当然ながらこの間は、返済負担が大きくなるとともに、そもそも二つの住宅ローンを同時に借り入れられるだけの財力が必要になります。

また、ダブルローンの期間をできる限り短くするためにご売却を焦ってしまうと、価格などの売却条件が悪くなってしまうことも懸念されます。



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買い替えの注意点①
カテゴリ:上手な不動産売却  / 投稿日付:2022/11/28 00:00

今の住まいを売却し、新居を購入される買い換えでは、売却と購入の”タイミング”に注意しましょう。

◆ご売却を先行される場合

旧居の売買契約 → 旧居の引っ越し → 新居の売買契約 → 新居の引っ越し

このように、新居のご購入に先駆けて今のお住まいをご売却されることは、買い替えの中では最も主流な方法だと言えます。

《メリット》

売ってから買うため、住宅ローンが重複することもなく、資金計画が立てやすいと言う点がメリットです。

また、売却を急ぐ必要もないため、好条件で売れる可能性も高いと言えるでしょう。

《注意点》

ご売却を先行する上での注意点は、タイミングによっては「仮住まい」が必要になることです。

旧居の引き渡しと新居の引き渡しにタイムラグがあれば、その間は住む場所を失ってしまいます。

この間はウイークリーマンションや賃貸住宅に一時的に引っ越すことになるため、新居への転居までに2回分の引っ越し費用と仮住まいの賃料が必要です。



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ベストホーム新聞12月号
カテゴリ:不動産新聞  / 投稿日付:2022/11/27 00:00





「不動産売買契約書」の記載内容と注意点とは?②
カテゴリ:上手な不動産売却  / 投稿日付:2022/11/26 00:00

まずは前回のおさらいです。

◆不動産売買契約書の一般的な項目

(1)土地・建物、契約の当事者に関する項目
(2)土地面積および土地代金の精算に関する項目
(3)売買代金や手付金、支払いに関する項目
(4)所有権の移転、登記、引き渡しに関する項目
(5)付帯設備等の引き継ぎに関する項目
(6)危険負担、契約違反による解除、契約不適合責任等に関する項目

前回は、(1)~(2)までの記載内容や注意点をご紹介しました。
今回は、(3)~(4)までの項目をご紹介します。

<不動産売買契約書のチェックポイント>
※(1)~(2)については、前回のメールをご確認ください。 (3)売買代金や手付金、支払いに関する項目
●売買代金の支払時期と支払方法について
契約締結時に買主から手付金を受け取り、
引き渡し時に残代金の支払いを受ける形が多くなっています。土地面積の実測売買で引き渡し時に精算する場合は、その支払い方法についても記載します。 ●手付金と手付解除について
契約締結時に支払われる手付金は、
最終的に売買代金の一部になります。契約当事者のどちらかが契約の履行をしなかった場合の、手付金の扱いや手付解除の詳細についても明示されます。 ●公租公課等の精算について
固定資産税や都市計画税など土地建物に課される税金や、光熱費、
管理費などの各種負担金は、売主と買主の間で清算するのが一般的です。 契約書には、負担の区分や精算方法などが明記されます。通常は、物件の引き渡しの前日までは売主、引き渡し日以降は買主とし、精算は引き渡し日を基準に日割りで行うことが多いようです。 納付分担の起算日は「1月1日」か「4月1日」のどちらに決め、契約書にも記載します。 (4)所有権の移転、登記、引き渡しに関する項目
●所有権の移転の時期について
買主から売買代金が支払われると同時に、
所有権が売主から買主に移転するのが通常です。契約書にもその旨が明記されます。 ●登記申請手続きについて
売主は、買主から売買代金を受領すると同時に、
物件の所有権を買主の名義に移行する登記申請手続きを行うのが通常です。契約書にもその旨が明記されます。 ●引き渡し時期と抵当権の抹消について
物件の引き渡しも、売買代金の支払い、
受領と同時に行われるのが通常です。 完全な所有権で引き渡す契約をした場合、抵当権や賃借権など設定されていないことを確認する必要があります。所有権の行使を妨げる権利は、売主の責任で引き渡しまでに抹消しなければならず、契約書でもその旨が明記されます。 投資用物件の売買では、賃借人やテナントが入居した状態で、賃貸借契約がそのまま買主に引き継がれる場合があります。引き継ぐ権利、引き継がない権利がそれぞれ明確に記載されているか、よく確認しましょう。




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「不動産売買契約書」の記載内容と注意点とは?①
カテゴリ:上手な不動産売却  / 投稿日付:2022/11/25 00:00

◆「不動産売買契約書」に書かれていることは?

