2022年09月の記事一覧｜札幌・豊平区　上手な不動産売却｜センチュリー21ベスト・ホーム

「この地域限定で物件をお探しの方がいます」
「あなたのマンションを購入したいいというお客様がいます

こういった文言のチラシを目にされたことはありませんか？

購入希望者の家族構成や希望の間取り、希望している理由などが具体的に明記されているケースも多いものです。実は、不動産業界では「求むチラシ」と呼ばれており、架空の設定で売却を迫ることが横行しているのです。

「購入者がいるなら！」と喜んで不動産会社に連絡しても、多くの場合「すでに他の物件を購入されてしまいました」「遠方にお住まいの方でなかなか見学にいらっしゃれないんです」などと言われ、購入希望者を紹介される事はありません。

◆うそと見極める判断基準

・すぐに購入希望者が内見に来ない
・「まずは訪問査定を、、、」
・「紹介するには価格の協議が必要」となどと言って、すぐに紹介してもらえない。

求むチラシを投函した不動産会社に連絡し、上記の様な対応をとられれば、チラシはほぼ嘘だと考えていいでしょう。

このような不動産会社の目的は「きっかけはなんであれ、売り物件がほしい」という身勝手なものです。大手不動産会社でさえ、いまだ求むチラシを投函するケースはあります。会社の規模や知名度の高さで信じることなく、求むチラシは疑ってかかるべきです。



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◆悪質な不動産会社を選ばないことが大事

不動産会社によるこういった一連の悪質な行為は「干す」と呼ばれています。「高取り」や「干す」といった行為は、不動産売却の経験に乏しい売主様を食い物にする許しがたいものです。しかし残念ながら、このような悪質な不動産会社が存在するのは紛れもない事実です。これから不動産を売却する方は、このような悪質な不動産会社を選ばないように気をつけていただきたいのです。不動産会社を決めるのは、売主様に他なりません。

後悔しない売却の実現には、やはり正しい情報を根拠にした正しい判断が必要です。高額なだけの査定にだまされないよう、周辺の相場を必ず知っておくようにしましょう。そして、査定は必ず複数に依頼すること、これも大事なことです。

ご自身で販売中の物件情報を調べたり、机上査定で受け取った資料を見てみたりすることでも、相場価格の把握は可能です。自力での把握が難しいと感じたら、我々業者をうまく使っていただけると良いと思います。

売却査定は、単に査定価格を知ることが目的ではなく、不動産会社を見極めるため、そして適正額を知るためのものです。「正しい情報を見極める力をつける」「正しい判断をするための情報収集をする」これらの活動を通し、知識の補完と業者の選定を平行して進めて行きましょう。売却を成功に導き、売主様の助けとなるような信頼できる不動産会社を選びましょう。


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高額な査定額を提示されると「え？こんなに高く売れるの？」と喜ばれる方もいらっしゃいます。業界用語では、「高取り」や「高値取り」と呼ばれる悪徳な手法です。

◆「高取り」の裏側

A社とB社が3000万円前後の査定額を出しているにも関わらず、1000万円も高い査定額のC社。

こんなケースでは、C社に対して「なぜその査定になったのか？」と必ず聞くようにしましょう。そしてその説明を聞くときには「自分が買主だったら差額に納得するか」という視点をもって聞くようにしてください。もし買主の立場で納得させられる説明ができるとすれば、C社の担当者が凄腕なのかもしれません。しかし、A社B社の方が説得力が高く、C社が特別な根拠もなく「4000万円で売れるはずだ」としているのならば、C社の査定額は信用に値しないといえます。

悪質な不動産会社が「高額なだけの査定」をする理由は、売却依頼を他社にとられないため。依頼ほしさに、売れる根拠もない高い査定額を提示してしまうのです。査定額が適正価格よりも著しく高ければ、購入を検討している人には見向きもされません。しかし、依頼だけがまずほしい不動産会社も、それは百も承知です。売主様が不安になってきたタイミングを見計らって値下げを迫り、結局は時間だけかけて適正価格で売る、、、というのが末路です。



