札幌・豊平区　上手な不動産売却,センチュリー21ベスト・ホーム

◆媒介契約とは約束事のこと

　媒介契約とは、簡単に言うと不動産会社との間で取り決める、不動産売却に関する約束事です。

　媒介契約は、ご自身の物件を売却する際に重要な役割を果たすものです。3つ種類があるので、その特徴や違いをしっかりと把握し、損のないよう、後悔のないようにしましょう。


◆3つの媒介契約

　媒介契約の種類には3つあり、それぞれ「一般媒介契約」（以下、一般）、「専任媒介契約」（同、専任）、「専属専任媒介契約」（同、専属）というものです。

　大きな違いとしては、一般が複数の不動産会社と契約をするのに対し、専任・専属は1社に絞って契約します。

　また、売主が自分で見つけた買主がいた場合、そこで売買契約をすることができるのは一般と専任だけ。専属はこうした「自己発見取引」を行うことができません。


◆契約をどれにするかは売主が選べる

　3つの媒介契約をどれにするかは、売主が選ぶことができます。一般、専任、専属といずれも一長一短がありますので、ご自身にとって最もフィットしたもの、ベターなものを選ぶようにしましょう。

【専任・専属を勧められることが多い】

　専任や専属の場合、１社に絞って依頼するために不動産会社も責任をもって買主を探してくれるでしょう。また、不動産会社からしても、売買契約が成立すれば仲介手数料をもらうことができるので、専任もしくは専属を勧めてくることが多いようです。

【一般でのメリットは？】

　一般では、複数の不動産会社に依頼することができるので、買主を探すチャンスは多く巡ってきます。また物件が魅力的な場合（価格が相場相当、もしくは相場より安い時など）は、一般の不動産会社同士が競争し、よりスピーディーに売却できる可能性もあります。

　ですが一方で、複数の不動産会社とやり取りを行わなければならず、連絡や段取りが煩雑になってしまいます。十分に時間を取ることができる方や、ご家族も一緒になって契約や売却の段取りを行ってくれる方でないと、少し大変かもしれません。

　この辺も含め、売却したい時期までどれくらい余裕があるか、希望の売却価格はいくらにしたいか、契約や段取りにどれだけ時間と労力を割くことができるか、などの諸条件を踏まえて、どのタイプの媒介契約を結ぶのかを考えてみましょう。


◆媒介契約は変更できる

　一般では法律による取り決めはありませんが、通常3カ月以内、専任と専属はいずれも法律によって3カ月以内と媒介契約の有効期間が定められています。

　契約の自動更新は一般のみですが、3カ月の有効期間後に別の媒介契約に変更することも可能です。新たに契約書を締結しなければならず、多少手間ともなりますが、思ったような結果が得られなかったり、不動産会社とのやり取りが煩雑で対応が難しかったりした場合には、契約変更も視野に入れると良いでしょう。

　次回は、一般、専任、専属のそれぞれの違いやポイントなどを、もう少し細かく突っ込んでお伝えしたいと思います。

◆いくらで、いつまでに売れば良いのか、考える

【売却希望価格の考え方】

　買い替えの場合、買い替え先の住居を購入するのに必要な頭金の一部を、現在の自宅売却によって確保するのが一般的でしょう。そうなると、現在の自宅の住宅ローン残高を返済し、仲介手数料なども支払ったうえで頭金に充当できる金額が残るようにしなければいけません。

　つまり、

　　売却希望価格≧住宅ローン残高＋売却費用＋買い替え先住宅の頭金（の一部）

というような売却価格になるのがベストといえますね。

　しかし、現実問題として上記のような形にはなりにくいものです。買い替えを希望される場合、現在の自宅を売って今の住宅ローン残高を返済できれば、それでじゅうぶんと考えることも必要でしょう。

【売却時期もポイントに】

　売却時期によって価格も上下します。身近なところでは、人の移動シーズンにあたる年明け～3月の年度末は、タイミングが合えば通常よりも高い価格で売却できるかもしれません。
　また、税制の特例措置が始まったタイミングや、措置が終わる駆け込み需要のときなども狙い目といえます。

　不動産そのものの相場の動きも売却価格に関わってきますが、こちらはプロでも見極めるのが難しいため、あまり深く考えなくても良いでしょう。

　何より、ご自身の買い替え、引っ越しなどのタイミングに合うことが一番重要です。なるべく高く売りたいという思いはもちろんですが、タイミングを逃さないようにしましょう。


