2022年06月の記事一覧｜札幌・豊平区　上手な不動産売却｜センチュリー21ベスト・ホーム

《生産緑地》

　生産緑地に指定されている土地は、30年間の営農義務が課されており、農地として管理することや生産緑地であることを掲示すること、原則として建物を建てることができないことが定められています。

　指定が始まった1991年から30年経過した2022年には、多くの生産緑地の指定が解除されます。解除された場合、農地への減税が受けられなくなるため、これまでより固定資産税が高くなってしまいます。

　2017年には生産緑地法が一部改正され、特定生産緑地の税制優遇が10年間延長できるようになりました。また、2018年には、生産緑地を第三者に貸すこと、農産物の直売所などを建築することができるようになりました。

《売却について》

　指定が解除された後からは、土地を売却することができます。

　生産緑地は全国で6.6万ヘクタール、3大都市圏の特定市内だけで1.2万ヘクタールあるといわれています。特定市内の生産緑地の8割が2022年に期限を迎え、土地の売却が増えると予想されています。

　生産緑地は500平米以上の土地なので、土地やそこに立てられるマンションが供給過多になり、周辺の不動産相場が下落する懸念があります。

　売却する場合、価格が下落する前に売却するのか、様子を見るのかを考えましょう。そのエリアにどれ位の生産緑地があって、どれ位の人が売却するのかによって状況が変わってきます。地元の信用できる不動産会社に相談して、タイミングを見ることが大切です。　

センチュリー21ベスト・ホームではリースバックのご相談も得意としております。

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《空家対策特別措置法》

　空家により景観が損なわれたり、衛生面や防犯面で問題を引き起こす恐れがあることから、2015年2月、空家対策特別措置法が全面施行されました。そのため、自治体が,
適切に管理されていない空家の所有者に対して、特定空家と指定して状況の改善を促すことなどができるようになりました。 　 　

　建物の老朽化によって倒壊しそうであったり、庭の草木が成長して道路にはみ出していたり、捨てられたゴミのせいで害虫が発生しているなど、周りの住環境に悪影響を及ぼしている場合は、所有者はすぐにその環境を改善する必要が生じます。

　適正な管理をしていない所有者に対しては、市町村が助言、指導、勧告といった行政指導を行い、それでも改善しない場合は命令ができるようになりました。

　さらに、改善しない場合には国から勧告が出され、固定資産税の住宅用特例から除外されて税金が重くなってしまう事態になります。

《所有者はどうしたらよいか》

　修繕をして住む、解体する、売却するという選択があります。 　

　現在、空家の発生を抑制するための特別措置があり、空家を相続した人が、耐震リフォームして譲渡したり、取り壊した後に譲渡した場合には、譲渡所得の金額から３０００万円を控除できます。（※条件がいろいろとありますので、よくご確認ください） 　


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　マイホームを売却して利益が発生した場合、その譲渡所得から3000万円を控除する特例があります。

 
《適応の条件》

　　　自己が居住しているか、居住していて住まなくなってから3年目の年末までに売　
　　却すること。

   　　住まなくなってから賃貸などで貸していても同様に、住まなくなってから3年目
　　の年末までに売却していれば大丈夫です。

　　　建物を解体した場合、取り壊してから1年以内にその土地の売買契約を締結し、
　　住まなくなってから3年目の年末までに売却すれば適応が受けられます。

　　　ただし、その土地を人に貸してしまうと適応が受けられなくなります。

　　　その物件が共用の名義であった場合には、所有者それぞれが3000万円の控除を受
　　けられます。

　　　控除を受けるためには、必ず確定申告をしてください。

　《適応外について》

　　　その不動産を所有していた期間は適応には関係ありませんが、売却した年の前年
　　や前々年に同じ3000万円の控除（買い換え特例や譲渡損失の繰り越し控除など）を
　　利用した場合は適応が受けられません。

　　　配偶者、直系の血族などの親族に譲渡した場合も適応外です。　

　　　買い換えで住宅ローンを利用した場合、住宅ローン控除と併用はできません。

　　　仮住まいなど、一時的な入居も適応外です。

　※このように用件がいろいろありますので、税務署に確認することをお勧めします。

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不動産の売買をどの不動産業者に相談するのか、いくつかのチェックがあります。