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◆机上査定を効果的に使う

ここまでご覧いただいて「より精度の高い訪問査定だけすればいいのでは？」と思う方もいらっしゃるのではないでしょうか？

確かに、机上査定はご売却前の必須行程ではありません。しかし、机上査定を効果的に使うことで、不動産会社を選ぶ上で選択肢を絞って訪問査定に臨むことができます。つまり、机上査定を一次審査と位置づけるということです。

訪問査定では事前に担当者に訪問してもらう日時を決め、査定当日は少なくとも一時間ほどの時間がとられてしまいます。これを５社、６社とこなすのは、なかなか骨の折れる作業になるでしょう。売却を急ぐ状況であれば、なおさら時間をかけたくないはずです。

しかし、机上査定を依頼した上で訪問査定を依頼する不動産会社を２～３社までに絞ることができれば、訪問査定もスムーズにこなせるでしょう。価格査定は査定額を知るためのみではなく、不動産会社の採用試験も兼ねていると考え、机上査定と訪問査定を使い分けていただくと良いと思います。


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不動産会社による査定には、「机上査定」「訪問査定」の２つがあります。

１、机上査定

机上査定とは、その名の通り机上で行う簡易的な査定です。

簡易的とはいえ、日々不動産取引き行う担当者が物件情報や過去の成約事例などを元に査定するため、ご自身でポータルサイトなどを閲覧して知る相場価格より圧倒的に精度が上だといえるでしょう。会社によりますが、机上査定の結果は依頼から数日中に報告してくれるケースが多く、メールだけのやりとりも可能です。

２、訪問査定

一方訪問査定は、不動産会社の担当者が実際に現地を訪問して行う査定です。

訪問する目的は、机上ではわからない不動産の状況や日当たり、眺望などを確認するため。
同じマンション内の居室でも、部屋の階数や場所、リフォーム歴、使用感などによって、査定価格が大きく変わる可能性があります。また、土地・一戸建てについても、接道状況や隣地との距離、土地の高低差などは価格に大きく影響するものです。訪問査定では、これらの要素を実際に見ることで、机上査定以精度精度の高い査定価格が算出できます。

訪問査定では、実際に担当者と対峙する事になるため、不安な点や要望を伝えたり、販売方法や査定の根拠を詳しく聞いたりしたい場合にも有用です。
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一括査定とは、一度の情報入力で複数の不動産会社に査定依頼できるウエブ上のサービスのこと。無料で手軽に査定できるとあって、利用者が急増していますが、便利な反面、注意が必要なところもあります。

注意１、サイトに参加していない不動産会社もある

参加している会社による競争が激しいことや、「紹介料と予算の折り合いがあわない」「すでに十分に集客できている」などと言った理由から、参加していない不動産会社も一定数存在しています。

不動産会社によっては、数ある一括査定サイトの中で「一括査定サイトAには参加しているけれど、一括査定サイトBには未参加」といったこともあるでしょう。そのため、「一括査定サイトの中だけで不動産会社を選ぶ事が適切ではない」という意識は持っていた方が良いかもしれません。

注意２、「査定額」＝「売れる金額」ではない

査定額とは、各社が「これくらいで売れるだろう」と予想する金額です。過去の成約事例や物件の状況を鑑みて、各社ともに「おおむね3ヶ月以内に売却できる金額」を予想して算出します。

「予想」ですから「売れる金額」でないことを念頭に置いて査定に望まなくてはなりません。一括査定サイトを利用すると、複数社による査定額が一度に集まります。しかし、提示された査定価格に振り回されることなく、売主様が売却金額を決断するための「参考」として扱うのが適切です。

注意３、査定額よりその「根拠」と「販売戦略」を見るべき

査定資料には、「価格」よりも重要な情報があります。それは、その価格を導き出した「根拠」と、担当者が提案する「販売戦略」です。

査定価格を見る時は、おおよその価格帯の把握に留めておきましょう。査定価格以上に「なぜその価格が適切であると思ったか」「好条件で売るためにどのような戦略を考えているのか」」といった情報から「信頼できる不動産会社はどこなのか」を判断するのが、不動産売却を成功に導く第一歩となります。



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売却の事前準備　３　不動産会社の情報を収集しておく

不動産売却を二人三脚で進めていく「不動産会社」の情報収集を集めておきましょう。　

不動産の売却は、人生でそう何度も経験するものではありません。今回初めて不動産をご売却される方も多いと思います。右も左もわからないとしたら、不動産売却で売主様を助け、目標まで導くのは不動産会社の役割です。

