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「不動産売却動画」の記事一覧(63件)

居住中売却(動画)
カテゴリ:不動産売却動画  / 投稿日付:2022/07/16 00:00




《住みながらで売却できるの?》



 住み替えの場合などで、多くの人が住みながら売却しています。



 先に新しい物件を購入してから、居住中の物件を売却する場合には、購入した住宅のローンと売却した住宅のローンを同時に払うというような事態に陥ってしまう場合もあります。

 そのような事態をさけるためには、今住んでいる不動産を売却してから、その売却資金をもとにして次の物件を購入する方法が良いでしょう。

 希望する売却価格を下回って売却したケースはたくさんあります。いつ売れるのか、いくらで売れるのかがわからないと購入する物件にも迷ってしまいます。

 住みながら売却した方が、資金面を確定したあと次の住み替えを決めることができるというメリットがあります。



《注意点》

 
 購入希望者が家の見学に訪れた時には、案内を売却依頼したプロの営業マンに任せ、売り主は聞かれたことのみ答える方が早期売却につながりやすいです。




センチュリー21ベスト・ホームでは、リースバックのご相談も得意としております。
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売却時の疑問(動画)
カテゴリ:不動産売却動画  / 投稿日付:2022/07/15 00:00




《売り主さんから売却時どんな質問が多い?》

 
 どれ位の期間で売却できるか?

 
 売却にかかる費用はどれくらいか?

 
 今は売り時なのか?

 
 住みながら売ることができるか?



《売り時について》


 コロナ禍でも不動産売買は積極的に行われています。オンラインで相談したり、対面では感染に注意して相談しています。


《売却にかかる時間》


 地域によって差はあるが、おおむね
3ヶ月から半年が目安にとなります。相場に対してどれ位の金額でスタートするかによって期間は変わります。


 
3ヶ月より早く売れる場合でも安値で売ったとは限りません。売却をスタートさせた時点は、新着情報として目に止まりやすいものです。


  売却に対する疑問にしっかりと回答したり、さらに一歩先まで説明してもらえる不動産会社を選ぶことが大切です。

 



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売出価格(動画)
カテゴリ:不動産売却動画  / 投稿日付:2022/07/13 00:00




《査定価格と売り出し価格はどう違うの?》



 査定価格は、不動産会社が物件を評価し、周辺の相場をもとに適正と思われる価格を算出したものです。



 売り出し価格は、査定価格をもとに、売り主の希望や売却の理由、同一のエリア内の売り出し状況を見て決めたものです。



《売却期間による違い》


 (1)売却期間に余裕がある場合



 売り主の希望する売り出し価格で、購入者をゆっくりと待つことが可能です。

 ただ、査定価格を大きく上回る価格だと、売れるまでに期間を要した結果、査定価格を下回ってしまう事態も起こりえます。
 
 データを元にプロの目線で分析して算出している査定価格をベースに売り出し価格を設定することをお勧めします。



 (2)売却期間に余裕がない場合


 

 相続税の納付期限が決まっているとか、住まいの買いかえで購入する物件が先に決まっているなど、急いで売って現金を得る必要があります。


 その場合、査定価格を売り出し価格をして設定し、問い合わせ状況や内覧した購入検討者の状況を見ながら、段階的に売り出し価格を下げていくことで期限に間に合わせることができます。

 

 大幅に高く設定して売却までに時間がかかったり、大幅に安く売却してしまうことを避けるためには、適正な査定価格を提案できる不動産会社選びが重要です。



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契約決済(動画)
カテゴリ:不動産売却動画  / 投稿日付:2022/07/12 00:00




 

《契約と決済ってどう違うの?》

 不動産売買契約を締結しても、同時に物件を引き渡すことができないケースが多いものです。

   融資を受ける場合には、融資の申し込みに不動産売買契約書が必要であったり、居住中の物件の売却であったり、更地にする場合は測量してからの引き渡しであったりするからです。

 そういう場合には、決済の時に物件の引き渡しを行います。


《契約とは》

 

