2021年11月の記事一覧｜札幌・豊平区　上手な不動産売却｜センチュリー21ベスト・ホーム

【仲介手数料っていつ発生するの？】

売主様は土地や戸建やマンションなどを売却する際、不動産会社に販売活動を依頼し

媒介契約を結びます。

仲介手数料は、ご所有不動産の売却の販売活動を不動産会社に依頼する（媒介契約）時には

発生しません。

売買契約が成立すると不動産会社に支払う仲介手数料が発生します。

◇買主さんを探す以外に様々な販売活動があります。　

　◎購入依頼のお客様にご紹介

　◎ホームページや各種ポータルサイトへ登録

　◎指定流通機構【REINS】へ登録

　◎販売図面の作成

　◎折り込みチラシ、ポスティングチラシで情報発信

　◎内覧の対応、オープンハウス等

　etc.

 　不動産会社は早期売却に向けて上記記載内容の販売活動を行います。

◇仲介手数料には、法律によって上限が決められています。

　売却代金が400万円超える場合【売却代金×3％+6万円+消費税】計算式で計算した合計額が

　仲介手数料の上限となります。

 

　具体的な支払時期は不動産会社によって異なりますが契約時に半分、

　引き渡し時に残りの半分を支払う場合が多いです。

　引き渡しの完了時に全額支払う場合もございます。

　媒介契約書に記載されておりますが、支払いのタイミングは

　事前に確認しておくと良いと思います。

◇販売活動は仲介業務に一部分です。

　安心安全に取引を行うためには様々な手続きや物件の調査、重要事項説明書の作成、
　売買契約書の作成などがあります。

　不動産会社には売主買主をサポートしながら取引を安全に完了する役割があります。

査定や売却のご相談はセンチュリー21ベスト・ホームまでお気軽にお問い合わせください。

【案内時の対応】

住まいを売却する際、引越しをして空き家にしてから売り出す場合と

住んでいる状態で売り出す場合があります。

売主様が居住中の物件を売却する際、物件購入希望者様が内見に来られた時の案内時の
ご対応についてのお話です。

住みながら売却する際の案内時のご対応のポイントをいくつかご紹介いたします。

◎できる限り掃除をしてお部屋をきれいにしておく

　キッチンや水回りは生活感が出やすくなります。きれいにしておくことをお勧めいたします。

　シンクに洗い物なども残しておくのは控えましょう。

　水回りも水垢などが目立たぬよう念入りに清掃しておきましょう。

◎部屋の電気をつけておく

　日中でも明るいお部屋だと思って頂くためにカーテンを開けて全てのお部屋の
　電気をつけて下さい。

◎整理整頓

　物はなるべく収納し、今後不要になる物は極力処分をして、お部屋を広く見せましょう。

　収納量を見たいとの希望で押入れをご覧になることもあります。

　きちんと整理整頓しておくことをお勧めいたします。

◎生活臭に配慮

　におい対策も重要です。生活臭は住んでいる人にとっては感じにくいものです。

　お昼ご飯のにおい、玄関の靴のにおい、ペットのにおい、様々なにおいがあります。

　ご案内前に消臭スプレーや換気などしてにおい対策をしましょう。

◎過度なアピールは逆効果になることも

　過度なアピールはせずに聞かれたことだけでお答えいただければ充分です。

　質問をされたら良い点も悪い点も正直に伝えましょう。

　物件購入希望者様の質問で多いものは、近隣にお住まいの方のことなどを
　気にされる方が多いです。

　ご存じであればお答えいただければと思います。

居住中の物件の売却や査定のご依頼はセンチュリー21ベスト・ホームまで

お気軽にお問い合わせください。

【収益還元法】

ご所有物件を貸すことで家賃収入を得ている物件のことを収益物件と呼び、

入居者が居住したままご所有不動産を売買することを「オーナーチェンジ」と呼びます。

収益物件を査定する際、「収益還元法」という手法を用いて、対象の不動産が賃料により
将来生み出すであろうと予想される利益（収益力）から対象不動産の現在の適正な価格を
算出いたします。

