「不動産売却動画」の記事一覧（101件）
カテゴリ：不動産売却動画 / 投稿日付：2022/08/06 00:00
《既存不適格建築物とは》
建築当時に適法だったが法改正により基準に合わなくなったもの。通常の住宅に比べて売却が難しくなります。
理由としては、二つあります。
一つは、既存の建物と同じ規模、同じ用途での立て替えや、許可が必要な規模の修繕を行うことができません。そのため、担保価値が低くなり、希望する額のローン審査に通りづらい可能性があるためです。
また、新築当時に指定された建ぺい率・容積率の制限値がその後変更されたことにより、購入者が建て替える際には、既存の建築物より建築可能な規模が小さくなってしまう制限がかけられる場合があるからです。
《売却のポイント》
売却のポイントは、既存不適格建築物であることを買い主にきちんと告げることです。また、どのような制限を受ける可能性があるかについて、納得してもらう必要があります。
周辺の相場価格での売却は難しい可能性があるので、相場価格を知った上で複数の不動産会社に相談し、信頼できる不動産会社を見つけましょう。
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カテゴリ：不動産売却動画 / 投稿日付：2022/08/05 00:00
《区画整理事業とは》
行政や区画整理組合が主体となって、道路や公園等の公共施設が未整備な区域を整備し、そこに宅地を再配備することで、整備された新たな町並みをつくる事業。何十年もかかることが珍しくない。その土地を売却したい場合、どの時点で売却するかを考えましょう。
《従前地～元々の土地の時点》
区画整理後は、道路の拡幅などの事業によって面積は小さくなるのが一般的です。
その分価値が下がるかといえば、区画整理によって地価が上がる場合もあり、かわらないと考えられます。ただ、土地を割り当てる際や工事に施工誤差が生じ、土地の権利者間に不均衡が生じた場合、事業完了時に清算金によって不均衡を是正します。
この時点では、これから各整理事業を行うため、建築の際に知事の許可が必要で、木造二階建てなどの容易に移転・撤去が可能なものに限られます。購入される方は、場所が変わったり制限を受けることに不安を覚えるかもしれません。
《仮換地の時点》
区画整理事業は長期間に渡り徐々に進みます。自分の土地の部分は完了したが全体は完了しないという場合、完了した土地は仮換地となり、基本的に仮換地はそのまま換地となります。ただ使用収益開始日以降でないと仮換地に建築物を建てることはできないし、所有権は依然として従前地にあります。まだ、この時点では清算金は確定していないので、それを踏まえて金額を考えていく必要があります。
《区画整理事業が終わった時点》
区画整理事業は街作りの計画に基づいて行われているので、建築できる建物を制限する場合があります。事業が終わった後の売却でも注意が必要です。
どのタイミングで売却するのが有利か、精算はどうするか、登記はどうするかなどを、売却に力を入れている不動産会社の担当者に聞いてみましょう。
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カテゴリ：不動産売却動画 / 投稿日付：2022/08/04 00:00
《危険負担とは》
落雷で建物が壊れた、水害で建物が流されたなど、売買契約を締結した後、引き渡しまでに天災地変で物件が滅失や破損してしまうケースがあります。売り主、買い主どちらの責任でもなく取引きの対象物がなくなってしまうなどです。危険負担とは、そのような場合にどちらが損失を負担するかということです。
《2020年に民法改正》
旧民法では、契約自体は成立しているので、買い主は代金を払わなくてはならないとなっていました。債権者主義といい、買い主が危険負担をするということです。
不動産の売買契約では、天災地変等の売り主買い主どちらの責任でもない事由によって対象物が滅失や損傷してしまった場合は、契約を解除できるという特約をつける場合が一般的です。売り主が買い主に受領済みの金額を返還して契約解除となります。それほどでもない破損の場合は、売り主で修復の上で、渡すことにしていました。
改正後はその実態に近づき、引き渡し前で天災事変など売り主に責任がなく引き渡しが不能な場合には、支払い義務は消滅しないものの、買い主は支払いを拒絶できることになりました。
なお、売り主は引き渡しまで、善管注意義務（善良なる管理者の注意義務）があり、注意不足の場合は当然売り主の責任が発生するので注意しましょう。
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カテゴリ：不動産売却動画 / 投稿日付：2022/08/03 00:00
《山林売却について》
需要と供給のバランスがあり、場所によっては売却が難しい場合もありますが、コロナ禍の状況で需要が高まっている場所もあります。また、取り扱いをしていない不動産会社もあるので、必ずその山林がある場所の不動産会社に依頼してみましょう。
《山林の種類と価格》
山林には、都市近郊林地、農村林地、林業本場林地、山村奥地林地の4種類があります。最も相場が高いのは、都市近郊林地です。場所だけではなく、樹木の性質によっても価格が変動します。役所で調べてみましょう。