【価格の見直しも定期的に】

　最初は高めに売り出して、1カ月経っても売れない場合に価格を見直す、というのが一般的なパターンですが、不動産相場が下がり気味の時期などは、大胆に売却価格を見直したほうが買主の目にとまることも多いでしょう。

　売れるのはいつでも構わない、という場合は、価格の見直しをする必要もないかもしれませんが、ほとんどの場合は売却期限があると思います。

　なるべく高く売りたい、という気持ちと、いつまでに売らなければいけないか、という期限のバランスを取るのは非常に難しいですが、不動産会社とよく相談して適宜価格を見直していき、納得の価格で売却できるようにしていきましょう。

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◆まずは相場観を養う

　不動産会社による査定価格は、その不動産会社が「この価格なら市場に出しても、おおむね三カ月以内に売れる！」と考えて付ける価格です。

　不動産会社によって査定基準が少しずつ違っているため、複数の不動産会社に査定を依頼してみましょう。そしてその査定価格の根拠を聞くことによって、査定価格が高めなのか、低めなのか、また、実際の相場観も見えてくるでしょう。

　また、売主には「このくらいで売りたい」という希望があると思います。そこには「こだわりぬいた斬新な内装」など、思い入れがあるでしょう。しかし、そういった思い入れは価格に反映されにくいのが現実です。

　残念ながらそうした思い入れは、新しい買主にとってマイナスになってしまう場合もあります。「こだわりぬいた内装」も、売主と同じ趣味の買主なら高い評価をしてくださるでしょうが、趣味が異なる買主の場合は「購入後、自分の趣味に変更するため、リフォームが必要だな」という評価になってしまいます。したがって、売主の思い入れがあるPOINTは、残念ながら査定価格には影響しないことがほとんどです。

　だからこそ、複数の会社に査定を依頼し、その根拠をしっかりと把握しておくことが大切になります。査定の結果をもとに、売主自身も相場観を養っていきましょう。

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◆売出価格とは

　売出価格とは、広告や物件検索サイトに掲載されている価格のことです。

　一般的に、不動産を売却する際は不動産会社に仲介を依頼します。その不動産会社が検索サイトに物件を登録しますが、そこに掲載する価格が売出価格。実際に購入を検討する人は、物件の立地や間取りといった条件と一緒に、この売出価格を元に物件を探します。

　売出価格は、仲介する不動産会社が物件の査定やアドバイスを行いますが、基本的には売主が自由に決めることが可能です。

◆売却価格とは

　売却価格とは、実際に物件が売れた際の価格のことです。

  売主が決めた売出価格で買い手が見つかれば良いのですが、周辺地域の相場や購入希望者との交渉の末に値下げをすることは往々にしてあります。

 　周辺の相場よりも売出価格が高かった場合、購入希望者が現れずに徐々に価格を下げていくことがあります。また、売主が早急に物件を売却したい場合に、購入希望者との交渉の末に値下げをすることもあるでしょう。

　売出価格のまま売却することができれば一番良いのですが、うまくいかなかった場合に値下げをして売買が成立した価格が、売却価格となります。

◆買い替えの際は注意を

　現在の住まいを売却し、新しい物件に買い替えようとする場合は、少し注意が必要です。

  新しい住まいの購入を考える際、「売出価格」で購入計画を立ててしまうと、結果的に売却価格が低くなってしまい、当初の計画通りにならない、といったことがあるからです。

　
  売却価格は売出価格よりも低くなることが多いため、購入計画を立てる際は、「売却価格」で全体的な予算を決め、そこに少し上乗せする形で「売出価格」を設定してみると良いでしょう。

　
　当然、購入計画を立てる際はまだ「売却価格」が決まっていない状態（買主が現れていない状態）でしょうから、その際は不動産会社から提示された「査定価格」を参考にされることをおすすめします。

　思ったよりも高く売れた場合は、家具の購入などに充てるようにすれば良いですし、売出価格よりも値下げをした場合でも、当初から売却価格（もしくは査定価格）での新居購入計画を立てているため、大きなトラブルにはなりにくいといえます。

