2023年01月の記事一覧｜札幌・豊平区　上手な不動産売却｜センチュリー21ベスト・ホーム

前回の続きです。

◆売買を考えている方は、いつどんな書類が必要になるのかを知り、余裕を持って準備しておきましょう

（３）住宅ローン本審査時に必要なもの

　《買主》①実印・認印
　　　　　②身分証明書（顔写真付き）
　　　　　③収入がわかる書類（源泉徴収票3年分、確定申告書3期分）
　　　　　④審査申込書、個人情報利用同意書・団体信用生命保険告知書
　　　　　⑤印鑑証明書・住民票
　　　　　⑥課税証明書
　　　　　⑦物件資料（購入物件の物件概要書・登記事項証明書・公図・地積測量図・
　　　　　　　　　　　建築確認通知書等）　　
　　　　　⑧その他

（４）残金決済時に必要なもの

　《売主》①登記済権利証
　　　　　②評価証明書
　　　　　③場合にょっては必要なもの
　　　　　　　　（住民票・着金を確認するための通帳・残代金・精算書と領収書・
　　　　　　　　　物件の資料・鍵など）
　　　　　④成年後見人の場合に追加で必要な書類
　　　　　　　　（後見登記事項証明書・後見人の実印・身分証明書・印鑑証明書など）

　《買主》①住民票
　　　　　②通帳と届出印
　　　　　③残金代・清算金
　　　　　④成年後見人の場合に追加で必要な書類
　　　　　　　　（後見登記事項証明書・後見人の実印・身分証明書など）


チュリー２１ベスト・ホームでは、リースバックのご相談も得意としております。
札幌市　豊平区　土地　一戸建て　マンション　空地空き家　実家　不動産　相続物件
アパート　売却　のことなら　センチュリー２１ベスト・ホームまでお気軽にお問い合
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◆売買を考えている方は、いつどんな書類が必要になるのかを知り、余裕を持って準備しておきましょう


（１）売買相談時に必要なもの

　《売主》①購入時の物件概要書（パンフレット等）
　　　　　②登記事項証明書（登記情報）
　　　　　③間取り図と測量図
　　　　　④建築確認通知書
　　　　　⑤管理規約等

　《買主）①収入がわかる書類（源泉徴収標・確定申告書）
　　　　　②借入残高確認書
　　　　　③検討物件のチラシ・パンフレット


（２）売買契約時

　《売主》①実印・認印
　　　　　②身分証明書
　　　　　③印鑑証明書
　　　　　④登記済権利証（登記識別情報通知）
　　　　　⑤収入印紙
　　　　　⑥その他（手付金の領収書、物件の資料、固定資産税納付通知書など）

　《買主》①実印・認印
　　　　　②身分証明書
　　　　　③収入印紙
　　　　　④手付金
　

　　　　
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売主・買主とも印鑑証明書や住民票を取りますが、土曜日に開庁していない自治体ですと、仕事が忙しい平日に書類を取りに行くために、時間を割くことになります。
事前に確認し、用意しておくことで、焦らずに契約に臨みたいものです。


（１）不動産の相談時
（２）売買契約時
（３）住宅ローン本審査時と金銭消費貸借契約時（買主のみ）
（４）残金決済時　

それぞれに必要な書類があります。


住民票は本籍地とマイナンバーを省略し、金融機関に出す場合は家族全員分記載を求められるなど、細かい条件があります。

住民票は近年になってコンビニでも取得できるようになっていますが、登記をする司法書士の中にはコンビニ取得の住民票は取り扱わない人もいます。


買主は、事前に金融機関と司法書士に確認をしておきましょう。



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不動産は、抵当権がついたままでは売却できません。
抵当権がついているなら、住宅ローンを完済して、登記上の抵当権の抹消をすることが必須条件。未払いがある場合も、売買契約のうえで引き渡し前に抵当権抹消を約束するのが一般的です。
では住宅ローンが残った不動産を売却するには、どうしたらいいのでしょうか。


◆住宅ローンが残った不動産は売却できる？

結論から言えば、「可能」です。
住宅ローンの残債がまだ残っている不動産を売却する場合、買主から売却代金が振り込まれしだい、その売却代金を用いて金融機関にローンを完済する流れになります。

