上手な不動産売却の記事一覧｜札幌・豊平区　上手な不動産売却｜センチュリー21ベスト・ホーム

◆重要事項説明書のポイント　～　マンションの場合


㉒専用部分の用途の制限　～　事務所利用を考えている方、ペットを飼う予定の方、リフォーム工事をする方、楽器の演奏をする方は制限の内容に注意する。

㉓専用使用権　～　駐車場や駐輪場の空き台数や使用料を確認。購入後利用できるかを確認する。

㉔対象物件に付属する専用使用権について　
　　　　　　　～　バルコニー・ポーチ・トランクルーム・駐車場が対象となっているかを確認す
        　　　　　　 る。

㉕計画修繕積立金　～滞納している場合は買主が滞納金を負担することに注意する。
　　　　　　　　　　また、修繕積立金が長期修繕計画と関係なく決められ、安すぎる場合は維持
　　　　　　　　　修繕がなり立たず、大きく資産価値を落とすことがあるのにも注意する。

㉖建物の維持修繕の実施状況の記録　～　長期修繕計画通りに維持修繕がなされていない場合、修
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　繕積立金の不足が考えられる。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　一時金徴収などの可能性がある。

㉗その他　～　管理費や修繕積立金の増額、それ以外の徴収金、修繕に伴う費用が書かれているなら注意する。

　


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◆重要事項説明書のポイント　～　一戸建て・土地の場合　（２）


⑪制限の内容　～　宅地造成等規制法と文化財保護法は、費用・スケジュールに関係するので特に
　　　　　　　　　注意する。

⑫宅地造成等規制法など　～　規制の対象であれば対応方法を検討する必要がある。

⑬建物状況調査の結果　～　インスペクションを実施している場合は調査結果も確認する。

⑭飲料水・ガス・電気　～　インフラが追加費用なく利用できるかを確認する。

⑮建築確認と検査済証　～　建築確認が取れていない場合は、安全性が確保されていない。
              　　　　　　　　検査済証がない場合は、耐震基準適合証明書が業者の場合は消費税が　　
　　　　　　　　　　　　　かかる。売主が個人の場合はかからない。

⑯売買代金　～　売主が消費税課税事業者の場合は消費税がかかる。

⑰契約の解除に関する事項　～　特に、手付け解除・融資利用の特約　の２つは確認しておきたい。

⑱金銭の貸借に関する事項　～　ここで指定した金融機関以外では融資審査におちても特約が利用
　　　　　　　　　　　　　　　できないことに注意。
　　　　　　　　　　　　　　　書かれた金額以上で審査申込みをして否決となった場合も同様に
　　　　　　　　　　　　　　　特約が認められない。

⑲土地の測量によって得られた面積による売買代金の精算　
　　　　　　　　　　　　　～　登記簿面積で売買契約をし、その後測量で得られた面積との間で　
　　　　　　　　　　　　　　　違いが生じて、平方メートルあたりの単価で精算をする場合の条
　　　　　　　　　　　　　　　件。
　　　　　　　　　　　　　　　もし、希望する面積が得られなかった場合に等するかも確認した
　　　　　　　　　　　　　　　い。

⑳その他の書類　～　再発行がきかない書類（建築確認通知書）が貼付されているかを確認する。

㉑その他の重要な事項　～　宅建業者は、重要な事項で口で説明をしにくいことをここに書き込む
　　　　　　　　　　　　　ことがあるので、しっかりと読んで内容を確認する。



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◆重要事項説明書のポイント　一戸建て・土地の場合　（１）


①宅地建物取引業者　～　この記名と押印がないと説明は無効となる。

②登記簿面積合計　～　登記簿と実測上の面積が異なる場合はなぜ異なるのかを確認する。
　　　　　　　　　　　位置を公図を見て確認する。

③土地に関する測量図　～　信憑性が高い順に　確定測量図＞現況測量図＞地積測量図。
　　　　　　　　　　　　　また、年代が新しい順に信憑性が高い。
　　　　　　　　　　　　　ここ１～２年の測量図がない場合は土地の面積が正しくな
　　　　　　　　　　　　　い場合もあります。

