上手な不動産売却の記事一覧｜札幌・豊平区　上手な不動産売却｜センチュリー21ベスト・ホーム

◆売れないマンションとは

なかなか買い手がつかない場合は、販売活動と物件のどちらか、または両方に問題があることが多いです。販売活動の問題とは、販売価格が相場より高い、同じマンション内に競合物件がある、不動産会社が営業活動を怠っている、などです。

一方、物件に問題がある場合は、次のようなものです。

【ランニングコストが高い物件】

物件の価格が安くても、管理費、修繕積立金、などを総合すると、毎月、数万円近くになる物件もあります。賃貸の家賃ほどにもなるランニングコストが掛かるとなると、いくら物件そのものの価格が安くても手が出づらいといえます。

築年数が新しいマンションで、現在の管理費・修繕積立金が低いマンションでも数年後、一気に金額が高くなる可能性もあります。築年数が経過した物件は、すでに管理費・修繕積立金が高額になっている場合もあります。
また、小規模マンションも一戸あたりの管理費や修繕積立金の負担割合が高くなりますので、売れにくくなる可能性は高くなります。

【賃貸に出せない物件】

人口が増加傾向にあるなど、賃貸ニーズがあれば、投資物件として売れる場合もあります。しかし、人口が減少していたり、住民の高齢化が進んで売物件がたくさんあったりする地域などでは、そういった需要も見込み
づらくなります。

【空室の多い物件】

同じマンション内で全体の2割以上がすでに空き家になっている場合や、賃貸の割合が多い物件も要注意です。
なぜなら、こうした物件は修繕積立金の滞納などで物件の維持管理が困難となっているケースがあるからです。その結果、劣化したところを直すことができなかったり、掃除が行き届いていなかったりと、見た目の印象が悪くなってしまうからです。

これらの条件に当てはまるマンションはなかなか買い手がつかないどころか、大幅な値下げが必要な場合があります。もしもご自身がお住まいのマンションにこういった傾向があるのであれば、そのまま住み続けようと腹をくくるか、もしくは納得しかねる金額であっても、早期に売却を検討した方が良いといえるでしょう。

◆値下げのタイミングはいつ？


売りに出しても問い合わせが来ない場合、値下げに踏み切ることも必要になります。

そのタイミングですが、まずは需要の高い時期にあわせてみましょう。

例年、2、3月と9月に中古マンションの成約件数が多くあります。

そこで、その1カ月前くらいに値下げをすることで、問い合わせが増える可能性が高くなると考えられます。

また、実際に問い合わせや見学をしてもらった購入希望者から、価格の交渉が入った場合は真剣に検討すべきです。

とはいえ、販売価格と買主の希望価格の乖離が大きかった場合は難しいかもしれません。

ですが、購入希望の方が目の前にいるのですから、ずるずる値下げをして数ヶ月後に同じ価格（もしかするとさらに低い価格）で売るよりもずっと良いと思いませんか!?

◆付帯設備表を書くときのポイント


売買契約から引き渡しまでの間は付帯設備表で書いた内容を維持します。
　
　・故障したら補修する。

　・書かれた内容で引き渡す
　
　・媒介契約時に書く


◆最後は案内方法の確認をする


媒介契約後は買主の案内時の　①連絡先　　②案内日時　　③案内方法　　を営業担当者と決めていきます。

電話連絡なのかメールなのか、何時頃までだったら対応できるのか、案内はいつなら可能なのか、案内時はすべての部屋を見せるのか、といった内容です。

希望があればこのときに伝えておくようにしましょう。

　


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◆物件周辺状況等報告書と付帯設備表の内容


　１、物件周辺状況等報告書

　　　①概要　～　不動産自体やその周辺の知っている範囲の情報を書き、買主に知らせる書類

　　　②書く際の注意点　～　知っていることはすべて書くこと。隠していても瑕疵担保責任は
           負う

　　　③瑕疵担保責任との関係　～　知っている瑕疵は報告書で伝えて了承を得れば、瑕疵担保責　　　　
　　　　任から外れる


　２、付帯設備表

　　　①概要　～　不動産の設備の有無とその故障の有無をわかっている範囲で書き、買主に
　　　　　　　　　知らせる書類

　　　②書く際の注意点　～　わかっていることはすべて書くこと。ちょっとしたことでも買主の　　　　
　　　　　　　　　　　　　　視点で気になることはすべて書くこと

　　　③瑕疵担保責任との関係　～　わかっている設備の故障は買主に設備表で伝えて了承を得れ
　　　　　　　　　　　　　　　　　ば、瑕疵担保責任から外れる
　　　

◆付帯設備表を書くときの注意点とは?


