2022年11月の記事一覧｜札幌・豊平区　上手な不動産売却｜センチュリー21ベスト・ホーム

まずは前回のおさらいです。

◆不動産売買契約書の一般的な項目

（1）土地・建物、契約の当事者に関する項目
（2）土地面積および土地代金の精算に関する項目
（3）売買代金や手付金、支払いに関する項目
（4）所有権の移転、登記、引き渡しに関する項目
（5）付帯設備等の引き継ぎに関する項目
（6）危険負担、契約違反による解除、契約不適合責任等に関する項目

前回は、(2)～(4)までの記載内容や注意点をご紹介しました。
今回は、（5）～（6）までの項目をご紹介します。

＜不動産売買契約書のチェックポイント＞

※（1）～（4）については、前回、前々回のメールをご確認ください。

（5）付帯設備等の引き継ぎに関する項目

物件の設備について、そのまま引き渡すのか撤去するのか、故障していないかなどを買主との間で十分に調整し、契約書に記載します。
照明やエアコンなどの室内設備、敷地内の庭木や庭石、門や塀など、付帯設備の引き継ぎをめぐるトラブルは少なくありません。給湯器や風呂釜など、経年劣化によって重大な危害が発生するおそれがある「特定保守製品」については特に慎重に現状を伝え、買主との合意を図らなくてはなりません。別途「設備表」を作成して、ひとつひとつ確認しながら契約内容を決定することが多いようです。

（6）危険負担、契約違反による解除、瑕疵担保責任等に関する項目

●危険負担について

契約締結後、引き渡しが行われる前に、自然災害や火災などで物件が被害を受けた場合、どちらが損害を負担するかを契約書に明記します。
民法上では買主負担が原則ですが、不動産売買では売主が物件を修復したうえで引き渡すのが慣行になっています。損壊が激しく修復困難な場合は、買主は無条件で契約を解除できるとされています。

●契約違反による解除について

売主、買主のどちらかに契約違反（債務不履行）があった場合、相手方が契約を解除できることを明記します。
契約違反で契約解除になった場合、違反した側が違約金を支払うのが一般的です。違約金の金額は契約時にあらかじめ定めますが、売買代金の10～20％で設定されることが多くなっています。

●反社会的勢力排除条項について

平成23年6月以降、売買契約書に反社会的勢力排除に関する条項が盛り込まれるようになりました。売買契約である売主と買主が、暴力団等の反社会的勢力ではないこと、物件を反社会的勢力の事務所や活動拠点にしないことなどを、契約書上で確約します。

●ローン特約について

買主が住宅ローンを利用して物件を購入する場合、契約書には融資先の金融機関名や融資予定額が明記されます。あわせて、住宅ローンの借り入れができず、売買代金が支払えなくなる事態を想定して「ローン特約」をつけるのが通常です。

ローン特約とは、ローンが不成立のときは売買契約を無条件で白紙に戻し、手付金などは無利息で買主に返却することなどを確約するもの。ただし、買主がローン審査の手続きを怠ったときなど、買主に落ち度があって不成立だった場合は適用されません。
ローン特約については、契約書に「融資承認取得期日」や「融資未承認の場合の契約解除期限」を明記し、期限を明確にします。

●契約不適合責任について

物件に契約の内容に適合しないもの（契約不適合）が見つかった場合に備えた条項です。
以前は瑕疵担保責任と呼んでいた売主の責任ですが、2020年4月の民法改正により、契約不適合責任に改められました。買主は改正前の契約解除や損害賠償に加え、追完請求や代金減額請求も可能となりました。


◆不動産売買契約書の重要な事項は見落としなくチェック

3回にわたって重要な事項の解説をしましたが、実は不動産売買契約書には決まった書式があるわけではございません。記載内容の決め方は自由ですので、もしかすると契約書に記しておくべき事項が抜けていたり、不十分だったりする可能性もあるのです。
一方的に不利益を被ることがないよう、こちらのメールで紹介した重要な事項がどのような内容か理解し、実際に売買契約書を取り交わすときもチェックしておきましょう。

◆不動産会社はいつでも変えられる?

不動産会社に売却活動を依頼する媒介契約は、最大３ヶ月で期限が切れます。

更新手続をしなければ解約となりますので、そのタイミングであれば比較的容易に不動産会社の切り替えができます。

なお、一般媒介契約であればどのタイミングでも複数社と契約できますので、期間満了を待たずに他の不動産会社と一般媒介契約を締結することが可能です。


もし、期間満了を待たずに解約したい場合は、契約ごとですから協議の上、双方の合意に基づき契約を解除することとなります。

期間内での解約は、念のため先方から「合意した」という書面やメールの返信履歴など、何かしらの証拠を残しておいた方がいいでしょう。



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◆不動産会社を変えるタイミングとは?

