2023年04月の記事一覧｜札幌・豊平区　上手な不動産売却｜センチュリー21ベスト・ホーム

◆解除する場合の方法は？


正確な解除方法は、相手側に書面で期日までに伝えることです。

相手側に伝わっていることが重要ですので、電話など後で「聞いていない」となる手段は好ましくなく、内容証明郵便など相手が受け取ったことを証明できる書面が最も好ましい手段でしょう。

なお、売買の相手方への連絡が条件ですから、間に入っている不動産会社に伝えて「これで一安心」とはならないことに注意します。

期限ぎりぎりの場合は書面の郵送等では間に合わないので、不動産会社等の助けを借りて直接書面を手渡しするしかありません。


◆売買契約書と税金面の兼ね合い


売主・買主のどちらかが法人や投資家など事業者の場合、売買金額を土地、建物、消費税に分けて書くことがあります。減価償却費として建物価格を経費に算入して法人税等の支払額を軽減するためです。

法人や投資家など事業者でなければ、価格を分けずとも損得はほとんどありませんので気にしなくても大丈夫です。



センチュリー２１ベスト・ホームでは、リースバックのご相談も得意としております。
札幌市　豊平区　土地　一戸建て　マンション　空地空き家　実家　不動産　相続物件
アパート　売却　のことなら　センチュリー２１ベスト・ホームまでお気軽にお問い合
わせください。

◆軽視しがちな契約解除条件


売主・買主ともに売買契約書の内容で軽視しがちなのが、契約解除条項です。

それは当然で、契約をする際には解約することはほとんど頭の中にないからです。

また、契約書の読み合わせの際、契約解除条項はほとんどの売主と買主は、上の空で聞いています。

そのため万一解除するときは慌ててしまい、かつ解約を決断するのが解約期日の前日など直近になりますので、「間に合わない」と大騒動になりやすいのです。

それらを防ぐために、

　①解約条件の整理

　②解約期日の確認

　③解約する場合の対応方法

という3点をしっかり把握しておきましょう。

ちなみに、代表的な契約解除条件は以下の通りです。

　・手付け解除　～　相手方が契約の履行に着手するまでは、手付け金の放棄、または倍返しにより契約を解除することができる。（仲介手数料は発生）

　・瑕疵担保責任に基づく解除　～　不動産に重大な瑕疵があり、その瑕疵により契約の目的が達せられない場合は、買主は無条件で契約を解除できる。

　・特約による解除　～　例）住宅ローン特約で住宅ローンの審査が通らなかった場合

　・違約による解除　～　契約の履行に着手しているにもかかわらず、相手方が登記や売買代金の支払いに応じないときには、一定期間の催告と書面の通知で違約による解除ができる。（仲介手数料は発生）




センチュリー２１ベスト・ホームでは、リースバックのご相談も得意としております。
札幌市　豊平区　土地　一戸建て　マンション　空地空き家　実家　不動産　相続物件
アパート　売却　のことなら　センチュリー２１ベスト・ホームまでお気軽にお問い合
わせください。

◆瑕疵担保責任の範囲


売買した不動産に問題があった場合、約束した期限内であれば売主が保証しなければならない責任を瑕疵担保責任を言います。

その保証期限は、「誰が」「何を売るか」で決まってきます。

一般的に売主が　個人　→　法人　→　不動産会社　の順に、また　中古　→　新築　の順に瑕疵担保責任の期限は長く、保証の責任が重くなっていきます。

なお、責任の範囲は床や柱、屋根と言った主要構造部、給排水管、シロアリの害などであり、それ以外は特約等で別に約束をしない限り、責任の範囲に入りません。

設備は一般的に引き渡し日から1週間程度が保証期間になります。

こちらはゴムパッキンや電球など消するものは対象範囲に含まれないことに注意します。


◆中古の場合での瑕疵担保責任（宅建業法上）

　・給排水の故障　　　・土地の瑕疵　　　・シロアリの害　　　・雨漏り　　　・建物構造上、主要な部位の木部の腐食

◆新築の場合での瑕疵担保責任（品確法上）

木造（従来軸組工法の例）

　・屋根、外壁などからの雨水の進入　　　・骨組み等の構成　　　・外壁、床など

鉄筋コンクリート

　・配水管　　　・骨組み等の構成　　　・外壁、開口部など



センチュリー２１ベスト・ホームでは、リースバックのご相談も得意としております。
札幌市　豊平区　土地　一戸建て　マンション　空地空き家　実家　不動産　相続物件
アパート　売却　のことなら　センチュリー２１ベスト・ホームまでお気軽にお問い合
わせください。

