「2022年12月」の記事一覧（35件）
カテゴリ：上手な不動産売却 / 投稿日付：2023/01/08 00:00
当初の査定では５０００万円程度の販売価格だった本物件ですが、ターゲットを絞って販売することで、７５００万円の売り出しでも問い合わせは次々と寄せられました。
その多くはアパート経営に最適な土地を探している顧客を抱えている、不動産会社からのものでした。
すぐにでも内見したいといっている顧客がいる旨の連絡があり、現地にて内見を実施しました。
現地では、建物の解体に関して詳しく説明をしつつ、アパートメーカーから提案されたアパートの見積もり資料も提供、さらに周辺の状況も一緒に歩きながら確認しました。
この時に活躍するのが、当初行った現地調査の結果をまとめた資料です。
地図に単身者向けアパートだけマーキングしているものを買い手候補に見せ、どれだけアパート需要があるかの根拠を現地と照らし合わせつつ示していきました。
これだけの資料がそろっていれば、買い手候補も自前で調べる手間はほとんどありません。
あとは想定に近い初期費用と見込み収益が実現できるかを再確認すればいいだけです。
このような資料が即決材料になったのか、内見を行ったその日の夕方に購入申込がありました。
販売開始から１ヶ月ほどの短期間での売却達成でした。
当初は５０００万円の査定だった不動産が、１．５倍の７５００万円で売れたのですから、売主のSさんは大喜びです。
このように、売れない理由を解消するには、売り方のアプローチを変え、別の角度からメリットを見つけアピールしていくのが得策です。
時には今回のように、販売のターゲットをあえて絞り込むことで、売りにくさのハードルを飛び越え、期待以上の高値で売却できる場合もあります。
センチュリー２１ベスト・ホームでは、リースバックのご相談も得意としております。
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カテゴリ：上手な不動産売却 / 投稿日付：2023/01/07 00:00
さらに、近隣の単身者向けで築年数の浅いアパートについて、建築計画概要書をいくつか閲覧、建設時に適用された条例を調べました。
その結果、Sさんの土地にアパートを建てる上で適用される特殊な条例はないことがわかりました。
これで自信を持って１０世帯２階建てのアパートが建設できる用地であると広告にアピールできます。
アパートメーカーの協力で割り出した建設費用や家賃収入も盛り込みました。
アパート経営する上でのランニングコストとなってくる固定資産税や電気料金の目安についても、売主から過去の支払い状況を聞き出したり、専門家の知恵を借りたりしながら、参考値として出せるものを用意しました。
アパート建設と経営に関する参考値が一通りそろったので、続いては解体費用です。
解体費用は売主が負担するのが基本となります。
もし、正確な解体費を考慮せず販売価格帯を決めてしまうと、相場の価格と大きく乖離してしまうことが考えられます。
正確な解体費を織り込んだ価格にて販売する必要がありました。
そこで解体業者に見積もりを依頼し、一緒に建物内を回ってできる限り正確な解体費用を見積もっていきました。
単なる空き家の撤去と異なり、今回は特殊な設備の多い建物でしたので、解体見積もりはなおさら重要でした。
業者から出てきた見積もり３００万円です。
解体費用を見込んだ上での販売価格は７５００万円としました。
販売資料は完全にターゲットを絞り、アパート用地を探している方向けの情報を充実させました。
解体費用の参考見積もりはもちろんのこと、１０世帯のアパート建築費用と図面や想定できる家賃収入、初期投資費用を何年ほどの運用で改修できるのかも参考値として出していきました。
固定資産税などの月々のランニングコストも詳しく載せました。
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カテゴリ：上手な不動産売却 / 投稿日付：2023/01/06 00:00
不動産を早く、そして高く売る上でポイントとなるのは、より多くの買い手候補に情報を届けるためのターゲットを限定せずに行う、幅広い広告活動です。
しかし、今回の場合は作戦を変え、ターゲットを絞り込んで販売する作戦に切り替えました。
土地が特殊な形状をしており、効率的な使い方が限定されている土地ゆえの、一風変わった販売方法になります。
アパート用地を探している方に本物件の魅力をどれだけ伝えられるかが勝負です。
ターゲットは投資目的で土地を探しているのですから、それに見合った広告を作る必要があります。
そこで、アパート建設のための必要な情報を販売資料として提供するため、現地調査を行いました。
今回は、表面的には見えていない部分の調査が主体となります。
まず、水道管やガス管の配管について調べ上げました。
さらに、アパートを建てるならどのような間取り設計が望ましいかを考えました。
周辺アパートをより深く調べ、不動産情報サイトなども参考にして、単身者向けのワンルームにするか、１LDK以上のファミリー向けとするべきかを検討しました。
その結果ワンルーム２階建て全１０世帯のアパートを建てるのが最適であるという参考値を出すことができました。
これなら台形の特殊な地形を最大限有効活用でき、なおかつ他の物件と比較しても遜色ない収益を出すアパートになると判断できました。
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カテゴリ：上手な不動産売却 / 投稿日付：2023/01/05 00:00
建て売り用地としては確かにこれが最適な活用法です。
しかし、用途にこだわらずに広い視野でプランを練れば、もっといい土地活用法が見えてくるかも知れません。
今回は台形という珍しい形をした土地で、２００平米とかなり広めです。
また、課題の一つとして１階部分ではもともと飲食店を営んでおり、業務用の設備が一通りそろっている状態でした。
これらは撤去するのに特殊なプロセスを踏むことになり、解体費用は高めに見積もる必要があります。
その次に、土地のニーズを調べるため、現地を歩きました。
この不動産は、最寄りの駅からとほ６分ほどで、駅から同程度の距離にある土地にはどういった建物が建っているかを調べたところ、アパートが多い事に気づきました。
