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◆源泉徴収標や確定申告書等は事前に用意する


住宅ローンの事前審査での必要書類は以下の通りです。

必要書類は金融機関によって異なりますが、何が必要なのかは事前に営業担当者や金融機関に確認しておきましょう。


◎チェックリスト

《買主が用意する》

　①住宅ローン事前審査申込書（原本）

　②個人情報利用の同意書（原本）

　③印鑑（認印でも可）

　④身分証明書（写し）

　⑤収入に関する書類（写し）

　⑥返済予定表（償還表）（写し
　
《不動産会社が用意する》

　⑦物件パンフレット・チラシ等（写し）

　⑧土地建物の登記事項証明書・登記情報（写し）

　⑨土地の公図・地積測量図・建物図面（写し）

　⑩住宅地図（写し）

　⑪確定測量図（実測図）（写し）

　⑫見積書および計画図（建物配置図）（写し）

　⑬売買契約書等・請負契約書等のひな型（写し）



センチュリー２１ベスト・ホームでは、リースバックのご相談も得意としております。
札幌市　豊平区　土地　一戸建て　マンション　空地空き家　実家　不動産　相続物件
アパート　売却　のことなら　センチュリー２１ベスト・ホームまでお気軽にお問い合
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売りたくても買い手がつかない不動産は、
「負」動産と呼ばれることもあるように、コストばかりかかり、所有者の重荷になることがあります。そのようなやっかいな不動産を相続してしまった場合、早期に手放す方法として「売却」が挙げられます。


◆不要な不動産はどうしたら売却できる？

少子高齢化・人口減少の影響で「空き家」が増えている現状は、前回もお伝えしました。好条件の不動産であればすぐに売却できるかもしれませんが、買い手がつかず、処分もできず、空き家のまま放置されているケースも珍しくありません。

売れないからといって、空き家をそのまま放置していれば、コストがかさむ一方です。住んでいなくても、所有しているだけで税金や管理の負担はかかります。

住む予定がない不動産は、早めに専門家に相談して、売却の可能性を探ってみましょう。相続の相談ができる専門家として、弁護士、税理士、司法書士などが考えられますが、この場合の専門家とは、不動産会社のこと。物件所在地のエリアを得意とする不動産会社なら、さまざまな売却方法を心得ており、アプローチする客層も的確です。

資産価値が低い物件でも、立場が違えば需要があることも少なくないため、複数の不動産会社に声をかけてみると良いでしょう。
地元の不動産会社のほか、大手の不動産会社にも相談してみましょう。
「どうせ売れない」とあきらめるのではなく、所有する不動産の特性を理解して積極的に売却活動をしてくれる不動産会社を探してみてください。

◆買主はすみやかに融資の事前審査を


一方買主は、売買契約までにやることが盛りだくさんです。

購入申込書を渡してから売買契約までに行うことは、

　①価格条件交渉

　②融資の事前審査（現金売買の場合は不要）

　③専門的検査の有無やその内容の確認

　④新築やリフォーム等の計画確認

　⑤売買契約書・重要事項説明書の確認

　⑥物件周辺状況等報告書・付帯設備表の確認

　⑦売買契約時の必要書類の準備

などです。


◆事前審査と本審査の違い


なお、住宅ローンの審査には皆さんの申告に基づき簡便な手続で行う事前審査と、売買契約後に様々な書類をそろえた上で行う本審査の2つがあります。

また、事前審査にも2種類あります。

①事前審査

《信頼性が高いもの》信用情報取得・団信未取得　～　市中金融機関に多い

　　・金融機関が個人信用情報を取得し、借入額等の記述内容に間違いがなければ本審査で拒否さ
　　　れることはない。

《信頼性が低いもの》信用情報未取得・団信未取得　～　ネット銀行・フラット３５・などが多い

　　・金融機関が個人信用情報を取得しないため、本審査で他のローン返済遅延が発覚して否決と
　　　なったり、減額となることも多い。

②本審査

《一度出された結果は状況に変化がない限り覆らない》信用情報取得・団信取得　～　すべての金融機関で

　　・売買契約書原本の提出が必要なため売買契約後に行う

　　・必要書類の数が多いので準備に時間がかかる　　　　　



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◆価格交渉を受け入れるかどうか


売主にとって購入申込書を受け取ってから一番悩むのは、価格交渉(値引き交渉）がある場合でしょう。

他にもっと良い買主が現れるかもしれない、そう思うと断りたくなるものです。

そこで、不動産売買の定石をお伝えします。


◆買主が現れるタイミングと価格交渉の定石


①売り出してすぐ現れた買い手の条件は最もいい　

　～　出たらすぐ買おうと思っている購入意欲の高い買主の可能性が高いから

②査定額と差額５％は、交渉でどうにかなる誤差範囲。　
　
　～　売主・買主の希望条件で左右される

③販売して半年経過すると買い手が付きにくくなる　

　～長い期間売れ残っていると買主から「何かある」と思われてしまいがち


定石の①は意外かもしれませんが経験的には妥当で、最初の人が出した条件を「販売して最初だから」と見送ったあと、なかなか書いては現れず、ようやく出てきた買い手の条件はそれを下回るということが多々あります。

