2023年04月の記事一覧｜札幌・豊平区　上手な不動産売却｜センチュリー21ベスト・ホーム

◆４つの専門検査がある


住宅の購入に関しては、必要に応じて売買契約前に、専門家による4つの専門検査等を行います。

それは、①インスペクション（住宅診断）

　　　　②耐震基準適合証明の検査

　　　　③既存住宅売買瑕疵保険の検査

　　　　④フラット３５適合証明　　　　の4つです。

主に、中古戸建てや中古マンションの購入時に行う専門検査であり、それぞれ費用がかかります。

依頼先は一級建築士を抱える専門機関や事務所で、依頼するときは間取り図等の書類が必要です。


◎いくらぐらいかかるのか？

　　　　①インスペクション（住宅診断）　　～　　５～１０万円

　　　　②耐震基準適合証明の検査　　　　　～　　約10万円

　　　　③既存住宅売買瑕疵保険の検査　　　～　　５～10万円

　　　　④フラット３５適合証明　　　　　　～　　３～５万円


このうちインスペクションは、2018年から不動産取引時に「インスペクションをしますか？」と書面で確認されます。

中古戸建てはインスペクションを入れた方が現状を把握しやすくなり、後になって「こんなボロボロだったとは、、、。」とならないので、多くの買主が入れるようになるでしょう。

一方で、売主はインスペクションを入れた場合の対策が必要となります。



センチュリー２１ベスト・ホームでは、リースバックのご相談も得意としております。
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◆審査結果について


審査にかかる時間は事前審査なら５営業日以内、本審査なら１０～15営業日以内が一般的です。

審査結果が厳しいほど早く連絡が来て、審査がうまくいっているほど時間がかかります。審査結果は融資額に対する年収や、仕事の安定性、他の借入額などから総合的に判断されます。

審査結果は、

　①承認

　②減額承認

　③否決

の3通りがあります。


なお、減額承認とは希望する額は難しいが、ここまでの額なら融資できますと言う意味。

否決は、金融機関の適用要件を満たさない場合や、信用情報上に問題がある場合がほとんどです。

まれに、申込者の性格を見て「返済が滞りそうだな」と判断されるケースもあります。

なお、審査結果は、年収や勤務先など申込書に書いた内容が変わらない限り、原則として覆ることはありません。

否決の場合は、他の金融機関に相談する方が早いでしょう。


◆住宅ローン特約との関係


事前審査で承認となった金融機関と支店名は、そのまま売買契約書等の住宅ローンの特約欄に記載されます。

複数の金融機関から承認を受けた場合は、融資を受けたい金融機関に絞って記載します。




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◆新築やリフォームするとき


建物の新築やリフォームするときには、その見積もり書や間取図が必要になります。

そのため、建設会社を現地に招いたり書面を作成してもらうのに、2週間前後はかかると考えておきます。

土地だけ欲しい購入検討者がいれば、遅れを取るかもしれないことに注意します。

見積書は本体工事費や付帯工事費など、各工事にかかる金額と内訳を記載したものであれば、A４サイズ1枚でもかまいません。

間取り図等はどのような工事になるかがわかればOKです。

新築は敷地配置図と外観図（立面図）も用意しておきましょう。

金融機関がさらに知りたければ、何らかの指示があるはずです。


融資審査の金額は見積額が上限となります。

実際の工事費が見積額をこえてしまい、その分も融資を受けたいなら再審査になります。

一方で、工事費が見積額を下回った場合はその分が減額されます。

すでに見積額の融資を受けているなら、余った金額は返金となります。




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◆諸費用ローンを借りるとき


土地や建物の購入代金以外に必要な資金を調達する「諸費用ローン」を借りるときは、その額の根拠となる一覧表の提出が求められます。

諸費用の定義は「住宅の購入にかかる軽費」と定めている金融機関が多い様です。

どのため、家具の購入費などは直接住宅の購入には関係しないため、認められづらい傾向にあります。

詳細は各金融機関で確認を取りましょう。

諸費用の見積もり書は新築やリフォームの見積もり書と同じく、事前審査の際には細かくは不要でも、本審査では内訳も記載した詳細な見積もりが必要になるケースがほとんどです。



