2023年03月の記事一覧｜札幌・豊平区　上手な不動産売却｜センチュリー21ベスト・ホーム

人口減少・少子高齢化の影響で、「家あまり」の時代が始まっています。
親の資産である「実家」が遺されたものの、相続人である子どもにすでに自宅がある場合、実家は空き家になってしまいます。相続したはいいが、誰も住む人がおらず困っている…というケースは、今後も増えていくことが予測されます。

「住む人がいない不動産」を相続すると、どのような問題が起きるのでしょうか。


◆不要な不動産を相続した場合のデメリット

誰も住んでいない家や使用しない土地を維持するには、相応のコストがかかります。自分が住んでいなくても、所有し続けている限り、固定資産税や都市計画税などの税金は支払わなくてはなりません。

また、空き家を放置したままにしていると、建物が朽ち、雑草が生い茂ります。建造物が崩れて通行人にけがをさせたり、廃屋に不審者や小動物が入り込んだりすることもあり、近隣に迷惑がかかるかもしれません。所有者は適切な管理と定期的なメンテナンスで、不動産を安全に保つことが必要になります。

思い入れがある土地や建物を手放すのはためらいもあると思いますが、お金も手間も
かかることを考えると、誰も住む人がいない不要な不動産を所有し続けることは、決して得策とは言えません。



センチュリー２１ベスト・ホームでは、リースバックのご相談も得意としております。
札幌市　豊平区　土地　一戸建て　マンション　空地空き家　実家　不動産　相続物件
アパート　売却　のことなら　センチュリー２１ベスト・ホームまでお気軽にお問い合
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◆案内準備までの流れ


売主が不動産を買主に案内する際の流れについて、建物内の案内を想定して説明していきます。

土地の場合でも、建物を敷地と読み替えれば流れはほぼ同じです。


売主はまず依頼をしている不動産会社から、案内日時の連絡を受けます。

問題なければ承諾し、都合が悪ければ別の日時を伝えて調整してもらいます。

ただし、B～Dランクの物件ならできるだけ買主に合わせます。

その後は、案内方法等の確認です。

営業担当者側から話があると思いますが、購入検討者と一緒に来るのか、共同仲介なのか、どのように部屋や敷地内を見ていくのかを聞き、事前に準備することや注意点を確認します。



◆案内の事前準備がポイント


続いて案内時までに事前準備を行います。

案内の目的は、物件に対して　①良く理解してもらい　　②いい印象を持ってもらうことですから、以下の事前準備は欠かせません。


①買主視点で、物件の長所を説明できるようにする
　　
     　 例）昨年リフォームした、風通しが良い

②室内が見やすいように整理整頓する
　　
　　　例）床に物を置かない、視界を妨げる物を置かない

③明るく広くきれいに見せるようにする
　　
　　　例）カーテンを開け日照をとる、電気をつける、浴室の水垢は取っておく、明るく広くきれ　　　
　　　　　いに見えるようにする
　　



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◆「やってはいけないこと」も理解しておく


案内のときに売却や購入を成功させたいと思うなら、「絶対にやってはいけないこと」もあります。

①相手と直接、条件交渉や承諾をすること　　
②推測や予定など確定している事実以外を話すこと　　
③相手側の不動産会社と直接コンタクトをとること（共同仲介の場合）の３つです。


①相手と直接、条件交渉や承諾をすることについて


特に　①は注意が必要で、営業担当者がいない間に売主と買主が直接、「これは、いただけるとうれしいです。」「いいですよ。おいて行きます。」と軽い気持ちで約束をしてしまい、その後すっかり忘れて引き渡しの際に「約束した物がない。」「そんなことはいっていない。」と揉めることがあります。トラブルにつながりやすいので注意が必要です。


②推測や予定など確定している事実以外を話すことについて


「近くにスーパーができる予定」など、まだ確定していないことは話さないようにしましょう。

万が一できなかった場合、「できると聞いていたから買ったのに」とトラブルになるだけではなく、買主がその推測等を元に購入したのなら法律上は契約解除ができるので注意しましょう。