付帯設備表は「この状態で引き渡す」と理解した上で、書いてください。

今の状態をそのまま書くわけではないことに注意しましょう。

たとえば、造作家具を工事で外して持って行きたい（造作家具は不動産に含まれます）のに、付帯設備表では造作家具は今あるので"有り"としていたら、造作家具は付けたままで引き渡しをしなければならなくなります。　




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◆「物件周辺状況等報告書」と「付帯設備表」を作る意味


不動産取引では売買契約時の状況で引き渡しを行うことになります。

ただ買主に取っては物件案内時にちらっと見ただけでは、物件状況がどのようであったかを理解するのは不可能です。

そのため売主が知っている範囲内で、建物や周辺状況を説明する書類と設備の状況を説明する書類を記入し、売買契約時に買主へ交付するのです。

書類の名前はそれぞれ、「物件周辺状況等報告書」「付帯設備表」と言います。

２つとも別名で告知書ということがあります。

不動産会社が書類をもっていますので、売主はそちらに記入します。


売買契約時の状況を書くべき書類ですが、媒介契約前後という早いタイミングで書く理由は、

　①買主に早めに状況を伝えるため　　

　②営業担当者に状況を正しく把握してもらうため　　　です。

もし、売買契約時に相違する点があれば、そのときに修正してもかまいません。


なお、売買契約後に事前に買主に報告していない雨漏りや火災、シロアリの害、設備の故障などが見つかったり、それが元でトラブルが起きたとすれば売主負担で対応することになります。

一方、売主が関与できない周辺の状況変化は、何か問題が起きたとしても免責になります。




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◆売却依頼後にすること


実査定が終わり査定価格や売出価格に納得したら、改めて営業担当者に諸費用と手元に残る金額を確認してください。

その確認で問題がなければ、正式な売却の依頼となります。

売却の依頼は媒介契約の締結をもって行います。

実査定の報告後、すぐに依頼する場合もあれば、数日検討してから依頼する場合もあります。

売却依頼後は流れは以下の通りです。


◆売却依頼をした後はこうなる


①媒介契約の締結

　・媒介契約書に住所・氏名に記入と押印を行う

　・評価証明書や上水道台帳の取得の委任状を別途取り交わすときもある

②物件周辺状況等報告書（告知書）の記入と確認

　・売主が知りうる建物の雨漏りや周辺の騒音等の状況を物件周辺状況等報告書(告知書）と呼ばれる書類に記入する。

③付帯設備票(告知書）の記入と確認

　・建物内にある設備等の故障の有無や、それらを引き落とすときにおいて行くかを付帯設備票（告知書）と呼ばれる書類に記入する

④書類の用意と貸与

　・コピーが必要な書類を営業担当者に預ける

　　例　立て物の間取図、マンションのパンフレットなど

　　※登記済権利証（登記識別情報通知）は紛失のリスクを考えて営業担当者などの第三者には預けない

⑤案内方法や注意点の確認

　・見込み客に対する物件周辺について、　①連絡方法　　②案内日時　　③案内方法を確認する。　　内容は営業担当者と決める

　　例　営業担当者が立ち会うなど

　・売り出していることを周囲に知られたくない、共用廊下では私語はしないでほしいなど注意点があれば伝える

⑥今後確認しておくこと、用意しておくことの準備

⑦物件の掃除と整理整頓




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（◆一番高い価格をつけた会社に任せるべきか　　の続きです）


