「2023年03月」の記事一覧（33件）
カテゴリ：上手な不動産売却 / 投稿日付：2023/04/10 00:00
◆交渉にはNGワードもある
価格や条件を交渉する場合は、売主から見て伝えられても納得できる話の方が受け入れやすいです。
たとえば、売主も理解している建物や設備の故障がある場合、「それを補修する分を値引いてください」という交渉はありでしょう。
売主が「あれがなければ高く売りやすかった」と思っていることを指摘するようにします。
一方で売主がそうは思っていない言葉がNGワードです。
たとえば、「部屋が汚いので値引きしてほしい」という言葉は、売主がそう思っていなければ不快さを感じられてしまい、交渉自体拒否されることもあり、買えなくなる場合もあります。
◆購入申込書の書き方と注意すべきポイント
購入申込書とは、買主が売主に「この条件でしたら不動産を買います」と意思表示する書面です。
《書き方》
①購入申込書は本人が書きます。
②希望する購入金額を書きます。ただし、売出価格よりも相当安い価格を希望するときは営業担当者と相談をしてからにします。
③融資の予定がある場合は、仮でもいいので金融機関や借入額を明示します。
④希望する条件はすべて書きます。
《ポイント》
・法的拘束力はないが、売主側への道義的責任はあるため、「買う気はないのにとりあえず提出」など、軽々しく書かないこと
・申込みが競合した場合、一般的には購入申込書の先着順。ただし、売主に決定権があるため、優先順位の考え方を売主側に確認する。
・大きな額の値引き条件や条件交渉を書くときには、最新の注意をする。
・売主が不快な思いをすると、交渉自体がNGになる可能性もある。
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カテゴリ：上手な不動産売却 / 投稿日付：2023/04/09 00:00
◆買う場合は資金計画などを再検討
買いたい場合は、 ①購入意図 ②希望条件 ③資金計画 などを打ち合わせをして再確認します。
営業担当者からプロとしての視点でアドバイスをもらうといいでしょう。
この①から③まで問題がないなら、今度は
１）購入申込書の記入と署名捺印 ２）契約前の専門査定を予定していきます。
購入申込書とは買主の購入意思を表す書面で、売主に対して出すものです。
法的な拘束力がありませんので後で撤回してもペナルティはありませんが、売主に対しての道義的な責任はありますのでしっかりと決めてから書くようにします。
なお、価格や条件交渉をする場合には購入申込書が必要となります。
購入申込書は買主の直筆で
A 購入希望価格 B 融資利用の有無と借入額 C 諸条件 D 自分を売主に選んでもらうメリット などを書きます。
◆購入申込書が売主側から承諾される順番とは
一般的に購入申込書は先着順で対応することが多く、一番早く申し込んだ人は、後で申し込んだ人の条件を上回る限り優先的に購入できます。
そうでない場合は、事前に売主側不動産会社から買主や買主側不動産会社に優先順位の考え方が伝えられていますので、説明を受けておきましょう。
よくあるのが、 ①住宅ローンを利用する人よりも現金払いの人を優先とする
②住宅ローンを利用する人は事前審査が通ってから購入申込書を受け付ける
この2つです。
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カテゴリ：上手な不動産売却 / 投稿日付：2023/04/08 00:00
◆売主に質問してみる
建物やその室内、敷地を一通り見ていった結果、購入に前向きになれば、購入検討者は案内を終える前に売主に聞きたいことを質問します。
住環境や近隣関係、買い物の便など、売主にしかわからない事がありますので、聞きたいことは直接聞いてしまいましょう。
売主の人柄をつかむ機会でもあります。
一方で、買おうとまで思う至らないなら、特段質問をしなくても結構です。案内をそのまま終えます。
◆案内後は購入の可否、印象を伝える
案内を終えたら、売主に挨拶をして退去します。
その後、営業担当者には自分の意思（購入の可否）が決まっているのならその旨を伝え、決まっていないなら現段階の印象を伝えます。
なお、複数の不動産の案内を受けている場合は最後の物件を見た後でかまいません。
