2023年04月の記事一覧｜札幌・豊平区　上手な不動産売却｜センチュリー21ベスト・ホーム

◆署名押印・本人確認・手付金の授受


物件周辺状況等報告書や付帯設備表の他に覚書、合意書等がある場合には、それらの説明を受け内容を確認します。

特に、覚書や合意書の記載内容は取引上重要であることが多いため、慎重に確認しましょう。

ここまで来て理解し納得したら、書類への署名押印となります。

売買契約書の原本に所定の収入印紙を貼付し、売主・買主交互に書類へ署名押印をしていきます。

印鑑は実印を使いますが、買主は、現金の場合のみ認印でも構いません。


書類への署名押印が一通り終わったら、本人確認の手続を行います。

売主が持参した顔写真付き身分証明書や登記済権利証、印鑑証明書で所有者本人である事を買主に説明します。

なお、この手続は不動産会社によっては最初に行ったり、手続を省略する事もあります。


売主の本人確認の後は買主から売主へ手付金の授受を行います。

売主は面倒くさくとも手付金の金額を数えて確認しましょう。

その後、不動産会社が犯罪収益移転防止法により売主・買主の顔写真付き身分証明書のコピーを取り、売買契約書等の必要な書類もコピーを取っておきます。

これらの一連の手続きが終われば、売主・買主を交えて今後のスケジュールを確認して解散となります。





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◆重要事項説明書の読み合わせ


契約場所に集まり、挨拶も終わり着席したら、すぐに売買契約等の手続に入ります。

まず、買主が媒介契約を結んでいない場合は、はじめに媒介契約を締結します。

媒介契約の目的は契約の成立ですから、売買契約の前に結ぶのです。

ただ、実務上は売主もいる手前、先に重要事項説明書等の読み合わせを行い、媒介契約は売買契約の後にすることも多いようです。

続いて重要事項説明書等と売買契約書の読み合わせを行います。

重要事項説明書等とは、不動産会社の宅地建物取引士（宅建士）が不動産を購入する人に不動産について勘違い等がないように説明するものです。

他方、売買契約書は売主・買主が互いに約束を確認するものであり、宅建士はあくまでもサポートする立場になります。

なお、重要事項説明は宅地建物取引業法（宅建業法）の規定で売買契約を行う前に購入する人に対して宅建士の資格を有する不動産会社の者が説明し、交付しなければならないと定められています。

このように、法律上では買主だけに説明をすればいいのですが、売主も後ほど署名捺印しますので、内容に間違いがないかを確認する意味で読み合わせをするのが一般的です。

重要事項説明書等に続いて売買契約書の読み合わせを行います。

宅建業法上では説明は必要なく、交付のみが宅建士に求められています。

しかし、売主・買主とも単に渡されただけでは内容が理解できず、署名押印できないでしょう。

そこで、専門家である宅建士が読んで説明していきます。




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◆売買契約までの流れ


売買契約の際は指定された契約場所と日時に売主・買主、そしてそれぞれが依頼する不動産会社の営業担当者が集まります。

契約場所は不動産会社が宅建業登録をしている店舗事務所であることが一般的です。

売主・買主の合意があればそれ以外の場所でもできますが、コピーを取るときには近くのコンビニに行く必要があり若干不便さはあります。

なお、売主が宅建業者の場合、宅建登録業をしている店舗・事務所外での売買契約でなら、クーリングオフの制度が適用されます。

適用条件内であれば、買主は制度の告知日より８日以内までに通知書を発信すれば契約を解除することができます。


売買契約までの流れはこうなっています。（所要時間は約２時間）

　　　契約場所への集合
　　　　　↓
　　　媒介契約の締結
　　　　　↓
　　　クーリングオフの説明（場所が宅建業者で店舗・事務所以外での売買契約なら）　　　　
　　　　　↓
　　　重要事項説明
　　　　　↓
　　　売買契約書の締結
　　　　　↓
　　　物件周辺状況等報告書の説明・付帯設備表の確認
　　　　　↓
　　　覚え書き・合意書等のその他書類の説明
　　　　　↓
　　　売買契約書等の理解の確認
　　　　　↓
　　　本人確認（売主の所有権確認）・必要書類確認
　　　　　↓
　　　売買契約書等の署名押印・収入印紙貼付
　　　　　↓
　　　手付金授受
　　　　　↓
　　　スケジュール確認
　　　　　↓
　　　散会



