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「2022年08月」の記事一覧(31件)

老朽化物件(動画)
カテゴリ:不動産売却動画  / 投稿日付:2022/08/31 00:00




《老朽化物件建て替えのメリット》

1、土地を探す手間が省ける

新築のように土地を探す手間や購入費用が不要なので、時間も金銭面でも有利です。

2、慣れた土地に住める

学校区や地域のルールを変えずに日常生活を送れます。

3、今までの家への不満を解消できる。

不満だった間取りや電気ガス水道などのインフラ設備を新しくし、今までよりも快適な家を実現できます。

4、建て替えローンが利用できる

建て替えのための住宅ローンがいくつかあるので利用できる。大手の金融機関で取り組んでいるものもあります。

《建て替えのデメリット》

1、建て替え中は仮住まいが必要

今まで住んでいた建物を解体するので、解体から新居完成までの6ヶ月~1年ほどの期間は借り住まいが必要。賃貸料や引っ越し2回分の費用も含めて資金計画を立てる必要があります。

2、建て替えができない場合がある

前面道路が建築基準法で規定された道路に当たらない、敷地が道路に2メートル以上接していないなど再建築不可物件に当たる場合は、建て替えができません。建て替えを検討する際には、よく確認が必要です。

3、解体工事が必要

建物本体を解体する工事の費用相場は、坪単価×延べ床面積(坪数)で計算します。家の状態によってその他に様々な費用が必要なので、解体業者に現地を確認してもらって見積もりをとりましょう。

4、滅失登記が必要

建物を取り壊した際に必要な登記のことです。解体後1ヶ月以内に行う義務があり、怠ると10万円以下の罰金を払うことになります。滅失登記をしないと新たに建物を建てることも、更地にした土地を売ることもできません。さらに、存在しない建物に固定資産税を払い続けることになります。



建て替えや住み替えを検討する場合は、まずお近くの不動産会社に相談してみましょう。



センチュリー21ベスト・ホームでは、リースバックのご相談も得意としております。
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アパート 売却 のことなら センチュリー21ベスト・ホームまでお気軽にお問い合わせください。

月極駐車場売却(動画)
カテゴリ:不動産売却動画  / 投稿日付:2022/08/30 00:00




《月極の青空駐車場を売却の際》

月極の青空駐車場を売却する際、駐車場賃貸契約者への対応はどのようにしたら良いのでしょうか。

《購入する人がそのまま貸し駐車場として運営する場合》

この場合はそのまま貸し駐車場として運営する場合は、そのままでよいです。

《購入する人が建物を建築予定の場合》

売り主と買い主のどちらの責任で賃貸契約を解除するのか、売買契約締結前に協議して決めましょう。駐車場には、借地借家法の適応はありません。解約の正当事由は必要なく、立ち退き料も契約書に記載がなければ必要ありません。

契約書に記載のある期日までに契約の意向を先方に伝えます。記載がない場合でも、相手が次の駐車場を探す時間を考慮して1~2ヶ月前にはお知らせすることが望ましいでしょう。



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新築未入居物件(動画)
カテゴリ:不動産売却動画  / 投稿日付:2022/08/29 00:00




《新築マンションを購入したが、転勤になって住むことができない》

最も一般的なのは、賃貸に出すことです。

その場合のリスクは、転勤から戻ったときに賃借人に出て行ってもらうことができないことです。

それを回避するためには、定期借家契約といって期間を定めて貸し出しをするというものがあります。定期借家契約では、定められた期間がきたら賃借人は物件を明け渡さなければなりません。更新はありませんが、貸し主と借り主が合意すれば再契約することは可能です。



《新築未入居物件の売却》

海外に転勤するような場合は、管理することが難しいので、売却をお勧めします。

その場合新築未入居となり、そのマンションを買いそびれた人もいるので、早く売却できるケースもあります。相場は、近隣の市況に左右されますので、まずは不動産会社の担当者に相談してみましょう。購入時と同等かそれ以上で売却できる可能性があります。


購入時に住宅ローンを利用していた場合、条件の一つに「住宅の取得日から
6ヶ月以内に住み始め、適用を受ける各年の1231日まで引き続いてその物件に住んでいること」があります。売却でも賃貸でも再入居までの期間中は住宅ローン控除が受けられません。

《どちらがよいのか》

転勤から戻る期間がきまっていたり、購入したマンションへの思い入れが強い場合には賃貸で貸し出した方が良いでしょう。逆に、転勤から戻る時期が決まっていなかったり、空室のリスクが懸念される場合には売却をお勧めします。

空室のリスクというのは、多くの人が住宅ローンを組んで購入するため、貸し出したマンションの入居者が転居してしまった場合、賃料を住宅ローンの返済に充てられないことです。最悪、転勤先の賃料と、購入した住居の不動産のローンをダブルで支払うことにもなりかねません。


どのような方法が良いかを、地域に根ざした不動産のプロに相談すれば、最適な方法を提案してくれるでしょう。



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ホームステージング(動画)
カテゴリ:不動産売却動画  / 投稿日付:2022/08/28 00:00



