札幌・豊平区　上手な不動産売却,センチュリー21ベスト・ホーム

　不動産は高額な商品ですが、需要と供給のバランスが価格に影響するのは、日常で売買される「物」と同じです。
ただし、不動産にはいわゆる「定価」というものが無いので、価格の妥当性は一般の人ではわかりにくい物です。

　この「世界に1つしかない商品」であることにより、不動産価格の判断が難しくなるのです。

　では、不動産の価格はどうやって決まっているのでしょうか。

◆不動産の価格を決めるもの

　先述のように、不動産価格の判断は難しいものです。そこで、ここからは「不動産鑑定評価基準」の考え方をご紹介することで、不動産の価格を決めるものが何かに迫りたいと思います。ただし、必ずしも「不動産鑑定評価＝不動産の売れる価格」ではないことは覚えておいてください。

　不動産鑑定評価基準では、不動産の価格は以下の3つが組み合わさって生じる経済的価値を金額で表したもの、とされています。

　（1）不動産の効用

　　　　「不動産を活用して何が得られるか」ということです。日常生活や経済活動において、どれくらい役立つか、ど　
　　　　　れくらい収益をもたらしてくれるかといったことで、不動産の価値をはかります。

　（2）不動産の相対的希少性

　　　　「他の不動産と比べて市場価値が高いか低いか」ということです。例えば、都心部で住宅が少ない土地柄にある　　　　
　　　　　不動産なら、それだけ希少価値が高いということになります。

　（3）不動産の有効需要

　　　　「その不動産を欲しいと思う人がどれくらいいるか」ということです。条件が良く、手に入れたいと考える人が　
　　　　　多い不動産なら、競争原理が働くので、それだけ価格も押し上げられます。

　　　　　例えば、駅に近くて、買い物にも便利な場所に所在する不動産を例に考えてみましょう。

　　　　交通利便性や生活利便性に優れた物件は「効用」が高く、駅近接の土地は限られるため「希少性」も高いと言え　　　
　　　　ます。さらに、利便性が良く希少価値が高い物件は「需要」も高いと考えられます。

　　　　　この3つがそれぞれどの程度なのかによって、不動産の経済価値＝不動産の価格が決まるのです。

◆不動産の価格に影響を与えるもの

　　不動産の価格を決める「不動産の効用」「不動産の相対的希少価値」「不動産の有効需要」は、いつも一定ではあり　
　ません。社会状況や周辺環境、不動産そのものの変化などにより、不動産の価値も変動するからです。

　　そのため、不動産の鑑定評価は、不動産の価値を形成する要因を具体的に示し、その推移や動向、それぞれの相互的　
　な関係を細かく分析して行われます。

　　不動産価格に影響を与える要因としては以下のようなものがあります。

　　（1）一般的要因

　　　　　　　世界情勢、政治、経済の状態や、人口動態や社会動態、気候、法制度など、国全体の不動産に共通するマ　
　　　　　　クロな要因。

　　（2）地域要因

　　　　　　　地方自治体などで制定した条例や要綱、都市計画や交通整備計画等、その不動産があるエリアにおける特　　　
　　　　　　定の事情に起因する要因。

　　（3）個別的要因

　　　　　　　土地の形状や接道、建物の築年数や面積・管理維持の状態など、その不動産特有の要因。

　　それぞれの詳細は、次回ご紹介しましょう。

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◆　売 り 先 行
　　　売り先行とは、先に自分が住んでいる自宅を売却し、売れてから買い替え先の物件を購入す　　

　　るパターンです。まずは売り先行のメリットとデメリットを整理してみましょう。

【売り先行のメリット】　

　　　売り先行のメリットは、資金計画が明確なことが一番です。売却して手元に入ったお金を自　
　　己資金の一部に充て、買い替え先の物件を購入する、という流れになるからです。

　　　自己資金が明確なため、不要な額のローン契約を行ったり、物件が思った価格で売れなかっ　
　　たらどうしようと心配したりすることがありません。

【売り先行のデメリット】　　

　　　売り先行のデメリットは、仮住まいを用意しなければいけないことです。先に自宅を売却
　　するため、一時的に賃貸住宅などに住まわなければなりません。その際には仲介手数料、敷
　　金、礼金、家賃、引っ越し費用などが掛かってしまいます。

