2022年09月の記事一覧｜札幌・豊平区　上手な不動産売却｜センチュリー21ベスト・ホーム

売却の事前準備をしておきましょう

これから不動産売却を考えている人は、次の3つの事前準備をしておきましょう。

１、目標を設定する
２，資金計画を立てる
３、不動産会社の情報収集をしておく

不動産という大きな資産の売却に際し、売主様は重要な判断を迫られる事となります。

「いくらで売り出すか」
「価格交渉に対してどう対応するか」
「契約条件はどうするか」

高額な資産である不動産の売却だからこそ、ひとつの判断次第でその後の人生を左右するような局面があるかもしれません。
そんなときに目標が定まっていて、資金計画をしっかりと済ませていて、さらに信頼のできる不動産会社をパートナーとすることができていれば、判断のための軸がぶれる事はありません。

後悔しないご売却をしていただくために上記３つの事前準備をしておきましょう。


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◆これからはホームステージングが当たり前に！？

アメリカでは自宅にお客さんを招いてパーティーを行う機会が多くあります。そのため、日頃から家のインテリアやエクステリアをセンス良く飾り付けています。こうした見栄えの良い家は、その人自身のステータスにもつながり、ひいては物件を売却する際に高く売れる傾向があります。

家のインテリアやエクステリアに投資をしてホームステージングを行うこと、そして価値を高めていく、ということがこれから先の日本でも広がっていくと面白いですね。

掃除や整理整頓は当然のことながら、少し余裕が出たらインテリアやエクステリアにもこだわりを求めていくと、将来的な売却時に高く売れる可能性が上がるとともに、日々の生活にも張りと潤いが出てくるでしょう。

毎日を楽しく充実したものにしながら、将来の売却時につながっていくと思うと、ホームステージングはこれからの「選択肢の一つ」になっていくものかもしれませんね。

不動産の売却の心構え　その３　決定権は自分にある

不動産売却は、不動産会社と二人三脚で進めていくものです。売主様のご判断を助けるため、不動産会社は様々なご提案をいたしますが「決定権は自分にある」ということは忘れないようにしましょう。不動産会社は、不動産流通の最前線で仲介を行う　不動産のプロ　です。全く耳を貸さないということはオススメできませんが、不動産会社の言うなりになってしまう状況もよくありません。

販売活動を主体となって行うのは不動産会社ですが、価格を決めるのも、購入申し込みに対して売却を決めるのも、売主様です。そして、最初のご決断が不動産会社の決定です。様々なご決断に際し、適切な助言をしてくれる不動産会社をパートナーとし、納得のいくご売却を目指してください。


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不動産売却の心構え　その２　正しい情報を得る

今や、ありとあらゆる情報が簡単に手に入る時代です。しかし、情報の中には、信憑性の低いものや誰が発信しているのかわからないものも含まれます。
不動産売却に際しては、不安も多くあることでしょう。インターネットをつかって手続きや税金の事を検索されることと思います。ただし、情報を取得される時にはその情報が正しいのかということを気にかけてみてください。

わからない事をそのままにしておくのはよくありません。しかし、間違った情報を信じて突き進んでしまうこともまた、避けなければなりません。情報が間違っていたとしても、情報の発信者が責任をとってくれる事はないでしょう。

重要なのは「正しい情報を得て、正しい判断をすること」です。正しい情報を得るには信頼のおける不動産会社に聞くことが最も手軽で確実です。ご売却の疑問やお悩みも、是非、弊社にご相談ください。



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不動産売却の心構え　その１　適切な判断をできるようにする

　不動産は、売ろうと思ってすぐ売れるものではありません。不動産会社を選択して、売り出し金額を決めて、販売活動をして、、、といった行程を進めていく先に「売却」があります。不動産をできる限り好条件で売るためには、まず、焦らない事が大切です。しかしそれは、時間をかければいいという事ではありません。

　不動産を売却する上で、売主様は次のような局面で決断を迫られる事になります。
　・不動産会社の決定
　・売り出し価格の決定
　・値引きする場合には、そのタイミングと値引き額
　・購入検討者から価格交渉された時の値引きの可否
　・手付金額
　・契約内容
　・契約、引き渡しスケジュール

　もちろん、不動産会社が決断のためのお力添えをいたしますが、決断を迫られたときにスムーズかつ落ち着いて適切な判断ができるよう、次の3つの事をやっておかれる事をお勧めします。

