2023年01月の記事一覧｜札幌・豊平区　上手な不動産売却｜センチュリー21ベスト・ホーム

◆自分の希望する条件をまとめておく

売主も買主も、自分の希望する条件を整理して優先順位を付けておきましょう。

整理ができていないと相手の出す条件に対して判断がつきませんし、売買相手や物件が複数現れた場合、自分の中に判断する基準がないと、取捨選択が難しくなります。

◆そもそも売買当事者は誰がなれるのか？

売買当事者になれるのは、不動産の売却および購入する意思を持ち、かつ権限（判断能力）を有している人です。

認知症等で売買の判断能力がない人は売主にはなれません。

本人に権限がない場合、代理人を立てることが可能です。

裁判所で定められた法定代理人（成年後見人等）は、裁判所で許可された範囲内において、売買の手続き一切ができます。

一方で、個人的に依頼をした任意代理人の場合、登記やお金を借りるなど財産に関係する手続きのときは、意思は伝えられても最終的に本人の意思確認と手続きが必要となります。

そのため、任意代理人を立てる場合は、事前に不動産会社や司法書士、金融機関と相談をした方がいいでしょう。



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日常生活ではあまり縁のない「登記」ですが、不動産売却においてはたびたび見聞きする言葉です。

実は登記がどんなものかを理解していない方も少なくありませんが、
不動産売却では絶対に欠かせないもの。

登記についての基礎知識を知っておくとその重要性がよくわかりますので、まずはそこから解説していきましょう。


◆いまさら聞けない不動産の「登記」ってなに？

登記とは、一定の事項を広く社会に公示するための制度です。
登記をすると、外見からではわからない権利関係等を当事者以外の第三者に明らかにでき、その権利は法律で守られます。手数料を払って申請すれば、だれでも登記簿謄本
（登記事項証明書）を通じてその内容を確認することができます。

不動産登記で押さえておきたいポイントは、以下の2種類です。

●表示登記…登記簿の「表題部」に記載されている登記のこと。土地や所在地や家屋の構造・床面積、現在の所有者など現況が記されている。

●権利登記…登記簿の「権利部」に記載されている登記のこと。
（甲区）には所有権について、（乙部）には抵当権や地上権など、不動産の権利関係に関することが記されている。

上記のうち、「表示登記」には不動産登記上の申請義務がありますが、「権利登記」には、実は申請義務がありません。つまり、法律上は、所有権移転や抵当権抹消登記はしなくても良いことになっているのです。

しかし、不動産の権利関係の登記をしなかったために起きるトラブルは、訴訟問題になることもあるほど厄介なものです。

高額な取引である不動産売買においては、売主から買主への所有権移転や、売主が既に組んでいる住宅ローン等を担保するために設定された抵当権抹消の登記は、不可欠なものと言えるでしょう。


◆「抵当権の抹消」はなぜ必要？

各金融機関の住宅ローンは、担保設定がされていないことを、抵当権設定の第一条件としていることが多くなっています。
抵当権が設定されたままでは、不動産を担保にした新たな住宅ローンを組むことができません。つまり、買主がローンを借りることができなくなってしまうのです。

「抵当権」自体は、住宅ローンを完済すれば消滅しますので、金融機関からは弁済証書や借用書など抵当権を抹消するための書類が交付されます。
しかし、これらの書類を査収しただけでは、抵当権の登記が消えるわけではありません。抵当権の登記を抹消するためには、これらの書類を添付し、法務局で抵当権の抹消登記を申請する必要があります。
この手続きをしないと、抵当権の登記は残ったままになります。

不動産の価値は登記簿なしで判断することが難しいため、不動産売買においては抵当権の登記が残ったままでは、売却は困難です。ローンが完済していることを公示するために、抵当権抹消登記の手続きをすることが重要になります。
住宅ローンを完済したら、なるべく早めに抵当権抹消を行いましょう。