 ◆　買 い 先 行

【買い先行のメリット】

　　　先に買い替え先の物件を購入する買い先行の場合は、仮住まいをする必要がないぶん、出費　
　　を減らすことができます。また、先に物件の購入や引っ越しを済ますため、じっくりと時間を
　　掛けて物件を売却することができます。

【買い先行のデメリット】　　

　　　買い替え先の住宅を購入した後、旧居を売却するまでは住宅ローンを二重に返済しなければ
　　なりません。また、二重ローンは金融機関の審査が通らなかったり、融資額を減らされたりす　　
　　る可能性があります。つまり、資金に関する面でのデメリットが多く発生する「可能性があ
　　る」ということです。

　　　また、資金面でデメリットが多く発生する可能性があるということは、「欲しい！」と思っ
　　た物件をスグに抑えることができず、他の方に買われてしまう可能性が高くなることを意味し
　　ます。

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相続税の税率は、超過累進課税

　　～　相続する金額が多いほど税率が上がり、最高で５５％　～

　 土地が相続財産に含まれる場合、その評価額が重要になってきます。

土地の評価額　→　路線価によって決定
　　　　　　　　　　　 路線価が定まっていない土地は、倍率方式による計算。

　　
　・路線価は、道路についている標準単位なので、実際の取引価格とは異なります。土　　
　　地の形、高低差、周辺環境、法制限、向き、間口などについて考慮し、適正な評価　　
 　  額に補正されると、税が低くなることがあります。

　・すでに申告が済んだ人　～　5年以内であれば、土地を再評価し、税の還付手続き　
　　　　　　　　　　　　　　を行うことができます。逆に税務署から土地の評価を増　　　　
　　　　　　　　　　　　　　額され、追徴課税される場合もあります。

　・申告は、相続税に強い税理士に相談するとよいでしょう。不動産会社は、相
　　続に強い税理士を知っている場合も多いので、相談してみるのも一つです。

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遺言書について

・財産を持っている人が、誰にどの財産をどれ位あげるかを決め、まとめたものです。

・メリットは、相続の時に残された家族が財産をめぐって争わなくてすみます。

・スムーズに相続が進まずに法廷納税期限までに相続税を納められない場合、延滞税がかかることになります。

遺留分とは
・遺言書の内容によらずに、一定の範囲で相続人に最低限の相続を保障するものです。

遺留分の請求の仕方
・遺留分が侵害されたとわかった時、相手方に財産を取り戻す請求「遺留分の減殺（げんさい）請求」を文書で行います。

・応じない場合は、家庭裁判所に調停を申し立てます。

・期限は、相続があることを知ってから1年以内、または、遺留分の侵害を知ってから1年以内。ただし、相続開始から10年を経過すると時効となってしまいます。

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◆売り買いの同時進行は可能？

自宅を売って新しい物件を買う。つまり買い替えをする場合に売却と購入を同時進行するのはとても効率が良いように思われますが、実際に可能なのでしょうか。

結論から言うと、同時進行はかなり難しいものです。それは、売却と購入のそれぞれのプロセスを整理するとおわかりいただけると思います。

【売却のプロセス】

・複数の不動産会社に自宅の査定を依頼する

・不動産会社を決めて媒介契約を結ぶ

・査定価格を参考にして売り出し価格を決める

・購入検討社に内見をしてもらい、価格交渉を行う

・売買契約を交わして手付金を受け取る

・残代金を受け取り、登記手続きをして物件を引き渡す

【購入のプロセス】

・条件や希望に合う物件を探す

・内見を行い、価格や引き渡し時期の交渉を行う

・金融機関に住宅ローンの事前審査を申し込む

・仲介物件の場合、一般的にはこのタイミングで不動産会社と媒介契約を結ぶ

・売買契約を交わしたら、住宅ローンの本審査を申し込む

・住宅ローンの契約（金銭消費貸借契約）を結ぶ

・売主に代金を支払い、物件の引き渡しを終え、登記手続きを行う

◆やはり同時進行は難しい

売却、購入のプロセスをざっとあげただけでも、これだけあります。

これらを同時に行うとなると、手続きだけでも忙殺されますし、何よりタイミングを合わせることが非常に難しくなります。やはり、買い替えの場合、可能であれば購入または売却のどちらかを先に行うのが良いと言えるでしょう。