「買いたい」「買うのに前向き」「条件次第で買いたい」なら、その後、資金計画や価格、条件交渉のために営業担当者と打ち合わせをします。
買いたいなら他人に取られないためにも早く決断するのが得策です。
当日か翌日には詳細な打ち合わせをした方がいいでしょう。
一方で、「買わない」「買うには後ろ向き」なら、早々に ①その旨 と ②その理由を営業担当者に伝えて、別の不動産の紹介を頼んで別れます。
「はっきり言うと相手方が気分を害するのでは」など遠慮は無用です。
希望や条件にあった不動産の紹介を受けるためには、難しいなら難しいと正直に伝えておきましょう。
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カテゴリ：上手な不動産売却 / 投稿日付：2023/04/07 00:00
◆購入検討者が確認すべきは「モチベーション」
不動産の案内の際は、営業担当者と待ちあわせて、現地に行くことになります。
現地に着いたら売主に挨拶をして、営業担当者の案内で建物やその室内、敷地を一通り見ていきます。
後になって「そのような状況だと思わなかった」とならないよう、見られる限りの範囲を見ることが重要です。
不動産を見る際には、購入意図や希望する条件を満たしているかを見きわめた上で、何よりも「住みたい」というモチベーションがわき上がってくるかどうかを確認すれば十分です。
「家の傾きとかを見なくて大丈夫ですか?」とよく聞かれますが、短い時間内で、そこまでチェックするのは難しいものです。
知識と経験が十分でない素人が見よう見まねで専門的な診断をやろうとすれば、誤った判断をしてしまいかねません。
専門的なことは営業担当者と専門家に任せ、皆さんは前述のところを絞ってみるのが効率的でしょう。
また、不動産会社の確認範囲は、目視で確認できることだけですから、たとえば家の傾きなど、より正確な実態を知りたいのなら、それに適した専門家に案内後、報酬を払って調査してもらう方が賢明でしょう。
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カテゴリ：上手な不動産売却 / 投稿日付：2023/04/06 00:00
◆案内を受ける際の５原則
購入検討者が案内を受ける際の原則を5つにまとめました。
１）買主側不動産会社との役割分担を明確にすること
せっかくプロである不動産会社の営業担当者が同行するのですから、何を見て、何を売主に質問するのか事前に決めておいた方がいいでしょう。質問しづらい内容であれば、営業担当者に聞いてもらうよう、事前に調整しておきましょう。
一般的に言って、購入検討者は「買うか」「買わないか」の印象を見ていけば十分です。一方、営業担当者にはプロ目線で購入検討者の希望に沿わない要因が不動産に隠されてはいないか、専門家の視点からサポートしてもらいます。
２）売主と直接、価格や条件交渉をしないこと
売主と交渉する場合には、必ず自分が依頼した不動産会社を通してください。直接交渉で一度物事を決めてしまうと、後で取り消すのは困難です。
３）売主の人柄や態度を見ておくこと
不動産だけではなく売主の人柄や態度を見ておきましょう。売主がしっかりしていればメンテナンスもしっかりしていることが多く、日常の扱い方も丁寧なので設備なども含めて故障が少ないことが多いのです。その逆も然りです。
また、不動産のことを一番よく知っているのは売主です。隠す気がなくとも、問題のある箇所については売主も言いづらいもの。説明時の売主の態度などをチェックしておくことも重要です。
４）部屋の扉や収納とは売主の許可を得てから開けること
５）相手に不快な思いを抱かせる言動はしないこと
４）と５）は部屋に誰かいるかもしれませんし、収納にはプライベートな物がある事もあります。開ける前に必ず売主に許可を求めましょう。
また、売主に不快感を与える言葉も意識せずに言ってしまうことがありますので注意したいところです。「汚れていますね」「狭く感じる」といったようなことを口にしないように注意します。
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カテゴリ：上手な不動産売却 / 投稿日付：2023/04/05 00:00
◆案内当日、持参する物と服装は?