１、関係者とのコミュニケーション

　不動産を売却する事で影響のあるご家族や親族とは、ご売却前からコミュニケーションをとっておくようにしましょう。

　共有者がいる場合はもちろん、不動産の所有権を持っていない方でも、かつてその家で暮らした方や関係が深い親族の方々に売主様の意向をお伝えしておくことで、気持ちよくご売却していただけるはずです。

２、近隣相場の把握

　ご売却を検討されている不動産の近隣で販売している物件の広告は、意識的に目を通しておきましょう。SUUMO　や　HOME’S　、at home  などの不動産ポータルサイトで、条件の近い物件がどれくらいで売り出されているか確認しておくのもいいかもしれません。

　ある程度の相場観を養っておけば、ご自身の不動産がどの程度の価格を期待できそうか把握できるとともに、不動産会社に査定依頼した際の査定額とその根拠の説明が頭に入りやすくなるものです。

３、相談相手を見つけておく

　不動産会社以外にご家族や友人など信頼できる相談相手がいらっしゃると、判断に悩まれた時にあなたの助けとなってくれる事でしょう。
ご自身の性格や状況を知っていて、大切に思ってくださる方の意見にも耳を傾け、売主様にとって納得のいくご売却を目指していただきたいと思います。


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《買い主から固定資産税の清算金がもらえる？》

不動産を売却した場合、1年の期間中、売主が所有していた期間と買主が所有していた期間に分かれます。その期間に応じて、固定資産税と都市計画税をそれぞれ負担し合うのです。

固定資産税は、1月1日時点での所有者が納税義務を負うので、年度途中で変更になることはありません。

所有者が変わる日（売買契約時）で日割り計算し、該当期間の税負担をするのが一般的です。ただ、法律上必須ではないので、固定資産税については考えずに売買することは可能です。

《起算日》

固定資産税の分担を決める際、起算日をいつにするかは重要です。地域によって異なり、関東では1月1日、関西では4月1日とする傾向にありますが、確定したものではなく売主と買主の合意で決まるため、あらかじめ確認しておきましょう。

内容が複雑で難しいので、不動産会社に負担額を計算してもらうのがお勧めです。

売却によって利益が出た場合は、売却した翌年の申告期限内に確定申告をしなければなりません。固定資産税の精算によって利益が出た場合も同様に申告しなければペナルティを課せられますので注意が必要です。


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《敷地上を電線が通っている不動産の売却》

敷地上を電線が通っている不動産の売却については、近所用か電気事業者用かによって変わってきます。また、線の高さによっては土地の利用に制限のある場合があります。

《近所の家に引き込むための送電線だった場合》

敷地の上空何メートルまでが所有権の範囲なのかの取り決めはありませんが、敷地内に他人の線が通っているということは、将来的に建て替えをするときに改善する約束を書面で行っている事が多いので、その覚え書きを確認しましょう。覚え書きがない場合は不動産会社に相談しましょう。

《電力会社などの電気事業者の送電線の場合》

電力会社と電線の敷地通過に関する契約書を締結している場合があります。電線の設置を目的とする使役権等を設定する契約です。電線を通す上空を使うための確認内容や安全面から、あまり高い建物を建てられないなどの土地の利用制限がある、と記載されていることが多く、登記して不動産を売却した場合も次の所有者に引き継がれます。

その契約書がない場合は不動産会社に相談しましょう。送電線の所有者に確認し、建築の制限やその他に問題がないかを確認します。

また、電線が通っていることは過去の判例では瑕疵に該当するとなっており、現行の民法では契約不適合に該当するので、売却の際に買い主に伝える必要があります。

《高圧線の下にある建物で、電磁波が健康上問題ないか》

高圧線の下の電磁波は、地上１．５メートルで１０マイクロテスラとなっており、世界的なガイドラインの基準と比べても低い数値です。WHOも、電磁波に関する健康に関する因果関係が認められるほど強くないとしています。

送電線が通っている場合には、地役権設置登記の有無や、契約覚え書きがないかを確認しましょう。なかった場合でも不動産会社に相談すると、確認や手続きのサポートをしてもらえます。

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《相続予定実家の前の道路が私道～立て替えはできるか？》

公道は国や地方自治体が管理している道路であるのに対して、私道は個人や複数の個人などで所有・管理している道路のことです。

家の前の道路が公道でも私道でも、建築基準法上の道路であって敷地が２ｍ以上接していれば、建物の建築許可は得られます。しかし、そのような土地でも建築の工事が行えない場合があります。