本日は、【収益還元法】についてのお話です。

 この不動産がこれからどれ位の利益を生み出すかその収益力がそのまま評価額に反映されます。

不動産価格＝1年間の利益（年間家賃収入）÷利回り　査定金額を算出します。

利回りとは、投資金額に対して得られる見込みの収益のことです。

駅から近いとか、周辺に大学があると対象不動産が魅力的と思える場合、

築年数や周辺の環境にも左右されますが、利回りが低くても買い手の購入が見込めるため、

査定価格が高くなることもあります。

収益物件の査定は居住用に比べ査定方法が複雑です。専門的な知識も必要になります。

収益物件の査定や売却のご相談は、お気軽にセンチュリー21ベスト・ホームまで

お問い合わせください。

【決済に必要な物】

不動産売買契約も終わり、残すは決済引渡しのみとなりました。

決済引渡し日に売主様ご持参していただく必要な物についてのお話です。

【売主様　必要な物】

1.売却する不動産の権利書又は登記識別情報

2.身分証明書（公的証明書、顔写真付き）

3.ご印鑑（実印）

4.印鑑証明書（3ヶ月以内のもの）

5.通帳

6.物件の鍵一式

【決済引渡しの流れ】

⓵司法書士による本人確認、所有権移転登記にかかる書類の確認

　売主様・買主様の本人確認のため、身分証明書が必要になります。

　運転免許証やパスポートなど顔写真付きの公的証明書をご用意しましょう。

　司法書士に所有権移転登記の委任をする際に実印と印鑑証明書が必要になります。

②代金の支払い

　手付金を除く売買代金を一括で受け取るため振り込みが一般的です。

　着金確認できる通帳が必要になります。

　登記費用や不動産会社に支払う仲介手数料の支払いの手続きも行います。

③引渡し

　買主様へ物件の鍵一式を引き渡します。

　宅配ボックスのカードや郵便ポストのダイヤルナンバーも必要となります。

不備がないか確認し問題がなければ決済が完了となります。

センチュリー21ベスト・ホームでは残代金の領収書などご用意させていただきます。

決済当日に慌てることのないようセンチュリー21ベスト・ホームはお客様をサポートいたします。

査定のご依頼や売却のご相談など不動産のことならセンチュリー21ベスト・ホームに

お気軽にお問い合わせください。

【取引事例比較法ってどのように算出するの？】

不動産を査定する際の手法の一つに取引事例比較法というものがあります。

マンションを査定する際に使用します。

対象の不動産と同じような不動産の過去の取引事例と比較し、売却理由などの個別事情による

修正を行い対象不動産の価格を求めます。

まずは同じマンション、同じ間取り、できるだけ直近の成約事例がないかを探し、

なければ近隣で似たようなマンションの成約事例を基に価格の算出をしております。

土地の場合は、同じ土地というものはありません。取引事例の少ない土地を査定する際に

路線価を基に価格を求めます。

路線価とは国税庁が発表する道路に面した宅地1㎡あたりの土地の価格のことです。

国税庁が土地にある程度目安となる基準を設けています。

対象の不動産と、成約事例の不動産、それぞれに接している道路の路線価の
比率を用いて調整します。

道路に面する間口、土地の面積、土地の形状はさまざまです。
それにより価格も変わってきます。

最後に対象となる不動産が売りやすいかそうでないかの比率（流通性比率）
を判断し価格の調整を行い算出します。

 それぞれの不動産に適した査定手法があります。
具体的な価格が知りたい、売却のご相談など

お気軽にセンチュリー21ベスト・ホームまでお問い合わせください。

【原価法の算出方法について】

一戸建てを査定する際の算出方法についてご説明いたします。

一戸建ての場合、建物部分は原価法、土地部分は取引事例比較法を使い計算します。　

原価法は主に建物の評価に使用します。

対象となる建物と同様の建物をもう一度建てた場合の価格（再調達原価）を割り出します。