 金額、残代金の支払い、引き渡しの時期、引き渡しの条件などの特約事項を記した契約書を作成し、記名・押印することで、売買契約を締結します。



《決済とは》



 残代金の支払い、所有権の移転登記などを行います。


 買い主、売り主、不動産業者、司法書士 が立ち会い、買い主が融資を受ける金融機関で行うのが一般的です。


 売り主の所有権移転登記に必要な書類や本人確認書類を司法書士が確認し、問題なければ融資が実行されます。


 買い主は、登記書類への記入、残代金・各清算金・仲介手数料・登記や火災保険に関する支払伝票の記載を行います。



 売り主は、買う主からもらう各代金の振込伝票、各領収書への記入を行います。



《決済が終わったら》



 鍵の引き渡しを行います。鍵の本数、境界確認書や合意書などの書類の内容の確認、引き渡し完了確認書を作成し、署名押印をします。



 売り主が住宅ローンを利用していた場合は、抵当権の抹消のため、仲介担当者や司法書士と一緒に銀行に行き、一括返済の手続きと抵当権の抹消絵を行います。

 司法書士は法務局に行き、抵当権の抹消・所有権移転・新たな抵当権設定の登記申請を行います。

 抵当権抹消には事前に手続きが必要ですし、印鑑証明書や住民票・戸籍の付票などの必要書類もあります。



 仲介手数料は、これらの手続きを安全にスムーズに進めるための費用でもあります。


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高値売却(動画)
カテゴリ:不動産売却動画  / 投稿日付:2022/07/11 00:00




《古い家でも売れるの?》

 築年数が経った家でもリフォームしたり立て替えをする人がいるので、問題ありません。

《更地にした方がいいの?》

 古い家は、更地にした方が土地の用途が広がって購入希望者が増え、高く売れます。

《更地にする場合の注意点》


 ①解体費用が数十万円~数百万円かかります。

 ②固定資産税の軽減がなくなります。居住用の宅地には200㎡以下の部分は6分
  の1になるという軽減措置がありますが、それが受けられなくなります。

 ③となりの土地の所有者と打ち合わせが必要です。

《現状で売った方が良い場合》

 ①建物がまだ利用できるビルやRC

 ②古民家など古いことに価値がある場合


 ③足場を組む場所がないなど、解体が困難な場合


 ④解体費用が著しく高い場合


 ⑤手元に解体費用がない場合

  


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売却流れ(動画)
カテゴリ:不動産売却動画  / 投稿日付:2022/07/10 00:00



《不動産売却とはどの様に進めていくの?》

 不動産会社に相談し、住宅ローンの残りはあるか、諸費用はどれ位かなどの事情を考慮し、必要なサービスを提案してもらう。その後、査定額を出してもらうという流れになります。

 

 査定額と売り出し価格は別物で、売り出し価格は提案はされるが最終的には売り主が決めることになります。

 次に、売却の事情を考慮してスケジュールを決め、媒介契約書を締結します。

 売却活動中は、家を掃除しておき、購入希望者への対応にできる限り協力しましょう。



《販売活動》

 不動産会社は、不動産ポータルサイト(物件探しをする人が見ることができるサイト)へ登録したり、レインズ(不動産会社が見ることができるサイト)へ登録したり、オープンハウスを開催して検討している人に直接見ていただく機会を設けたりします。



 あまり大々的にしたくない場合は、不動産会社に相談しましょう。



 競合となる近隣の物件、価格、市場の動向によって反応は異なります。できるだけ高値で、かつ早期に売るために金額の見直しをする場合もあります。



《売 却》

 購入希望者があらわれたら、購入申込書を提示します。売買金額、手付金額、引き渡し時期を確認し、双方で合意したら売買契約へと進みます。

 引き渡し日までに引っ越しを完了させ、引き渡し決済の準備をします。



 買い主が住宅ローンを利用する場合、銀行からローンの承認が得られない場合は、白紙解約となる場合もあります。

 引き渡し後も、契約不適合責任が一定期間残ります。最後まで不動産会社がサポートしてくれます。





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契約不適合責任(動画)
カテゴリ:不動産売却動画  / 投稿日付:2022/07/09 00:00




契約不適合責任、瑕疵担保責任とは?

 

 瑕疵とは、欠陥・不具合のことで、不動産では購入段階では気づかずに住み始めてから発見される欠陥・不具合のことです。

 売買後に、売り主が知らなかった瑕疵が発見された場合に、売り主が責任を負う範囲や対応する期間を定めたものです。

 2020年4月1日から、民法改正により《瑕疵担保責任》は《契約不適合責任》に変わりました。



大きな違い

 
 瑕疵担保責任では買い主は、契約解除と損害賠償の2つの権利だけが認められていましたが、契約不適合責任では5つの権利が認められています。

  

 