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共有名義の持ち家があって離婚する場合についてです。

　婚姻中の財産は、財産分与として2分の１ずつ分け合うことになっています。購入当初の出資額に応じて決めた持ち分に関係なく、2分の１ずつ分け合うのが原則です。

　１人の収入で住宅ローンを支払っている場合でも同じことがいえます。

　その結果として、離婚後も持ち分を２分の１ずつ持ち続けていると、家を売却する場合や相続が発生した場合に手続きが大変になってしまいます。そうならないよう、どちらかが、相手に共有持ち分を譲って手続きを進めておくことです。

《ローン残金がない場合》

　　　離婚協議書を作成して単独名義に登記を変更し、譲り受けた方は相手方に代償金
　を支払うことで公平にします。

《２人ともに住宅ローンが残っている場合》

　　　持ち分を失う方のローンを完済しなくては名義変更ができないので、ローンを借
　　りかえたり実家にお金を出してもらったりするなどの必要が出てきます。

《妻が連帯保証人になっている場合》

　　　誰か他の人に連帯保証人を依頼するか、物理的担保として土地や建物を担保に入
　　れることで、連帯保証人を外してもらう方法があります。

　～　おすすめの方法　～

　　　　
　　　　家を売却することです。

　　　　売却金額がローンの残高より高い場合、売却によって残ったお金を分け合うだ
　　　けで済みます。
　　　　売却金額がローン残金より低い場合は、現金で補填して完済するなどの必要が
　　　あります。

　　　　まずは、自宅がいくらくらいで売れるのか査定してみることが必要です。

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どちらでも、最終的に不動産会社に支払う金額は同じですが、少しでも高値でスムーズに売却するためにはどちらが良いか考えましょう。

《一般媒介契約》

　　　　
　　　　複数の不動産会社と媒介契約を結ぶこと。レインズ（不動産会社が見ることの　
　　　できるサイト）への登録義務がない。売りに出ていることをあまり知られたくな
　　　い場合によい。

　　　　不動産会社に活動報告義務がなく、売り主は、複数の不動産会社がどのように
　　　販売活動をしているか把握するのに手数がかかる。駅近や築浅などの人気物件以
　　　外は宣伝費をかけてもらえず、売却成功が難しい場合ある。

《専任媒介契約》

　　　　
　　　　一つの不動産会社とのみ契約を結ぶこと。契約を結んだ日から7営業日以内に
　　　レインズへの登録義務があり、広く情報を流通させることができる。

　　　　また、2週間に１回以上、売り主に状況を報告する義務があり、物件売却の営
　　　業活動を一生懸命やってもらえる。

　　　　特に、空き家だと鍵を渡して管理してもらうので、専任媒介契約がよい。

～　迷う場合には　～

　　　　　
　　　　しっかりと寄り添ってサポートしてもらえる専任媒介契約がよいでしょう。

　　　　　信頼できる不動産会社と営業マンに出会うことが、売却成功につながりま
           す。

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　遺産額がマイナスの場合、「相続放棄」と「限定承認」という方法があります。

《相続放棄》

　　一切の相続を放棄することです。マイナスの財産しかない場合に適した方法です。
　相続人単独で行うことができ、相続放棄すると、相続人ではなくなり、その子や孫も
　相続することがなくなります。

　　相続開始（被相続人が死亡した日）から3ヶ月以内に家庭裁判所に届け出ます。

《限定承認》

　　プラスの財産の範囲内でマイナスの財産も相続することです。マイナスの財産がプ
　ラスの財産を上回った場合、超過分を支払う必要がありません。負債がどのくらいあ
　るかわからない場合に適した方法です。

　　ただし、相続人全員が合意し、共同で行うことが必要です。また、相続があること
　を知ってから3ヶ月以内に家庭裁判所で手続きを行う必要があり、期限を過ぎると
　特殊な事情がある場合以外は認められません。

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土地や不動産を相続したときは、相続登記が必要です。

《相続登記に必要な準備》

（１）不動産についての調査　

　　　　法務省で登記事項証明書を取得したり、権利書や固定資産税納付通知書で確認するなどし
　　　て正確な地番や家屋番号を確認します。

（２）相続人の調査　

　　　　遺言書がない場合は、法定相続人全員での手続きとなります。被相続人の出生から死亡ま
　　　での戸籍謄本を取り寄せ、法定相続人を確定させます。相続人の住民票、戸籍謄本、印鑑証
　　　明も用意しておきます。