登記の申請についての詳細は、次回お話しします。

売主・買主を問わず、家の売買を思い立ったら、まずそのアウトライン（全体像）を押えておく必要があります。

具体的には、以下の内容を理解し、確認することです。

◆売買手続きで押えておくべきこと

不動産取引きの流れの把握
↓
不動産取引きの目的の理解
↓
スケジュールの理解
↓
希望条件の整理
↓
不動産ランクの見きわめ
↓
不動産の定義と範囲の理解
↓
不動産会社と営業担当者の選び方


◆売主が押えておくべき手続きのポイント

①事前準備と相談
↓
②査定価格と媒介契約
↓
③販売活動と案内
↓
④条件交渉
↓
⑤売買契約
↓
⑥残金決済等の準備
↓
⑦残金決済等

◆買主が押えておくべき手続きのポイント

①相談と資金計画
↓
②物件紹介と案内（見きわめ）
↓
③購入申込みと条件交渉
↓
④書検査の実施
↓
⑤売買契約
↓
⑥住宅ローン審査
↓
⑦残金決済等の準備
↓
⑧残金決済等

また、売買をサポートしてくれる不動産会社の営業担当者といい関係を作ることも、とても重要になってきます。




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早晩、欧米のように建物価値が担保評価に組み入れられることが予想されます。

実際に住宅金融公庫の住宅ローン「フラット３５」には２０２２年４月より維持保全型が登場。

安心して長く住めると認定された住宅は、借入金利が引き下げられる特典をもうけています。

こういった新しい仕組みは広がりを見せ、さまざまな金融機関で実施されていくと予想されます。

欧米のように健康な家ほど高く評価され、より安価で安心して住める時代が日本にも到来するのです。

そうなると、不動産買主の意識も変わり、価値が保証されている中古住宅を求める人が増えていくことになります。

長生きで健康体の「中年」不動産が増えていき、取引き回数も勢い付いていくものと予想されます。

インスペクションで建物の本当の価値が可視化されるのであれば、販売価格に直結することは間違いなく、今後ますます一般化されて行くでしょう。



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建物の歴史で言うと、今からおよそ４０年前以降は、建築基準法がより厳格化された中で建てられているので、現代とさほど遜色ないレベルにまで達しています。

ちまたで言われている木造住宅は３０年というのは、取り壊した木造住宅の平均寿命を算出しているに過ぎません。

今も建ち続けている木造住宅はカウントされていないのです。

建っているものも含めてすべての建物の築年数から平均寿命を出したところ、木造住宅で６４年という数字が出ました。

それは、３０年ほどで解体される木造住宅がある一方で、６０年どころか９０年も住まいとして十分な価値を保ち続ける木造住宅がある事を意味しています。

ただしメンテナンスは欠かせません。

メンテナンスを行わないから、短命で終わる建物があとを絶たないのです。



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日本の中古不動産は、表面上のスペックしか評価しない文化が根付いてしまっています。

買い手も、先々どの程度の寿命があるかわからず当たり外れのある中古に手を出すより、将来的な価値が保証されている新築をほしがる傾向です。

インスペクションでは、構造をより重点的に評価するようにしています。

例えば、現状の地盤はどうなっているか、今後の地盤の影響はあるかなど、未来の建物の構造についても予測を立てつつ評価していくこととしています。

現状維持で大丈夫なところ、将来的に直していく必要があるところ、あるいは今すぐ直す必要のあるところを細かく分類し、建物の本質的な価値へと転換していきます。

インスペクションを実施すると多少の建物の弱点は見つかるものです。

その弱点部分さえ直してしまえば、建物の寿命を延ばすことができ、建物の現存価値を引き上げることができるのです。



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マンションの資産価値は管理状態で決まります。

管理次第で現状も、残された建物寿命も歴然とした差が生じます。

表面的なスペックで決めてしまうのはおかしな話なのです。

一戸建てについても同様です。

その経歴の中でどういったケアを心がけてきたかによって、見た者に与える印象や健康状態にも差が出ます。

その差が価格にも反映されるのは当然なはずです。

先進国でホームインスペクションを積極採用していないのは、日本だけと言っても過言ではありません。

それは、住宅に対する金融機関の担保評価が築年数に依存しており、本質的な価値をいっさい評価しないからです。

欧米では、インスペクションの建物評価が金融機関の融資金額につながるのが常識になっています。

リフォームや修繕にかけた事実がきちんとデータとして記録され、担保評価アップにつながる仕組みとなっています。

マンションであれば、運営状況も精査し、担保評価へとつなげるのが常識です。




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不動産売却で、ご自身が所有していた不動産の所有権が他の人に移るときは、法務局で「所有権移転登記」を行うことになります。
しかし、その手続きを行う前にやっておくべきことがいくつかあります。大切な不動産をスムーズに買主へ引き渡すためも、オーナーとしてしっかり確認しておきましょう。


