2022年07月の記事一覧｜札幌・豊平区　上手な不動産売却｜センチュリー21ベスト・ホーム

《一般媒介契約とは》

一般媒介契約とは、不動産会社と媒介契約をするときの契約形態の一つです。複数の不動産会社と媒介契約を結ぶことができ、自分で見つけた買い主と取引きすることもできます。レインズへの登録義務はなく、不動産会社による売却活動の報告義務もありません。契約に期限はありませんが、多くの不動産会社は売買の期間を国土交通省の定める3ヶ月以内としています。

多くの不動産会社に依頼したい場合や、人気のある不動産を持っていて高く売れそうな場合に向いています。

《向いていない場合》

一部の不動産会社は業務報告をしていますが、売却を依頼したのに全く報告がないという話もよく聞きますので、定期的に売却活動の報告がほしい人には向きません。

複数の不動産会社に依頼した場合、複数の担当者とやりとりをしなければならず、日中忙しい人には煩わしいかもしれません。

《一般媒介契約以外の契約方法》

不動産会社は、売り主とコミュニケーションをとって折り込み広告や案内などを行って高く売却したいと思っています。しかし、不動産仲介は成功報酬のため、成約しないと一円も請求することができないので、販売戦略の立てられない一般媒介契約をいやがります。

そのため営業マンによっては、一社のみに依頼する専任媒介契約や、専属専任媒介契約を希望します。専任媒介契約・専属専任媒介契約とも、一社にしか依頼できませんが、自分でみつけた買い主と取引きできるのが専任媒介契約、できないのが専属専任媒介契約です。

センチュリー２１ベスト・ホームでは、リースバックのご相談も得意としております。
札幌市　豊平区　土地　一戸建て　マンション　空地空き家　実家　不動産　相続物件
アパート　売却　のことなら　センチュリー２１ベスト・ホームまでお気軽にお問い合わせください。

《営業活動報告とは》

営業活動報告とは、媒介契約を締結したあと、販売活動の状況や問い合わせ・ご案内の状況を報告することをいいます。

宅地建物取引業法では、媒介契約の種類によって報告の周期が定められています。

専属専任媒介では一週間に一度以上、専任媒介だと二週間に一回以上、一般媒介では報告に定めはありません。

一般媒介契約でも定期的に報告する不動産会社もありますので、複数の会社に販売を依頼する場合は、営業活動報告のありなしを見るのも、良い会社を見分ける一つの手法です。

《報告の仕方》

報告の仕方は媒介契約を締結するときに取り決めて媒介契約書に記載し、メールまたは、書面で報告します。

報告する時のポイントは、

・どんな販売活動をどのように行ったか。

・何件の問い合わせがあったか。

・ご案内が何組あったのか。

・ご案内の結果どのような感想があったのか。

販売活動としては、自社やセンチュリー２１のwabサイトへの掲載、スーモ、アットホームなどの不動産情報サイトへの掲載、新聞折り込み広告、宅配チラシなどがあります。

一定期間がたっても買い主が見つからない場合、その後の販売活動の見通しを提案することがあるので、そういった場合はできる限り直接会って相談します。

問い合わせや案内が少ない場合と、案内は多いが成約に結びつかない場合では、計画が変わってくるので、営業活動報告はよく確認しましょう。

センチュリー２１ベスト・ホームでは、リースバックのご相談も得意としております。
札幌市　豊平区　土地　一戸建て　マンション　空地空き家　実家　不動産　相続物件
アパート　売却　のことなら　センチュリー２１ベスト・ホームまでお気軽にお問い合わせください。

《家族信託とは》

自分で財産の管理ができなくなった場合に備えて、家族に財産を管理・処分できる権限を与えていく方法。財産管理のための報酬が発生しない、家族間での利用が想定されています。

《認知症対策のための家族信託》

所有者である親の認知症悪化により、不動産が売れなくなる場合があります。不動産は持っているだけで経営する手間やコストがかかってきます。空き家が多くなって処分したいと思っても、所有している親に契約するだけの能力がないと売ることができ亡いからです。

