2023年05月の記事一覧｜札幌・豊平区　上手な不動産売却｜センチュリー21ベスト・ホーム

◆住宅ローン本審査が終わったら


住宅ローン本審査が終わり、契約の条件になっている事項が成立したり、約束している期限が過ぎれば、住み替えられないリスクは低くなります。

そのため、ここから動きを本格化していきます。


◆住宅ローン承諾以降の買主のスケジュール


　　①残金決済等の日程調整と場所の確定

　　②金銭消費貸借契約の日程調整と実際の動き

　　③引っ越し業者との本契約

　　④賃貸住宅等の解約手続き（現時宅が賃貸の場合）

　　⑤各インフラ会社への届け出連絡（郵便局への転送届け、電気・ガス・水道会社への連絡）
　
　　⑥自己資金の用意

　　⑦残金決済等の準備

　　⑧不動産内の買主確認

　　⑨管理組合への各種届け出（マンションで引き渡し後すぐ引っ越し・リフォームする場合）

　　⑩残金決済・所有権移転登記・引き渡し

　　⑪引っ越し

　　⑫市町村役場への転出届けと転入届


◆平日の時間を確保する


残金決済等の場所については、買主が指定するのが一般的です。

なお、金銭消費貸借契約や残金決済等は登記や金融機関での手続きとなるため、平日の時間を確保する必要があります。

原則として同じ日にこの２つの手続きはできませんので、中２日ぐらい空けて平日の２日について、それぞれ２時間ほど確保してください。　



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◆検査の手配を行う場合も


買主は売買契約後すみやかに住宅ローンの本審査を行い、その検査結果を待つ間、本来売買契約前に行うべきことでできなかった、インスペクション等の各種検査を実施します。

また、新築住宅リフォームの検査を行う場合は、その詳細な打ち合わせを行います。

検査はいずれも費用がかかるため、契約確定後になるケースも多くあります。

検査結果は税金や住宅ローンの利用に影響しますので、契約後になってしまったら速やかに依頼をして実施しましょう。

新築住宅やリフォームの費用を住宅ローンに含める場合は、金融機関から詳細な見積もりとプラン等を求められることがあります。

その場合は早めに対応するようにします。

同時に売主の場合と同じく引っ越しの見積もり等もとっておき、おおまかな日程を仮予約しておきます。

なお、家具等の購入は住宅ローン本審査や契約解除要件の期限を過ぎてからにします。

買ったはいいが住む家がなかったでは無駄になるからです。

焦らずに、まずは契約条件の成就を目指します。



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すでに建物がある土地を「更地」として売りに出すためには、まず、解体作業を行うことになります。
前回もお伝えしたように、解体費用は木造では坪3～5万円程度と言われています。軽量鉄骨造や、鉄筋コンクリート造の建物ではさらに高くなります。

それでも更地にしたほうがいいのか、それとも古家付きのまま売却したほうが得なのか。更地にするメリットとデメリットを見極め、お手持ちの不動産の特性をよく吟味して判断してください。


◆「更地」にするデメリット

・解体と不用品処分にお金と労力がかかる

古い家を取り壊すには、相応のコストがかかります。延べ床面積30坪程度の木造住宅なら、おおむね90万円～150万円の解体費用が目安。

また、相続した家屋では、家具や家電品、生活用品などそのまま残されていることが多いですが、それらの処分を行うのも、かなりの手間とコストがかかることを覚悟しなくてはなりません。

一般ごみの仕分け、粗大ごみの引き取り、リサイクル製品の処分などは、回収日が限られているため、計画的に行っても相当の期間を必要とするでしょう。

更地にすることを決めたら、まずは不用品をどうするか？から考えなくてはなりません。

・固定資産税が高くなる

税法上、更地は「非住宅用地」として扱われ、住宅がある土地
「住宅用地」より、固定資産税が高くなります。
200平米以下の土地の場合、更地の固定資産税は、家付きの土地の約4倍、200平米以上の土地の場合の固定資産税は、家付きの土地の約3倍になります。
売れない期間が数年に及ぶと、その分、税金面の負担も多くなるということです。