《物件を購入する場合》

　　購入物件があるエリアで多くの物件を扱っている業者がよいでしょう。

  　 また、インターネットで検索した場合に、その物件がその一社しか掲載していない
　場合は、売り主から直接売買を依頼されている可能性があり、交渉がスムーズに進み
　やすいことも考えられます。

《売却を依頼する場合》

　　その不動産会社のホームページをチェックし、経営理念や社員紹介などがしっかり
　と掲載されている会社は、お客様対応もしっかりしている会社が多いでしょう。

　　まとめて複数の不動産に依頼できるサイトも増えているところではありますが、最
　低限ホームページはチェックすべきです。

　　また、売却専用のホームページがある不動産会社も増えています。そこには、売却
　方法や実績が掲載されているので見れば役に立ちますし、そういう会社は売却に慣れ　
　ているので、安心して相談できます。

　　仲介手数料無料や半額をうたう会社がありますが、そこには相応の理由があるはず
　なので、確認する方が良いでしょう。

　　売買では、引き渡し後も関係が続いていくので、手数料無料の場合に誠実に対応し
　てもらえない会社もあり、注意が必要です。

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◆媒介契約とは約束事のこと

　媒介契約とは、簡単に言うと不動産会社との間で取り決める、不動産売却に関する約束事です。

　媒介契約は、ご自身の物件を売却する際に重要な役割を果たすものです。3つ種類があるので、その特徴や違いをしっかりと把握し、損のないよう、後悔のないようにしましょう。


◆3つの媒介契約

　媒介契約の種類には3つあり、それぞれ「一般媒介契約」（以下、一般）、「専任媒介契約」（同、専任）、「専属専任媒介契約」（同、専属）というものです。

　大きな違いとしては、一般が複数の不動産会社と契約をするのに対し、専任・専属は1社に絞って契約します。

　また、売主が自分で見つけた買主がいた場合、そこで売買契約をすることができるのは一般と専任だけ。専属はこうした「自己発見取引」を行うことができません。


◆契約をどれにするかは売主が選べる

　3つの媒介契約をどれにするかは、売主が選ぶことができます。一般、専任、専属といずれも一長一短がありますので、ご自身にとって最もフィットしたもの、ベターなものを選ぶようにしましょう。

【専任・専属を勧められることが多い】

　専任や専属の場合、１社に絞って依頼するために不動産会社も責任をもって買主を探してくれるでしょう。また、不動産会社からしても、売買契約が成立すれば仲介手数料をもらうことができるので、専任もしくは専属を勧めてくることが多いようです。

【一般でのメリットは？】

　一般では、複数の不動産会社に依頼することができるので、買主を探すチャンスは多く巡ってきます。また物件が魅力的な場合（価格が相場相当、もしくは相場より安い時など）は、一般の不動産会社同士が競争し、よりスピーディーに売却できる可能性もあります。

　ですが一方で、複数の不動産会社とやり取りを行わなければならず、連絡や段取りが煩雑になってしまいます。十分に時間を取ることができる方や、ご家族も一緒になって契約や売却の段取りを行ってくれる方でないと、少し大変かもしれません。

　この辺も含め、売却したい時期までどれくらい余裕があるか、希望の売却価格はいくらにしたいか、契約や段取りにどれだけ時間と労力を割くことができるか、などの諸条件を踏まえて、どのタイプの媒介契約を結ぶのかを考えてみましょう。


◆媒介契約は変更できる

　一般では法律による取り決めはありませんが、通常3カ月以内、専任と専属はいずれも法律によって3カ月以内と媒介契約の有効期間が定められています。

　契約の自動更新は一般のみですが、3カ月の有効期間後に別の媒介契約に変更することも可能です。新たに契約書を締結しなければならず、多少手間ともなりますが、思ったような結果が得られなかったり、不動産会社とのやり取りが煩雑で対応が難しかったりした場合には、契約変更も視野に入れると良いでしょう。