不動産を売却することを決めたら、早めに金融機関に連絡しておきましょう。
その後のローン返済（繰り上げ返済）手続きや注意点など、詳しく教えてもらえるはずです。
売却が決まったら、買主から売却代金を受け取って決済する日についても、金融機関に知らせておくと、その後の手続きがスムーズになります。

不動産の売買契約では、売主は担保の登記がない状態で不動産を引き渡す旨の条項が記載されているのが通常ですので、金融機関での返済手続きが済んだら、今度は登記の「抵当権の抹消」手続きをしなくてはなりません。その際、不動産の「所有権移転」（売主→買主）の登記申請も同時に行うことが多くなっています。


◆「抵当権の抹消」登記は自分でできる？

登記は、必要な書類を取りそろえて自ら法務局に申請することも可能です。
しかし、住宅ローンの完済に売却代金をあて、その後に抵当権の抹消をするとなると、手続きはかなり複雑なものになります。所有権移転の登記も同じタイミングで行うことが多いため、一連の流れを熟知していないと、その日のうちに登記の手続きを終えられない可能性があります。

法律上の権利関係を明確にする不動産登記は、専門家である司法書士に依頼した方が安心です。

司法書士に所有権移転や抵当権抹消の登記を一括して委任する場合、売却代金で住宅ローンを決済
するときから、司法書士に立ち会ってもらいます。この場にはローンの返済先である金融機関も同席しています。金融機関側は、住宅ローンが完済したことを確認したのちに、委任された司法書士に抵当権抹消登記に必要な書類一式を渡します。
司法書士がその書類を取りまとめて法務局に出向き、抵当権抹消や所有権移転の登記申請を行うのです。

登記は、不動産の権利を国に認めてもらうもの。抵当権の抹消も、借金がない物件であることを国に認めてもらうものです。間違いのないよう、ひとつひとつ確実かつ慎重に手続きを進めることが肝心だと言えます。

司法書士に依頼すれば報酬は発生しますが、専門家の力を借りることでスムーズに手続きを終えることができます。
トラブルのない不動産取引を行うためにも、登記申請は自分でやらず、司法書士に任せることをおすすめします。

「取り外して動かせない」「利用する際に必要となる」のが不動産であり、範囲としているようです。

このように法律面では、土地に固定されている物置や塀、庭に生えている樹木も不動産となります。ただしプランターなど動かせるもので育てられている草花や、軽くて動かせるような物置は範囲外になります。

建物内では取り外せないキッチンなど各種設備や造作家具が不動産となります。

一方で簡単に取り外せるエアコンや照明器具などは別ということです。

新築の一戸建てやマンションを購入し引き渡しを受ける時に、「あれっ、カーテンレールがない、、、。」「照明が全くないですね、、、。」となるのは、それが不動産に含まれないためです。

ただ、これは法律上の話で、最終的には売買当事者の約束により不動産の取引き範囲は変えられます。

その約束事は売買契約書と、引き渡す設備を一覧表とした「付帯設備表」と呼ばれる書類（別名・告知書）にまとめられますので、契約前には一度確認するようにしてください。

契約前に目を通しておき、売買当事者間で確認しておくといいでしょう。



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◆不動産の範囲を理解して進める


「不動産とはどこからどこまでを指すのか」を理解してから売買を進めて行くべきでしょう。

例えば買主の場合、キッチンにある収納庫を見て「食器を収納できて便利だわ」と思ったら、不動産には含まれないので売主に撤去されてしまった、こんなことがよくあるからです。


不動産とは、「住むことができ、住むのに支障がない範囲まで」です。

「住む」という言葉は一般的には「雨風を防いで安心して食事や就寝などの生活を営むこと」を指します。

そのため、建物の屋根や壁、窓は不動産に入りますが、なくても我慢して住める冷暖房機やテレビアンテナは原則として不動産に含まれません。

民法や建築基準法といった法律をつなぎ合わせて解釈すると、不動産の定義と範囲は次のようになります。


「不動産は、土地とそこに建っている建物や工作物を指す。土地には容易に動かしがたい樹木や固定された物置なども含まれるが、動かせたとしても門や塀、垣根などは敷地境界の確認やプライバシー確保などの利用面から必要であるのでこちらも土地に含まれる。
　また、建物内では取り外すのが難しいキッチンや造作家具（収納など）は建物に含まれ、そうではない冷暖房機や照明器具などは建物外として不動産に含まれない。」