不動産の売買は、高額な資産を対象とした取引です。
契約内容や権利関係が複雑なため、不明確な状態で契約を締結すると、当事者同士でトラブルが発生する可能性があります。

そのため、主要な契約内容を書面に記載して、契約当事者が互いに十分理解したうえで、契約を締結することになっています。

宅地建物取引業法においては、宅建業者が契約内容を記載した契約書に記名押印して交付することになっています。 ◆不動産売買契約書の一般的な項目 (1)土地・建物、契約の当事者に関する項目 (2)土地面積および土地代金の精算に関する項目 (3)売買代金や手付金、支払いに関する項目 (4)所有権の移転、引き渡し、登記に関する項目 (5)付帯設備等の引き継ぎに関する項目 (6)危険負担、契約違反による解除、契約不適合責任等に関する項目 <不動産売買契約書のチェックポイント>
今回のメールでは、(1)~(2)
までを詳しく見ていきましょう。 (1)土地・建物、契約の当事者に関する項目
●契約の当事者について 売主と買主の住所・氏名を記載します。 ●売買される物件について 売買対象となる物件と範囲を明確にします。
一般的には登記簿に基づいて表示されます。 (2)土地面積および土地代金の精算に関する項目
●対象面積について 土地の面積は、登記簿に表示された面積と、
実際の面積が異なる場合があります。 登記簿の面積で決定する場合は、実測面積と相違があっても異議を申し立てないことを明示。

実測面積で代金を決定する場合は、
契約までに実測を行って決める方法と、契約後に実測して登記簿上の面積の差額を精算する方法、契約で決めたどちらかが明示されます。 ●境界について 売主は、物件の現地で買主の立ち会いのもと、隣地との境界がどこかを示さなくてはなりません。境界が不明な場合は、契約前や契約後、引き渡しまでに土地家屋調査士や測量士などを交えて、境界を確定します。あいまいなまま契約書を取り交わすと、トラブルのもとになります。



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「売る」「貸す」で悩んだら③
カテゴリ:上手な不動産売却  / 投稿日付:2022/11/24 00:00

「貸す」デメリット 1は、「空室・滞納リスク」 2は、「住宅ローンの借り換えが必要な事も」でした。今日はその続きです。


3、賃貸中の物件は安くなる

賃貸中の不動産は、後々にご売却を考えたとしてもマイホームとして売却するより売値が大きく下がってしまう可能性があります。

居住用物件と賃貸用の物件とでは査定方法が異なり、賃貸物件の方が価値が下がってしまうことが一般的です。

また、マイホームの売却で適用となる「3000万円の特別控除」も賃貸物件では使えないため、譲渡所得(≓売却益)が出た場合には、税金が高額になる可能性もあります。


4、居住者を退去させられないリスクも

メリットの一つとして「将来的にまた住める」事がありますが、「一般賃貸借契約」を締結している場合、家主の都合で入居者を退去させる事は容易ではありません。

基本的に賃貸借契約は「今住んでいる人」が優位の契約であり、たとえ家主であっても無理やり退去を迫る事はできません。


貸し出す期間が決まっている「定期借契約」はこの限りではありませんが、期間を限定することで借り手がつきにくくなったり、賃料が安くなってしまったりするリスクがあります。





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「売る」「貸す」で悩んだら②
カテゴリ:上手な不動産売却  / 投稿日付:2022/11/23 00:00

