「札幌・豊平区 上手な不動産売却」の記事一覧(404件)
札幌・豊平区での、上手な不動産売却に関する情報です。
カテゴリ:上手な不動産売却 / 投稿日付:2023/03/28 00:00
◆「やってはいけないこと」も理解しておく
案内のときに売却や購入を成功させたいと思うなら、「絶対にやってはいけないこと」もあります。
①相手と直接、条件交渉や承諾をすること
②推測や予定など確定している事実以外を話すこと
③相手側の不動産会社と直接コンタクトをとること(共同仲介の場合)の3つです。
①相手と直接、条件交渉や承諾をすることについて
特に ①は注意が必要で、営業担当者がいない間に売主と買主が直接、「これは、いただけるとうれしいです。」「いいですよ。おいて行きます。」と軽い気持ちで約束をしてしまい、その後すっかり忘れて引き渡しの際に「約束した物がない。」「そんなことはいっていない。」と揉めることがあります。トラブルにつながりやすいので注意が必要です。
②推測や予定など確定している事実以外を話すことについて
「近くにスーパーができる予定」など、まだ確定していないことは話さないようにしましょう。
万が一できなかった場合、「できると聞いていたから買ったのに」とトラブルになるだけではなく、買主がその推測等を元に購入したのなら法律上は契約解除ができるので注意しましょう。
③相手側の不動産会社と直接コンタクトをとること(共同仲介の場合)
共同仲介時に会った相手側の不動産案内とのコンタクトは、不動産業界の慣習上、「やってはいけない」ルール。トラブルを避けるため依頼した不動産会社を通して相手側にコンタクトを取りましょう。
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カテゴリ:上手な不動産売却 / 投稿日付:2023/03/27 00:00
◆不動産案内の目的とは?
不動産案内の目的は、買主(購入検討社)に売りたい不動産を
①よく理解してもらい、 ②いい印象を持ってもらうこと、この2点です。
案内はこの2点が達成したときに成功と言えます。
Sランク、Aランクの不動産以外では「買う」「買わない」を判断する買主が主役なので、①②はとても重要になります。
買主にそっぽをむかれれば、案内自体が徒労に終わってしまうと肝に銘じましょう。
◆案内の流れはどのようになる?
売主の場合、売却依頼後に不動産会社が広告などによる販売活動を行い、買主から物件を見たいという問い合わせが届いたら、日時調整を行って案内する、という段取りになります。
一方で、買主の場合は、ネットやチラシ等で購入を検討したい不動産に出会ったら、その物件を広告している、もしくは、預かっている不動産会社に連絡を取り、案内の段取りに入ります。
◆共同仲介も知っておこう
案内には共同仲介という形もあります。
共同仲介とは、売主が依頼をしたA社、買主が依頼をしたB社がいて、その両者が共同して案内し、もし話がまとまれば、契約等をしていく仕組みのことです。
中小不動産会社ほど、この共同仲介が多いです。
その場合は、経由する会社が1つ増える分、スムーズにいかないこともありますが、売主・買主ともに不動産会社がいますので、互いの利益は守られやすくなります。
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カテゴリ:上手な不動産売却 / 投稿日付:2023/03/26 00:00
◆売れないマンションとは なかなか買い手がつかない場合は、販売活動と物件のどちらか、または両方に問題があることが多いです。販売活動の問題とは、 販売価格が相場より高い、同じマンション内に競合物件がある、 不動産会社が営業活動を怠っている、などです。 一方、物件に問題がある場合は、次のようなものです。 【ランニングコストが高い物件】
物件の価格が安くても、管理費、修繕積立金、などを総合すると、毎月、数万円近くになる物件もあります。 賃貸の家賃ほどにもなるランニングコストが掛かるとなると、 いくら物件そのものの価格が安くても手が出づらいといえます。 築年数が新しいマンションで、現在の管理費・ 修繕積立金が低いマンションでも数年後、 一気に金額が高くなる可能性もあります。 築年数が経過した物件は、すでに管理費・ 修繕積立金が高額になっている場合もあります。 また、 小規模マンションも一戸あたりの管理費や修繕積立金の負担割合が 高くなりますので、売れにくくなる可能性は高くなります。 【賃貸に出せない物件】
人口が増加傾向にあるなど、賃貸ニーズがあれば、投資物件として売れる場合もあります。しかし、 人口が減少していたり、 住民の高齢化が進んで売物件がたくさんあったりする地域などでは、そういった需要も見込み
づらくなります。 【空室の多い物件】
同じマンション内で全体の2割以上がすでに空き家になっている場合や、賃貸の割合が多い物件も要注意です。 なぜなら、 こうした物件は修繕積立金の滞納などで物件の維持管理が困難とな っているケースがあるからです。その結果、 劣化したところを直すことができなかったり、 掃除が行き届いていなかったりと、 見た目の印象が悪くなってしまうからです。 これらの条件に当てはまるマンションはなかなか買い手がつかない どころか、大幅な値下げが必要な場合があります。 もしもご自身がお住まいのマンションにこういった傾向があるので あれば、そのまま住み続けようと腹をくくるか、 もしくは納得しかねる金額であっても、 早期に売却を検討した方が良いといえるでしょう。
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カテゴリ:上手な不動産売却 / 投稿日付:2023/03/25 00:00
◆値下げのタイミングはいつ?
