2022年08月の記事一覧｜札幌・豊平区　上手な不動産売却｜センチュリー21ベスト・ホーム

《告知義務とは》

宅建業法では、不動産購入の判断に重要な影響を及ぼすなどの事項を、購入者に伝えなければいけないきまりがあり、それを告知義務と言います。

その不動産で亡くなった人がいる場合などがあり、それをかくしていた場合には、民事上の責任を問われる可能性があります。

査定価格にも大きく影響するので、査定を依頼する際に不動産会社の担当者に伝えましょう。亡くなった理由が何であっても伝えておきましょう。

2021年10月8日に国土交通省から宅建業者が告知すべき基準を定めた「人の死の告知に関するガイドライン」が発表されました。

告知しなくてもよい場合は、一つ目に自然死や日常生活の中での不慮の死の場合、二つ目は、その不動産の近接住居やマンションなどの普段使わない共用部分での死亡の場合、賃貸ではこれに加えて死亡から3年が経過した場合とされています。

自然死や普段使わない共用部分での死亡であっても、事件性や社会への影響が大きい場合や、買い主や借り主から質問があった場合には、伝えたいものです。

《亡くなった場合以外の告知内容》

買う方の判断に影響があるかを基準にして告知しましょう。

近所に墓やゴミ集積場がある場合などがあります。そのような嫌悪施設がある場合、物件資料に告知事項ありと記載せず、近隣に墓地ありという具合に直接的な表現で販売活動が行われることが多くなります。

売り主は、その不動産を買おうとする人の気持ちになって、その判断に影響がありそうなことがあれば、不動産会社の担当者に伝えましょう。特に、亡くなった人がいる場合は査定の段階で担当者に伝えましょう。

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《名義人が認知症の場合の売却について》

不動産売買などの法律行為を行うためには、当事者の意思能力が必要です。もし、売買してしまった場合でも無効になります。

認知症であっても、医師の診断の結果、判断能力があると診断されれば売却は可能です。

《成年後見人制度》

医師によって判断能力がないとなれば、成年後見人制度を利用します。成年後見人制度とは、認知症などで意思能力がない人に変わって家庭裁判所の選定した成年後見人が、法律行為を行うことができる制度です。家庭裁判所への申し立てから選任までは数ヶ月が必要です。成年後見人には、家族がなるとは限らず、司法書士や弁護士などの法律の専門家が選任されることがあります。

成年後見人は、被成年後見人の資産を守る役でもあるので、自宅以外の資産が多くて売却の必要がない場合には、売却をしないという判断をする場合があります。

また、家庭裁判所が売却の許可を出さないというケースもあります。

まずは不動産会社に相談しましょう。成年後見人制度を利用する場合の相談もできます。その場合、司法書士が意思確認をするので、本人と司法書士が面談して進んでいくケースもあります。専門家と連携できる不動産会社を選ぶとよいです。

《任意後見人制度》

認知症にならないうちに将来に備え、裁判所の売却許可などの必要のない、任意後見人制度を利用するのもよいでしょう。判断能力が低下した場合に備えて、あらかじめ本人自らが任意後見人を決めておく制度です。


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《オーナーチェンジ物件》

マイホームを賃貸で貸している状態での売却などの場合を言います。

オーナーチェンジ物件は、投資用不動産として収益還元法で売却価格を査定します。

投資用物件は居住用に比べて査定が低い傾向にあります。売却のターゲットが投資家や大家業を営む人に限られ、ニーズが狭まってしまうからです。

また、内覧ができないため、売却価格によっては売却が難しかったり時間がかかってしまうケースがあります。入居者が内覧を許可するのは珍しく、内覧ができないと原状回復の費用がどれ位かかるか不透明であるというリスクがあります。

《現入居者へのお知らせ》

借り主や連帯保証人の承諾の必要はなく、入居者へのお知らせは、事後報告で問題ありません。売却後に売り主と買い主の連名で、お知らせするのが一般的です。その際、家賃の新しい振込先を入居者に伝えましょう。

オーナーチェンジ物件の売却は手続きが複雑になる可能性がありますので、不動産会社に相談してアドバイスをもらうと良いでしょう。



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《空き家処分》

空き家を処分するときに買い主が個人の場合には、売り主が残留物を処分するのが基本です。売却をスタートするときには片付けましょう。自身だけで片付けると大変な場合には、片付けや撤去を行っている業者に依頼すると良いでしょう。

《不動産会社による買取の場合》

また、残留物をそのまま残して不動産会社に買い取ってもらうこともできます。不動産会社の中には、その物件をリフォームしたり建て替えたりして販売するところもあり、工事の際に合わせて撤去することができます。その場合には、大切な物が残っていないか確認しておきましょう。売買契約書によって、残留物の所有権を放棄し、買い主による処分を承諾することを記載する必要があります。