私道は、埋設している水道管や下水管の補修や交換は、その所有者が掘削や復旧をします。私道の持分を持っていない人が建物を建て替えたり上下水道の工事をする場合、勝手に道路を掘ったり工事車両を通行させる事はできません。私道の持分を持っている人全員からの道路掘削承諾書や通行承諾書などの許可が必要です。

私道の持分を持っている近隣の人たちとの関係が良好であれば承諾書を得る事も可能ですが、多額の承諾料を要求される場合もありえます。承諾を得られなければ工事を行うことさえできないし、売りに出したとしても買う人が出てくる可能性は低いでしょう。

近隣の人とのつきあいがある親の元気なうちに解決しておく事がベストです。子ども同士の代になると近隣との関係も希薄になり、簡単に承諾が得られない事が少なくありません。日頃から親とのコミュニケーションも持ち、問題を共有しておくことが大切です。

お近くの不動産会社のサポートを受けながら、早期に解決を図ることをお勧めします。


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《不動産鑑定》

不動産鑑定とは、土地や建物などの不動産の適正価格を判断することです。不動産の鑑定評価に関する法律に基づいて、不動産鑑定士だけが行えるものです。

地下工事、地価調査、相続税路線評価、固定資産税評価などの公的なもの、その他企業や個人から依頼されて行う評価があります。

《国家資格　不動産鑑定士について》

国家資格である不動産鑑定士は、不動産の鑑定評価を行うことができます。不動産鑑定士は、不動産鑑定試験の全てに合格し、国土交通大臣への登録を受けた人です。不動産鑑定試験の一部に合格して国土交通大臣への登録を受けた人は、不動産鑑定士補となります。

業務としては、国や都道府県、市町村などが、土地の適正価格を公表するために行う評価を公的評価といいます。地下工事や地価調査、相続税や固定資産税の課税のための評価になります。

これに対して、民間企業や個人などから依頼される評価業務を民間評価と言います。

《不動産会社による査定》

不動産会社が行う査定は、算出する売却できそうな価格のことです。不動産会社が独自に算出したり不動産鑑定士に依頼して算出したりします。そのため、依頼先によって金額に多少の違いが出ることがあります。

個人が不動産鑑定を依頼するのは不動産の売買や相続・贈与・財産分与などの場合があります。


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◆ホームステージングの効果はどのくらい？

日本ホームステージング協会によると、販売までの平均日数はホームステージングを行わない場合が124日なのに対し、ホームステージングを行った場合は40日と、およそ3分の1に短縮されたそうです。販売期間をこれだけ短縮できることは魅力ですね。

次に価格面に目を向けますと、当初の査定額の平均が4500万円だったのに対し、ホームステージング後は約4523万円と23万円アップしています。ホームステージングにかかる費用の平均は約18万円ということなので、価格面ではそんなに効果がないようにも思えます。

しかし、売却まで日数がかかると、そのぶん価格を下げてより目にとまるようにすることが多いということを考えると、ホームステージングを行うことで当初の予定価格のまま売却できる可能性がより高くなる、という風にも考えられるため、やはりホームステージングは一定の効果があると言えるでしょう。


◆ホームステージングは誰に頼む？

【専門業者に頼む】

ホームステージングを行う専門業者も増えていますが、多くは不動産会社を窓口として依頼を受けています。ですから、不動産会社の担当者にまずは相談し、専門業者を紹介してもらいましょう。

最近では、不動産会社の営業担当者自身がホームステージングの資格を取得するなど、不動産会社自体がホームステージングを手がけるケースも見受けられるようになってきました。

もちろん、ご自身で「この業者に頼みたい！」というところがある場合は、そちらに頼むのもOKです。しかし、万が一のトラブルを避けるためにも、不動産会社の担当者に一度話をしておくのが良いでしょう。

【自分でホームステージングに挑戦！】

ご自身でインテリアに興味がある場合は、自分で挑戦するのも良いかもしれません。ホームステージングの資格を取ったり、ホームステージングについて勉強してみたりしても良いでしょう。

自分で家具や小物をそろえるのは手間と費用が掛かかりますが、普段からインテリアに興味やこだわりがある方なら、それほど負担がかからないでしょう。

もしも時間に余裕があったり、インテリアに自信があったりする場合は、ご自身でホームステージングに挑戦してみるのも良いでしょう。

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