◆「貸す」デメリット

1、空室・滞納リスク

賃貸経営は、始めれば必ず収支がプラスになるとは限りません。

当然ながら、借り手がつかずに空室の期間が長ければ赤字にもなります。

さらに入居者が入ったとしても、家賃を滞納されてしまうリスクもあります。

空室・滞納リスクを下げるためには保証会社を利用するといった手もありますが、そうなれば補償費用がかさんでしまいます。


2、住宅ローンの借り換えが必要なことも

住宅ローンが残る家を賃貸に出すと、金融機関から「違約」と見なされ、残債の一括返済を迫られるリスクがあります。

そもそも住宅ローンとは、自己居住用物件向けの融資。


住宅ローンが一括返済できなければ、基本的には住宅ローンから投資用ローンへの借り換えが必要です。


ただし、一時的な転勤などやむを得ない理由であれば、住宅ローンを払い続けながらの賃貸が許可される可能性があります。

まずは金融機関に相談の上、判断を仰がれると良いでしょう。





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「売る」「貸す」で悩んだら①
カテゴリ:上手な不動産売却  / 投稿日付:2022/11/22 00:00

ご自宅から転居するときの選択肢は、ご自宅の「売却」だけではありません。

第三者に「貸す」こともまた、選択肢の一つです。

賃貸に出せば、いわゆる「不労所得」が得られる可能性があります。

ただこれは「可能性」の話であり、逆に赤字経営となってしまうリスクも秘めています。

不動産を貸すことを検討する際には、メリットとともにデメリットについても十分把握しておくようにしましょう。



◆「貸す」メリット

1、うまくいけば不労所得に

賃貸に出す一番のメリットは、家賃収入が得られる事です。

持ち家として建築された住宅は賃貸用の物件よりも建物の設備やグレードが高いため、賃料も期待できます。

2、将来また住むことも可能

不動産を売らずに所有し続けることで、将来的に自分たちがまた住むことも可能です。

一時的な転勤などの場合は売らずに賃貸に出して、自宅を残す選択をされる方も少なくありません。



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「買取のメリット・デメリット」②
カテゴリ:上手な不動産売却  / 投稿日付:2022/11/21 00:00

◆買取のデメリットは「仲介」による売却よりも価格が安くなること

即現金化が可能な買取ですが、大きなデメリットがあります。

それは、一般的な「仲介」による売却と比較して、価格が安くなってしまう事です。

買取業者が不動産を買い取る目的は、リフォームして再販し、利益を得る事です。

再販時に利益を出すためには、相場価格での買い取りが難しいため、買い取り価格は相場の7割前後になってしまうのが一般的です。

しかし、近年では、リフォーム技術が進んだ事やリフォーム物件の価格が見直されつつある事で、相場に近い買取も可能になってきています。

買取価格は買取業者によって差があるので、好条件で買い取ってもらうためには業者の比較が何より重要となります。

買取査定は売却査定と異なり「査定額=売れる金額」ですので、複数社で比較し、少しでも高く買い取ってくれる業者を探すことが大切です。



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「買取のメリット・デメリット」①
カテゴリ:上手な不動産売却  / 投稿日付:2022/11/20 00:00

◆買取のメリット

1、即時現金化できる

買取の大きなメリットは「すぐ売れる」事です。

一般的な「仲介」による売却では、広告活動によって買主様を募るため、いつ売れるかはわかりません。

また、買主様のローン審査を待つ期間もあるため、早くても現金化までに2ヶ月程度はかかります。

買取では、すでに買主が決まっており、その買主も一般消費者ではなく不動産業者であるため、ローン審査もありません。

早ければ一週間程度での現金化も可能です。


2、物件のコンディションを問わない

不動産を買い取る業者は、買い取った物件をリフォームして再販することで利益を出します。

つまり、「リフォーム前提」で買い取るため、物件の状況は問いません。

また、一般の買主様へ不動産をご売却された場合、売主様には「契約不適合責任」があります。

契約不適合責任とは、契約内容と適合しない欠陥や損傷に対し、修繕等の負担を負うことです。

これにより、売却直後に不具合が見つかった場合には、売主様が費用を負担し、不具合を解決しなければならないようなこともあります。

買取では、基本的にこの契約不適合責任も免責となります。


3,近隣の方にわからないうちに売却できる

「仲介」による売却では、買主様を募らなければならないため、広告活動が不可欠です。

また、内覧する人や不動産会社の担当者が頻繁に出入りしていれば、近隣の方に売却の事実が知れてしまう可能性があります。

一方、買取では買取業者が現地に赴くのはほぼ一回きり。

周りの方に知られないうちに売却し、物件を引き渡すことができます。



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