上手な不動産売却の記事一覧｜札幌・豊平区　上手な不動産売却｜センチュリー21ベスト・ホーム

◆重要事項説明書は事前にチェック


売買契約の２日前までには重要事項説明書と売買契約書の素案ができあがっています。

不動産会社に依頼して素案を手に入れ、確認しておきましょう。

もし、修正や質問があれば事前にしておくべきです。

重要事項説明書等は売買契約当日に確認するのでも構わないのですが、「あれ、こんな話ではなかったのに」と思う内容が書いてあっても、当日相手がいる前で変更を要求するのは気まずいものです。

後々のトラブルを避けるためにも、事前確認をお勧めします。

また、契約内容によって必要書類も変わってきますので注意が必要です。


◎チェックリスト～売買契約直前にしておくべきこと

　①売買当事者の意思確認（当事者が複数人いる場合に）
　②売買契約書の確認（価格・条件・スケジュールを確認）
　③重要事項説明書の確認
　④物件周辺状況等報告書・付帯設備表の確認
　⑤覚え書き・合意書・念書等の確認
　⑥価格など希望条件の常用確認
　⑦住宅ローン事前審査の結果確認
　⑧資金計画の再確認
　⑨諸検査の結果確認
　⑩必要書類の準備


※　収入印紙は通便局で購入しますが、本局以外は土日は営業していないところもありますので、こちらも事前に調べておきましょう。

※　収入印紙代は契約金額によって変わります。





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◆築年数の古い家を相続したら更地にすべき？

一戸建ての価値は築20年ほどでゼロになると言われます。これは、木造住宅における税法上の耐用年数が22年と定められているからです。築年数が20年以上経過した古い木造住宅を相続した場合、更地にしたほうが良いのか迷う方もいると思います。

たしかに資産価値が低い建物がある土地は、売却が難しいケースもあります。
しかし、リーズナブルな古家を求める層もおり、一概に
「古い戸建ては売れない」とは判断できません。
近年、不動産市場で古家の流通量は増加しており、今後も増えていくと予測するデータもあります。

相続した土地家屋が持つ付加価値や潜在的な魅力は、当事者ではわからないことも多いものです。更地にしたほうが良いとは限りませんので、まずは現状のままで複数の不動産会社に査定してもらい、それから判断してはいかがでしょうか。


◆相続した不要な不動産を少しでも早く売却するには

不動産会社を通じて不動産を売却する方法は、
「不動産会社に依頼して購入希望者を探してもらう（仲介）」
「不動産会社に不動産を買い取ってもらう（買取）」の2つがあります。

仲介で売却を依頼するメリットとは、希望する価格に近い金額で売れる可能性があること。買主を見つけるための宣伝活動は、不動産会社が対応してくれるので、売却まで一任できます。
ただし、売却相手がすぐに見つかるかはわかりません。購入希望者がローンを組む場合はローン審査もあるため、仲介での売却は、一般的に時間がかかると考えた方が良いでしょう。売買が成立したら、仲介手数料もかかります。

不動産会社に買い取ってもらうメリットは、売却まで時間がかからず、空き家をすぐに現金化できることです。売却後は不動産会社のものになるので、空き家に欠陥や不具合があった場合の責任も回避できます。内見の対応や仲介手数料も不要です。
ただし、買取の場合は価格が相場より安くなることが多く、希望する金額で売却するのは難しいかもしれません。

持っているだけでコストがかかり、維持管理も大変な「空き家」の不動産。それが家族の思い出が残る実家だった場合、誰も住む人がいなくなったからといって、すぐに手放す心境になれないのもわかります。

しかし、結果的に手放すことを決断する方が多いのも事実です。
思い入れのあるお家だからこそ空き家のまま放置せず、そのお家に価値を感じて下さる方（不動産会社を含む）に譲る方が良いと考え、売却を決断されるのでしょうね。

長い目で条件の良い売却相手を探すのか、それとも少しでも早く手放したいのか。

冷静に見極めて、相続で損をしないよう不動産を売却する方法を模索しましょう。

◆検査自体は１日もかからない


一般的に、専門検査は買主が売買契約前に行います。

たとえば、インスペクションなら雨漏りや床下のシロアリ害があった場合にどう対応するかを契約前に交渉する必要があるからです。

逆に売買契約後にインスペクションを入れて何か問題があったとしても、すでに取引条件がきまっていますので、買主は自分の費用で補修しなければならなくなります。

検査自体は内容にもよりますが、おおむね半日程度、長くても１日で終わります。

ただし、購入申込書を提出してから売買契約までの短い期間で行う必要がありますので、日程をうまく調整することが必要です。


◆専門検査は売主に断られることもある


インスペクション等は費用がかかるものの、買主にとっては有益です。

反面、売主によっては「家に問題があるとなって資産価値が低くなったらり、交渉が不利になったら大変だ」と考えて、検査自体を拒否するケースもあります。また、家に愛着があるばかりに「私の家にケチをつけるのか」という売主もいます。