③相手側の不動産会社と直接コンタクトをとること（共同仲介の場合）


共同仲介時に会った相手側の不動産案内とのコンタクトは、不動産業界の慣習上、「やってはいけない」ルール。トラブルを避けるため依頼した不動産会社を通して相手側にコンタクトを取りましょう。




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◆不動産案内の目的とは？


不動産案内の目的は、買主（購入検討社）に売りたい不動産を 

①よく理解してもらい、　②いい印象を持ってもらうこと、この2点です。

案内はこの2点が達成したときに成功と言えます。

Sランク、Aランクの不動産以外では「買う」「買わない」を判断する買主が主役なので、①②はとても重要になります。

買主にそっぽをむかれれば、案内自体が徒労に終わってしまうと肝に銘じましょう。


◆案内の流れはどのようになる？


売主の場合、売却依頼後に不動産会社が広告などによる販売活動を行い、買主から物件を見たいという問い合わせが届いたら、日時調整を行って案内する、という段取りになります。

一方で、買主の場合は、ネットやチラシ等で購入を検討したい不動産に出会ったら、その物件を広告している、もしくは、預かっている不動産会社に連絡を取り、案内の段取りに入ります。


◆共同仲介も知っておこう


案内には共同仲介という形もあります。

共同仲介とは、売主が依頼をしたA社、買主が依頼をしたB社がいて、その両者が共同して案内し、もし話がまとまれば、契約等をしていく仕組みのことです。

中小不動産会社ほど、この共同仲介が多いです。

その場合は、経由する会社が１つ増える分、スムーズにいかないこともありますが、売主・買主ともに不動産会社がいますので、互いの利益は守られやすくなります。




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◆売れないマンションとは

なかなか買い手がつかない場合は、販売活動と物件のどちらか、または両方に問題があることが多いです。販売活動の問題とは、販売価格が相場より高い、同じマンション内に競合物件がある、不動産会社が営業活動を怠っている、などです。

一方、物件に問題がある場合は、次のようなものです。

【ランニングコストが高い物件】

物件の価格が安くても、管理費、修繕積立金、などを総合すると、毎月、数万円近くになる物件もあります。賃貸の家賃ほどにもなるランニングコストが掛かるとなると、いくら物件そのものの価格が安くても手が出づらいといえます。

築年数が新しいマンションで、現在の管理費・修繕積立金が低いマンションでも数年後、一気に金額が高くなる可能性もあります。築年数が経過した物件は、すでに管理費・修繕積立金が高額になっている場合もあります。
また、小規模マンションも一戸あたりの管理費や修繕積立金の負担割合が高くなりますので、売れにくくなる可能性は高くなります。

【賃貸に出せない物件】

人口が増加傾向にあるなど、賃貸ニーズがあれば、投資物件として売れる場合もあります。しかし、人口が減少していたり、住民の高齢化が進んで売物件がたくさんあったりする地域などでは、そういった需要も見込み
づらくなります。

【空室の多い物件】

同じマンション内で全体の2割以上がすでに空き家になっている場合や、賃貸の割合が多い物件も要注意です。
なぜなら、こうした物件は修繕積立金の滞納などで物件の維持管理が困難となっているケースがあるからです。その結果、劣化したところを直すことができなかったり、掃除が行き届いていなかったりと、見た目の印象が悪くなってしまうからです。

これらの条件に当てはまるマンションはなかなか買い手がつかないどころか、大幅な値下げが必要な場合があります。もしもご自身がお住まいのマンションにこういった傾向があるのであれば、そのまま住み続けようと腹をくくるか、もしくは納得しかねる金額であっても、早期に売却を検討した方が良いといえるでしょう。