◆　売買契約書における確認の仕方


売買契約書は売主と買主の約束事をまとめた書面です。

その構成は

　①どこからどこまでを（不動産の特定）

　②いくらで売買し（売買価格）

　③どうしたら解除となり（解除条件）

　④問題があったらどう対応するか（瑕疵担保責任）

を軸としてまとめています。

重要事項説明書と比べると専門用語が少ないので、わかりやすいと思います。

やや難しそうに見える　③解除条件と④瑕疵担保責任は、「誰がどのような状況下でどうしたらそうなるのか」というように、主語を押えた上で確認していけば、大きな勘違いを防げるでしょう。


◆売買契約書のポイントと留意点


ポイント～　売買契約書に希望や条件が反映されているか、スケジュールに問題はないか

留意点
　
   ①不動産の特定　～　未登記建物、所有権のある駐車場や物置などがある場合は注意する

　②売買価格　～　融資や自己資金を用意するのに、スケジュール上問題ないか注意する

　③解除条件　～　契約解除になる場合や、解除期限、その対応を確認する

　④瑕疵担保責任　～　問題が生じた場合の対応方法を確認する、契約の解除とそうならない場合に注意する




センチュリー２１ベスト・ホームでは、リースバックのご相談も得意としております。
札幌市　豊平区　土地　一戸建て　マンション　空地空き家　実家　不動産　相続物件
アパート　売却　のことなら　センチュリー２１ベスト・ホームまでお気軽にお問い合
わせください。

前回もお伝えしましたが一般的には、一戸建ての価値は築20年ほどでゼロになると言われています。
根拠は、木造住宅における税法上の耐用年数が22年と定められていること。
「資産価値がない古家は、更地にしないと売却しにくい」と考えても不思議ではありません。

しかし、物件を探す人にとっては「古家付き」ならではの魅力もあります。

◆「古家付き」のまま売却するメリット

・解体費用がかからない

売主にとって、古家付きのまま売却するメリットは、なんと言ってもコスト面です。まず、家の解体費用がかかりません。
家の解体費用は、躯体の構造や坪単価でだいたい決まります。あくまで目安ですが、木造では坪3～5万円程度。延べ床面積が30坪の家なら、90万円～150万円の解体費用がかかりますが、古家付きのまま売却すれば、売主が解体費用を負担しなくて済みます。

・固定資産税を節約できる

築20年以上を経過した古家は、資産価値が低い分、税金が安くなります。
土地に建物が残っていれば、「固定資産税の住宅用地の特例」が適用されるため、固定資産税や都市計画税が安くなります。マイホーム所有者への負担軽減措置ですが、空き家にも適用されます。
なかなか物件が売れないときでも、少ない税負担で売却活動を継続できるということです。

・「家」と「土地」の両方からアプローチできる

物件を探す人の中には、「古家を購入したい」という人も一定数います。
近年は、安く購入できて自分好みにリフォーム・リノベーションができる「古民家」の人気が高まっており、古民家を専門とする不動産会社やマッチングサイトもあるほど。古家だから売れないわけではありません。
また、「古家付きの“土地”」という売り方をするケースもあります。
家ではなく、土地の価値を強調することで、宅地を欲しがる人にも訴求することができるのです。「家」と土地」、
両方の購入希望者にアピールすることで、売却のチャンスも広がります。

◆重要事項説明書のポイント　～　マンションの場合


㉒専用部分の用途の制限　～　事務所利用を考えている方、ペットを飼う予定の方、リフォーム工事をする方、楽器の演奏をする方は制限の内容に注意する。

㉓専用使用権　～　駐車場や駐輪場の空き台数や使用料を確認。購入後利用できるかを確認する。

㉔対象物件に付属する専用使用権について　
　　　　　　　～　バルコニー・ポーチ・トランクルーム・駐車場が対象となっているかを確認す
        　　　　　　 る。