これには根拠があります。最初の買主はずっと探していたので相場を熟知しており、かつこれを逃すとまた待たないといけないので「少し高くても今買っておこう」と思っているからです。

そのため購入条件がいいことが多いのです。

③は販売してから６ヶ月を経過すると「売れ残り感」が出てきてしまいます。買い手も無理はしないで「価格交渉しても下がらないならやめておこう」となります。



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◆売買契約までの流れ


購入申込書から売買契約までの期間は、他の購入検討者の動きがあるためあまりゆっくりともできず、1週間前後というのが一般的です。

長くても2週間まででしょう。

その間にさまざまなことをやらなくてはならないため、特に買主は忙しく過ごすことになります。

なお、売買契約前には必要に応じて　　

　①インスペクション(住宅診断）　　
　②フラット３５適合証明　　
　③瑕疵保険　　
　④耐震基準適合証明　　などの専門検査を行います。

また、　⑤新築　　⑥リフォームなどの計画がある場合は、現地での調査や内覧のため売主側との日程調整もしなければなりません。

かなり慌ただしく動きますので、段取りをよくして１つひとつこなしていきましょう。


◆何か気づいたら営業担当者へ連絡


売主が購入申込書を受け取ってから、売買契約までに行うことは、　

①価格条件交渉　　
②物件周辺状況等報告書・付帯設備表の記載　　
③売買契約書・重要事項説明書の確認　　
④売買契約時の必要書類の準備

などです。

なお、この期間に買主に伝えそびれていたことに気づく場合があります。

たとえば、②物件周辺状況等報告書等の変更や追記の必要が出てくるかもしれません。

その際は契約条件に影響する可能性がありますので、何か気づいたなら、どんなことでも必ず営業担当者に連絡をとり相談しましょう。



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◆不要な不動産をどうするか？

では、相続した不動産を自身が利用しない場合、どうすればいいのでしょうか。いくつかの対処法が考えられます。

（1）賃貸に出す

持ち家を第三者に貸し出して、賃料収入を得る方法です。愛着のある土地家屋を手放さずに済むのはメリットと言えます。
しかし、賃貸オーナーになるということは、建物の維持管理やトラブルの対応などに責任を持たなくてはなりませんので、それなりの知識が求められます。家賃収入による確定申告も必要になります。
また、借り手がいないと家賃収入が得られませんが、税金や維持管理などのコストはかかります。

（2）売却する

不要な不動産を売却することにより、毎年の税金や維持管理の手間などの負担からは解放されます。売却益があれば、税金や諸経費はかかるものの、残りは相続人の所得になります。
ただし、「家あまり」のご時世でもあり、売りたくてもなかなか買い手がつかない可能性もあります。また、築年数が20年を超える戸建の場合、資産価値が低くなると一般的に言われているため、希望する価格での売却がかなわないことも考えられます。

（3）寄付する

寄付とは、無償で譲渡すること。寄付を受け付けてくれる相手としては、自治体、個人が考えられます。自治体などの場合、有効活用できる用途があると判断すれば寄付に応じてくれるかもしれませんが、ほとんどの場合、受け入れてもらえないと思われます。
厳しいことを言うようですが、不動産所有者が
「タダでも良いから引き取ってもらいたい」と思うような物件は、引き取り手がいない可能性が高いと言えます。
使い道のない土地や空き家は、「タダでもいらない」不動産という扱いを受けてしまいます。
個人の場合、欲しがる人はかなり限定的ですので、まずは隣家に持ち掛けてみるのが良いでしょう。

（4）相続を放棄する

相続する前ならば、「相続しない」という選択肢もあります。不要な不動産を相続してから持て余すより、潔く相続を放棄したほうが、先々を考えると良い場合もあります。
注意しておかなくてはならないのは、相続放棄は不動産だけではなく、ほかの資産にも適用されるということです。
「不動産は放棄するけれど、預貯金や貴金属は受け取りたい」ということはできません。
プラスの資産もマイナスの資産もすべて相続するか、すべて放棄するかのどちらかです。
相続放棄は裁判所に申請する必要があり、一度放棄したら取り消すことはできません。放棄すべきかどうかわからない場合は、弁護士や、司法書士などに相談しましょう。

◆交渉にはNGワードもある


価格や条件を交渉する場合は、売主から見て伝えられても納得できる話の方が受け入れやすいです。

たとえば、売主も理解している建物や設備の故障がある場合、「それを補修する分を値引いてください」という交渉はありでしょう。

売主が「あれがなければ高く売りやすかった」と思っていることを指摘するようにします。

一方で売主がそうは思っていない言葉がNGワードです。

たとえば、「部屋が汚いので値引きしてほしい」という言葉は、売主がそう思っていなければ不快さを感じられてしまい、交渉自体拒否されることもあり、買えなくなる場合もあります。