購入検討者は案内を受けたいと思ったら、不動産会社に連絡して見学の日程調整を行います。
希望する日時をいくつか伝えましょう。
一般的には土日の10時から18時までの時間が多いです。
土日が仕事等で難しい場合には遠慮なく希望を伝えましょう。
案内当日に持参する物は、
①物件概要書やチラシ、ネット上の物件情報を印刷した紙が必須な程度。
②メモ用紙と筆記用具 ③カメラ
は、必要に応じて用意してください。
まとめてスマートフォンでも十分です。
なお、売主が立ち会うなら、失礼のない服装を心がけてください。
過去に短パンとビーチサンダルの購入検討者から購入の申し出を受けましたが、売主から「あまりに常識のない服装だったので売りたくない」と言われ、話が流れたことがあります。
売主にもさまざまな考えの方がいますので、無難な服装がいいでしょう。
◆待ち合わせ場所はどこがいい？
当日の待ち合わせ場所には、4つのパターンがあります。
①物件現地 ②最寄り駅 ③購入検討者の自宅 ④不動産会社 です。
どこで待ち合わせするかは、「不動産への購入意欲」「営業担当者との距離感」によって決めればいいでしょう。
購入意欲が高いケースほど、営業担当者から希望や条件、資金計画にあった案内を受けておいた方がいいので、 ③購入検討者の自宅 や ④不動産会社 で待ち合わせて、道中しっかり話をしておきましょう。
ただ、事前にそれらを伝えているのならどこで待ち合わせても大丈夫です。
一方で営業担当者にあまり自分の情報を伝えたくない、距離を置きたい場合には、 ①物件現地や ②最寄り駅で待ち合わせましょう。
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カテゴリ：上手な不動産売却 / 投稿日付：2023/04/04 00:00
◆不動産には直物と先物の2種類がある
不動産には直物と先物があります。
ともに業界用語です。
直物は売主から直接依頼を受けている不動産会社Aが広告をする不動産です。
先物は売主と関係ない不動産会社Bが不動産会社Aを通じて売主の承諾をもらい、広告している不動産です。
同じ物件が複数の不動産会社から紹介されているのは、この直物と先物が混ざっているからです。
買主としては、まず信頼できる不動産会社や営業担当者を通じてアプローチしていくようにします。
仮に、そうしたルートがない場合、「取引きをスムーズに進めたい」「全力でサポートしてほしい」ならば、売主と直接つながっていない先物の中で探す方が合理的でしょう。
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カテゴリ：上手な不動産売却 / 投稿日付：2023/04/03 00:00
◆まず物件を捜す
今度は、買主が案内を受ける際の流れについて説明します。
売主と同じく建物内の案内を想定してください。
買主は不動産会社の営業担当者との相談を終えた後、希望や資金計画に応じた条件を探索していきます。
探索方法は、不動産会社からの紹介か、ネット上での検索が一般的です。
不動産会社からは物件概要書という書面により、メールやファックスで紹介を受けます。
◆住みたいと思えるかどうかで決める
物件概要書、ネット掲載情報を問わず物件の見方は一緒です。
エリア、価格、交通の便や備考欄などから判断していきます。
一般的に、不動産会社にとって1日３物件が案内できる標準的な物件数です。
案内を受ける物件数は空き家の場合でも多くて４～５物件が精一杯。
所有者が居住中で調整が必要なら２～３物件になるでしょう。
候補物件が多いなら「住みたいかどうか」で数を絞ります。
「住みたい」と思えないなら、ほぼ買うまでには至らないからです。
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カテゴリ：上手な不動産売却 / 投稿日付：2023/04/02 00:00
◆案内後は報告を待つ
購入検討者に建物内を一通り見ていただき、質問等に回答したら、玄関まで見送って案内は終了となります。
その後は売主側不動産会社からの報告を待ちます。
報告がない場合は売主から返事を促してもかまいません。
共同仲介ではなく、売主側の不動産会社が購入検討者を連れてきた場合は、そのまま営業担当者も出ていき、購入検討者に見た感想を聞き、場合によっては購入に向けての話をして一両日中には現時点での結果を報告してくるでしょう。
一方で、共同仲介の場合は、購入検討者と買主側不動産会社が出て行き、感想等について話をします。
その感想等を後ほど売主側不動産会社が連絡をして聞き取った上で、売主に報告する流れになります。
なお、売り主は売主側不動産会社とは今回の案内について、よかったところ、悪かったところを確認してお開きとします。
◆約7割は見た時点で決まっている
購入検討者からの返事は「前向きに検討したい」や「今回は見送ります」など、内容はさまざまです。
購入の可能性が高いほど早く明確に回答があります。
購入者の約7割は案内を終えるまでには購入の可否を判断している、との結果が出ています。
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カテゴリ：上手な不動産売却 / 投稿日付：2023/04/01 00:00
◆案内時は買主に対応すること
いよいよ案内開始時間になったら、不動産会社の案内で購入検討者が見にきます。
売主は玄関で対応し挨拶をしておきます。
その後は、不動産会社に案内や説明を任せてしまって結構ですが、案内中は一緒に付いていき、以前説明した「やってはいけないこと」に注意しつつ、何か不明な点があればその場で質問に答えたり、説明するなどの対応をしていきます。
案内は不動産会社任せだからと自分はテレビを見ていたり、他のことをしている売主がいますが、感じが悪く映り、物件そのものにも悪い印象を与えかねません。
購入検討者が知りたい周辺の環境や買い物の便などを積極的に説明するぐらいの方が、好印象を持たれていい成果につながることでしょう。
また、直接話をすることで購入検討者の人柄もうかがい知ることができますので、「売る」「売らない」という選択肢が出てきた場合はどうするかの判断基準になります。
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