㉕計画修繕積立金　～滞納している場合は買主が滞納金を負担することに注意する。
　　　　　　　　　　また、修繕積立金が長期修繕計画と関係なく決められ、安すぎる場合は維持
　　　　　　　　　修繕がなり立たず、大きく資産価値を落とすことがあるのにも注意する。

㉖建物の維持修繕の実施状況の記録　～　長期修繕計画通りに維持修繕がなされていない場合、修
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　繕積立金の不足が考えられる。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　一時金徴収などの可能性がある。

㉗その他　～　管理費や修繕積立金の増額、それ以外の徴収金、修繕に伴う費用が書かれているなら注意する。

　


センチュリー２１ベスト・ホームでは、リースバックのご相談も得意としております。
札幌市　豊平区　土地　一戸建て　マンション　空地空き家　実家　不動産　相続物件
アパート　売却　のことなら　センチュリー２１ベスト・ホームまでお気軽にお問い合
わせください。

◆重要事項説明書のポイント　～　一戸建て・土地の場合　（２）


⑪制限の内容　～　宅地造成等規制法と文化財保護法は、費用・スケジュールに関係するので特に
　　　　　　　　　注意する。

⑫宅地造成等規制法など　～　規制の対象であれば対応方法を検討する必要がある。

⑬建物状況調査の結果　～　インスペクションを実施している場合は調査結果も確認する。

⑭飲料水・ガス・電気　～　インフラが追加費用なく利用できるかを確認する。

⑮建築確認と検査済証　～　建築確認が取れていない場合は、安全性が確保されていない。
              　　　　　　　　検査済証がない場合は、耐震基準適合証明書が業者の場合は消費税が　　
　　　　　　　　　　　　　かかる。売主が個人の場合はかからない。

⑯売買代金　～　売主が消費税課税事業者の場合は消費税がかかる。

⑰契約の解除に関する事項　～　特に、手付け解除・融資利用の特約　の２つは確認しておきたい。

⑱金銭の貸借に関する事項　～　ここで指定した金融機関以外では融資審査におちても特約が利用
　　　　　　　　　　　　　　　できないことに注意。
　　　　　　　　　　　　　　　書かれた金額以上で審査申込みをして否決となった場合も同様に
　　　　　　　　　　　　　　　特約が認められない。

⑲土地の測量によって得られた面積による売買代金の精算　
　　　　　　　　　　　　　～　登記簿面積で売買契約をし、その後測量で得られた面積との間で　
　　　　　　　　　　　　　　　違いが生じて、平方メートルあたりの単価で精算をする場合の条
　　　　　　　　　　　　　　　件。
　　　　　　　　　　　　　　　もし、希望する面積が得られなかった場合に等するかも確認した
　　　　　　　　　　　　　　　い。

⑳その他の書類　～　再発行がきかない書類（建築確認通知書）が貼付されているかを確認する。

㉑その他の重要な事項　～　宅建業者は、重要な事項で口で説明をしにくいことをここに書き込む
　　　　　　　　　　　　　ことがあるので、しっかりと読んで内容を確認する。



センチュリー２１ベスト・ホームでは、リースバックのご相談も得意としております。
札幌市　豊平区　土地　一戸建て　マンション　空地空き家　実家　不動産　相続物件
アパート　売却　のことなら　センチュリー２１ベスト・ホームまでお気軽にお問い合
わせください。

◆重要事項説明書のポイント　一戸建て・土地の場合　（１）


①宅地建物取引業者　～　この記名と押印がないと説明は無効となる。

②登記簿面積合計　～　登記簿と実測上の面積が異なる場合はなぜ異なるのかを確認する。
　　　　　　　　　　　位置を公図を見て確認する。

③土地に関する測量図　～　信憑性が高い順に　確定測量図＞現況測量図＞地積測量図。
　　　　　　　　　　　　　また、年代が新しい順に信憑性が高い。
　　　　　　　　　　　　　ここ１～２年の測量図がない場合は土地の面積が正しくな
　　　　　　　　　　　　　い場合もあります。