◎諸費用ローンに対応できる項目（金融機関により異なる）

　
　①仲介手数料

　②収入印紙代（売買契約）

　③固定資産税・都市計画税等の清算金

　④火災保険料・地震保険料等

　⑤保証料（保証会社へ）

　⑥融資事務手数料・つなぎ融資手数料

　⑦収入印紙代（金銭消費貸借契約・つなぎ融資契約）

　⑧登録免許税

　⑨専門家報酬（司法書士・土地家屋調査士など）
　
　⑩諸検査費用（住宅性能評価など）
　
　⑪建築確認・検査済証取得費用

　⑫リフォーム費用

　⑬修繕積み立て一時金（新築マンション購入時）

　⑭新築関連費用（建物解体など）

　⑮引っ越し費用

　⑯家具家電購入費用



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◆「忘れていました」は審査にマイナス


事前融資審査申込書には現在お金を借りている金融機関と残高を正確に書きましょう。

オートローンなどの大きい額だけではなく、小さい額でもしっかり書くのが正解です。

特に月払いに関係するものは、融資額を計算するために重要です。

多くの金融機関は事前融資審査申込書と一緒に申込者の同意を得て信用情報をとり、借入状況をチェックしています。

そのため借り入れの多くは金融機関には筒抜けです。（一部反映されないデータもありますが、大まかにはわかります。）

事前に申告していれば何の問題もなかったのに、事前審査申込書に書き忘れてしまったばかりに「隠していたのではないか？」と金融機関の心証が悪くなり、審査が通らないこともあります。

「忘れていました。」は審査にマイナスと理解して注意するようにしましょう。

どこから借り入れをしているか忘れてしまったと言う人は、信用情報機関にアクセスして自分の借り入れ状況を確認してから、審査に臨んだ方がいいでしょう。




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◆事前審査書は丁寧に書こう


住宅ローンを借りる際の事前融資審査申込書の書き方の注意点をまとめました。

注意していただきたいことは、

　　①直筆で

　　②内容も正確に

　　③空白がないように

　　④丁寧に書くことです。

空欄だったり判読不明な箇所があると、そのたびに確認を求められるので審査が止まってしまいます。

金融機関が事前審査書で知りたいことは、主に、

　　①自社の融資の適用条件に合致しているか（年収や勤続年数など）

　　②きちんと返済できそうか（年収から計算）

　　③今までに借り入れの延滞や事故情報はあるか　　　の３つです。

これらの情報を正確に伝えるためにも、関係書類は手元に用意しておき確認しながら記入していきましょう。

その他の注意点は、

　・年収は、源泉徴収標の「支払い金額」欄の金額を書く。（控除前の金額です。）

　・預貯金は売買に使わずとも貯めている分はすべて書く。

　・カード等の借り入れはすべて書く。家族に渡している自分名義のカードに注意。

　・配偶者に収入があり合算する場合は連帯保証人欄に書く



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◆源泉徴収標や確定申告書等は事前に用意する


住宅ローンの事前審査での必要書類は以下の通りです。

必要書類は金融機関によって異なりますが、何が必要なのかは事前に営業担当者や金融機関に確認しておきましょう。


◎チェックリスト

《買主が用意する》

　①住宅ローン事前審査申込書（原本）

　②個人情報利用の同意書（原本）

　③印鑑（認印でも可）

　④身分証明書（写し）

　⑤収入に関する書類（写し）

　⑥返済予定表（償還表）（写し
　
《不動産会社が用意する》

　⑦物件パンフレット・チラシ等（写し）

　⑧土地建物の登記事項証明書・登記情報（写し）

　⑨土地の公図・地積測量図・建物図面（写し）

　⑩住宅地図（写し）

　⑪確定測量図（実測図）（写し）

　⑫見積書および計画図（建物配置図）（写し）

　⑬売買契約書等・請負契約書等のひな型（写し）



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売りたくても買い手がつかない不動産は、
「負」動産と呼ばれることもあるように、コストばかりかかり、所有者の重荷になることがあります。そのようなやっかいな不動産を相続してしまった場合、早期に手放す方法として「売却」が挙げられます。