④床面積　～　信憑性が高いものから　評価証明書＞家屋測量図（建物図面）＞登記事項証明書の
　　　　　　　床面積となる。

⑤売主の表示　～　登記上の所有者と売主が同じか、また、賃借人がいるのかに注意する。

⑥登記名義人　～　名義人が誰か、差し押さえがないか、抵当権があるかを確認する。抵当権
　　　　　　　　　があると抹消しないと所有権移転はできない。

⑦区域区分　～　建物が建ちにくい市街化調整区域でないかを確認する。

⑧用途地域　～　商業地域や工業地域なら周辺に高い建物が建ち、日照等の影響が出やすい。

⑨建ぺい率・容積率　

⑩敷地と道路との関係による制限　～　道路幅が４メートル未満であれば道路を確保するために敷地が削られる可能性がある。



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◆重要事項説明書を確認する際の３つの視点


重要事項説明書を確認する際の３つの視点は次の通りです。

　A　現状がどうであり

　B　その根拠は何か

　C　自分への影響はどうか


たとえば、建物の大きさは実際の土地面積から影響を受けます。

書かれている土地面積が測量の結果なら実際の数字ですから問題はないのですが、登記上の数字だと実際と異なることも多いので、希望する建物面積が得られるかがわからなくなります。

ですから、土地面積が希望する建物面積が得られるか（影響）で判断してください。


◆聞いていて「あれっ」と思ったら


重要事項説明書の説明を聞いて「それまで聞いていた内容と違う」「そうは思っていなかった」と感じたら迷わずに主張しましょう。

場合によっては契約を一時延期する勇気も必要です。

仮にそうなったとしても、すべての責任は事前に書面で説明をしなかった不動産会社にあります。

遠慮せずにしっかり伝えましょう。



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◆重要事項説明書における確認の仕方


重要事項説明書は不動産会社が買主に知ってほしい不動産の現状をまとめた書類です。

買主にとっては不動産を誤認して購入しないための重要な書類ですので、不明な点は質問をしながら確認していきましょう。

構成は以下の通りです。

　　①取引範囲　　～　不動産の対象範囲が、考えている対象範囲と一致しているかを確認。

　　②権利関係　　～　不動産の権利とその内容。買った後所有権が行使できるかを確認。

　　③法令上の制限　～　記載されている法律上の制限内で購入意図を実現できるかを確認。

　　④管理関係（マンションのみ）　～　管理に関する事柄。勘違いや制限で購入意図を阻害されないかを確認。
　　
　　⑤取引条件　　　～　売買価格や取引条件、解除条件。勘違いがないかを確認。

　　⑥その他重要事項　～　宅建業者が買主に伝えるべき重要な事。一通り確認。



②権利関係は、買った後に所有権を行使できるかどうか　　　

③法令上の制限は、マンション以外の場合に、希望する建物を作ることができるかどうかを確認するようにします。

また、その他重要事項は不動産会社にとって伝えておかなければいけない事項が羅列されています。

②と③は専門用語が多く理解するのが難しいですが、重要ですので不動産会社に質問をしながらでもしっかりと理解しましょう。






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◆署名押印・本人確認・手付金の授受


物件周辺状況等報告書や付帯設備表の他に覚書、合意書等がある場合には、それらの説明を受け内容を確認します。

特に、覚書や合意書の記載内容は取引上重要であることが多いため、慎重に確認しましょう。

ここまで来て理解し納得したら、書類への署名押印となります。

売買契約書の原本に所定の収入印紙を貼付し、売主・買主交互に書類へ署名押印をしていきます。

印鑑は実印を使いますが、買主は、現金の場合のみ認印でも構いません。


書類への署名押印が一通り終わったら、本人確認の手続を行います。

売主が持参した顔写真付き身分証明書や登記済権利証、印鑑証明書で所有者本人である事を買主に説明します。

なお、この手続は不動産会社によっては最初に行ったり、手続を省略する事もあります。


売主の本人確認の後は買主から売主へ手付金の授受を行います。

売主は面倒くさくとも手付金の金額を数えて確認しましょう。

その後、不動産会社が犯罪収益移転防止法により売主・買主の顔写真付き身分証明書のコピーを取り、売買契約書等の必要な書類もコピーを取っておきます。

これらの一連の手続きが終われば、売主・買主を交えて今後のスケジュールを確認して解散となります。





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◆重要事項説明書の読み合わせ


契約場所に集まり、挨拶も終わり着席したら、すぐに売買契約等の手続に入ります。

まず、買主が媒介契約を結んでいない場合は、はじめに媒介契約を締結します。

媒介契約の目的は契約の成立ですから、売買契約の前に結ぶのです。

ただ、実務上は売主もいる手前、先に重要事項説明書等の読み合わせを行い、媒介契約は売買契約の後にすることも多いようです。

続いて重要事項説明書等と売買契約書の読み合わせを行います。

重要事項説明書等とは、不動産会社の宅地建物取引士（宅建士）が不動産を購入する人に不動産について勘違い等がないように説明するものです。

他方、売買契約書は売主・買主が互いに約束を確認するものであり、宅建士はあくまでもサポートする立場になります。

なお、重要事項説明は宅地建物取引業法（宅建業法）の規定で売買契約を行う前に購入する人に対して宅建士の資格を有する不動産会社の者が説明し、交付しなければならないと定められています。