ご売却期間中、不動産会社からは「今週は○件問い合わせがありました」「内覧希望が○件来ました」
と定期的に販売状況の報告を受けるものです。

査定価格を基に手堅い価格設定で値付けをしたとしても、「なかなか反響が来ない」というケースもあります。

そして反響がない期間が続けば、不動産会社から「そろそろ価格を下げましょう」という提案がされることも少なくありません。

この提案は、不動産会社の変更を考えるきっかけの一つにもなり得ます。


鋭意営業活動をした上で市場のニーズとの乖離がみられれば、値下げも致し方ありません。

しかし、これまでの販売活動の内容や今後の施策もろくに伝えられずに、値下げを提案してくる様な状況であれば「もっと報告がほしい」「値下げはまだ早いと思う」など売主様のお考えを正直に不動産会社に伝えるべきです。

それでも広告活動への積極性や報告内容に変化が見られなかった時は、不動産会社の変更を考えても良いタイミングだと思います。



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不動産のご売却を前に、不動産会社選びで悩んでいらっしゃるのではないでしょうか？

売却を依頼する不動産会社とは、媒介契約を締結します。

媒介契約書の種類によっては、一社のみとしか契約できないため、不動産会社選びには慎重になられていることと思います。


しかし、媒介契約書には「期限」があるため、売却までずっと同じ不動産会社に依頼し続けなければならない訳ではありません。

もちろん、だからといってどの不動産会社でもいいという事では決してありません。

ただ「途中で変える」という選択肢をもっておけば、ご売却期間中にも柔軟な対応ができるのではないでしょうか。



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◆ご売却・ご購入を同時に行う場合

ご売却・ご購入を同時に行う場合には、旧居の引っ越しと新居の引き渡しの日取りを同日に合わせるというタイミングの取り方もできます。

同時決済とすれば特に懸念点はないため、理想的な買い替え方法だと言えるでしょう。

《メリット》

仮住まいが不要

ダブルローンの期間はなし


《注意点》

ご売却とご購入の決済日の日取りを合わせるためには、旧居の買主様と新居の買い主様のスケジュール調整が難しいと言えます。

また、新居のご購入と旧居が売れるタイミングが離れすぎてもいけないため、物件選びが難航する可能性があります。

同日決済とするためには、不動産会社の担当者の対応力も重要です。

売主様、買主様のみならず、金融機関や司法書士との連携も図らなければならないため、同日決済を目指す場合には、担当者選びには特に慎重になるべきでしょう。



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◆ご購入を先行される場合

旧居のご売却に先駆けて新居のご購入を先行させるのは、比較的金銭に余裕がある方が選択される買換え方法です。

《メリット》

先に新居を購入するため、ご売却先行とは異なり仮住まいの必要はありません。

また、ご購入にじっくりと時間をかけられるため、新居選びに妥協したくないと言う方はご購入を先行されます。

《注意点》

ご購入を先行させる場合の注意点は、旧居の住宅ローンが残っていれば、住宅ローンが重複する期間が生じる事です。

旧居の売買前に新居の住宅ローンを組むことになるため、二つのローンを同時に借り入れる「ダブルローン」状態となります。

当然ながらこの間は、返済負担が大きくなるとともに、そもそも二つの住宅ローンを同時に借り入れられるだけの財力が必要になります。

また、ダブルローンの期間をできる限り短くするためにご売却を焦ってしまうと、価格などの売却条件が悪くなってしまうことも懸念されます。



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今の住まいを売却し、新居を購入される買い換えでは、売却と購入の”タイミング”に注意しましょう。

◆ご売却を先行される場合

旧居の売買契約　→　旧居の引っ越し　→　新居の売買契約　→　新居の引っ越し

このように、新居のご購入に先駆けて今のお住まいをご売却されることは、買い替えの中では最も主流な方法だと言えます。

《メリット》

売ってから買うため、住宅ローンが重複することもなく、資金計画が立てやすいと言う点がメリットです。

また、売却を急ぐ必要もないため、好条件で売れる可能性も高いと言えるでしょう。

《注意点》

ご売却を先行する上での注意点は、タイミングによっては「仮住まい」が必要になることです。

旧居の引き渡しと新居の引き渡しにタイムラグがあれば、その間は住む場所を失ってしまいます。

この間はウイークリーマンションや賃貸住宅に一時的に引っ越すことになるため、新居への転居までに２回分の引っ越し費用と仮住まいの賃料が必要です。



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まずは前回のおさらいです。

◆不動産売買契約書の一般的な項目

（1）土地・建物、契約の当事者に関する項目
（2）土地面積および土地代金の精算に関する項目
（3）売買代金や手付金、支払いに関する項目
（4）所有権の移転、登記、引き渡しに関する項目
（5）付帯設備等の引き継ぎに関する項目
（6）危険負担、契約違反による解除、契約不適合責任等に関する項目