いずれにしても、諸検査は売買契約前に売主の貴重な時間を取りますので、丁寧に依頼することをオススメします。他人の家を検査するのですから、そのぐらいの配慮を持つべきといえます。



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◆住宅売買の前に行われる4つの専門検査とは


（１）インスペクション

　　【検査内容】建物の安全性や劣化を見る
　　　　
　　　　　構造の安全性や雨漏り・水漏れ・設備配管の故障で、買った後に生活上支障がないかを
　　　　見る　

　　【依頼目的】取らず流亡しと補修費用の把握

　　　　　売買当事者間のトラブルを防止するほか、買主が補修費用がかからないかを把握する


（２）耐震基準適合証明の検査　　

　　【検査内容】建物の耐震性を見る

　　　　　一級建築士が現在の耐震基準に適合しているかを見る

　　【依頼目的】税金等の控除や還付に用いる

　　　　　主に一定の築年数が経過した住宅での　
　　　　　　　①住宅ローン控除　　　
　　　　　　　②登録免許税の軽減　　
　　　　　　　③不動産取得税の軽減　
　　　　　　　④固定資産税の軽減　
　　　　　　　⑤地震保険料の割引　　に利用


（３）既存住宅売買瑕疵保険の検査

　　【検査内容】建物の構造や雨水の浸入防止を見る

　　　　　一級建築士が現在の基準で構造や雨水の浸入防止を見る

　　【依頼目的】瑕疵の補修費用を賄う

　　　　　構造部分や雨水の浸入防止に保険をかけ、問題が生じたら補修費用が保険から出る


（４）フラット３５適合証明の検査

　　【検査内容】機構の基準に合っているかを見る

　　　　　住宅金融支援機構の基準に合っているかを適合証明技術者が見る

　　【依頼目的】フラット３５を利用する

　　　　　フラット３５の利用には適合証明に合格しその証明書を取得することが必要



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◆４つの専門検査がある


住宅の購入に関しては、必要に応じて売買契約前に、専門家による4つの専門検査等を行います。

それは、①インスペクション（住宅診断）

　　　　②耐震基準適合証明の検査

　　　　③既存住宅売買瑕疵保険の検査

　　　　④フラット３５適合証明　　　　の4つです。

主に、中古戸建てや中古マンションの購入時に行う専門検査であり、それぞれ費用がかかります。

依頼先は一級建築士を抱える専門機関や事務所で、依頼するときは間取り図等の書類が必要です。


◎いくらぐらいかかるのか？

　　　　①インスペクション（住宅診断）　　～　　５～１０万円

　　　　②耐震基準適合証明の検査　　　　　～　　約10万円

　　　　③既存住宅売買瑕疵保険の検査　　　～　　５～10万円

　　　　④フラット３５適合証明　　　　　　～　　３～５万円


このうちインスペクションは、2018年から不動産取引時に「インスペクションをしますか？」と書面で確認されます。

中古戸建てはインスペクションを入れた方が現状を把握しやすくなり、後になって「こんなボロボロだったとは、、、。」とならないので、多くの買主が入れるようになるでしょう。

一方で、売主はインスペクションを入れた場合の対策が必要となります。



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◆審査結果について


審査にかかる時間は事前審査なら５営業日以内、本審査なら１０～15営業日以内が一般的です。

審査結果が厳しいほど早く連絡が来て、審査がうまくいっているほど時間がかかります。審査結果は融資額に対する年収や、仕事の安定性、他の借入額などから総合的に判断されます。