（３）遺産分割協議書を作成

　　　　相続財産を相続人全員でどのように分割するかを決定し、実印を押して遺産分割協議書を　　
　　　作成します。

《相続登記》

　　　不動産を相続した人は、相続登記の申請書を法務局に提出して、登記を行います。そのと　
　　き、登録免許税が固定資産評価額の０．４％かかります。

　　　
　　　司法書士に依頼する場合の報酬は、不動産の評価額、相続人の人数、協議の内容、依頼する　
　　司法書士によって異なります。（相場は６～１０万円）

　　　今現在、相続登記は任意であり罰則は設けられていませんが、民法第177条では必要とされ
　　ています。また、登記を完了していなければ、不動産を処分したり抵当権を設定したりするこ
　　とができません。さらに、何代もさかのぼって亡くなった人の名義であったりすると、相続人
　　が多数になり、中には行方不明者がいたり、認知症で後見人制度を利用しなければならない人　　　
　　が出てきて大変な労力がかかることになります。

　　　いざという時に身動きがとれない事態にならないよう、相続登記をすることをお勧めしま
　　す。

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　不動産の価格は「効用」「希少性」「有効需要」の3つを組み合わせたときに生じる、経済的な価値を表すものであるという不動産鑑定評価基準の考え方を前回ご説明しました。

ただ、必ずしも「不動産鑑定評価＝不動産の売れる価格」ではないことも、前回お伝えした通りです。

「効用」とは、どれくらい役に立つのか。

「希少性」とは、どれくらい不足しているか。

「有効需要」とは、欲しがる人がどれくらいいるか。

　不動産の価格を示すこれら3つは、外部の要因によって変化し、不動産価格にも影響を与えます。具体的に、どんなことが不動産価格に影響を及ぼすのかを、今回も不動産鑑定評価基準の考え方に則して確認していきましょう。

◆一般的要因

　世界情勢、政治、経済の状態や、人口動態や社会動態、気候、法制度など、国全体の不動産に共通するマクロ的な要因を指します。

この一般要因は、「自然的要因」「社会的要因」「経済的要因」「行政的要因」の4つにわけることができます。

　・自然的要因

　　　地質や地盤、地理的な位置関係など、土地本来の機能に影響を与える要因のこと。

　・社会的要因

　　　人口の増減や家族構成の変化、教育・社会福祉の状態など、社会的な事象による要因のこと。

　・経済的要因

　　　財政状態や金融、税負担、賃金や雇用など、経済情勢の変化による要因のこと。

　・行政的要因

　　　土地利用に関する計画や法規制、住宅政策、税制など、行政の規制等による要因のこと。

　この分類からわかるように、一般的要因では、不動産価格を算出しようとしている時点の、世の中の経済的、社会的な情勢が問題となります。

◆地域要因

　地方自治体などで制定した条例や要綱、都市計画や交通整備計画等、その不動産があるエリアにおける特定の事情に起因する要因のことです。

　ただし、その不動産が「住宅地域」なのか、「商業地域」なのか、「工業地域」なのかによって、同じ要因でも価格に影響を与える度合いが異なります。

　例えば、居住を目的にしているのであれば、街路の幅員や、商業施設の配置の状態、都心からのアクセス状態などが、不動産の価格に影響を及ぼします。

　簡単に言うと、不動産の立地条件やエリアの人気度を示すもの。土地開発や交通インフラの拡張などにより、不動産の価格も変動します。

◆個別的要因

　土地の形状や接道、建物の築年数や面積・管理維持の状態など、その不動産特有の要因のことです。地域的要因で算出された価格水準に、さらに浮き沈みを与えるのが、個別的要因です。

　例えば、宅地であれば、角地や二方路地などでは価格が上がりますが、袋地やセットバックが必要な場合は価格が下がるかもしれません。建物であれば、築年数のほか、間取り、設備、仕様、面積、材質、維持状態などが価格の増減に影響します。

　ここまで2回にわたってご説明してきたように、不動産の価格はいろいろな要因によって変動します。

細かく把握する必要はありませんが、不動産会社から提示される査定額にどのような要因が含まれているかがわかれば、ご自身の不動産の価格が妥当かどうかも理解できるのではないでしょうか。

　不動産会社が見落としている不動産の魅力を伝えれば、査定額のアップにつながるかもしれません。

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