売りに出しても問い合わせが来ない場合、値下げに踏み切ることも必要になります。
そのタイミングですが、まずは需要の高い時期にあわせてみましょう。
例年、2、3月と9月に中古マンションの成約件数が多くあります。 そこで、その1カ月前くらいに値下げをすることで、 問い合わせが増える可能性が高くなると考えられます。 また、実際に問い合わせや見学をしてもらった購入希望者から、 価格の交渉が入った場合は真剣に検討すべきです。
とはいえ、販売価格と買主の希望価格の乖離が大きかった場合は難しいかもし れません。
ですが、購入希望の方が目の前にいるのですから、ずるずる値下げをして数ヶ月後に同じ価格( もしかするとさらに低い価格) で売るよりもずっと良いと思いませんか!?
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カテゴリ:上手な不動産売却 / 投稿日付:2023/03/24 00:00
◆付帯設備表を書くときのポイント
売買契約から引き渡しまでの間は付帯設備表で書いた内容を維持します。
・故障したら補修する。
・書かれた内容で引き渡す
・媒介契約時に書く
◆最後は案内方法の確認をする
媒介契約後は買主の案内時の ①連絡先 ②案内日時 ③案内方法 を営業担当者と決めていきます。
電話連絡なのかメールなのか、何時頃までだったら対応できるのか、案内はいつなら可能なのか、案内時はすべての部屋を見せるのか、といった内容です。
希望があればこのときに伝えておくようにしましょう。
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カテゴリ:上手な不動産売却 / 投稿日付:2023/03/23 00:00
◆物件周辺状況等報告書と付帯設備表の内容
1、物件周辺状況等報告書
①概要 ~ 不動産自体やその周辺の知っている範囲の情報を書き、買主に知らせる書類
②書く際の注意点 ~ 知っていることはすべて書くこと。隠していても瑕疵担保責任は
負う
③瑕疵担保責任との関係 ~ 知っている瑕疵は報告書で伝えて了承を得れば、瑕疵担保責
任から外れる
2、付帯設備表
①概要 ~ 不動産の設備の有無とその故障の有無をわかっている範囲で書き、買主に
知らせる書類
②書く際の注意点 ~ わかっていることはすべて書くこと。ちょっとしたことでも買主の
視点で気になることはすべて書くこと
③瑕疵担保責任との関係 ~ わかっている設備の故障は買主に設備表で伝えて了承を得れ
ば、瑕疵担保責任から外れる
◆付帯設備表を書くときの注意点とは?