審査結果は、

　①承認

　②減額承認

　③否決

の3通りがあります。


なお、減額承認とは希望する額は難しいが、ここまでの額なら融資できますと言う意味。

否決は、金融機関の適用要件を満たさない場合や、信用情報上に問題がある場合がほとんどです。

まれに、申込者の性格を見て「返済が滞りそうだな」と判断されるケースもあります。

なお、審査結果は、年収や勤務先など申込書に書いた内容が変わらない限り、原則として覆ることはありません。

否決の場合は、他の金融機関に相談する方が早いでしょう。


◆住宅ローン特約との関係


事前審査で承認となった金融機関と支店名は、そのまま売買契約書等の住宅ローンの特約欄に記載されます。

複数の金融機関から承認を受けた場合は、融資を受けたい金融機関に絞って記載します。




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◆新築やリフォームするとき


建物の新築やリフォームするときには、その見積もり書や間取図が必要になります。

そのため、建設会社を現地に招いたり書面を作成してもらうのに、2週間前後はかかると考えておきます。

土地だけ欲しい購入検討者がいれば、遅れを取るかもしれないことに注意します。

見積書は本体工事費や付帯工事費など、各工事にかかる金額と内訳を記載したものであれば、A４サイズ1枚でもかまいません。

間取り図等はどのような工事になるかがわかればOKです。

新築は敷地配置図と外観図（立面図）も用意しておきましょう。

金融機関がさらに知りたければ、何らかの指示があるはずです。


融資審査の金額は見積額が上限となります。

実際の工事費が見積額をこえてしまい、その分も融資を受けたいなら再審査になります。

一方で、工事費が見積額を下回った場合はその分が減額されます。

すでに見積額の融資を受けているなら、余った金額は返金となります。




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◆諸費用ローンを借りるとき


土地や建物の購入代金以外に必要な資金を調達する「諸費用ローン」を借りるときは、その額の根拠となる一覧表の提出が求められます。

諸費用の定義は「住宅の購入にかかる軽費」と定めている金融機関が多い様です。

どのため、家具の購入費などは直接住宅の購入には関係しないため、認められづらい傾向にあります。

詳細は各金融機関で確認を取りましょう。

諸費用の見積もり書は新築やリフォームの見積もり書と同じく、事前審査の際には細かくは不要でも、本審査では内訳も記載した詳細な見積もりが必要になるケースがほとんどです。



◎諸費用ローンに対応できる項目（金融機関により異なる）

　
　①仲介手数料

　②収入印紙代（売買契約）

　③固定資産税・都市計画税等の清算金

　④火災保険料・地震保険料等

　⑤保証料（保証会社へ）

　⑥融資事務手数料・つなぎ融資手数料

　⑦収入印紙代（金銭消費貸借契約・つなぎ融資契約）

　⑧登録免許税

　⑨専門家報酬（司法書士・土地家屋調査士など）
　
　⑩諸検査費用（住宅性能評価など）
　
　⑪建築確認・検査済証取得費用

　⑫リフォーム費用

　⑬修繕積み立て一時金（新築マンション購入時）

　⑭新築関連費用（建物解体など）

　⑮引っ越し費用

　⑯家具家電購入費用



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◆「忘れていました」は審査にマイナス


事前融資審査申込書には現在お金を借りている金融機関と残高を正確に書きましょう。

オートローンなどの大きい額だけではなく、小さい額でもしっかり書くのが正解です。

特に月払いに関係するものは、融資額を計算するために重要です。

多くの金融機関は事前融資審査申込書と一緒に申込者の同意を得て信用情報をとり、借入状況をチェックしています。

そのため借り入れの多くは金融機関には筒抜けです。（一部反映されないデータもありますが、大まかにはわかります。）

事前に申告していれば何の問題もなかったのに、事前審査申込書に書き忘れてしまったばかりに「隠していたのではないか？」と金融機関の心証が悪くなり、審査が通らないこともあります。

「忘れていました。」は審査にマイナスと理解して注意するようにしましょう。

どこから借り入れをしているか忘れてしまったと言う人は、信用情報機関にアクセスして自分の借り入れ状況を確認してから、審査に臨んだ方がいいでしょう。




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◆事前審査書は丁寧に書こう


住宅ローンを借りる際の事前融資審査申込書の書き方の注意点をまとめました。

注意していただきたいことは、

　　①直筆で

　　②内容も正確に

　　③空白がないように

　　④丁寧に書くことです。

空欄だったり判読不明な箇所があると、そのたびに確認を求められるので審査が止まってしまいます。

金融機関が事前審査書で知りたいことは、主に、

　　①自社の融資の適用条件に合致しているか（年収や勤続年数など）

　　②きちんと返済できそうか（年収から計算）

　　③今までに借り入れの延滞や事故情報はあるか　　　の３つです。

これらの情報を正確に伝えるためにも、関係書類は手元に用意しておき確認しながら記入していきましょう。

その他の注意点は、

　・年収は、源泉徴収標の「支払い金額」欄の金額を書く。（控除前の金額です。）

　・預貯金は売買に使わずとも貯めている分はすべて書く。

　・カード等の借り入れはすべて書く。家族に渡している自分名義のカードに注意。

　・配偶者に収入があり合算する場合は連帯保証人欄に書く



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