◆購入申込書の書き方と注意すべきポイント


購入申込書とは、買主が売主に「この条件でしたら不動産を買います」と意思表示する書面です。


《書き方》


①購入申込書は本人が書きます。

②希望する購入金額を書きます。ただし、売出価格よりも相当安い価格を希望するときは営業担当者と相談をしてからにします。

③融資の予定がある場合は、仮でもいいので金融機関や借入額を明示します。

④希望する条件はすべて書きます。


《ポイント》


・法的拘束力はないが、売主側への道義的責任はあるため、「買う気はないのにとりあえず提出」など、軽々しく書かないこと

・申込みが競合した場合、一般的には購入申込書の先着順。ただし、売主に決定権があるため、優先順位の考え方を売主側に確認する。

・大きな額の値引き条件や条件交渉を書くときには、最新の注意をする。

・売主が不快な思いをすると、交渉自体がNGになる可能性もある。



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◆買う場合は資金計画などを再検討


買いたい場合は、　①購入意図　　②希望条件　　③資金計画　　などを打ち合わせをして再確認します。

営業担当者からプロとしての視点でアドバイスをもらうといいでしょう。

この①から③まで問題がないなら、今度は　

１）購入申込書の記入と署名捺印　　２）契約前の専門査定を予定していきます。

購入申込書とは買主の購入意思を表す書面で、売主に対して出すものです。

法的な拘束力がありませんので後で撤回してもペナルティはありませんが、売主に対しての道義的な責任はありますのでしっかりと決めてから書くようにします。

なお、価格や条件交渉をする場合には購入申込書が必要となります。

購入申込書は買主の直筆で　

　A　購入希望価格　　　B　融資利用の有無と借入額　　　C　諸条件　　　D　自分を売主に選んでもらうメリット　　などを書きます。


◆購入申込書が売主側から承諾される順番とは


一般的に購入申込書は先着順で対応することが多く、一番早く申し込んだ人は、後で申し込んだ人の条件を上回る限り優先的に購入できます。

そうでない場合は、事前に売主側不動産会社から買主や買主側不動産会社に優先順位の考え方が伝えられていますので、説明を受けておきましょう。

よくあるのが、　①住宅ローンを利用する人よりも現金払いの人を優先とする　
　　　　　　　　②住宅ローンを利用する人は事前審査が通ってから購入申込書を受け付ける　　

この2つです。　　　　　



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◆売主に質問してみる


建物やその室内、敷地を一通り見ていった結果、購入に前向きになれば、購入検討者は案内を終える前に売主に聞きたいことを質問します。

住環境や近隣関係、買い物の便など、売主にしかわからない事がありますので、聞きたいことは直接聞いてしまいましょう。

売主の人柄をつかむ機会でもあります。

一方で、買おうとまで思う至らないなら、特段質問をしなくても結構です。案内をそのまま終えます。


◆案内後は購入の可否、印象を伝える


案内を終えたら、売主に挨拶をして退去します。

その後、営業担当者には自分の意思（購入の可否）が決まっているのならその旨を伝え、決まっていないなら現段階の印象を伝えます。

なお、複数の不動産の案内を受けている場合は最後の物件を見た後でかまいません。

「買いたい」「買うのに前向き」「条件次第で買いたい」なら、その後、資金計画や価格、条件交渉のために営業担当者と打ち合わせをします。

買いたいなら他人に取られないためにも早く決断するのが得策です。

当日か翌日には詳細な打ち合わせをした方がいいでしょう。

一方で、「買わない」「買うには後ろ向き」なら、早々に　①その旨　と　②その理由を営業担当者に伝えて、別の不動産の紹介を頼んで別れます。

「はっきり言うと相手方が気分を害するのでは」など遠慮は無用です。

希望や条件にあった不動産の紹介を受けるためには、難しいなら難しいと正直に伝えておきましょう。



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◆購入検討者が確認すべきは「モチベーション」


不動産の案内の際は、営業担当者と待ちあわせて、現地に行くことになります。

現地に着いたら売主に挨拶をして、営業担当者の案内で建物やその室内、敷地を一通り見ていきます。

後になって「そのような状況だと思わなかった」とならないよう、見られる限りの範囲を見ることが重要です。

不動産を見る際には、購入意図や希望する条件を満たしているかを見きわめた上で、何よりも「住みたい」というモチベーションがわき上がってくるかどうかを確認すれば十分です。

「家の傾きとかを見なくて大丈夫ですか?」とよく聞かれますが、短い時間内で、そこまでチェックするのは難しいものです。

知識と経験が十分でない素人が見よう見まねで専門的な診断をやろうとすれば、誤った判断をしてしまいかねません。

専門的なことは営業担当者と専門家に任せ、皆さんは前述のところを絞ってみるのが効率的でしょう。

また、不動産会社の確認範囲は、目視で確認できることだけですから、たとえば家の傾きなど、より正確な実態を知りたいのなら、それに適した専門家に案内後、報酬を払って調査してもらう方が賢明でしょう。



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