山林は面積の計測が難しいので、公募売却が一般的です。しかし、トラブルを避けるためには、計測することや専門家を通して面積を確認することをお勧めします。不動産会社に相談してみましょう。
公簿上の土地面積がわかるときには、国土交通省が不動産価格情報検索というサイトを公開しており、山林の住所を検索すると価格を調べて計算することができます。しかし、場所によっては取引事例がなかったり、山林の状況によって実際の金額が低くなる場合も多いので、あくまでも目安としてとらえましょう。
森林法によって開発強化が必要、保安林（伐採には許可が必要な山林）、市街化調整区域（住宅の建築はできない）など、制限のある山林は、売却の難易度が上がったり価格に影響があるでしょう。
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カテゴリ：不動産売却動画 / 投稿日付：2022/08/02 00:00
《設備表とは》
不動産売買契約では、売買物件について売買契約締結時の状況や引き渡し時の状況を、明確にしておく必要があります。そのため、売り主は買い主に売買物件についての売り主が知っている事柄を説明するように売買契約書によって定められており、設備表はそのための重要な資料となります。
《補修について》
設備表は主要設備とその他の設備に分けられます。設備表で故障不具合がなしとあった主要設備が引き渡し後に壊れていた場合には、売り主に対して修復の請求をすることができます。主要設備には、給湯関係、水回り、空調、玄関関係があります。
買い主が、引き渡し完了から7日以内に故障・不具合を通知した時には、売り主は修復義務を負います。故障・不具合ありとしたものについては修復義務はありません。
《設備表の作成と説明》
作成のタイミングは、不動産会社に売却を依頼したときになります。早い段階で購入検討者に知らせるためです。問題が無いとわかれば購入希望者に安心して検討してもらえます。
売買契約締結時には、売り主が買い主に設備表について説明します。売却依頼時と売買契約締結時とで設備の状況が異なることもあり得るので、改めて確認して説明します。説明を聞くことによって故障内容を理解して購入でき、引き渡し後のトラブル防止につながります。
売り主は、引き渡し時までその状況を保っておく必要があります。締結時の説明と引き渡し時の状況が異なってしまった場合には、修復の義務を負うので気をつけましょう。
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カテゴリ：不動産売却動画 / 投稿日付：2022/08/01 00:00
《買取保証とは》
一般的な仲介では、不動産会社がその物件を買いたいという人をみつけて契約する方法で、買取とは、不動産会社が直接その物件の買い主になる方法。
買取保証とは、当初は一般的な仲介を行い、売れなかった場合は、あらかじめ売り主と不動産会社間で取り決めた金額で不動産会社が買取をすることです。
《買取保証のメリット》
１、仲介と買取のいいとこ取りができる。相場に近い価格で売却活動をしながら、売れなかった場合に不動産会社に買い取ってもらうというという選択ができます。
２，売却期限や買い取り価格があらかじめわかる。不動産会社が買い取る金額で、住み替えの資金計画が立てられます。いつになったら売れるのか、予定額を下回るのではというような心配をしなくても済みます。
３、もし、買取になった場合は相場の７０％程度の価格になってしまいますが、仲介手数料はがかからないことについてはメリットです。仲介手数料は一般的には、3000万円の物件であれば96万円＋消費税ですが、その大部分がかからないことになります。
４、買取の場合、引き渡し後の契約不適合責任を売り主が負わない取り決めをすることが一般的で、後から何らかの瑕疵が出てきた場合でも売り主が責任を負わなくて済むというメリットになります。
《買取保証の契約に向けて》
買取保証をするときの契約は、専属専任媒介契約か、専任媒介契約を結ぶことになります。この場合、他の不動産会社に重ねて仲介を依頼することはできないので、いくつかの選択肢を用意して、慎重に不動産会社を選ぶことが大切です。
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カテゴリ：不動産売却動画 / 投稿日付：2022/07/31 00:00
《不動産売却に強い不動産会社は？》
高い査定価格を提示してくる不動産会社が売却に強いとは限りません。売却依頼がほしいために無理に査定価格を上げる場合もあるからです。そうすると売れ残ってしまい、相場よりもや安く売ることになるケースもあります。
売却が得意な不動産会社を見分けるにポイントは、担当するエリアでどれ位売買実績があるかです。エリアで売買実績のある会社は、マンションなどの不動産の周辺環境のアピールの仕方が得意だと思ってよいでしょう。
《不動産会社の担当者の見極めは？》
その担当者の売却の実績があるかどうかの見極めポイントは、そのエリアでの継続担当年数です。長ければ、駅の利便性や近所の環境など地域的な点のアピールもできると考えて良いでしょう。
また、マンション、戸建て等の様々な物件について、それぞれの売却の仕方を熟知し、専門的な知識があることが好ましいでしょう。
宅地建物取引士の資格を持っているかを、必ず確認しましょう。
もし、住宅ローンアドバイザーやファイナンシャルプランナーの資格も持っている担当者だとお金やローンの相談もできます。