最近の買主は豊富なネット情報のおかげで相場観には強くなっています。

適正な価格でなければ見向きもせず、みすみす販売機会を失ってしまいます。


なお、査定はどの不動産会社ともレインズ等で似たような事例を収集し分析する方法をとっています。

そのため、データ上は原則として大きな違いが生じません。

違いがあるなら、各社独自の分析や、営業担当者の現地調査や実査定で得た内容や印象を加味して増減させたのでしょう。

そこまで大きく違うのは稀だと言うことを覚えておいてください。


◆価格査定書のここに着目しよう


      《価格査定書の見方》

　　　　　価格査定書では金額だけにとらわれずに、査定価格となる理由や根拠を見ること

　　　　　査定価格の算出理由や根拠が明瞭で、納得できるかどうかがポイント




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◆公示価格と路線価格とは


土地や一戸建てでの価格査定書には　　　①路線価格　　　②公示価格の資料　　が入っているときがあります。

路線価格は公示価格の8割、公示価格は時価相当とされています。

それぞれ評価時点での価格ですから現時点でも評価とは一致せず注意が必要ですが、参考にはなります。


◆価格査定の基礎資料になる「路線価格」とは


時価(実勢価格)　=　公示価格　=　路線価格（公示価格の８０％）÷0.8


◆一番高い価格をつけた会社に任せるべきか？


よく「一番高い査定価格を付けた不動産会社に依頼をする」という人がいますが、その査定価格で売れる理由、根拠を必ず不動産会社に確認するとともに、買主の視点をもって確認してください。

その理由に納得できれば、一番高い査定価格を付けた不動産会社へ依頼するのは合理的な選択と言えます。

一方で、理由や根拠が買主の立場から見て不明瞭だったり、こじつけ感があるようでしたら、その査定価格は媒介契約を取るための方便かもしれません。

その場合は、売却依頼を受けてから徐々に価格を落としていけばいいと考えているはずです。

(次回に続きます）



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◆価格査定書の体裁はどのようなものか


実査定の結果は価格査定書を渡された上で報告されます。

A４サイズが多く、枚数は各会社、営業担当者によってさまざまです。

価格査定書の構成は、①売出価格(売出提案価格）　　②査定価格(成約予想価格）　　③査定価格の根拠　　④成約物件事例　　⑤売出物件事例　　　⑥その他　　　となります。


◆査定価格と売出価格の意味


不動産会社が3ヶ月以内で成約できると思う価格は　②査定価格です。

この価格が今後の活動のベースになっていきます。

他社の価格査定書と比較検討する場合は、この査定価格を見ていきます。

査定価格は、主に　④成約物件事例や、土地や一戸建ては公示価格と路線価格などから導かれており、根拠のあるものです。


①売出価格は査定価格よりも少し高めに付けられます。

価格にもよりますが、査定価格に100万～200万を上乗せすることが多いでしょう。

また、⑤売出物件事例をもとにして現在の売出状況を鑑みて提案されます。

この売出価格の意味合いは営業担当者によって異なりますが、売れる価格の上限価格と考えて出す場合が多いでしょう。




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◆専門家への依頼を要請されたら


営業担当者の現地調査の結果、売買に影響する事柄で目視と簡易計測では把握しきれないことが出てきたら、専門家による詳細な調査を要請されることがあります。

たとえば家が傾いているようなら、一級建築士など住宅診断ができる専門家の調査が求められるのです。

その場合は費用がかかりますが、実施するようにしてください。

商品としての不動産の価値を下げずに済む対策を講じられる可能性もありますし、トラブルの阻止にもつながるからです。

「先に言えば説明、後で言えば言い訳」と言われますが、買主としても先に言ってもらえれば受け入れられた内容でも、後でわかると「隠して売りつけられた」という怒りに変わるものです。

一方で、実査定の最中に「ここをこう直したら高く売れる」というアドバイスを営業担当者からされることがあります。

その際は費用対効果を考えて判断してください。


※現地調査を調整される専門家

　・一級建築士、インスペクター　　～　　家の傾きや屋根裏、床下、設備の故障などで不安があるとき　　　　
　
・測量士、土地家屋調査士　　　　～　　敷地形状や接道の長さに不安があったり、未登記の物置などがあるとき　　



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