◆不要な不動産はどうしたら売却できる？

少子高齢化・人口減少の影響で「空き家」が増えている現状は、前回もお伝えしました。好条件の不動産であればすぐに売却できるかもしれませんが、買い手がつかず、処分もできず、空き家のまま放置されているケースも珍しくありません。

売れないからといって、空き家をそのまま放置していれば、コストがかさむ一方です。住んでいなくても、所有しているだけで税金や管理の負担はかかります。

住む予定がない不動産は、早めに専門家に相談して、売却の可能性を探ってみましょう。相続の相談ができる専門家として、弁護士、税理士、司法書士などが考えられますが、この場合の専門家とは、不動産会社のこと。物件所在地のエリアを得意とする不動産会社なら、さまざまな売却方法を心得ており、アプローチする客層も的確です。

資産価値が低い物件でも、立場が違えば需要があることも少なくないため、複数の不動産会社に声をかけてみると良いでしょう。
地元の不動産会社のほか、大手の不動産会社にも相談してみましょう。
「どうせ売れない」とあきらめるのではなく、所有する不動産の特性を理解して積極的に売却活動をしてくれる不動産会社を探してみてください。

◆買主はすみやかに融資の事前審査を


一方買主は、売買契約までにやることが盛りだくさんです。

購入申込書を渡してから売買契約までに行うことは、

　①価格条件交渉

　②融資の事前審査（現金売買の場合は不要）

　③専門的検査の有無やその内容の確認

　④新築やリフォーム等の計画確認

　⑤売買契約書・重要事項説明書の確認

　⑥物件周辺状況等報告書・付帯設備表の確認

　⑦売買契約時の必要書類の準備

などです。


◆事前審査と本審査の違い


なお、住宅ローンの審査には皆さんの申告に基づき簡便な手続で行う事前審査と、売買契約後に様々な書類をそろえた上で行う本審査の2つがあります。

また、事前審査にも2種類あります。

①事前審査

《信頼性が高いもの》信用情報取得・団信未取得　～　市中金融機関に多い

　　・金融機関が個人信用情報を取得し、借入額等の記述内容に間違いがなければ本審査で拒否さ
　　　れることはない。

《信頼性が低いもの》信用情報未取得・団信未取得　～　ネット銀行・フラット３５・などが多い

　　・金融機関が個人信用情報を取得しないため、本審査で他のローン返済遅延が発覚して否決と
　　　なったり、減額となることも多い。

②本審査

《一度出された結果は状況に変化がない限り覆らない》信用情報取得・団信取得　～　すべての金融機関で

　　・売買契約書原本の提出が必要なため売買契約後に行う

　　・必要書類の数が多いので準備に時間がかかる　　　　　



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◆価格交渉を受け入れるかどうか


売主にとって購入申込書を受け取ってから一番悩むのは、価格交渉(値引き交渉）がある場合でしょう。

他にもっと良い買主が現れるかもしれない、そう思うと断りたくなるものです。

そこで、不動産売買の定石をお伝えします。


◆買主が現れるタイミングと価格交渉の定石


①売り出してすぐ現れた買い手の条件は最もいい　

　～　出たらすぐ買おうと思っている購入意欲の高い買主の可能性が高いから

②査定額と差額５％は、交渉でどうにかなる誤差範囲。　
　
　～　売主・買主の希望条件で左右される

③販売して半年経過すると買い手が付きにくくなる　

　～長い期間売れ残っていると買主から「何かある」と思われてしまいがち


定石の①は意外かもしれませんが経験的には妥当で、最初の人が出した条件を「販売して最初だから」と見送ったあと、なかなか書いては現れず、ようやく出てきた買い手の条件はそれを下回るということが多々あります。

これには根拠があります。最初の買主はずっと探していたので相場を熟知しており、かつこれを逃すとまた待たないといけないので「少し高くても今買っておこう」と思っているからです。

そのため購入条件がいいことが多いのです。

③は販売してから６ヶ月を経過すると「売れ残り感」が出てきてしまいます。買い手も無理はしないで「価格交渉しても下がらないならやめておこう」となります。



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