さらに、入居者募集中の看板が掲げられているかを調べてみると、古いアパートを除けばほぼ全てのアパートが満室状態の様でした。
つまりこの地域はアパートのニーズがかなり高いことになります。
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カテゴリ：上手な不動産売却 / 投稿日付：2023/01/03 00:00
売主のSさんは地方への移住を決意し、自宅を売却することにして、不動産会社に売却を依頼しました。
自宅は木造の築３０年、耐用年数の観点から建物価値はほぼ０円になります。当初は戸建て販売として広告を打っていたのですが、一向に申込は入りませんでした。
そのため、作戦を変更し、個人にではなく買取業者に買い取ってもらうため、不動産会社を通じて５社に査定依頼を出しました。
査定はいずれも建物ではなく土地の価値だけを査定、高いところでも５０００万円で、Sさんの希望売却価格は７０００万円だったため、承諾できる価格ではありませんでした。
図面を詳しく見たところ、この土地は２００平米という広い敷地を有しており、本来であれば５０００万円は安すぎる価格です。
しかし、この土地は、台形のような形をしており、仮に買取業者が「買い取って建て売り住宅を建てて販売するにしても、建物は２棟、１００平米ずつに分けるしかない形状だったのです。
買取業者の査定価格は土地の形状を考慮すると仕方ないとも思えました。
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カテゴリ：上手な不動産売却 / 投稿日付：2023/01/02 00:00
マンションは建った直後はまだ完成ではありません。その大規模な工事の過程で必ずヒューマンエラーが発生しているものです。
ですから使っていくうちに不具合を見つけていき、直していくことで初めて完成していくものです。
すなわち、居住して以降行き届いた管理というものが、マンションの将来にわたる価値と安全性を決定づけて行くことになります。
本件では管理組合がしっかりしていたことが重要な鍵を握っていました。
不具合の発覚にめげることなく、粘り強く販売会社や施工会社に補償させる成果を勝ち得たのは、管理組合の力が大きかったことは間違いありません。
積み立ててきた修繕積立金を無駄にしなかったため、資金は組合予算にプールされたまま、次へ繰り越せるわけです。
修繕積立金が突然引き上がるといったリスクも払拭されるわけで、これも今回は売り込み材料の一つとなりました。
管理組合がしっかりしているかどうかという要素も、マンションの価値を決める上では重要な要素になると言うことです。
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カテゴリ：上手な不動産売却 / 投稿日付：2023/01/01 00:00
早速、建築士による調査を実施され、修繕によって問題点が解決されていることが第三者機関いよって証明され、落ちていた耐震等級も元に戻すことが叶いました。
このタイミングでいよいよ売り出しスタートです。価格は６８００万円としました。
レインズからの反響は止みません。
調査されていない建物と、調査して安全だとわかっている建物であれば、後者の方がリスクは少なく、資産価値は大きいと言えます。
１０組の内見申込があり、現地で、不具合の発生から補修の内容、費用の負担まで経緯を事細かく説明しました。
そのうち３組から購入の申込があり、価格を競る形となりました。
最終的には７１００万円という最高値をつけた方に売却することとなりました。
不具合の発見を安心材料につなげる、という売却プロセスのご紹介でした。
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カテゴリ：上手な不動産売却 / 投稿日付：2022/12/31 00:00
足場やネットが撤去され、ようやく販売を開始しても問題ないタイミングとなりました。
そこで、第三者機関によるマンション検査を実施し、不具合いが間違いなく解消しているという品質保証を得る方向にしました。
検査によって耐震等級２も取り戻すことができます。
これらの調査結果を購入検討者に提示し、建物の過去を洗いざらいオープンにすることで、建物の健全性をアピールでき、安心材料とすることができます。
それが資産価値に反映されて、売却価格も自ずと引き上げることができるのです。
第三者機関による調査はマンション全体規模で実施するため、居住者の承諾がないと着手できません。
管理組合で議題に挙げてもらったところ、マンションの価値を引き上げる材料になるのであればと、速やかに承諾されました。
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カテゴリ：上手な不動産売却 / 投稿日付：2022/12/30 00:00
管理組合と販売施工側が協議中での売却は、タイミングとしては決して良いものではありません。
大規模修繕が開始されて以降、協議中もずっとマンションには足場がかかったまままなのです。
かれこれ２年間も灰色のネットに包まれているのですから、きっと何か問題が起きているに違いないと悪い噂を立てられてしまうのはさけられません。
このような状況で、とにかく早い売却を望んでいるのであれば、希望額よりは値段を下げ、修繕積立金が高くなる可能性がを考え、多少の値下げをしても早いうちに買主を見つけるのが得策という考え方をするのが一般的です。
しかし、焦らずに時間をかけて売却できるのであれば、不具合の補修が終わって正確な建物価値が出てから売り出すという選択肢もあります。
法律の観点で言うと、住宅品質確保法には販売会社や施工会社への瑕疵責任追及は建ってから１０年までと規定されています。
しかし、過失ではなく故意による設置ミスがあるため、民法による不法行為であると時効は２０年となり、築１３年のMさんのマンションは、協議の結果、修繕費負担は販売会社と施工会社が負うことで決着がつきました。
不具合の発生から２年、ようやく大規模修繕の工事がスタートして１年後、計３年を擁してようやく修繕が終わったのです。
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