「不動産売却動画」の記事一覧（101件）
カテゴリ：不動産売却動画 / 投稿日付：2022/08/30 00:00
《月極の青空駐車場を売却の際》
月極の青空駐車場を売却する際、駐車場賃貸契約者への対応はどのようにしたら良いのでしょうか。
《購入する人がそのまま貸し駐車場として運営する場合》
この場合はそのまま貸し駐車場として運営する場合は、そのままでよいです。
《購入する人が建物を建築予定の場合》
売り主と買い主のどちらの責任で賃貸契約を解除するのか、売買契約締結前に協議して決めましょう。駐車場には、借地借家法の適応はありません。解約の正当事由は必要なく、立ち退き料も契約書に記載がなければ必要ありません。
契約書に記載のある期日までに契約の意向を先方に伝えます。記載がない場合でも、相手が次の駐車場を探す時間を考慮して１～２ヶ月前にはお知らせすることが望ましいでしょう。
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カテゴリ：不動産売却動画 / 投稿日付：2022/08/29 00:00
《新築マンションを購入したが、転勤になって住むことができない》
最も一般的なのは、賃貸に出すことです。
その場合のリスクは、転勤から戻ったときに賃借人に出て行ってもらうことができないことです。
それを回避するためには、定期借家契約といって期間を定めて貸し出しをするというものがあります。定期借家契約では、定められた期間がきたら賃借人は物件を明け渡さなければなりません。更新はありませんが、貸し主と借り主が合意すれば再契約することは可能です。
《新築未入居物件の売却》
海外に転勤するような場合は、管理することが難しいので、売却をお勧めします。
その場合新築未入居となり、そのマンションを買いそびれた人もいるので、早く売却できるケースもあります。相場は、近隣の市況に左右されますので、まずは不動産会社の担当者に相談してみましょう。購入時と同等かそれ以上で売却できる可能性があります。
購入時に住宅ローンを利用していた場合、条件の一つに「住宅の取得日から6ヶ月以内に住み始め、適用を受ける各年の12月31日まで引き続いてその物件に住んでいること」があります。売却でも賃貸でも再入居までの期間中は住宅ローン控除が受けられません。
《どちらがよいのか》
転勤から戻る期間がきまっていたり、購入したマンションへの思い入れが強い場合には賃貸で貸し出した方が良いでしょう。逆に、転勤から戻る時期が決まっていなかったり、空室のリスクが懸念される場合には売却をお勧めします。
空室のリスクというのは、多くの人が住宅ローンを組んで購入するため、貸し出したマンションの入居者が転居してしまった場合、賃料を住宅ローンの返済に充てられないことです。最悪、転勤先の賃料と、購入した住居の不動産のローンをダブルで支払うことにもなりかねません。
どのような方法が良いかを、地域に根ざした不動産のプロに相談すれば、最適な方法を提案してくれるでしょう。
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カテゴリ：不動産売却動画 / 投稿日付：2022/08/28 00:00
《ホームステージングとは》
売却の際に、空室物件内には家具や小物を入れ、居住中の物件では、片付けをしながら居住空間を演出することです。家をお化粧するようなものです。中古不動産流通の促進につながっています。
《ホームステージングの効果》
中古不動産をご案内する際に何もない部屋よりは、家具や小物をレイアウトしてご案内する方が、お客様は部屋のイメージを持つことができ、購入につながりやすくなっています。居住中の場合は、散らかった状態では内見意欲がわきません。整理整頓することや部屋をきれいにすることで、ホームステージングして売却につなげる効果があります。
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カテゴリ：不動産売却動画 / 投稿日付：2022/08/27 00:00
《再建築不可物件とは》
現在ある建物を取り壊してしまうと、再度建築することができない物件のことです。
立て替えができる物件は建築基準法上の道路に土地の間口が2メートル以上接している土地、共同住宅では4メートル以上、旗竿地は路地状部分の長さより間口が3メートル以上必要とされています。
建築基準法は1950年に定められた法律なので、それ以前の建物で再建築不可物件があることになります。
しかし、それ以降の建物でも、建築計画時の申請を建築可能な道路や建物であるかのように実際とは異なる形状として申請しているケースが多くあります。一見道路ではあるものの、建築基準法上は道路と判定されていない場合や、道路の形状が指定された位置と異なっているケースもあります。