そして経年により建物が痛んだり古くなったりした分を評価額から差し引きます。（減価修正）

リフォームを実施している、周辺環境の良さなど原価法の計算では評価できない部分を
価格補正します。

取引事例比較法は主に土地やマンションの評価に使用します。

対象不動産と条件が近い不動産の過去の成約事例を選択し、形状や環境などの個別要素を

比較し、売却理由などの個別事情による修正を行い評価します。

最後に対象となる不動産が売りやすいかそうでないかの比率（流通性比率）を判断し
価格の調整を行い算出します。

査定価格は売り出し価格を決めるうえで目安となる価格です。

査定をすることで、不動産価格の相場を知ることができます。

納得のいく不動産売却ができるよう信頼できる不動産会社を選びましょう。

ご所有不動産のご売却や査定のご依頼などセンチュリー21ベスト・ホームに
お気軽にお問い合わせください。

【不動産の売却依頼について】

不動産の売却をしようと思った時に何社か査定依頼をし、どこの不動産会社に大切な不動産の売却を

依頼しようか悩まれると思います。

本日は、売却を依頼しようと決断したあとの手続きのお話です。

不動産を売却する時に不動産会社と媒介契約を結びます。

媒介契約とは大切なご所有不動産の売却活動を不動産会社に依頼する契約です。

媒介契約には一般媒介、専任媒介、専属専任媒介の3種類がございます。

REINS【レインズ】

不動産会社が閲覧できるネットワークシステムのことです。

残念ながら一般の方は閲覧できません。

売主様と専任媒介契約を結んだ不動産会社は物件をレインズに登録する義務があります。

全国12万社以上の不動産会社に見つけてもらうことで早期に売主を見つけ売買することが

可能になります。

媒介契約を結ぶためには、まずは信頼できる不動産会社選びが重要です。

複数の不動産会社で話を聞いてご自分の物件に合った契約を選択するようにしましょう。

センチュリー21ベスト・ホームでは、媒介契約の種類や特徴、メリット・デメリットも
しっかりとご説明いたします。査定のご依頼やご相談等お気軽にお問い合わせください。

【契約解除について】

売買契約後でも状況によって契約を解除したいというようなケースが稀にあります。

その場合の手付金や仲介手数料はどうなるのかについてのお話です。

手付金とは…売買契約の際に買主様が売主様に先に支払うお金のことです。

この手付金は売買代金の一部に充当され売買代金から手付金を引いた代金を
支払います。

契約の解除の種類には3種類あります。

手付解除
特定の期日までなら理由を問わず契約時に授受する手付金を
放棄することにより契約を解除することができます。

売主様…買主様が支払った手付金を返金して同額を支払う　　　　　

買主様…手付金の放棄

をすることで契約を解除することができます。

 違約解除

契約締結後、売主には物件の引き渡し義務があり
買主様には代金の支払い義務があります。

契約後に売主様・買主様の一方が義務を守らなかった場合
契約違反となり相手側から催告をしたうえで契約を解除できます。
（その場合違約金が発生します）

白紙解除

その契約自体を最初からなかったことにすること。

この場合支払った手付金は全額買主様に返金されます。

引渡し前に自然災害などで建物が倒壊してしまった場合や

住宅ローン特約（住宅ローンの本審査が通らなかった場合）
などが対象になります。

手付解除と違約解除の場合契約自体が成立していますので仲介手数料が発生します。

白紙解除は契約自体が無かったことになりますので仲介手数料の支払い義務もあり
ません。

センチュリー21ベスト・ホームではお客様が安心して不動産売買ができるよう
サポートいたします。

ご不明点やご相談がありましたらしっかりとご説明いたします。

センチュリー21ベスト・ホームまでお気軽にお問い合わせください。