◆引っ越しの本契約と各インフラ会社への連絡


抵当権抹消手続きを終えたら本格的に不動産の中にある物を選別・処分していきます。

一通り持って行く物が決まったら、引っ越し業者と引っ越しの日程を決め本契約をします。

同時に住み替え先が未確定なら、できるだけ早く住むところを確保します。

各インフラ会社へはネットもしくは電話で連絡を取り、転送届けや解約をしておきます。

ガスだけは都市ガス、プロパンともに立ち会いをすることがありますので日程を調整しましょう。


◆管理組合への各種届けをする


自宅がマンションなら、残金決済等や引っ越しの日程を管理組合に届け出ましょう。

駐車場やトランクルーム等、専用使用権がある共用部分の解約手続きや、引っ越しに伴う車両の駐車許可等が必要になります。

詳細は管理会社や管理人、管理規約、使用細則を確認して手続きを行います。


◆引っ越しの準備と近隣への挨拶


引っ越しの準備をするときには、段ボールに残金決済時に利用する、また買主へ渡す書類等を入れないように注意します。

なお、近隣への挨拶や送別会は契約が解除となる可能性が低くなってからします。

売主が盛大な送別会を開いた後で、買主から契約を解除されるというケースが実際にありました。

周囲への告知は、契約解除期限が過ぎてから始めるのが無難です。




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◆抵当権抹消手続きの連絡はいつ頃？


不動産に抵当権が設定されている場合は、以下の流れのように手続きをしていきます。

　①金融機関へ連絡

　②抹消手続き書面に必要事項を記載

　③残金決済時に請求残高を振り込む（売買代金から振り込む）

　④完済書面の受領　　（金融機関　→　売主　→　司法書士　→　金融機関）

金融機関側の手続きの関係で、連絡から完済書面の受領までは約２週間ほどかかります。

祝日があるとその分期日も伸びます。

そのため余裕をもって抹消手続きを申し込んでおくようにします。

抵当権抹消手続きは、申込みをする書面に請求残高の振り込み日（残代金決済・所有権移転登記日）を記載しますので、予めそれらの日程を確定させておかないといけません。

手続きは自体は簡単です。

抵当権をつけた金融機関（支店）に連絡をして、その後に本人確認書類（運転免許証等）と実印、通帳とその届出印などを持参して店頭で手続きをします。

金融機関によっては郵送で手続きができる場合があります。

いずれにせよ、一度金融機関と連絡を取り、案内してもらいましょう。




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◆確定測量等の実施


続けて、売買契約で買主と約束をした売買条件の履行に入ります。

たとえば、土地や一戸建ては隣地との境界や面積を確定する確定測量等の実施が条件になることがあります。

これらを実施していきます。

他には賃借人がいる場合はその退去なども終えておかなければなりません。

ただし、これらには費用がかかります。

「費用をかけて準備したけど買主から契約解除され無駄になってしまった」ということがないように、契約解除や白紙解除になるリスクを考慮して取り組んでください。」


◆残金決済等の日程調整を行う


買主から住宅ローン本審査承諾の連絡を受け、その他契約解除の期限が来たら、契約が解除されるリスクは低くなります。

ここから動きを本格化していきます。

まずは残金決済等の日程や場所を調整していきます。

残金決済等は登記や融資の手続があるため、法務局や金融機関が開いている平日となります。

日程は売主を買主、不動産会社の三者で調整します。

売主の場合は残金決済等より前に引っ越しを済ませますので、その日時も考えて希望を伝えましょう。

残金決済等にかかる時間は約２時間ぐらいを見込みます。

早ければ３０分で終わる終わる事もあります。

売主の場合は抵当権抹消で融資を受けていた金融機関へ足を運ぶこともあるので、それを見込んで時間を確保します。

残金決済等は売買代金の授受や登記手続等を行う重要な手続きです。

売買当事者は原則出席すべきですので、うまく日程を調整していきましょう。

場所は振り込みや払い戻しの手間があるため買主が融資を利用する、もしくは自己資金を預金している金融機関の支店とするのが一般的です。

ネット銀行はどこでも構わないことが多いです。




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◆不動産内にある物の整理と処分


売買契約の最後には今後いつ何をしていくのか、スケジュール確認をしておきます。

売買契約後から残金決済・所有権移転・引き渡しまでの期間は何も条件等がなければ、１ヶ月半から２ヶ月ぐらいが一般的です。

売主がまず着手すべきなのが、建物内、敷地にあるものの整理と処分の検討です。

買主に引き渡しをする物を明記した付帯設備表を見ながら、

　①引っ越しで持って行く物　～　ソファ　テレビ など
　
　②自分で処分する物　　　　～　いらない家具など

　③残しておき買主へ引き渡す物　　～　設備や造作家具　不動産の関連資料

　④残金決済等で使う物　　　～　登記識別情報通知　実印など

という４種類に選別しておきます。


選別が終わったら引っ越し業者に依頼して見積もりをとり、日程を仮決めします。

