2023年05月の記事一覧｜札幌・豊平区　上手な不動産売却｜センチュリー21ベスト・ホーム

◆書面で間違えてしまった場合の訂正方法


　①訂正箇所に元の字が読めるように二重線を引いて、その上に正しい文字を書く　

　②訂正箇所欄外に「加入（加筆）●字」「削除（抹消）●字」と書く

　③加入●字　削除●字　の近くに当事者全員の押印をもらう

　④当事者全員に二重線の近くに押印してもらう方法でもよい。

　　ただし、文字が読みづらくなる。


◆売買契約後の流れについて


売買契約後にすぐやるべきこと、やってはいけないことがあります。

やるべきことは手続上、早めにやらないと売買が終わらないことです。

特に確定測量や賃貸人がいる場合の立ち退きなどは、早めに取りかからないと終わらないかもしれません。

一方でやってはいけないことは、解約される可能性がある中、やってしまうと取り返しが付かないことです。

この点は営業担当者と相談しながら、各解除条件の期限等を見きわめて動くようにしましょう。


　《売主がすぐやるべきこと》
　　　　　
　　　　　・土地の確定測量　　　
　　　　　・建物内部の片付け　
　　　　　・賃借人の退去

　《売主がすくにやってはいけないこと》

　　　　　・抵当権やその他借金の返済　　　
　　　　　・住み替え先の確定（仮確定はよい）
　　　　　・近隣との送別会など

　《買主がすぐやるべきこと》

　　　　　・住宅ローンの本審査

　《買主がすぐやるべきこと》
　　　　
　　　　　・引っ越しの確定（仮確定はよい）
　　　　　・現住居の賃貸借契約の解除
　　　　　・家具等の購入



センチュリー２１ベスト・ホームでは、リースバックのご相談も得意としております。
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◆覚書と念書


覚書書は、契約書では細かく書き切れない事項をまとめて記載します。

売主・買主で合意しています。

念書は売買の相手側（買主から売主）に差し入れるため、片方（買主）の署名押印のみです。


なお、売買契約書や覚書等の署名押印の方法についてですが、売主側の住所・氏名は印鑑証明書や登記済権利証等の書き方と同じくするのが原則です。

番地やマンション名の記載、氏名の漢字（旧字体など）も合わせていきます。

売主はお金を受け取る側ですから、本人である事を買主に対してしっかり証するためです。

そのため押印も実印となります。

一方で、買主はお金を払う立場なので住所・氏名は自由に書いて構わず、押印は融資を受けるなら実印、現金で買うなら認印でも構いません。


◆書くのを間違えても慌てずに


万が一、書き損じても訂正すれば大丈夫。

訂正の際は訂正前と後の文字数を大字（壱・弐・参などの文字）で表記するのが一般的です。

大字とは改ざん対策で用いる数字です。

漢数字の”一”ですと”二””三””十”に改ざんできるため、大字の”壱”を用いるのです。

これだと加筆で他の数字にしにくいです。




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◆重要事項説明書、売買契約書以外の書類


売買契約時には重要事項説明書と売買契約以外にも内容を確認し署名押印をする書類があります。

　①物件周辺状況等報告書　～　不動産自体や周辺状況で売主の知っている範囲内で、買主の購入
　　　　　　　　　　　　　　　意図に影響する事柄をまとめた書面

　②付帯設備表　～不動産に付帯した取引対象となる設備や物等を記載した書面。不動産以外の
　　　　　　　　　物でも”有”なら買主へ引き渡しとなる

   ③覚書・合意書・念書　～　売買契約書の補助書類で、契約書では書き切れない条件や事柄を
　　　　　　　　　　　　　まとめた書面

　④媒介契約書・個人情報同意書・仲介手数料約定書等
　　　　　　　　　　　～仲介をする不動産会社と取り結ぶ書類。仲介手数料約定書は仲介手数料の
　　　　　　　　　支払いを約束する書面で会社による


覚書や合意書は売買契約書の補助的な書類です。

一言で言えば、売買契約書に記載するには分量が多い約束事を、別に記載した書面といえます。

契約書とは異なり法律的な言葉遣いをしつつも、わかりやすい表現になることが多いです。

ただし、売買契約書と同じく売主・買主の意思表示が合意に至っている事実を証明する目的で作成されているため、法的な拘束力があります。


他方、念書は売主・買主の一方が相手に対して差し入れる書面です。

念書を書くものが一方的に義務を負担したり、一定の事実を認めたりする構成です。

主にトラブルになったときに、「このように認めていましたよね」と証拠書面として利用されます。



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前回は「古家付き」のまま売却するメリットをお話いたしましたが、その反面デメリットもありますので、両面を知ることが肝心です。


◆「古家付き」のまま売却するデメリット


・「契約不適合責任」を問われる可能性がある

「契約不適合責任」とは、売却した物件が契約の内容に適合しないことがわかったとき、売主が買主に対して負う責任です。
古家の場合、管理状態によっては雨漏りやシロアリ被害などが見つかることが珍しくありません。相続などで手に入れた家も、空き家になってからの期間が長いほど、建物の劣化は進んでいます。売却活動中も維持管理・メンテナンスに気を配り、常に現状を正しく把握しておかないと、売却後にトラブルになる可能性が高いということを覚えておきましょう。

・売却金額が安くなる

古家付きの物件は、「立地の良さ」や「古民家としての魅力」といった訴求ポイントがないと、買い手が付きにくい傾向があります。買主が更地にしようと考えている場合、解体費用の負担を考慮するため、金額交渉の面では不利になる可能性もあります。
なお、古家付きの物件を不動産会社に買い取って貰う場合は、不動産会社によって売り方の戦略が異なります。複数の不動産会社に査定を依頼すると、良い条件を提示してくれるところが見つかるかもしれません。