売るための方法としては、法定後見人制度の利用もありますが、親の自宅を売却するには、家庭裁判所に許可を得る必要があります。許可が出なければ売却できません。

家族信託を準備し、面倒を見てくれる子どもに権限を与えておくことで、そういった手間や金銭的な負担を和らげることにつながります。

《不動産の共有に伴うトラブルを回避するための家族信託》

共有で相続すると、共有者の一人が売却に反対すると売却できないというトラブルになることがあります。

家族信託には、不動産の管理・処分を行える者と、その利益を得るものとを分けることができます。不動産の管理・処分の権限は一人に集約しつつ、委託者（親）死亡後の不動産管理・処分から生じる利益は複数人で分け合うことができます。

家族信託を利用することで、相続トラブルの回避や不動産の塩漬けを回避することにつながります。

家族信託は新しい相続の形ともいわれており、自宅等の不動産を所有する人にとっては非常に有効です。

認知症になった親の生活費や施設費を親の不動産を売却した資金でまかなうことができれば、子世代にとっても大きな安心となります。

検討したい人は、まず、近くの不動産会社に相談してみましょう。

センチュリー２１ベスト・ホームでは、リースバックのご相談も得意としております。
札幌市　豊平区　土地　一戸建て　マンション　空地空き家　実家　不動産　相続物件
アパート　売却　のことなら　センチュリー２１ベスト・ホームまでお気軽にお問い合わせください。

《検査済証のない建物とは》

建築基準法第七条第五項に定められた完了検査を受けていないと建物は、使用することはできません。ただ、それほど徹底されておらず、検査完了の実施率は平成10年頃で約３８％といわれています。

完了検査を受けていないため、検査済証が存在しない場合や、完了検査を受けて検査済証を発行されたものの、紛失などで現存していない場合があります。

《検査済証が存在しない建物》

検査済証が存在しない建物は、中古物件の流通市場では、珍しいことではありません。検査を受けていないのは、建築基準法に適合していなかったり、完了検査の費用を節約していたりなど様々です。特に都市部では狭小地での建築のため、法廷の建ぺい率や容積率を超過している建物が多くあります。

《紛失などで現存していない》

検査済証は再発行できませんが、各役所の建築指導課にて、建築計画既存書や台帳記載事項など、確認や証明書の発行ができます。

売却時の重要事項説明書には、これらを記載する必要があるので、不動産会社の担当者が調査します。

《売却時の影響》

違反建築物である場合は、住宅ローンなどの融資を利用できないこと、増改築ができないことなど、購入者にとってマイナスとなるケースがあります。金融機関によって基準が異なるため、違反建築物がだめであったり、違反の内容や程度に基準を設けている場合など様々です。利用できる金融機関が限られますので、売却活動や価格に影響が出ることがあります。

また、建築当時に法適合していたかの確認は、指定確認検査機関において、建築基準法適合状況調査報告書を作成することで行います。当時は適合していたとしても、その後の増改築で違反建築物になってしまっている場合や、法改正で不適合建築物になってしまっているケースもあり、増改築が難しい場合があります。売却の際には、検査済証の有無よりも、現在の状況が重要となります。


まずは、売却に力を入れている不動産会社に相談してみましょう。

センチュリー２１ベスト・ホームでは、リースバックのご相談も得意としております。
札幌市　豊平区　土地　一戸建て　マンション　空地空き家　実家　不動産　相続物件　アパート　売却　のことなら　センチュリー２１ベスト・ホームまでお気軽にお問い合わせください。

《既存不適格建築物とは》

建築当時に適法だったが法改正により基準に合わなくなったもの。通常の住宅に比べて売却が難しくなります。

理由としては、二つあります。
一つは、既存の建物と同じ規模、同じ用途での立て替えや、許可が必要な規模の修繕を行うことができません。そのため、担保価値が低くなり、希望する額のローン審査に通りづらい可能性があるためです。

また、新築当時に指定された建ぺい率・容積率の制限値がその後変更されたことにより、購入者が建て替える際には、既存の建築物より建築可能な規模が小さくなってしまう制限がかけられる場合があるからです。

《売却のポイント》

売却のポイントは、既存不適格建築物であることを買い主にきちんと告げることです。また、どのような制限を受ける可能性があるかについて、納得してもらう必要があります。

周辺の相場価格での売却は難しい可能性があるので、相場価格を知った上で複数の不動産会社に相談し、信頼できる不動産会社を見つけましょう。

センチュリー２１ベスト・ホームでは、リースバックのご相談も得意としております。
札幌市　豊平区　土地　一戸建て　マンション　空地空き家　実家　不動産　相続物件　アパート　売却　のことなら　センチュリー２１ベスト・ホームまでお気軽にお問い合わせください。