３月や８月に引っ越しを予定する場合、引っ越し業者も繁忙期で直前だと予約も取りづらいでしょう。

早めに予約をしておくのが無難です。





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◆納税証明書はどこに取りにいくのか


必要書類には、間違いやすいものもあります。

①「課税証明書」と「納税証明書」　　②市区町村役場の「納税証明書」と税務署で取得する「納税証明書その１～その４」の２つが代表例です。

課税証明書は所得を、納税証明書は、住民税や固定資産税等の納税状況を示した証明書です。

内容が異なりますので混同しないようにします。

税務署の納税証明書その１～その４は法人の経営者、自営業者の場合に求められることが多く、仕事上における税金の滞納等を見るためです。

市区町村役場の納税証明書とは異なることに注意しましょう。


◆代理人が書類を集める場合


代理人が「書類」を集めるときには委任状等が必要となります。


ただし、市区町村役場では配偶者なら不要なこともありますので、事前に確認してから向かいます。


◆本審査書と団体信用生命保険の告知書の書き方は？


本審査書の書き方は事前審査と一緒です。

異なるのは書類を見て正確に書き写すことだけになります。

団体信用生命保険の告知書はできるだけ正確に書いていきます。

告知書が通らないと住宅ローンが下りないため、つい”告知なし”に丸をしてしまうかもしれませんが、万一、それがばれた場合は、保険が下りませんので家族を路頭に迷わせてしまうかもしれません。

団体信用生命保険は金融機関ごとに取り扱う保険会社が異なり、また保険会社ごと保険の評価基準が異なります。

そのため、もし告知事項が「あり」でも、保険承諾をしてくれる保険会社があるかもしれませんので、金融機関と相談してみてください。





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◆住宅ローン本審査で必要な書類は多い


買主は売買契約後に住宅ローンの本審査を受けます。

本審査は事前審査の自己申告内容が本当かどうかをさまざまな書類で確認します。

原則として、①申告内容に虚偽や大きな間違い　　　　②健康　　　　に問題がなければ、おおむね10～１５営業日以内に審査承諾で結論が返ってくるものです。

一般的に、住宅ローン特約は1ヶ月前後のことが多いので、本審査で最低１０営業日かかることを考えると、残り2週間で書類を集められるかどうかがポイントになります。

できるものは事前に集めておきましょう。


◆住宅ローン本審査で必要な書類一覧


　①住宅ローン本審査申込書

　②個人情報利用の同意書

　③団体信用生命保険申込書兼告知書

　④身分証明書と健康保険証（写し）

　⑤収入に関する書類（写し）

　⑥印鑑証明書

　⑦住民票

　⑧公的年金証明書

　⑨納税証明書・納税証明書その１～その４

　⑩返済予定表（償還表）（写し）

　⑪自己資金確認書類（写し）

　⑫売買契約書・重要事項説明書

　⑬建築請負契約書・間取図/見積もり書（社印）

　⑭土地建物の登記事項証明書・登記情報

　⑮公図・地積測量図・建物図面

　⑯建築確認通知書（概要書）・検査済証（写し）

　⑰その他




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すでに建物がある土地を「更地」として売りに出すためには、まず、解体作業を行うことになります。
前回もお伝えしたように、解体費用は木造では坪3～5万円程度と言われています。軽量鉄骨造や、鉄筋コンクリート造の建物ではさらに高くなります。

それでも更地にしたほうがいいのか、それとも古家付きのまま売却したほうが得なのか。更地にするメリットとデメリットを見極め、お手持ちの不動産の特性をよく吟味して判断してください。


◆「更地」にするメリット

・買い手を見つけやすくなる

一般的に申し上げて、「更地」のほうが早く買い手が見つかる可能性が高いです。これから家を持とうとする場合は、「家付きの土地」より
「土地のみ」のほうがイメージが湧きやすく、必要な経費も分かりやすいからです。
また、古家を取り壊した更地なら、ガス、水道、電気といったライフラインがすでに引き込まれています。すぐに建設を開始できて施工期間が短く住むため、買い手がつきやすいのです。この点、古家を取り壊した更地は、元が駐車場などの更地よりも有利と言えるかもしれません。

・買い手が見つかるまでの手間がなく、有効活用もできる

家付きの土地は、買い手がつかず売却活動を続けている間にも建物の老朽化が進みます。定期的な掃除や風通し、小動物や害虫の侵入などにも気を配る必要があり、維持管理・メンテナンスに手間もお金もかかります。
でも、建物がない更地なら、その心配がありません。
更地にしてしまえば、購入条件が合う買い手がすぐに見つからなくても、別の用途で土地を使う道もあります。例えば駐車場にしたり、資材置き場などの用途で企業に貸し出したりすれば、賃料収入を得ることも可能かもしれません。

・「契約不適合責任」のリスクがほぼない

古家付きの物件は、「契約不適合責任」により、売却後もトラブルになる可能性があります。
その点、何もない土地である「更地」なら、売却後にトラブルになるリスクは低いと言えます。早く不動産を手放してすっきりしたいという人にとっては、売却後に煩わされる可能性が少ない更地のほうが向いていると言えます。