前回は、(1)～(2)までの記載内容や注意点をご紹介しました。
今回は、（3）～（4）までの項目をご紹介します。

＜不動産売買契約書のチェックポイント＞

※（1）～（2）については、前回のメールをご確認ください。

（3）売買代金や手付金、支払いに関する項目

●売買代金の支払時期と支払方法について

契約締結時に買主から手付金を受け取り、引き渡し時に残代金の支払いを受ける形が多くなっています。土地面積の実測売買で引き渡し時に精算する場合は、その支払い方法についても記載します。

●手付金と手付解除について

契約締結時に支払われる手付金は、最終的に売買代金の一部になります。契約当事者のどちらかが契約の履行をしなかった場合の、手付金の扱いや手付解除の詳細についても明示されます。

●公租公課等の精算について

固定資産税や都市計画税など土地建物に課される税金や、光熱費、管理費などの各種負担金は、売主と買主の間で清算するのが一般的です。
契約書には、負担の区分や精算方法などが明記されます。通常は、物件の引き渡しの前日までは売主、引き渡し日以降は買主とし、精算は引き渡し日を基準に日割りで行うことが多いようです。
納付分担の起算日は「1月1日」か「4月1日」のどちらに決め、契約書にも記載します。

（4）所有権の移転、登記、引き渡しに関する項目

●所有権の移転の時期について

買主から売買代金が支払われると同時に、所有権が売主から買主に移転するのが通常です。契約書にもその旨が明記されます。

●登記申請手続きについて

売主は、買主から売買代金を受領すると同時に、物件の所有権を買主の名義に移行する登記申請手続きを行うのが通常です。契約書にもその旨が明記されます。

●引き渡し時期と抵当権の抹消について

物件の引き渡しも、売買代金の支払い、受領と同時に行われるのが通常です。
完全な所有権で引き渡す契約をした場合、抵当権や賃借権など設定されていないことを確認する必要があります。所有権の行使を妨げる権利は、売主の責任で引き渡しまでに抹消しなければならず、契約書でもその旨が明記されます。

投資用物件の売買では、賃借人やテナントが入居した状態で、賃貸借契約がそのまま買主に引き継がれる場合があります。引き継ぐ権利、引き継がない権利がそれぞれ明確に記載されているか、よく確認しましょう。

◆「不動産売買契約書」に書かれていることは？

不動産の売買は、高額な資産を対象とした取引です。
契約内容や権利関係が複雑なため、不明確な状態で契約を締結すると、当事者同士でトラブルが発生する可能性があります。

そのため、主要な契約内容を書面に記載して、契約当事者が互いに十分理解したうえで、契約を締結することになっています。

宅地建物取引業法においては、宅建業者が契約内容を記載した契約書に記名押印して交付することになっています。


◆不動産売買契約書の一般的な項目

（1）土地・建物、契約の当事者に関する項目
（2）土地面積および土地代金の精算に関する項目
（3）売買代金や手付金、支払いに関する項目
（4）所有権の移転、引き渡し、登記に関する項目
（5）付帯設備等の引き継ぎに関する項目
（6）危険負担、契約違反による解除、契約不適合責任等に関する項目

＜不動産売買契約書のチェックポイント＞

今回のメールでは、（1）～（2）までを詳しく見ていきましょう。

（1）土地・建物、契約の当事者に関する項目

●契約の当事者について
売主と買主の住所・氏名を記載します。

●売買される物件について
売買対象となる物件と範囲を明確にします。一般的には登記簿に基づいて表示されます。

（2）土地面積および土地代金の精算に関する項目

●対象面積について
土地の面積は、登記簿に表示された面積と、実際の面積が異なる場合があります。
登記簿の面積で決定する場合は、実測面積と相違があっても異議を申し立てないことを明示。

実測面積で代金を決定する場合は、契約までに実測を行って決める方法と、契約後に実測して登記簿上の面積の差額を精算する方法、契約で決めたどちらかが明示されます。

●境界について
売主は、物件の現地で買主の立ち会いのもと、隣地との境界がどこかを示さなくてはなりません。境界が不明な場合は、契約前や契約後、引き渡しまでに土地家屋調査士や測量士などを交えて、境界を確定します。あいまいなまま契約書を取り交わすと、トラブルのもとになります。