《区画整理事業とは》

行政や区画整理組合が主体となって、道路や公園等の公共施設が未整備な区域を整備し、そこに宅地を再配備することで、整備された新たな町並みをつくる事業。何十年もかかることが珍しくない。その土地を売却したい場合、どの時点で売却するかを考えましょう。

《従前地～元々の土地の時点》

区画整理後は、道路の拡幅などの事業によって面積は小さくなるのが一般的です。

その分価値が下がるかといえば、区画整理によって地価が上がる場合もあり、かわらないと考えられます。ただ、土地を割り当てる際や工事に施工誤差が生じ、土地の権利者間に不均衡が生じた場合、事業完了時に清算金によって不均衡を是正します。

この時点では、これから各整理事業を行うため、建築の際に知事の許可が必要で、木造二階建てなどの容易に移転・撤去が可能なものに限られます。購入される方は、場所が変わったり制限を受けることに不安を覚えるかもしれません。

《仮換地の時点》

区画整理事業は長期間に渡り徐々に進みます。自分の土地の部分は完了したが全体は完了しないという場合、完了した土地は仮換地となり、基本的に仮換地はそのまま換地となります。ただ使用収益開始日以降でないと仮換地に建築物を建てることはできないし、所有権は依然として従前地にあります。まだ、この時点では清算金は確定していないので、それを踏まえて金額を考えていく必要があります。

《区画整理事業が終わった時点》

区画整理事業は街作りの計画に基づいて行われているので、建築できる建物を制限する場合があります。事業が終わった後の売却でも注意が必要です。

どのタイミングで売却するのが有利か、精算はどうするか、登記はどうするかなどを、売却に力を入れている不動産会社の担当者に聞いてみましょう。

センチュリー２１ベスト・ホームでは、リースバックのご相談も得意としております。
札幌市　豊平区　土地　一戸建て　マンション　空地空き家　実家　不動産　相続物件　アパート　売却　のことなら　センチュリー２１ベスト・ホームまでお気軽にお問い合わせください。

《危険負担とは》

落雷で建物が壊れた、水害で建物が流されたなど、売買契約を締結した後、引き渡しまでに天災地変で物件が滅失や破損してしまうケースがあります。売り主、買い主どちらの責任でもなく取引きの対象物がなくなってしまうなどです。危険負担とは、そのような場合にどちらが損失を負担するかということです。

《2020年に民法改正》

旧民法では、契約自体は成立しているので、買い主は代金を払わなくてはならないとなっていました。債権者主義といい、買い主が危険負担をするということです。

不動産の売買契約では、天災地変等の売り主買い主どちらの責任でもない事由によって対象物が滅失や損傷してしまった場合は、契約を解除できるという特約をつける場合が一般的です。売り主が買い主に受領済みの金額を返還して契約解除となります。それほどでもない破損の場合は、売り主で修復の上で、渡すことにしていました。

改正後はその実態に近づき、引き渡し前で天災事変など売り主に責任がなく引き渡しが不能な場合には、支払い義務は消滅しないものの、買い主は支払いを拒絶できることになりました。

なお、売り主は引き渡しまで、善管注意義務（善良なる管理者の注意義務）があり、注意不足の場合は当然売り主の責任が発生するので注意しましょう。

センチュリー２１ベスト・ホームでは、リースバックのご相談も得意としております。
札幌市　豊平区　土地　一戸建て　マンション　空地空き家　実家　不動産　相続物件
アパート　売却　のことなら　センチュリー２１ベスト・ホームまでお気軽にお問い合わせください。

《山林売却について》

需要と供給のバランスがあり、場所によっては売却が難しい場合もありますが、コロナ禍の状況で需要が高まっている場所もあります。また、取り扱いをしていない不動産会社もあるので、必ずその山林がある場所の不動産会社に依頼してみましょう。

《山林の種類と価格》

山林には、都市近郊林地、農村林地、林業本場林地、山村奥地林地の4種類があります。最も相場が高いのは、都市近郊林地です。場所だけではなく、樹木の性質によっても価格が変動します。役所で調べてみましょう。

山林は面積の計測が難しいので、公募売却が一般的です。しかし、トラブルを避けるためには、計測することや専門家を通して面積を確認することをお勧めします。不動産会社に相談してみましょう。