　次回は、一般、専任、専属のそれぞれの違いやポイントなどを、もう少し細かく突っ込んでお伝えしたいと思います。

◆いくらで、いつまでに売れば良いのか、考える

【売却希望価格の考え方】

　買い替えの場合、買い替え先の住居を購入するのに必要な頭金の一部を、現在の自宅売却によって確保するのが一般的でしょう。そうなると、現在の自宅の住宅ローン残高を返済し、仲介手数料なども支払ったうえで頭金に充当できる金額が残るようにしなければいけません。

　つまり、

　　売却希望価格≧住宅ローン残高＋売却費用＋買い替え先住宅の頭金（の一部）

というような売却価格になるのがベストといえますね。

　しかし、現実問題として上記のような形にはなりにくいものです。買い替えを希望される場合、現在の自宅を売って今の住宅ローン残高を返済できれば、それでじゅうぶんと考えることも必要でしょう。

【売却時期もポイントに】

　売却時期によって価格も上下します。身近なところでは、人の移動シーズンにあたる年明け～3月の年度末は、タイミングが合えば通常よりも高い価格で売却できるかもしれません。
　また、税制の特例措置が始まったタイミングや、措置が終わる駆け込み需要のときなども狙い目といえます。

　不動産そのものの相場の動きも売却価格に関わってきますが、こちらはプロでも見極めるのが難しいため、あまり深く考えなくても良いでしょう。

　何より、ご自身の買い替え、引っ越しなどのタイミングに合うことが一番重要です。なるべく高く売りたいという思いはもちろんですが、タイミングを逃さないようにしましょう。


【価格の見直しも定期的に】

　最初は高めに売り出して、1カ月経っても売れない場合に価格を見直す、というのが一般的なパターンですが、不動産相場が下がり気味の時期などは、大胆に売却価格を見直したほうが買主の目にとまることも多いでしょう。

　売れるのはいつでも構わない、という場合は、価格の見直しをする必要もないかもしれませんが、ほとんどの場合は売却期限があると思います。

　なるべく高く売りたい、という気持ちと、いつまでに売らなければいけないか、という期限のバランスを取るのは非常に難しいですが、不動産会社とよく相談して適宜価格を見直していき、納得の価格で売却できるようにしていきましょう。

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◆まずは相場観を養う

　不動産会社による査定価格は、その不動産会社が「この価格なら市場に出しても、おおむね三カ月以内に売れる！」と考えて付ける価格です。

　不動産会社によって査定基準が少しずつ違っているため、複数の不動産会社に査定を依頼してみましょう。そしてその査定価格の根拠を聞くことによって、査定価格が高めなのか、低めなのか、また、実際の相場観も見えてくるでしょう。

　また、売主には「このくらいで売りたい」という希望があると思います。そこには「こだわりぬいた斬新な内装」など、思い入れがあるでしょう。しかし、そういった思い入れは価格に反映されにくいのが現実です。

　残念ながらそうした思い入れは、新しい買主にとってマイナスになってしまう場合もあります。「こだわりぬいた内装」も、売主と同じ趣味の買主なら高い評価をしてくださるでしょうが、趣味が異なる買主の場合は「購入後、自分の趣味に変更するため、リフォームが必要だな」という評価になってしまいます。したがって、売主の思い入れがあるPOINTは、残念ながら査定価格には影響しないことがほとんどです。

　だからこそ、複数の会社に査定を依頼し、その根拠をしっかりと把握しておくことが大切になります。査定の結果をもとに、売主自身も相場観を養っていきましょう。

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◆売出価格とは

　売出価格とは、広告や物件検索サイトに掲載されている価格のことです。

　一般的に、不動産を売却する際は不動産会社に仲介を依頼します。その不動産会社が検索サイトに物件を登録しますが、そこに掲載する価格が売出価格。実際に購入を検討する人は、物件の立地や間取りといった条件と一緒に、この売出価格を元に物件を探します。

　売出価格は、仲介する不動産会社が物件の査定やアドバイスを行いますが、基本的には売主が自由に決めることが可能です。

◆売却価格とは

　売却価格とは、実際に物件が売れた際の価格のことです。

  売主が決めた売出価格で買い手が見つかれば良いのですが、周辺地域の相場や購入希望者との交渉の末に値下げをすることは往々にしてあります。

 　周辺の相場よりも売出価格が高かった場合、購入希望者が現れずに徐々に価格を下げていくことがあります。また、売主が早急に物件を売却したい場合に、購入希望者との交渉の末に値下げをすることもあるでしょう。