《ホームステージングとは》

売却の際に、空室物件内には家具や小物を入れ、居住中の物件では、片付けをしながら居住空間を演出することです。家をお化粧するようなものです。中古不動産流通の促進につながっています。

《ホームステージングの効果》


中古不動産をご案内する際に何もない部屋よりは、家具や小物をレイアウトしてご案内する方が、お客様は部屋のイメージを持つことができ、購入につながりやすくなっています。居住中の場合は、
散らかった状態では内見意欲がわきません。整理整頓することや部屋をきれいにすることで、ホームステージングして売却につなげる効果があります。


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再建不可(動画)
カテゴリ:不動産売却動画  / 投稿日付:2022/08/27 00:00




《再建築不可物件とは》

現在ある建物を取り壊してしまうと、再度建築することができない物件のことです。

立て替えができる物件は建築基準法上の道路に土地の間口が2メートル以上接している土地、共同住宅では4メートル以上、旗竿地は路地状部分の長さより間口が3メートル以上必要とされています。

建築基準法は1950年に定められた法律なので、それ以前の建物で再建築不可物件があることになります。

しかし、それ以降の建物でも、建築計画時の申請を建築可能な道路や建物であるかのように実際とは異なる形状として申請しているケースが多くあります。一見道路ではあるものの、建築基準法上は道路と判定されていない場合や、道路の形状が指定された位置と異なっているケースもあります。

《売却のポイント》

再建築できないので、購入者が限定されてしまいます。

また、住宅ローンの融資が利用できない場合がほとんどです。

ただ、リフォームは可能なので、自身で居住する以外に収益物件として購入する人も多くなっています。

建築基準法上の道路に接していなくても建築基準法第432項の例外規定が適用され、再建築が可能になるケースもあります。

詳細を知るためにも売却にたけている不動産会社に相談してみましょう。



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収益物件(動画)
カテゴリ:不動産売却動画  / 投稿日付:2022/08/26 00:00




《賃貸に出している物件の売却》

賃貸に出している物件は収益物件となり、買い主は投資目的で買うことになります。収益還元法で査定し、家賃収入に対する利回りで考えていきます。

《売却のポイント》

1、依頼する不動産会社の選び方

特に一棟マンションやビルなどになると専門知識が必要です。

2、売却のタイミング

投資用不動産は、建物の耐用年数に応じて減価償却費として経費に計上し、所得税対策をします。

ローンを利用している場合は、返済額のうち利息返済分は経費として計上できます。元利均等払いの場合、ローンの支払額の内訳をみると、最初のうちは利息の割合が高く、徐々に元金の割合いが高くなってきます。そして、元金返済額が減価償却費を上回ったとき、減価償却費の節税効果も薄れますので売却のタイミングとしては良い時期です。


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瑕疵物件(動画)
カテゴリ:不動産売却動画  / 投稿日付:2022/08/25 00:00




《心理的瑕疵物件の売却》

心理的瑕疵物件とは、自殺や殺人のあった不動産、近くに墓地があるケースなど人が心理的に抵抗を感じるような欠陥がある物件のことです。

不動産の価格は、周辺の相場に加え、需要にも影響されることから、そういった物件は、相場よりも低い価格での成約になる場合が多いです。

《売るときの注意点》

後から知った場合にトラブルになるケースもありますから、瑕疵については買い主に必ず告知しましょう。

不動産会社と媒介契約を締結するときに担当者に伝えましょう。買い主に対しては、売買契約を締結するまでに告知しなければなりません。後でトラブルにならないように、物件状況報告書に記載しましょう。

《およその相場価格》

不動産会社と媒介契約を締結すると、物件資料に告知事項ありと記載して販売活動を行います。

近くにお墓がある場合は、相場より1~2割程度低い価格になることが多いです。建物内で他殺があった場合には、相場の半値以下と思った方が良いでしょう。

自殺や殺人があった場合には、個人ではなかなか買い手がなく、不動産会社が買い取るケースが多くなります。
中には気にしない人もいて、お墓の真横の物件を日当たりも良くて安いという人もいます。

 

心理的瑕疵物件だからといってあきらめずに一度不動産会社に相談してみましょう。


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不動産売買に関するよくある質問
カテゴリ:上手な不動産売却  / 投稿日付:2022/08/24 00:00

◆不動産買取 Q&A

お客さまからよくいただく質問を、Q&Aにまとめました。

Q1.不動産買取に費用はかかる?