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◆意外にあるドタキャン


売買契約をするまではドタキャンの可能性がある事を頭の片隅に入れて準備していきます。

焦って引っ越しの手配や家具の購入などをしないようにしましょう。

なお、ドタキャンは買主の方に多くみられます。

売買を決める時間が売主よりも短いので、やむを得ないとも言えます。

具体的には、　

　①買う理由がはっきりしない　　　
　②売買の当事者が複数いて意見がまとまっていない　　　
　③買主の関係者全員が物件を見ていない　
　　
といったときにおきやすいようです。

ドタキャンの可能性は、営業担当者の方が敏感に感じ取っています。

「もしかしたらですが、他の買主様を探すことになるかもしれません」などと、それとなく伏線を張る事もあります。

稀にですが、契約当日にキャンセルする買主もいます。

営業担当者が勢いで押すタイプで、買う気があまりないのにトントンと話が進み、当日になって「やはりやめたい」となることが多いようです。

それでも、売買契約前ですからペナルティはありません。

売主にとっては災難ですが、ここで無理をして後々トラブルになるよりはましと思い直して次のチャンスを待ちましょう。


◆売買契約場所を事前に確認


売買契約前日には、契約の約束時間に遅れないように契約場所へのアクセス方法を確認しておきましょう。

契約の時間に遅れると、心理的な負いめを感じて、言いたいことが言えなくなりがちです。

なお、服装は相手に失礼のない範囲でしたら、どんなものでも結構です。スーツ等の着用にこだわらなくても大丈夫です。




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◆チェックリスト～売買契約時の必要書類一覧


【売主】①実印・認印
　　　　②身分証明書
　　　　③登記済権利証（登記識別情報通知）
　　　　④印鑑証明書
　　　　⑤収入印紙
　　　　⑥物件資料
　　　　⑦袋（契約書ファイルや手付金を入れる袋）

【買主】①実印・認印
　　　　②身分証明書
　　　　③現金（手付金等）
　　　　④収入印紙
　　　　⑤袋


◆複数の売買当事者がいるとき


売主や買主が複数の場合は、原則として全員が売買契約に臨めるよう、日程を調整します。

もし、どうしても欠席せざるを得ない場合は、他の売主や買主に委任状と印鑑証明書を渡して代理を依頼します。

ただし、代理でも不動産会社による本人確認は必要です。

欠席する場合、事前に面談や顔写真付き身分証明書による確認などを行います。



　

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◆重要事項説明書は事前にチェック


売買契約の２日前までには重要事項説明書と売買契約書の素案ができあがっています。

不動産会社に依頼して素案を手に入れ、確認しておきましょう。

もし、修正や質問があれば事前にしておくべきです。

重要事項説明書等は売買契約当日に確認するのでも構わないのですが、「あれ、こんな話ではなかったのに」と思う内容が書いてあっても、当日相手がいる前で変更を要求するのは気まずいものです。

後々のトラブルを避けるためにも、事前確認をお勧めします。

また、契約内容によって必要書類も変わってきますので注意が必要です。


◎チェックリスト～売買契約直前にしておくべきこと

　①売買当事者の意思確認（当事者が複数人いる場合に）
　②売買契約書の確認（価格・条件・スケジュールを確認）
　③重要事項説明書の確認
　④物件周辺状況等報告書・付帯設備表の確認
　⑤覚え書き・合意書・念書等の確認
　⑥価格など希望条件の常用確認
　⑦住宅ローン事前審査の結果確認
　⑧資金計画の再確認
　⑨諸検査の結果確認
　⑩必要書類の準備


※　収入印紙は通便局で購入しますが、本局以外は土日は営業していないところもありますので、こちらも事前に調べておきましょう。

※　収入印紙代は契約金額によって変わります。





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◆築年数の古い家を相続したら更地にすべき？

一戸建ての価値は築20年ほどでゼロになると言われます。これは、木造住宅における税法上の耐用年数が22年と定められているからです。築年数が20年以上経過した古い木造住宅を相続した場合、更地にしたほうが良いのか迷う方もいると思います。

たしかに資産価値が低い建物がある土地は、売却が難しいケースもあります。
しかし、リーズナブルな古家を求める層もおり、一概に
「古い戸建ては売れない」とは判断できません。
近年、不動産市場で古家の流通量は増加しており、今後も増えていくと予測するデータもあります。

相続した土地家屋が持つ付加価値や潜在的な魅力は、当事者ではわからないことも多いものです。更地にしたほうが良いとは限りませんので、まずは現状のままで複数の不動産会社に査定してもらい、それから判断してはいかがでしょうか。