不動産会社は、不動産売却を先導する「ガイド」。話す言葉も違う地域を旅行する時にはガイドがいた方が安全であることは間違いありません。
しかし、そのガイドが悪質であったり、能力が低かったりする場合は無用なトラブルに巻き込まれたり、目的地にたどり着くことすら難しいことになりかねません。不動産会社はコンパスのようにあなたの判断を助け、目標まで導きます。

信頼できる不動産会社の条件は、適切なタイミングで適切なアドバイスができること。そのためには、専門性や判断能力の高さを兼ね備えている不動産会社かを見極める必要があります。

不動産会社を見極めるためには、実際に会って価格査定をしてもらうことが一番です。ネット上の情報だけで比較は可能ですが、在籍する担当者の人間性や査定内容を説明する際の話し方、根拠の挙げ方、話の展開力「ガイド」としてもの適性を見極めるための重要な要素となります。担当者は、これからあなたの不動産を売ってくれる人。売主を納得させられなければ、購入検討者を納得させることなどできません。

事前の段階では、価格査定を依頼する数社に絞るため、各社のホームページや広告物に目を通しておかれるといいでしょう。

売却の事前準備　２　資金計画を立てる

「資金計画」は、不動産の購入時だけではなく売却時にも、たいへん重要です。「住宅ローンが完済できなかった!」なんてことにならないためにもしっかりと資金計画を立てておきましょう。

１、ご売却に必要なお金
２、売却できそうな価格
３、売却にかかる必要経費

１、に関しては、「売却金額から引っ越し費用を捻出したい」「売却金額を新居購入の費用に充てたい」という場合の具体的な希望金額です。必要経費を除いて、いくら手元に残したいかを考えます。住宅ローン残債がある場合には、必ず「ローン残高証明書」などで残債がいくらあるか確認してから必要なお金を考えましょう。

２、に関しては、不動産会社の査定額を参考にされると良いでしょう。ただし、不動産会社の査定額は、売却予想額ですので「その金額で売れるんだ」と過信してはいけません。複数社で査定を取るなどし、売却できそうな最低限の目安を把握しておかれる事をお勧めします。

３、に関しては、一概には言えませんがおおよその目安は売却金額の４％です。必要経費の内訳は、不動産会社に支払う仲介手数料や売買契約書の印紙税、住宅ローンを完済するときの抵当権抹消費用などです。

資金計画を立てる上での大事なポイントは、「期待できる売却価格から必要経費を引いたときに、どれだけゆとりがあるか」と言うことです。
事前に設定した目標金額の実現性を金銭面から確かめていく作業が資金計画となります。

もし、「目標が達成できないかもしれない」「ぎりぎりなので心配」ということがありましたら、弊社までご相談いただけますと幸いです。ご売却の資金計画からしっかりとサポートさせていただきます。



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売却の事前準備　１、目標を設定する

不動産売却の目標ってどんなことでしょうか？

「少しでも高く売りたい」
「より早く売りたい」

これも目標ですが「なぜ高く売りたいのか？」「なぜ早く売りたいのか？」を自身に問いかけてみてください。

・転勤までに住まいを売って新居を購入したい
・少しでも早く売って離婚を成立させたい
・相続した家を相続人同士でもめずに早く売りたい

不動産をご売却される目的には、売却価格やスピードを求める以前に上記のような「住みやすさの向上」や「煩わしさからの脱却」などの理由があるはずです。この理由こそが、不動産売却でかなえたい目標だといえるのではないでしょうか？

・通勤しやすい新居に引っ越したいから、○○万円以上で売れてくれないと困る。そして、○月○日までには物件を引き渡したい。
・早く離婚を成立させたいから、価格よりも売却スピードを優先させたい。
・相続人同士でもめたくないから、早く売りたいけど皆が納得できる価格でないとこまる。

"目的”から"目標”を立てると、このように目標の「金額」や「期限」がより具体化します。
具体的な目標を立てておくと、値下げや価格交渉された時の判断を誤ることがなくなるため、目標が達成しやすくなります。



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