A1.「仲介手数料」は不要ですが、不動産を売却する際の費用は発生します。 買取で売却した場合、「仲介手数料」はかかりませんが、不動産を手放す際にかかる費用や税金は、仲介で手放すときと同様にかかります。

・仲介手数料…0円 ・印紙代…1,000円~60,000円(売却金額によって異なる。詳しくは国税庁ホームページを確認)
・登記費用…売渡証書作成費用抵当権抹消費用、など。一般住宅の場合、おおよそ3万円程度
・ローン一括返済費用…一括繰り上げ返済にかかる金融機関への手数料。1~3万円程度
・譲渡所得にかかる所得税や住民税(※譲渡所得=収入金額-取得費-譲渡費) …売却した日から所有期間5年以下の場合 譲渡所得×39.63% …売却した日から所有期間5年超の場合 譲渡所得×20.315% ・その他の費用…引っ越し費用など

Q2.売却が決まったら、すぐに引っ越さなくてはいけない?

A2.買取なら売主の都合に合わせて引っ越しのスケジュールが立てられます。 仲介で売却する場合は、買い手の都合にも配慮する必要があり、売主の一存で引っ越し時期を決めるのは困難です。 買取なら、売却する相手は不動産会社ですので、売却日や引っ越し時期などを相談しながら進めることも可能です。不動産会社と直接交渉できるのも、買取のメリットのひとつだと言えます。

Q3.不要な家電や家具はそのまま置いていける?

A3.売却先の不動産会社に引き取ってもらえる場合もあります。 不用品の取り扱いは、不動産会社によっても異なります。 ただ、不用品を処分する業者と提携している不動産会社も多く、現状のままで不動産を引き取ってもらえるかもしれません。 ご自身で処分する前に、不動産会社に相談することをおすすめします。

◆不動産買取のポイントまとめ

不動産売却には、「仲介」と「買取」の2つの方法があります。 「仲介」は、「時間がかかってもいいから、少しでも高く売りたい」という方に向いている売却方法です。 一方、「買取」は、以下のような方におすすめです。

・売却価格にはこだわらないが、早く売却(現金化)したい ・契約不適合責任を負いたくない ・面倒な手間をかけず、スムーズに売却したい ・築年数が古い、立地が良くないなど、悪条件がある ・「仲介」で売り出し中だが、なかなか売れなくて困っている


不動産の買取を行っている不動産会社は多数あります。 物件の価値を理解し、誠実に対応してくれる不動産会社を選ぶことが大切なポイントです。 納得できる金額で買取をしてもらうためにも、いくつかの業者に買取査定を依頼して、比較してみることから始めてみてはいかがでしょうか。


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わせくださ

譲渡税率(動画)
カテゴリ:不動産売却動画  / 投稿日付:2022/08/23 00:00




《不動産を売却したときの税率》

不動産を売却したときには、譲渡所得が課税されます。譲渡所得には、所得税・住民税・復興特別所得税の3つがありますが、不動産の所有期間によって税率が変わります。


《税率》

不動産を所有していた期間が5年以下であれば短期譲渡所得、5年以上であれば長期譲渡所得となります。

短期譲渡所得は、譲渡所得に対して所得税は30%、住民税は9%です。長期譲渡所得は譲渡所得に対して所得税は15%、住民税は5%です。復興特別所得税はどちらも2.1%ですが、これは所得税の額に対して課税されます。

合計で見ると、短期譲渡所得は39.63%です、長期譲渡所得は20.315%となります。

《所有期間の判定》

所有を開始した日(取得日)は新築の場合は引き渡し日、中古の場合は契約日です。所有の終わり(譲渡日)は新築中古とも引き渡し日が基準となります。

5年経過したかの判定は、譲渡した年の11日時点で5年を超えているかが基準となります。実際には5年数ヶ月であっても、税法上は長期と認められないケースがあります。

相続した場合には、被相続人が取得した日を引き継いで所有期間を考えます。


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調整区域(動画)
カテゴリ:不動産売却動画  / 投稿日付:2022/08/22 00:00




《市街化調整区域内の不動産の売却》

市街化調整区域は、市街化を抑制すべき区域という定義で、原則として建物を建てることができないので、売却が難しい場合が多くなります。

行政から建築許可や建築確認をとって建物を建築、あるいは市街化調整区域の線引き前から建物を建て替えた、すでに建物が建っている場合なら、売却は易しくなります。

その場合、その建物が合法的に建築確認を取得している建物かどうかがポイントになります。建築確認を取得している場合、新たな所有者が立て替えをする際も、同じ規模で同じ用途の建物であれば再建築できます。

ただし、農家住宅はその地域で農業を営む人だけに認められ、一般住宅として再建築はできないなど、建築できる人が限定される場合もあるので注意が必要です。

土地だけの場合は家を建てることを目的とした人への売却のハードルは高いものがあります。

地域によっては家の敷地同士の間隔が50メートル以内に50戸以上連続している場合に建物の建築ができるというところもありますが、確認が必要です。

税金面では、市街化調整区域では固定資産税と都市計画税がかかりますが、調整区域では原則として都市計画税はかからず、税金が安くなることをメリットとして売り出すことができます。

建物があるか、土地だけかによっても違いがあるし、地域によって条例の違いがあります。どのような人に販売するかによってメリットの打ち出し方も変わってくるので、不動産会社に相談してみましょう。


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