◆相続した不要な不動産を少しでも早く売却するには

不動産会社を通じて不動産を売却する方法は、
「不動産会社に依頼して購入希望者を探してもらう（仲介）」
「不動産会社に不動産を買い取ってもらう（買取）」の2つがあります。

仲介で売却を依頼するメリットとは、希望する価格に近い金額で売れる可能性があること。買主を見つけるための宣伝活動は、不動産会社が対応してくれるので、売却まで一任できます。
ただし、売却相手がすぐに見つかるかはわかりません。購入希望者がローンを組む場合はローン審査もあるため、仲介での売却は、一般的に時間がかかると考えた方が良いでしょう。売買が成立したら、仲介手数料もかかります。

不動産会社に買い取ってもらうメリットは、売却まで時間がかからず、空き家をすぐに現金化できることです。売却後は不動産会社のものになるので、空き家に欠陥や不具合があった場合の責任も回避できます。内見の対応や仲介手数料も不要です。
ただし、買取の場合は価格が相場より安くなることが多く、希望する金額で売却するのは難しいかもしれません。

持っているだけでコストがかかり、維持管理も大変な「空き家」の不動産。それが家族の思い出が残る実家だった場合、誰も住む人がいなくなったからといって、すぐに手放す心境になれないのもわかります。

しかし、結果的に手放すことを決断する方が多いのも事実です。
思い入れのあるお家だからこそ空き家のまま放置せず、そのお家に価値を感じて下さる方（不動産会社を含む）に譲る方が良いと考え、売却を決断されるのでしょうね。

長い目で条件の良い売却相手を探すのか、それとも少しでも早く手放したいのか。

冷静に見極めて、相続で損をしないよう不動産を売却する方法を模索しましょう。

◆検査自体は１日もかからない


一般的に、専門検査は買主が売買契約前に行います。

たとえば、インスペクションなら雨漏りや床下のシロアリ害があった場合にどう対応するかを契約前に交渉する必要があるからです。

逆に売買契約後にインスペクションを入れて何か問題があったとしても、すでに取引条件がきまっていますので、買主は自分の費用で補修しなければならなくなります。

検査自体は内容にもよりますが、おおむね半日程度、長くても１日で終わります。

ただし、購入申込書を提出してから売買契約までの短い期間で行う必要がありますので、日程をうまく調整することが必要です。


◆専門検査は売主に断られることもある


インスペクション等は費用がかかるものの、買主にとっては有益です。

反面、売主によっては「家に問題があるとなって資産価値が低くなったらり、交渉が不利になったら大変だ」と考えて、検査自体を拒否するケースもあります。また、家に愛着があるばかりに「私の家にケチをつけるのか」という売主もいます。

いずれにしても、諸検査は売買契約前に売主の貴重な時間を取りますので、丁寧に依頼することをオススメします。他人の家を検査するのですから、そのぐらいの配慮を持つべきといえます。



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◆住宅売買の前に行われる4つの専門検査とは


（１）インスペクション

　　【検査内容】建物の安全性や劣化を見る
　　　　
　　　　　構造の安全性や雨漏り・水漏れ・設備配管の故障で、買った後に生活上支障がないかを
　　　　見る　

　　【依頼目的】取らず流亡しと補修費用の把握

　　　　　売買当事者間のトラブルを防止するほか、買主が補修費用がかからないかを把握する


（２）耐震基準適合証明の検査　　

　　【検査内容】建物の耐震性を見る

　　　　　一級建築士が現在の耐震基準に適合しているかを見る

　　【依頼目的】税金等の控除や還付に用いる

　　　　　主に一定の築年数が経過した住宅での　
　　　　　　　①住宅ローン控除　　　
　　　　　　　②登録免許税の軽減　　
　　　　　　　③不動産取得税の軽減　
　　　　　　　④固定資産税の軽減　
　　　　　　　⑤地震保険料の割引　　に利用


（３）既存住宅売買瑕疵保険の検査

　　【検査内容】建物の構造や雨水の浸入防止を見る

　　　　　一級建築士が現在の基準で構造や雨水の浸入防止を見る

　　【依頼目的】瑕疵の補修費用を賄う

　　　　　構造部分や雨水の浸入防止に保険をかけ、問題が生じたら補修費用が保険から出る


（４）フラット３５適合証明の検査

　　【検査内容】機構の基準に合っているかを見る

　　　　　住宅金融支援機構の基準に合っているかを適合証明技術者が見る

　　【依頼目的】フラット３５を利用する

　　　　　フラット３５の利用には適合証明に合格しその証明書を取得することが必要



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