このように、法律上では買主だけに説明をすればいいのですが、売主も後ほど署名捺印しますので、内容に間違いがないかを確認する意味で読み合わせをするのが一般的です。

重要事項説明書等に続いて売買契約書の読み合わせを行います。

宅建業法上では説明は必要なく、交付のみが宅建士に求められています。

しかし、売主・買主とも単に渡されただけでは内容が理解できず、署名押印できないでしょう。

そこで、専門家である宅建士が読んで説明していきます。




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◆売買契約までの流れ


売買契約の際は指定された契約場所と日時に売主・買主、そしてそれぞれが依頼する不動産会社の営業担当者が集まります。

契約場所は不動産会社が宅建業登録をしている店舗事務所であることが一般的です。

売主・買主の合意があればそれ以外の場所でもできますが、コピーを取るときには近くのコンビニに行く必要があり若干不便さはあります。

なお、売主が宅建業者の場合、宅建登録業をしている店舗・事務所外での売買契約でなら、クーリングオフの制度が適用されます。

適用条件内であれば、買主は制度の告知日より８日以内までに通知書を発信すれば契約を解除することができます。


売買契約までの流れはこうなっています。（所要時間は約２時間）

　　　契約場所への集合
　　　　　↓
　　　媒介契約の締結
　　　　　↓
　　　クーリングオフの説明（場所が宅建業者で店舗・事務所以外での売買契約なら）　　　　
　　　　　↓
　　　重要事項説明
　　　　　↓
　　　売買契約書の締結
　　　　　↓
　　　物件周辺状況等報告書の説明・付帯設備表の確認
　　　　　↓
　　　覚え書き・合意書等のその他書類の説明
　　　　　↓
　　　売買契約書等の理解の確認
　　　　　↓
　　　本人確認（売主の所有権確認）・必要書類確認
　　　　　↓
　　　売買契約書等の署名押印・収入印紙貼付
　　　　　↓
　　　手付金授受
　　　　　↓
　　　スケジュール確認
　　　　　↓
　　　散会



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◆意外にあるドタキャン


売買契約をするまではドタキャンの可能性がある事を頭の片隅に入れて準備していきます。

焦って引っ越しの手配や家具の購入などをしないようにしましょう。

なお、ドタキャンは買主の方に多くみられます。

売買を決める時間が売主よりも短いので、やむを得ないとも言えます。

具体的には、　

　①買う理由がはっきりしない　　　
　②売買の当事者が複数いて意見がまとまっていない　　　
　③買主の関係者全員が物件を見ていない　
　　
といったときにおきやすいようです。

ドタキャンの可能性は、営業担当者の方が敏感に感じ取っています。

「もしかしたらですが、他の買主様を探すことになるかもしれません」などと、それとなく伏線を張る事もあります。

稀にですが、契約当日にキャンセルする買主もいます。

営業担当者が勢いで押すタイプで、買う気があまりないのにトントンと話が進み、当日になって「やはりやめたい」となることが多いようです。

それでも、売買契約前ですからペナルティはありません。

売主にとっては災難ですが、ここで無理をして後々トラブルになるよりはましと思い直して次のチャンスを待ちましょう。


◆売買契約場所を事前に確認


売買契約前日には、契約の約束時間に遅れないように契約場所へのアクセス方法を確認しておきましょう。

契約の時間に遅れると、心理的な負いめを感じて、言いたいことが言えなくなりがちです。

なお、服装は相手に失礼のない範囲でしたら、どんなものでも結構です。スーツ等の着用にこだわらなくても大丈夫です。




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◆チェックリスト～売買契約時の必要書類一覧


【売主】①実印・認印
　　　　②身分証明書
　　　　③登記済権利証（登記識別情報通知）
　　　　④印鑑証明書
　　　　⑤収入印紙
　　　　⑥物件資料
　　　　⑦袋（契約書ファイルや手付金を入れる袋）

【買主】①実印・認印
　　　　②身分証明書
　　　　③現金（手付金等）
　　　　④収入印紙
　　　　⑤袋


◆複数の売買当事者がいるとき


売主や買主が複数の場合は、原則として全員が売買契約に臨めるよう、日程を調整します。

もし、どうしても欠席せざるを得ない場合は、他の売主や買主に委任状と印鑑証明書を渡して代理を依頼します。

ただし、代理でも不動産会社による本人確認は必要です。

欠席する場合、事前に面談や顔写真付き身分証明書による確認などを行います。



　

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