④床面積　～　信憑性が高いものから　評価証明書＞家屋測量図（建物図面）＞登記事項証明書の
　　　　　　　床面積となる。

⑤売主の表示　～　登記上の所有者と売主が同じか、また、賃借人がいるのかに注意する。

⑥登記名義人　～　名義人が誰か、差し押さえがないか、抵当権があるかを確認する。抵当権
　　　　　　　　　があると抹消しないと所有権移転はできない。

⑦区域区分　～　建物が建ちにくい市街化調整区域でないかを確認する。

⑧用途地域　～　商業地域や工業地域なら周辺に高い建物が建ち、日照等の影響が出やすい。

⑨建ぺい率・容積率　

⑩敷地と道路との関係による制限　～　道路幅が４メートル未満であれば道路を確保するために敷地が削られる可能性がある。



センチュリー２１ベスト・ホームでは、リースバックのご相談も得意としております。
札幌市　豊平区　土地　一戸建て　マンション　空地空き家　実家　不動産　相続物件
アパート　売却　のことなら　センチュリー２１ベスト・ホームまでお気軽にお問い合
わせください。

◆重要事項説明書を確認する際の３つの視点


重要事項説明書を確認する際の３つの視点は次の通りです。

　A　現状がどうであり

　B　その根拠は何か

　C　自分への影響はどうか


たとえば、建物の大きさは実際の土地面積から影響を受けます。

書かれている土地面積が測量の結果なら実際の数字ですから問題はないのですが、登記上の数字だと実際と異なることも多いので、希望する建物面積が得られるかがわからなくなります。

ですから、土地面積が希望する建物面積が得られるか（影響）で判断してください。


◆聞いていて「あれっ」と思ったら


重要事項説明書の説明を聞いて「それまで聞いていた内容と違う」「そうは思っていなかった」と感じたら迷わずに主張しましょう。

場合によっては契約を一時延期する勇気も必要です。

仮にそうなったとしても、すべての責任は事前に書面で説明をしなかった不動産会社にあります。

遠慮せずにしっかり伝えましょう。



センチュリー２１ベスト・ホームでは、リースバックのご相談も得意としております。
札幌市　豊平区　土地　一戸建て　マンション　空地空き家　実家　不動産　相続物件
アパート　売却　のことなら　センチュリー２１ベスト・ホームまでお気軽にお問い合
わせください。

◆重要事項説明書における確認の仕方


重要事項説明書は不動産会社が買主に知ってほしい不動産の現状をまとめた書類です。

買主にとっては不動産を誤認して購入しないための重要な書類ですので、不明な点は質問をしながら確認していきましょう。

構成は以下の通りです。

　　①取引範囲　　～　不動産の対象範囲が、考えている対象範囲と一致しているかを確認。

　　②権利関係　　～　不動産の権利とその内容。買った後所有権が行使できるかを確認。

　　③法令上の制限　～　記載されている法律上の制限内で購入意図を実現できるかを確認。

　　④管理関係（マンションのみ）　～　管理に関する事柄。勘違いや制限で購入意図を阻害されないかを確認。
　　
　　⑤取引条件　　　～　売買価格や取引条件、解除条件。勘違いがないかを確認。

　　⑥その他重要事項　～　宅建業者が買主に伝えるべき重要な事。一通り確認。



②権利関係は、買った後に所有権を行使できるかどうか　　　

③法令上の制限は、マンション以外の場合に、希望する建物を作ることができるかどうかを確認するようにします。

また、その他重要事項は不動産会社にとって伝えておかなければいけない事項が羅列されています。

②と③は専門用語が多く理解するのが難しいですが、重要ですので不動産会社に質問をしながらでもしっかりと理解しましょう。






センチュリー２１ベスト・ホームでは、リースバックのご相談も得意としております。
札幌市　豊平区　土地　一戸建て　マンション　空地空き家　実家　不動産　相続物件
アパート　売却　のことなら　センチュリー２１ベスト・ホームまでお気軽にお問い合
わせください。