個人間の売買で、リフォームするときに片付けることもできますが、物がたくさん残っていると印象が良くなく、売却期間や価格に影響が出る可能性があります。

手間をかけずに売りたいなら不動産会社へ、高値で売りたいなら時間と労力をかけて撤去した方が良いでしょう。

空き家の場合は、雨漏りや白アリの被害についての契約不適合責任のリスクもあるので注意しましょう。


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◆不動産買取会社を選ぶときのチェックポイント

（1）複数業者の買取査定をチェック

買取では、不動産会社が買取価格を提示します。買取金額は不動産会社によって異なりますので、最初から1社に決めず、複数の不動産会社に買取価格や条件を、提示してもらうことをおすすめします。
複数の不動産会社に直接連絡することに抵抗がある場合は、1社窓口となる不動産会社を選び、その不動産会社と媒介契約を締結する方法もあります。
この場合は、仲介手数料が必要となりますが、窓口の不動産会社が、最も高値で買い取ってくれる不動産会社を見つけて来てくれます。

（2）買取価格の根拠をチェック

提示された買取金額は、根拠を聞くようにすると良いでしょう。
「本来の不動産の市場価格」
「市場価格から差し引かれた金額の理由」について確認することをおすすめします。
説明が明確で、理由が納得できる業者なら安心できると言えます。

（3）買取業者の実績や評判をチェック

買取を依頼したいと思える業者に出会ったら、インターネットなどで業者に関する情報をできるだけたくさん確認しておきたいものです。公式ホームページ、口コミの評判などからも、会社の質などがある程度は見えてきます。査定の比較ができる一括見積のポータルサイトだけで業者選びをしないようにしましょう。

（4）担当者が信頼できる人物かチェック

会社としての信頼感だけではなく、担当者の人柄や相性も大事なポイント。不動産買取に関する知識が豊富であることはもちろん、
「話をきちんと聞いて、こちらの想いに共感してくれる」
「自分たちが考える物件の価値を理解してくれる」など、誠実に向き合ってくれる担当者であることが肝心です。複数業者で迷ったときは、「人」で選ぶのもひとつの方法です。

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◆買取が向いているのはどんな物件？

（1）築年数が経過した古い物件
築年数が経過した古い物件は、市場価値が下がるのが一般的。
とくにマンションでは、旧耐震基準（1981年5月以前に設計された建物）は仲介では
買い手がつきにくい傾向があります。売却前にリフォームやリノベーションで
資産価値を高める方法もありますが、お金をかけたからといって必ず高値で売れるとは
限りません。現状のまま引き取ってくれる不動産会社に売却したほうが確実です。

（2）立地が良くない物件
不動産を探す人は、立地や利便性で条件を絞り込むことが
少なくありません。交通利便性が低い、駅から遠いなど、悪条件がある物件は、
仲介では売れ残ってしまう可能性があります。不動産会社に買い取ってもらったほうが、
短期で売却が完了できます。

（3）ワケあり物件事故や近隣トラブルがあった物件、再建築ができない物件
このような物件は、不動産市場では買い手がつきにくいもの。売り主には告知義務があり、購入者にとって
不利益になる情報は公開しなくてはなりません。売却後のトラブルを避けるなら、
不動産会社に買い取ってもらったほうが安心。不動産会社には訳アリ物件を有効活用する
ノウハウがあるため、買取にも応じてもらいやすいと言えます。

（4）仲介で長期間売れない物件

上記で紹介したほかにも、土地の形状や広さ、周辺環境など、不動産の買い手が
つかない理由はいろいろ考えられます。売れ残ったまま時間が経過すれば、そのぶん
固定資産税など経費もかかりますので、どこかで見切りをつけて買取に転じた方が
良い場合もあります。

 

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《ローン特約とは》

融資承認が下りなかった場合に、契約を白紙解約できる特約のことです。

白紙解約とは契約をなかったことにすることで、手付金や残金の一部が支払われていた場合でも、買い主に返還しなければなりません。

《ローン特約の種類》

１、解除条件型　買い主のローンが不成立の場合、自動的に契約が解除になる

２、解除権留保型　期限までにローンが不成立の場合、契約を解除するか、他の金融機関にローンを申し込むかを買い主が決定する。解除期日までに解除の意思表示をしないと特約による解除ができなくなるので注意が必要です。

《ローン特約による解除の例》

買い主が審査途中で転職したり、書類内容に不備があったりして、職入金額が減らされたり不成立になり、契約の白紙解除になった事例があります。売買契約締結前にローンの事前審査があるので、融資の不成立はそう多くはありませんが、コロナウイルスの影響が審査に及ぶ場合もあるでしょう。