◆売り先行と買い先行

買い替えの場合は、売却と購入のどちらかを先に進めていくケースが一般的になります。そこで、先に売却をしてから購入を行うことを「売り先行」、先に購入を行ってから売却を行うことを「買い先行」などと呼ぶことがあります。

◆売り先行と買い先行のどちらがお得？

 どちらがお得かは、それぞれの条件などによって変わってきますが、不動産相場の動きに着目すると良いかもしれません。

理論的には、相場が上昇基調であれば、買い先行にすることで「安いうちに物件を買い、高くなってから売れる」という可能性があります。逆に相場が下落基調であれば、「高いうちに物件を売り、安くなってから買う」という可能性があります。

ただ、短期間で相場が上下することはあまりありません。また、売却と購入の間に何年ものタイムラグが生じることはほとんどなく、売却と購入のタイミングは比較的短期間であることが一般的です。買いたい物件が見つかるタイミングと、買ってくれる買主が現れるタイミングのみを考慮すれば良く、「高く売って、安く買おう」などとは考えないほうが賢明でしょう。

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 不動産売却にはいくつかのステップがあります。大まかな流れや手順を把握しておくと、物件引き渡し、残金受領まで
の計画やスケジュールを立てる際に役立ちます。

【ステップ１】不動産売却金額の相場を調べる

  ご自身の所有する不動産がいくらくらいで売れるのか、相場を知っておくと、不動産会社との打ち合わせ時に役立ちます。
  もっとも手軽なのは、インターネットの不動産ポータルサイトで、似たような条件の物件がいくらで売られているかを
調べる方法です。また、国土交通省が運営する「土地総合情報システム」なども参考にされても良いでしょう。

・土地総合情報システム

 https://www.land.mlit.go.jp/webland/ 

【ステップ2】不動産会社に査定を依頼する

  査定価格は、不動産会社や売却方法によって異なります。できれば複数の不動産会社から見積もりを取り、比較してみま
しょう。近年、不動産一括査定サイトを利用される方も増えてきています。プロによる査定がどのように行われるのか、
相場より低ければその理由は何かなどを知ることができ、不動産会社選びの際の参考になります。高い査定価格を提示してきた
不動産会社が良い会社とは限りませんので、その点も注意が必要です。

【ステップ3】不動産会社を選び媒介契約を結ぶ

  査定を依頼した不動産会社のなかで、信頼できそうな不動産会社を絞りこみます。実際に会って話を聞くことも肝心です。
査定金額の根拠や物件引き渡し、残金受領までの流れなどを具体的に確認してください。不動産会社の実績や担当者との相性
など、多方面から見極めて依頼先を選びましょう。そして、依頼先と定めた不動産会社と媒介契約（不動産の販売を依頼する契約）
を締結します。

【ステップ4】不動産を売り出す

  不動産会社には、物件の売り方にも戦略があります。より良い条件でスムーズに売却するために何をしてくれるのか、購入希望
者とはどのように交渉すればいいのかなど、気になることは不動産会社に確認し、よく話し合っておきましょう。不動産会社への
遠慮は無用ですので、気になることは全て聞きましょう。また、要望があればしっかりと伝えましょう。

【ステップ5】買主と売買契約を結び、物件を引き渡す

  購入希望者が見つかり、その方との交渉がまとまったら、いよいよ売買契約です。売買契約書の主要なポイントや注意点を
確認し、不明点がないようにしておきましょう。特に売主として負うべき責任（契約不適合責任）などは、後でトラブルになら
ないよう、きちんと把握しておきましょう。

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不動産相場を調べよう～国土交通省のサイトを活用しましょう～