◆まずは不動産の所有権の確認を

不動産売却を進める前に、まずは売却予定の土地建物の名義が誰になっているかを調べてみましょう。これは、法務局（登記所）で登記簿謄本（登記事項証明書）を取得すればわかります。
登記簿謄本に記されている「登記名義人」は、不動産に関して所有権を有する者のことです。

まれに、実際の所有者と登記名義人の名前が違っているケースがあります。不動産を相続した場合などには、名義変更をせず、前の所有者の名前がそのまま記されていることがあるのです。名義変更には期限や義務がないために、このようなことも起こりうると覚えておきましょう。
つまり「登記名義人＝不動産所有者」とは言いきれないのです。

また、名義が共有になっている場合、売却には他共有者の同意が必要になります。
思い違いや段取り不足でトラブルにならないためにも、事前に
「不動産の所有権を有するのは誰なのか」をきちんと確認しておくことをおすすめします。


◆「抵当権抹消」の手続きをする

住宅ローンが残っている不動産を売却する場合、不動産には「抵当権」が設定されています。
抵当権とは、ローンの返済が滞ってお金を回収できなくなった場合に備え、金融機関が不動産を担保にしておくものです。

抵当権が設定されたままの不動産でも、原則的には売却が可能です。
ただし、通常の売買契約では、買主が取引の条件として抵当権抹消を盛り込んでいることがほとんど。抵当権がついたままでは買主もローンを組めませんので、抵当権抹消手続きは必要です。

売却する物件に住宅ローンが残っている場合は、買主から代金を受け取って残債を清算した時点で、抵当権の抹消が可能になります。
すでに住宅ローンを完済していても、抵当権の抹消手続きをしていない場合、書類上は抵当権がついたままになるので注意が必要です。


◆不動産の「所有権移転登記」や「抵当権抹消」は自分でできる？

不動産の売却が成立すると、買主が不動産の所有権を有することを証明するために
「所有権移転登記」を行います。多くの場合、不動産売買の決済および物件引き渡しと同時に手続きを行いますが、司法書士に依頼するのが一般的です。

売主の「抵当権抹消」と売主から買主への「所有権移転」に加えて、買主がローンを組む場合は新たな「抵当権設定」もあり、3つの登記を一度に行うことになります。その作業はかなり煩雑なため、自力で行うより、司法書士に依頼した方が安心だと言えます。

８万円だったワンルーム家賃収入が９万５０００円に上がり、改めて査定を行ったところ、残債とほぼ同額の２３００万円前後でも十分に売却が可能であると算出できました。

いよいよ売り出しを開始し、レインズにも掲載しました。

反響は上場で、問い合わせが多数寄せられました。

遠方からの問い合わせには、物件の写真や周辺の情報など顧客へのアピール材料となりそうなデータを全て提供しました。

１週間と数日経った頃には最初の申し込みがあり、要望額は２２００万円。

売り出し価格よりも１００万円ほど安い額での申し込みです。

しかし、反響は増える一方で注目が高まっている状況だったので、２２００万円以上の価値を感じて申し込んでくれる方がいると考え、少し粘ることにました。

さらに数日経ち、ついに２２５０万円の申し込みがありました。

こちらとしては２３００万円で売りたいと再交渉を申し出て粘りを見せたところ、最終的には２２８０万円に落ち着くことができました。

売り出しスタートから半月ほどというスピーディな取り引き成立でした。

不動産取引は準備とタイミングが大事であるとよく言われますが、まさにそれを実感させるものでした。



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