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◆不動産の需給関係はこうして見きわめる


希少性のある物件とはデータを見て、あまり見当たらない物件のことですが、希少であれば何でもいいかというとそうではありません。

買主がほしがる希少性なのかをよく考えて判断していきましょう。

また、不動産には資産性とは別に「生活満足度」という価値もあります。

これは、住むことで得られる幸せのことです。

この生活満足度は主観的であり、人が違えば大きく変わります。

ですから、人によって変わりづらい資産性とは別の価値といえます。

不動産の売買では資産性と比べて金額等に影響しません。

混同せずに資産性のランクを見きわめて売買の戦略を立ててください。



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◆具体的なランクの見きわめ方

ランクの具体的な見きわめ方として、需給関係はそのエリアの「売り出し物件数と成約物件数の相対的割合と人口密度」を調べればおおよそわかると言われています。

たとえば、売り出し物件数が少ないのに、成約物件数が多ければ、それだけ不動産が売れるエリアと考えられ、需要が高いエリアだと判別できます。

売り出し物件数と成約物件数のデータは、以下で確認することができます。

①レインズ（不動産業者の物件ホームページ）

②土地総合情報システム（一般公開されている国土交通省のデータベース）

③不動産のポータルサイト（スーモ、ホームズ、アットホーム等。わかるのは売り出し物件数のみ）

人口密度は各自治体のデータや、実際に現地を見ることで確認できます。

不動産は人が集まるところほど価格が高くなる傾向がありますから、ランクの高低に影響が強い人口密度は把握しておきたいところです。



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◆ランクは需給関係と希少性で決まる

不動産のランクは複雑な条件で決まりますが、あえて言うなら「需要と供給の関係の中で希少性がどの適度あるか」で決まります。

他にも歴史や経済の文脈からの位置づけや他の不動産との関係、時間効率、多様性などの要素は多数ありますが、この視点でランクを決めて間違いはありません。

多くの人が欲しい（需要が高い）と思うエリアや内容で、ほとんど出ない不動産（希少性が高い）であればランクは高くなります。

例えば、過去に大型ショッピングモール(SC）に隣接する中古マンションが新築時の価格以上で売れたことがありました。

そのマンションは駅から近く、かつ雨に濡れずにSCで買い物を楽しめるため、中古でも欲しい人が多いのに対し、戸数が１００戸以下と数が限られていたのです。

なお、需給関係が主で希少性は従の位置づけと言えます。

需要がない無人島でいくら希少性のある不動産があっても、買い手がほぼいませんので価格が付かないのと同じことです。



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◆不動産にも商品としてのランクがある

不動産も商品である以上、好条件で売れる、売れないといった資産性の面でランクがあります。

わかりやすいように仮にS～Dの5ランクとします。

Sランク「相場を超える不動産」～　一等地にあり、まれにしか流通しない不動産

Aランク「買って損はない不動産」～　一等地でそれなりの頻度で流通する不動産か、一等地でなくとも希少性が高い不動産

Bランク「買いやすいが損はしない不動産」～同じエリア内で似たようなものが、それなりの頻度で流通している不動産

Cランク「割安だが売るのが厳しい不動産」～類似不動産が頻度高く市場に出ており、交通や買い物の便にも難がある。

Dランク「ただ同然で買えるが将来売れない不動産」～市場に出したくとも買い手や扱う会社がいないので、ほぼ流通しない不動産

Sランクなら売手市場で売りたい人が少なく買いたい人が多く現れるので、売主にとって好条件で売りやすく、逆にDランクなら買い手市場で売りたい人が多く、買いたい人が少ないので買主にとって好条件で取引きができます。

対象となる不動産のランクがどこにあるのかを見きわめておくと、売買の戦略を立てやすくなります。

◆ランクによる売買の戦略とは

ランクが高ければ好条件で売れる機会が多いため、売主が主導権をもって進め、売るのを急がずいい条件を引き出すのに時間をかけるべきですし、買主は他の好条件が出ないうちに早めに交渉をまとめるべきだと言えます。

ランクが低ければ、売主は多少妥協しても早めの売却を目指すべきですし、買主は主導権をもって条件が合わないなら慌てて買わずに、場合によっては撤退してもよいとなります。



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