《売却のポイント》
再建築できないので、購入者が限定されてしまいます。
また、住宅ローンの融資が利用できない場合がほとんどです。
ただ、リフォームは可能なので、自身で居住する以外に収益物件として購入する人も多くなっています。
建築基準法上の道路に接していなくても建築基準法第43条2項の例外規定が適用され、再建築が可能になるケースもあります。
詳細を知るためにも売却にたけている不動産会社に相談してみましょう。
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カテゴリ：不動産売却動画 / 投稿日付：2022/08/26 00:00
《賃貸に出している物件の売却》
賃貸に出している物件は収益物件となり、買い主は投資目的で買うことになります。収益還元法で査定し、家賃収入に対する利回りで考えていきます。
《売却のポイント》
１、依頼する不動産会社の選び方
特に一棟マンションやビルなどになると専門知識が必要です。
2、売却のタイミング
投資用不動産は、建物の耐用年数に応じて減価償却費として経費に計上し、所得税対策をします。
ローンを利用している場合は、返済額のうち利息返済分は経費として計上できます。元利均等払いの場合、ローンの支払額の内訳をみると、最初のうちは利息の割合が高く、徐々に元金の割合いが高くなってきます。そして、元金返済額が減価償却費を上回ったとき、減価償却費の節税効果も薄れますので売却のタイミングとしては良い時期です。
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カテゴリ：不動産売却動画 / 投稿日付：2022/08/25 00:00
《心理的瑕疵物件の売却》
心理的瑕疵物件とは、自殺や殺人のあった不動産、近くに墓地があるケースなど人が心理的に抵抗を感じるような欠陥がある物件のことです。
不動産の価格は、周辺の相場に加え、需要にも影響されることから、そういった物件は、相場よりも低い価格での成約になる場合が多いです。
《売るときの注意点》
後から知った場合にトラブルになるケースもありますから、瑕疵については買い主に必ず告知しましょう。
不動産会社と媒介契約を締結するときに担当者に伝えましょう。買い主に対しては、売買契約を締結するまでに告知しなければなりません。後でトラブルにならないように、物件状況報告書に記載しましょう。
《およその相場価格》
不動産会社と媒介契約を締結すると、物件資料に告知事項ありと記載して販売活動を行います。
近くにお墓がある場合は、相場より１～２割程度低い価格になることが多いです。建物内で他殺があった場合には、相場の半値以下と思った方が良いでしょう。
自殺や殺人があった場合には、個人ではなかなか買い手がなく、不動産会社が買い取るケースが多くなります。中には気にしない人もいて、お墓の真横の物件を日当たりも良くて安いという人もいます。
心理的瑕疵物件だからといってあきらめずに一度不動産会社に相談してみましょう。
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カテゴリ：不動産売却動画 / 投稿日付：2022/08/23 00:00
《不動産を売却したときの税率》
不動産を売却したときには、譲渡所得が課税されます。譲渡所得には、所得税・住民税・復興特別所得税の３つがありますが、不動産の所有期間によって税率が変わります。
《税率》
不動産を所有していた期間が５年以下であれば短期譲渡所得、５年以上であれば長期譲渡所得となります。
短期譲渡所得は、譲渡所得に対して所得税は３０％、住民税は９％です。長期譲渡所得は譲渡所得に対して所得税は１５％、住民税は５％です。復興特別所得税はどちらも2.1％ですが、これは所得税の額に対して課税されます。
合計で見ると、短期譲渡所得は39.63％です、長期譲渡所得は20.315％となります。
《所有期間の判定》
所有を開始した日（取得日）は新築の場合は引き渡し日、中古の場合は契約日です。所有の終わり（譲渡日）は新築中古とも引き渡し日が基準となります。
5年経過したかの判定は、譲渡した年の1月1日時点で5年を超えているかが基準となります。実際には5年数ヶ月であっても、税法上は長期と認められないケースがあります。
相続した場合には、被相続人が取得した日を引き継いで所有期間を考えます。
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カテゴリ：不動産売却動画 / 投稿日付：2022/08/22 00:00