なぜ、その査定価格なのかを、根拠を提示しながら説明してくれる担当者であることが大切で、また、売りたい不動産のメリットだけではなく、デメリットも伝えてくれるかどうかも確認しましょう。
よりよい条件で売却するためにも、しっかりと担当者を見極めることが大切です。
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カテゴリ：不動産売却動画 / 投稿日付：2022/07/29 00:00
《未登録建物でも売却できるの？》
できます。
しかし、買い主にとってデメリットやリスクがあるため、売却しにくかったり価格に影響が出ることがあります。
デメリットは、所有権を第三者に主張することができないことです。
通常売買代金の支払いと同時に所有権が移転し、所有権登記を行いますが未登記では行うことができません。
仮に、二重売買などで取引後に第三者がその建物を登記していた場合、その第三者に対して所有権を主張することはできないことになります。
また、銀行などの融資を利用しようとしても抵当権が設定できないので、融資は受けられません。万が一返済不能担った場合の担保がないからです。
《買い主の名義に登記するには》
まず、建物の表題登記が必要です。
表題登記とは、不動産を特定するための不動産の表題部になされる登記のことで、所在地、家屋番号、種類、構造などの登記となります。不動産登記法では、表題登記のない建物所有権を取得した者は、取得日から1ヶ月以内に表題登記を申請しなければ、10万円以下の科料と定められています。
表題登記の次は建物の所有権保存登記を行います。行うことでその建物の所有権を明示することができます。いきなり買い主の名義で保存登記することは、法律上難しいので、一般的にはまず売り主の名義にします。
費用負担をどうするか、表題登記と保存登記をいつまでに完了させるかなどを事前に取り決めることが必要です。
表題登記は土地家屋調査士、保存登記は司法書士に依頼します。
別棟を建築したとか、増築したなどで建物の一部が未登記の場合があります。
その場合、売り主は表示変更登記を行って引き渡す必要がありますが、買い主がローンを利用しないとか、引き渡し後すぐに解体撤去するなどの事情によっては未登録のまま引き渡しを承諾する場合もあります。
売却に力を入れている不動産会社に相談すると、物件の特徴や想定する購入希望者なども考えながらアドバイスをもらえます。
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カテゴリ：不動産売却動画 / 投稿日付：2022/07/28 00:00
《住宅ローンの事前審査》
今回は、住宅ローンの事前審査についてです。売り主にも影響があることなので知っておきましょう。
《融資承認》
契約書や重要事項説明書に、買い主が利用する予定の銀行名、ローンの金額、融資承認取得期日、融資利用の特約に基づく契約解除期日と記載があります。
融資承認取得期日までに、記載されている銀行で、記載されている金額以内のローン申し込みについて融資の承認をもらう必要があります。
もし、申し込みを否認された場合には、契約そのものを白紙撤回できるという内容になります。
期日までに申し込みをしていなかった場合で、その後申し込みをして否認された場合は契約解除になります。
白紙解除の場合は、手付金や仲介手数料は元の支払い主に戻ります。
違約解除の場合は、契約書に定められた違約金を売り主に払うことになります。
売り主は、新たに買い主を探す必要があり、また、引っ越しのスケジュールなども変わってきます。
《事前審査＝仮審査》
そういったケースを極力防ぐために事前審査はあります。事前審査では、買い主の仕事や収入、その他の借り入れ状況を中心に審査を行います。
それで承認が得られば本審査で否認される可能性は大きく下がります。
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カテゴリ：不動産売却動画 / 投稿日付：2022/07/27 00:00
《抵当権って何ですか？》
抵当権とは、銀行が融資をする際に担保とし、万が一ローンの返済ができない場合、不動産を競売にかけて売却し、債権を回収するためのもので、他の担保債権者に優先して債権の回収ができる権利です。
《ローンが残っている不動産を売却する時》
抵当権を抹消する必要があるので、手持ちの資金または不動産を売却した資金で借りているローンを返済します。
その不動産を購入する人が融資を受けるためには、現在の所有者の抵当権を外すことが条件となります。
《抵当権を外す方法》
ローンの残債を一括して繰り上げ返済すると、銀行は抵当権抹消書類を借入者に渡します。実際には、司法書士に依頼して手続きを進めます。
必要な書類は6つあります。
①登記済証または登記識別情報
②登記原因証明情報
③委任状
④金融機関の資格証明書
⑤抵当権抹消登記申請書
⑥登記事項証明書
詳しくは、不動産会社の担当者に相談しましょう。
費用は印紙代、司法書士への金額を合わせて15,000円～20,000円位です。
自分でも手続き可能ですが、購入者の登記も絡んでくるので、できる限りプロの司法書士に依頼する方が安心です。
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