付帯設備表は「この状態で引き渡す」と理解した上で、書いてください。
今の状態をそのまま書くわけではないことに注意しましょう。
たとえば、造作家具を工事で外して持って行きたい(造作家具は不動産に含まれます)のに、付帯設備表では造作家具は今あるので"有り"としていたら、造作家具は付けたままで引き渡しをしなければならなくなります。
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カテゴリ:上手な不動産売却 / 投稿日付:2023/03/22 00:00
◆「物件周辺状況等報告書」と「付帯設備表」を作る意味
不動産取引では売買契約時の状況で引き渡しを行うことになります。
ただ買主に取っては物件案内時にちらっと見ただけでは、物件状況がどのようであったかを理解するのは不可能です。
そのため売主が知っている範囲内で、建物や周辺状況を説明する書類と設備の状況を説明する書類を記入し、売買契約時に買主へ交付するのです。
書類の名前はそれぞれ、「物件周辺状況等報告書」「付帯設備表」と言います。
2つとも別名で告知書ということがあります。
不動産会社が書類をもっていますので、売主はそちらに記入します。
売買契約時の状況を書くべき書類ですが、媒介契約前後という早いタイミングで書く理由は、
①買主に早めに状況を伝えるため
②営業担当者に状況を正しく把握してもらうため です。
もし、売買契約時に相違する点があれば、そのときに修正してもかまいません。
なお、売買契約後に事前に買主に報告していない雨漏りや火災、シロアリの害、設備の故障などが見つかったり、それが元でトラブルが起きたとすれば売主負担で対応することになります。
一方、売主が関与できない周辺の状況変化は、何か問題が起きたとしても免責になります。
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カテゴリ:上手な不動産売却 / 投稿日付:2023/03/21 00:00
◆売却依頼後にすること
実査定が終わり査定価格や売出価格に納得したら、改めて営業担当者に諸費用と手元に残る金額を確認してください。
その確認で問題がなければ、正式な売却の依頼となります。
売却の依頼は媒介契約の締結をもって行います。
実査定の報告後、すぐに依頼する場合もあれば、数日検討してから依頼する場合もあります。
売却依頼後は流れは以下の通りです。
◆売却依頼をした後はこうなる
①媒介契約の締結
・媒介契約書に住所・氏名に記入と押印を行う
・評価証明書や上水道台帳の取得の委任状を別途取り交わすときもある
②物件周辺状況等報告書(告知書)の記入と確認
・売主が知りうる建物の雨漏りや周辺の騒音等の状況を物件周辺状況等報告書(告知書)と呼ばれる書類に記入する。
③付帯設備票(告知書)の記入と確認
・建物内にある設備等の故障の有無や、それらを引き落とすときにおいて行くかを付帯設備票(告知書)と呼ばれる書類に記入する
④書類の用意と貸与
・コピーが必要な書類を営業担当者に預ける
例 立て物の間取図、マンションのパンフレットなど
※登記済権利証(登記識別情報通知)は紛失のリスクを考えて営業担当者などの第三者には預けない
⑤案内方法や注意点の確認
・見込み客に対する物件周辺について、 ①連絡方法 ②案内日時 ③案内方法を確認する。 内容は営業担当者と決める
例 営業担当者が立ち会うなど
・売り出していることを周囲に知られたくない、共用廊下では私語はしないでほしいなど注意点があれば伝える
⑥今後確認しておくこと、用意しておくことの準備
⑦物件の掃除と整理整頓
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カテゴリ:上手な不動産売却 / 投稿日付:2023/03/20 00:00
(◆一番高い価格をつけた会社に任せるべきか の続きです)
最近の買主は豊富なネット情報のおかげで相場観には強くなっています。
適正な価格でなければ見向きもせず、みすみす販売機会を失ってしまいます。
なお、査定はどの不動産会社ともレインズ等で似たような事例を収集し分析する方法をとっています。
そのため、データ上は原則として大きな違いが生じません。
違いがあるなら、各社独自の分析や、営業担当者の現地調査や実査定で得た内容や印象を加味して増減させたのでしょう。
そこまで大きく違うのは稀だと言うことを覚えておいてください。
◆価格査定書のここに着目しよう
《価格査定書の見方》
価格査定書では金額だけにとらわれずに、査定価格となる理由や根拠を見ること
査定価格の算出理由や根拠が明瞭で、納得できるかどうかがポイント
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カテゴリ:上手な不動産売却 / 投稿日付:2023/03/19 00:00
◆公示価格と路線価格とは
土地や一戸建てでの価格査定書には ①路線価格 ②公示価格の資料 が入っているときがあります。
路線価格は公示価格の8割、公示価格は時価相当とされています。
それぞれ評価時点での価格ですから現時点でも評価とは一致せず注意が必要ですが、参考にはなります。
◆価格査定の基礎資料になる「路線価格」とは
時価(実勢価格) = 公示価格 = 路線価格(公示価格の80%)÷0.8
◆一番高い価格をつけた会社に任せるべきか?
よく「一番高い査定価格を付けた不動産会社に依頼をする」という人がいますが、その査定価格で売れる理由、根拠を必ず不動産会社に確認するとともに、買主の視点をもって確認してください。
その理由に納得できれば、一番高い査定価格を付けた不動産会社へ依頼するのは合理的な選択と言えます。
一方で、理由や根拠が買主の立場から見て不明瞭だったり、こじつけ感があるようでしたら、その査定価格は媒介契約を取るための方便かもしれません。
その場合は、売却依頼を受けてから徐々に価格を落としていけばいいと考えているはずです。
(次回に続きます)
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