　売出価格のまま売却することができれば一番良いのですが、うまくいかなかった場合に値下げをして売買が成立した価格が、売却価格となります。

◆買い替えの際は注意を

　現在の住まいを売却し、新しい物件に買い替えようとする場合は、少し注意が必要です。

  新しい住まいの購入を考える際、「売出価格」で購入計画を立ててしまうと、結果的に売却価格が低くなってしまい、当初の計画通りにならない、といったことがあるからです。

　
  売却価格は売出価格よりも低くなることが多いため、購入計画を立てる際は、「売却価格」で全体的な予算を決め、そこに少し上乗せする形で「売出価格」を設定してみると良いでしょう。

　
　当然、購入計画を立てる際はまだ「売却価格」が決まっていない状態（買主が現れていない状態）でしょうから、その際は不動産会社から提示された「査定価格」を参考にされることをおすすめします。

　思ったよりも高く売れた場合は、家具の購入などに充てるようにすれば良いですし、売出価格よりも値下げをした場合でも、当初から売却価格（もしくは査定価格）での新居購入計画を立てているため、大きなトラブルにはなりにくいといえます。

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共有名義の持ち家があって離婚する場合についてです。

　婚姻中の財産は、財産分与として2分の１ずつ分け合うことになっています。購入当初の出資額に応じて決めた持ち分に関係なく、2分の１ずつ分け合うのが原則です。

　１人の収入で住宅ローンを支払っている場合でも同じことがいえます。

　その結果として、離婚後も持ち分を２分の１ずつ持ち続けていると、家を売却する場合や相続が発生した場合に手続きが大変になってしまいます。そうならないよう、どちらかが、相手に共有持ち分を譲って手続きを進めておくことです。

《ローン残金がない場合》

　　　離婚協議書を作成して単独名義に登記を変更し、譲り受けた方は相手方に代償金
　を支払うことで公平にします。

《２人ともに住宅ローンが残っている場合》

　　　持ち分を失う方のローンを完済しなくては名義変更ができないので、ローンを借
　　りかえたり実家にお金を出してもらったりするなどの必要が出てきます。

《妻が連帯保証人になっている場合》

　　　誰か他の人に連帯保証人を依頼するか、物理的担保として土地や建物を担保に入
　　れることで、連帯保証人を外してもらう方法があります。

　～　おすすめの方法　～

　　　　
　　　　家を売却することです。

　　　　売却金額がローンの残高より高い場合、売却によって残ったお金を分け合うだ
　　　けで済みます。
　　　　売却金額がローン残金より低い場合は、現金で補填して完済するなどの必要が
　　　あります。

　　　　まずは、自宅がいくらくらいで売れるのか査定してみることが必要です。

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どちらでも、最終的に不動産会社に支払う金額は同じですが、少しでも高値でスムーズに売却するためにはどちらが良いか考えましょう。

《一般媒介契約》

　　　　
　　　　複数の不動産会社と媒介契約を結ぶこと。レインズ（不動産会社が見ることの　
　　　できるサイト）への登録義務がない。売りに出ていることをあまり知られたくな
　　　い場合によい。

　　　　不動産会社に活動報告義務がなく、売り主は、複数の不動産会社がどのように
　　　販売活動をしているか把握するのに手数がかかる。駅近や築浅などの人気物件以
　　　外は宣伝費をかけてもらえず、売却成功が難しい場合ある。

《専任媒介契約》

　　　　
　　　　一つの不動産会社とのみ契約を結ぶこと。契約を結んだ日から7営業日以内に
　　　レインズへの登録義務があり、広く情報を流通させることができる。

　　　　また、2週間に１回以上、売り主に状況を報告する義務があり、物件売却の営
　　　業活動を一生懸命やってもらえる。

　　　　特に、空き家だと鍵を渡して管理してもらうので、専任媒介契約がよい。

～　迷う場合には　～

　　　　　
　　　　しっかりと寄り添ってサポートしてもらえる専任媒介契約がよいでしょう。

　　　　　信頼できる不動産会社と営業マンに出会うことが、売却成功につながりま
           す。

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