公簿上の土地面積がわかるときには、国土交通省が不動産価格情報検索というサイトを公開しており、山林の住所を検索すると価格を調べて計算することができます。しかし、場所によっては取引事例がなかったり、山林の状況によって実際の金額が低くなる場合も多いので、あくまでも目安としてとらえましょう。

森林法によって開発強化が必要、保安林（伐採には許可が必要な山林）、市街化調整区域（住宅の建築はできない）など、制限のある山林は、売却の難易度が上がったり価格に影響があるでしょう。

センチュリー２１ベスト・ホームでは、リースバックのご相談も得意としております。
札幌市　豊平区　土地　一戸建て　マンション　空地空き家　実家　不動産　相続物件
アパート　売却　のことなら　センチュリー２１ベスト・ホームまでお気軽にお問い合わせください。

《設備表とは》

不動産売買契約では、売買物件について売買契約締結時の状況や引き渡し時の状況を、明確にしておく必要があります。そのため、売り主は買い主に売買物件についての売り主が知っている事柄を説明するように売買契約書によって定められており、設備表はそのための重要な資料となります。

《補修について》

設備表は主要設備とその他の設備に分けられます。設備表で故障不具合がなしとあった主要設備が引き渡し後に壊れていた場合には、売り主に対して修復の請求をすることができます。主要設備には、給湯関係、水回り、空調、玄関関係があります。

買い主が、引き渡し完了から7日以内に故障・不具合を通知した時には、売り主は修復義務を負います。故障・不具合ありとしたものについては修復義務はありません。

《設備表の作成と説明》

作成のタイミングは、不動産会社に売却を依頼したときになります。早い段階で購入検討者に知らせるためです。問題が無いとわかれば購入希望者に安心して検討してもらえます。

売買契約締結時には、売り主が買い主に設備表について説明します。売却依頼時と売買契約締結時とで設備の状況が異なることもあり得るので、改めて確認して説明します。説明を聞くことによって故障内容を理解して購入でき、引き渡し後のトラブル防止につながります。

売り主は、引き渡し時までその状況を保っておく必要があります。締結時の説明と引き渡し時の状況が異なってしまった場合には、修復の義務を負うので気をつけましょう。

センチュリー２１ベスト・ホームでは、リースバックのご相談も得意としております。

札幌市　豊平区　土地　一戸建て　マンション　空地空き家　実家　不動産　相続物件
アパート　売却　のことなら　センチュリー２１ベスト・ホームまでお気軽にお問い合わせください。

《買取保証とは》

一般的な仲介では、不動産会社がその物件を買いたいという人をみつけて契約する方法で、買取とは、不動産会社が直接その物件の買い主になる方法。

買取保証とは、当初は一般的な仲介を行い、売れなかった場合は、あらかじめ売り主と不動産会社間で取り決めた金額で不動産会社が買取をすることです。

《買取保証のメリット》

１、仲介と買取のいいとこ取りができる。相場に近い価格で売却活動をしながら、売れなかった場合に不動産会社に買い取ってもらうというという選択ができます。

２，売却期限や買い取り価格があらかじめわかる。不動産会社が買い取る金額で、住み替えの資金計画が立てられます。いつになったら売れるのか、予定額を下回るのではというような心配をしなくても済みます。

３、もし、買取になった場合は相場の７０％程度の価格になってしまいますが、仲介手数料はがかからないことについてはメリットです。仲介手数料は一般的には、3000万円の物件であれば96万円＋消費税ですが、その大部分がかからないことになります。

４、買取の場合、引き渡し後の契約不適合責任を売り主が負わない取り決めをすることが一般的で、後から何らかの瑕疵が出てきた場合でも売り主が責任を負わなくて済むというメリットになります。

《買取保証の契約に向けて》

買取保証をするときの契約は、専属専任媒介契約か、専任媒介契約を結ぶことになります。この場合、他の不動産会社に重ねて仲介を依頼することはできないので、いくつかの選択肢を用意して、慎重に不動産会社を選ぶことが大切です。

センチュリー２１ベスト・ホームでは、リースバックのご相談も得意としております。
札幌市　豊平区　土地　一戸建て　マンション　空地空き家　実家　不動産　相続物件
アパート　売却　のことなら　センチュリー２１ベスト・ホームまでお気軽にお問い合わせください。