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◆成約価格を細かく調べる

国土交通省の「不動産取引価格情報検索」というサイトでは、実際の成約価格をおおまかに調べることができます。

・不動産取引価格情報検索

 https://www.land.mlit.go.jp/webland/servlet/MainServlet

取引の時期を決め、そこから「土地」「土地と建物」「中古マンション等」などから選んでいきます（農地や林地なども調べることができるのが面白いですね）。

そして、地域を住所または路線・駅名から選んでいきます。すると、実際に取引された物件がずらっと出てきます。

そこには、最寄り駅、そこからの距離、取引総額、坪単価や平米単価、土地の形など細かな条件が詳細に出てきます。

具体的な住所や物件名はわかりませんが、かなり詳細な部分まで条件が表示されるので、かなり参考になるでしょう。ちなみに、このサイトに出ているのは全ての成約事例ではなく、一部のものとなっています。掲載件数ではやや不満が残りますが、参考程度の資料としてなら使えそうですね。

◆地価相場を調べたいなら

【公示地価と基準地価】

公示地価は地価公示法に基づいて1月1日時点のものを、基準地価は国土利用計画法に基づいて7月1日時点のものをそれぞれ公表したものです。公示地価は国が調べたもの、基準地価は都道府県が調べたものという違いはありますが、大きな違いはないといって良いでしょう。

いずれも土地取引の指標として扱われており、ニュースでも「銀座の○○前が日本一高い」などと耳にしたことがあるでしょう。

この公示価格と基準地価は、いずれも国土交通省のサイトで調べることができます。

【路線価図】

土地の価格を調べたいなら、路線価図を調べる方法もあります。この路線価図は、相続税などの計算で地価を評価するときに利用されるもの。国税庁が調べており、道路ごとに、そこに面する土地の、標準的な平米単価が記載されています。

路線価図は国税庁のサイトで見ることができます。多くの地点、特に細かいところまで調べられますが、少し見にくいのが難点です。

また、この路線価というものは公示価格の8割程度を目安にしていますし、固定資産税は土地の評価額を公示価格の約7割を目安としています。つまり、実際の取引価格と一致しない場合が多々ある、ということを念頭に置いておきましょう。

取引価格と一致しないとはいえ、全く使えない情報というわけではありません。

前回ご紹介した不動産紹介サイトと、今回紹介した国土交通省のサイトや国税庁のサイトを用いて、あらゆる角度からご自身の不動産相場を検証してみましょう。

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遺産分割協議とは？

相続人全員で、故人の遺産の分け方を決めること！

故人の出生から無くなるまでの戸籍を全て取り寄せます。

　～最初に本籍地の役所に問い合わせ、過去に本籍地の変更があった場合は、そこからさかのぼって取り寄せます。

協議の方法は？

戸籍にのっている関係者全員で行います。

・未成年者など、法律行為ができない人がいる場合は、家庭裁判所で特別代理人を選定し、協議に加わります。未成年者の場合、その親は特別代理人にはなれません。

・失踪者の場合、家庭裁判所で不在者財産管理人を選任し、協議に加わります。

話し合いによる、全員の同意が必要です。

代表的な分割方法

現物分割～形を変えずに分ける。例）不動産は長男、現金は次男など

換価分割～相続財産を売却し、換金して分ける。

代表分割～1人の相続人が財産を多くもらい、他の相続人に現金を渡す。

共有分割～不動産などの、持ち分を設定して分ける。

遺産分割協議書の作成について

全員が合意を受けてそれぞれの戸籍、実印、印鑑証明を持ち寄り、署名・押印を行います。一同に集まれない場合には、リーダー役が連絡をとって郵送で行うことも可能です。

遺産分割協議の手順

①   遺言書の有無の確認←最優先で行う

②   借金を含めた相続財産の確認

③   相続人の確認

④   遺産分割協議書の作成

⑤   相続人全員の署名、押印

　・遺産分割協議書は、各財産ごとに作成することが可能

　・預貯金の引き下ろしのために、各金融機関より指定の書式を取り寄せておく。

　・書類作成を税理士や会計士に相談するのもよいでしょう。

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