◆値下げのタイミングはいつ？


売りに出しても問い合わせが来ない場合、値下げに踏み切ることも必要になります。

そのタイミングですが、まずは需要の高い時期にあわせてみましょう。

例年、2、3月と9月に中古マンションの成約件数が多くあります。

そこで、その1カ月前くらいに値下げをすることで、問い合わせが増える可能性が高くなると考えられます。

また、実際に問い合わせや見学をしてもらった購入希望者から、価格の交渉が入った場合は真剣に検討すべきです。

とはいえ、販売価格と買主の希望価格の乖離が大きかった場合は難しいかもしれません。

ですが、購入希望の方が目の前にいるのですから、ずるずる値下げをして数ヶ月後に同じ価格（もしかするとさらに低い価格）で売るよりもずっと良いと思いませんか!?

◆付帯設備表を書くときのポイント


売買契約から引き渡しまでの間は付帯設備表で書いた内容を維持します。
　
　・故障したら補修する。

　・書かれた内容で引き渡す
　
　・媒介契約時に書く


◆最後は案内方法の確認をする


媒介契約後は買主の案内時の　①連絡先　　②案内日時　　③案内方法　　を営業担当者と決めていきます。

電話連絡なのかメールなのか、何時頃までだったら対応できるのか、案内はいつなら可能なのか、案内時はすべての部屋を見せるのか、といった内容です。

希望があればこのときに伝えておくようにしましょう。

　


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◆物件周辺状況等報告書と付帯設備表の内容


　１、物件周辺状況等報告書

　　　①概要　～　不動産自体やその周辺の知っている範囲の情報を書き、買主に知らせる書類

　　　②書く際の注意点　～　知っていることはすべて書くこと。隠していても瑕疵担保責任は
           負う

　　　③瑕疵担保責任との関係　～　知っている瑕疵は報告書で伝えて了承を得れば、瑕疵担保責　　　　
　　　　任から外れる


　２、付帯設備表

　　　①概要　～　不動産の設備の有無とその故障の有無をわかっている範囲で書き、買主に
　　　　　　　　　知らせる書類

　　　②書く際の注意点　～　わかっていることはすべて書くこと。ちょっとしたことでも買主の　　　　
　　　　　　　　　　　　　　視点で気になることはすべて書くこと

　　　③瑕疵担保責任との関係　～　わかっている設備の故障は買主に設備表で伝えて了承を得れ
　　　　　　　　　　　　　　　　　ば、瑕疵担保責任から外れる
　　　

◆付帯設備表を書くときの注意点とは?


付帯設備表は「この状態で引き渡す」と理解した上で、書いてください。

今の状態をそのまま書くわけではないことに注意しましょう。

たとえば、造作家具を工事で外して持って行きたい（造作家具は不動産に含まれます）のに、付帯設備表では造作家具は今あるので"有り"としていたら、造作家具は付けたままで引き渡しをしなければならなくなります。　




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◆「物件周辺状況等報告書」と「付帯設備表」を作る意味


不動産取引では売買契約時の状況で引き渡しを行うことになります。

ただ買主に取っては物件案内時にちらっと見ただけでは、物件状況がどのようであったかを理解するのは不可能です。

そのため売主が知っている範囲内で、建物や周辺状況を説明する書類と設備の状況を説明する書類を記入し、売買契約時に買主へ交付するのです。

書類の名前はそれぞれ、「物件周辺状況等報告書」「付帯設備表」と言います。

２つとも別名で告知書ということがあります。

不動産会社が書類をもっていますので、売主はそちらに記入します。


売買契約時の状況を書くべき書類ですが、媒介契約前後という早いタイミングで書く理由は、

　①買主に早めに状況を伝えるため　　

　②営業担当者に状況を正しく把握してもらうため　　　です。

もし、売買契約時に相違する点があれば、そのときに修正してもかまいません。


なお、売買契約後に事前に買主に報告していない雨漏りや火災、シロアリの害、設備の故障などが見つかったり、それが元でトラブルが起きたとすれば売主負担で対応することになります。

一方、売主が関与できない周辺の状況変化は、何か問題が起きたとしても免責になります。




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