《市街化調整区域内の不動産の売却》
市街化調整区域は、市街化を抑制すべき区域という定義で、原則として建物を建てることができないので、売却が難しい場合が多くなります。
行政から建築許可や建築確認をとって建物を建築、あるいは市街化調整区域の線引き前から建物を建て替えた、すでに建物が建っている場合なら、売却は易しくなります。
その場合、その建物が合法的に建築確認を取得している建物かどうかがポイントになります。建築確認を取得している場合、新たな所有者が立て替えをする際も、同じ規模で同じ用途の建物であれば再建築できます。
ただし、農家住宅はその地域で農業を営む人だけに認められ、一般住宅として再建築はできないなど、建築できる人が限定される場合もあるので注意が必要です。
土地だけの場合は家を建てることを目的とした人への売却のハードルは高いものがあります。
地域によっては家の敷地同士の間隔が５０メートル以内に50戸以上連続している場合に建物の建築ができるというところもありますが、確認が必要です。
税金面では、市街化調整区域では固定資産税と都市計画税がかかりますが、調整区域では原則として都市計画税はかからず、税金が安くなることをメリットとして売り出すことができます。
建物があるか、土地だけかによっても違いがあるし、地域によって条例の違いがあります。どのような人に販売するかによってメリットの打ち出し方も変わってくるので、不動産会社に相談してみましょう。
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カテゴリ：不動産売却動画 / 投稿日付：2022/08/21 00:00
《相続時の不動産登記について》
所有者不明土地問題の解決を目的として、2021年4月相続登記を義務とする不動産登記法の改正が国会で成立しました。
所有者が不明であったり、所有者が判明しているものの所在がわからなかったり連絡がつかなかったりする土地があります。そこでは、不法投棄などで近隣問題となっていたり、復旧復興事業が進められない等の問題が起きていたりしました。
《不動産登記法の改正の内容》
不動産を取得した相続人は、その取得を知った日から3年以内に所有権の移転登記を申請しなければならないというもの。
正当な理由がなくその申請を怠った時には、10万円以下の過料が科せられます。2024年4月28日までには施行される予定です。
これは、相続の発生が施行の前後にかかわらず適用されます。現時点で相続人となっていて名義変更登記が未了の人は、法律が施行されるまでに登記が必要で、完了していない場合は10万円以下の過料となりますので、気をつけましょう。
まずは、不動産会社に相談し、司法書士事務所を紹介してもらうことから対策を始めまましょう。
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カテゴリ：不動産売却動画 / 投稿日付：2022/08/20 00:00
《告知義務とは》
宅建業法では、不動産購入の判断に重要な影響を及ぼすなどの事項を、購入者に伝えなければいけないきまりがあり、それを告知義務と言います。
その不動産で亡くなった人がいる場合などがあり、それをかくしていた場合には、民事上の責任を問われる可能性があります。
査定価格にも大きく影響するので、査定を依頼する際に不動産会社の担当者に伝えましょう。亡くなった理由が何であっても伝えておきましょう。
2021年10月8日に国土交通省から宅建業者が告知すべき基準を定めた「人の死の告知に関するガイドライン」が発表されました。
告知しなくてもよい場合は、一つ目に自然死や日常生活の中での不慮の死の場合、二つ目は、その不動産の近接住居やマンションなどの普段使わない共用部分での死亡の場合、賃貸ではこれに加えて死亡から3年が経過した場合とされています。
自然死や普段使わない共用部分での死亡であっても、事件性や社会への影響が大きい場合や、買い主や借り主から質問があった場合には、伝えたいものです。
《亡くなった場合以外の告知内容》
買う方の判断に影響があるかを基準にして告知しましょう。
近所に墓やゴミ集積場がある場合などがあります。そのような嫌悪施設がある場合、物件資料に告知事項ありと記載せず、近隣に墓地ありという具合に直接的な表現で販売活動が行われることが多くなります。
売り主は、その不動産を買おうとする人の気持ちになって、その判断に影響がありそうなことがあれば、不動産会社の担当者に伝えましょう。特に、亡くなった人がいる場合は査定の段階で担当者に伝えましょう。
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