《売買を成立させるために》

一つ目の金融機関が不成立でも、他の金融機関を探す時間的余裕を持てると良いです。また、買い主がローンを成立させるための努力を怠った場合は、特約が認められないという判例がありますので、特約の利用には一定の制限があることを忘れずにいましょう。

《手付け解除》

手付け解除という方法もあります。買い主が行う場合は手付金を放棄、売り主が行う場合は手付金を倍返しします。また、不動産屋に払う仲介手数料は返金されません。

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《違約解除とは》

契約書の内容に反して契約解除になることを契約違反による解除　＝　違約解除といいます。

《契約違反の内容》

契約書に記載されている条文の中で、引き渡し抵当権の抹消、所有権移転登記、売り主の責任に帰すべき引き渡し完了前の逸失損傷が違約の対象になります。その他にも契約不適合責任の不履行の場合もあります。

具体的には、手付け解除期日を過ぎた後に、何かしらの事情で不動産を売ることができなくなった、所有権の移転登記ができなくなった、買い主では、売買代金を用意することができなくなった場合などがあります。

《相手に契約違反があった場合》

催告（書面で義務の履行を促す）を行い、改善しなければ違約解除とします。そうなったときは、売買代金のおおむね１０％～２０％の違約金を相手方に支払う場合が多くなっています。

《損害額による増減》

実害額が違約金を上回っても、下回ってもお互いにその差額を請求することはできません。

また、契約自体は成立しているので、白紙解除とは違い、仲介手数料も支払わなくてはなりません。そうならないために、不動産会社がサポートして未然に防ぐようにしています。

《そうならないように注意すること》

売り主は、住宅ローンの手続きを確実に進めましょう。銀行に連絡した後、司法書士が抵当権を抹消するための準備をします。居住中であれば、引き渡し日の前までに引っ越しを完了し、残置物がないか確認しましょう。


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《一括査定サイトの活用について》

複数の不動産会社に一括で査定依頼ができるサイトが、よく利用されています。

まずはじめに、そのサイトにどういった不動産会社が参画しているか把握しましょう。

そして、査定を依頼する会社を選択できるサイトが良いです。たくさんの会社に自分の情報を送ってやりとりするのは大変労力がかかります。会社のホームページを確認してその会社をよく知ってから自分の情報を送りましょう。失敗しない会社選びのためには、売却に精通しているか、どんなスタッフがいるか、社風などをチェックすると良いです。

《注意するとよい点》

査定価格を相場より高く出す会社は要注意です。媒介契約を取得したいがため、売れない金額で販売活動を行い、長期にわたって売却活動をすることは、売り主にとって時間や労力がかかります。その結果、他社の査定価格よりも低く成約した例もあります。

《不動産会社の選び方》

地元に密着し、売却に強い会社を選びましょう。

普段、街中で目にしている会社、チラシ、会社のHPに売却専門サイトがある会社は売却に強い会社です。

一括査定で申し込みをする前に、自分が問い合わせたい会社のHPを必ず確認しましょう。



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早く、確実に売却できるのが「買取」の良いところですが、反面、デメリットも存在します。
買取のメリットとデメリットをさらに具体的に紹介します。

【買取のメリット】

（1）売却までの期間が短い
仲介は買い手が現れるまでにどれだけかかるか未知数で、スケジュールが立てにくいのが難点。買取なら、不動産会社が直接物件を買い取ってくれるので、価格の折り合いさえつけばすぐに売却できます。

（2）内覧が不要
仲介の場合、物件に興味を持った人が希望すれば、家の中を見学してもらう機会をつくらなくてはなりません。買取の場合は不動産会社が査定の際に内覧する程度で、知らない人にたびたび自宅を開放するストレスはありません。

（3）契約不適合責任が免責
仲介の場合、不動産売却後に欠陥が見つかった場合、売主が責任を負うケースが多くなっています。買取の場合は、プロである不動産会社が買主様であるため、契約不適合責任が免責されるケースがほとんどです。

（4）近所に知られずに売却可能
買い手が見つかるまで広告宣伝を行う仲介とは違い、買取では不動産会社とのやり取りのみで売却が完了。ご近所の方に自宅を売ろうとしていることを知られずに売却できます。

【買取のデメリット】

仲介では、相場価格を考慮して売却価格が決まるため、比較的高値で売却することも可能です。
しかし、買取では相場価格より安い価格が提示されることがほとんど。買取後にリフォームやリノベーションを行う場合、そのための経費が差し引かれ、また、不動産会社が再販売する際の利益分も考慮する必要があるからです。

買取は売却価格が安くなってしまうことから、「少しでも高く売りたい」という方には不向きです。
「多少は安くなってもいいから、とにかく早く売りたい」という方に適しているのが買取という方法です。