契約不適合責任で認められる権利



 (1)追完請求

     
     契約内容と異なっている部分を契約通りにするよう請求すること。売り主に
    落ち度がなくても請求できます。

 (2)代金減額請求

     
     追完請求によって補修できない場合に認められる権利。


 (3)催告解除

     
     追完請求に売り主が応じない場合に催告して解除できる権利。


 (4)無催告解除

     
     契約不適合により「契約の目的を達しない」とき、催告することなく直ちに
    契約の解除をすることができる権利。若干の不具合程度では認められません。


 (5)損害賠償請求

     
     契約不適合があった場合に、買い主は損害賠償を請求できます。ただ 
    し、売り主に落ち度や過失がない場合は賠償責任を免れます。



売買契約書の確認 

 契約不適合責任では、「契約内容と一致していたかどうか」が問題となります。そのため、契約書に不具合が記載されている物については責任を問うことができません。



 また、「任意契約」(契約当事者が合意すれば有効)であるという点は変更がありませんので、実際の契約内容がどうなっているのか、売買契約書を確認することが大切です。



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相続時特別控除(動画)
カテゴリ:不動産売却動画  / 投稿日付:2022/07/08 00:00





相続の3000万円特別控除

 相続によって空き家になった不動産を一定の用件を満たして売却した場合、譲渡所得から3000万円を控除することができるという法律があります。空き家対策のための、2023年12月31日までの時限立法です。


3つの用件

 

 相続開始の直前に被相続人が居住していた家屋で、次の3つの用件全てに当てはまるものが対象になります。

 (1)昭和56年5月31日以前に建築確認を受けた建物

 (2)区分所有建物登記がされていないこと

 (3)相続開始の直前に被相続人以外が居住していなかったこと

(1)については、昭和56年5月31日以前に建築確認を受けた建物を旧耐震基準といい、それらが対象となるためです。

(2)については、マンションや、建物の中で複数に区分されて店舗、事務所等で構成されている物は対象外となるためです。

(3)については、他に居住している人がいると空き家ではなく、趣旨が異なるためです。

《老人ホームに入っていた場合》

 入所直前まで居住していて、要介護、要支援認定を受けて老人ホームに入所し、相続開始直前まで入所していた等の用件を満たせば、適応となります。

《賃貸で貸していた場合》

 「事業、貸し付け、居住の用に供されていないこと」という用件があるので、適応外です。

《耐震基準》

 危険な空き家対策のためなので、耐震基準に適合するように耐震補強するか、建物を解体し更地にして引き渡す必要があります。

《期限、その他》

 

 相続が発生してから3年を経過する日の属する12月31日までです。

 また、譲渡価格が1億円以下、譲渡先が親子や夫婦など特別な関係ではない人、など様々な用件があります。

《手続きや証明書類の準備、確定申告の必要あり》

 相続登記には司法書士、建物の滅失登記には土地家屋調査士、税金には税理士、解体には解体業者との連携が必要です。

 不動産業者の選定では、買い主を探すだけではなくこれらの専門業者を紹介してくれることも重要です。


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返済困難(動画)
カテゴリ:不動産売却動画  / 投稿日付:2022/07/07 00:00




 住宅ローンの支払いが困難になる人は50人に1人の割合でいます。その場合は、どうしたらよいのでしょうか。

《住宅ローンが支払えない場合》

 まず、借り入れをしている金融機関に相談しましょう。支払いを猶予してもらえる場合があります。

 また、無駄な出費を抑えたり、家族の協力を得て収入を確保することも大事です。

 公的な機関や税理士、会計士などの専門家に相談するのも一つです。国や地方自体の様々なサービスを教えてもらえる場合もあります。



《やってはいけないこと》



 払えないまま放置することをしてはいけません。放置したままでいると、優遇金利が停止になったり、不動産を競売にかけられたりしてしまう場合があります。そうなると、住んでいる家から出て行かざるをえない状況に陥ってしまします。

 また、借金を借金で返すこと、ハイリスクな投資やギャンブルにお金をつぎ込むこと、副業などで無理なバイトをすることは避けましょう。体は大事な資本です。


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生産緑地問題(動画)
カテゴリ:不動産売却動画  / 投稿日付:2022/07/05 00:00





《生産緑地》

 

 生産緑地に指定されている土地は、30年間の営農義務が課されており、農地として管理することや生産緑地であることを掲示すること、原則として建物を建てることができないことが定められています。

 

 指定が始まった1991年から30年経過した2022年には、多くの生産緑地の指定が解除されます。解除された場合、農地への減税が受けられなくなるため、これまでより固定資産税が高くなってしまいます。

 

 2017年には生産緑地法が一部改正され、特定生産緑地の税制優遇が10年間延長できるようになりました。また、2018年には、生産緑地を第三者に貸すこと、農産物の直売所などを建築することができるようになりました。

 

 

《売却について》

 

 指定が解除された後からは、土地を売却することができます。

 

 生産緑地は全国で6.6万ヘクタール、3大都市圏の特定市内だけで1.2万ヘクタールあるといわれています。特定市内の生産緑地の8割が2022年に期限を迎え、土地の売却が増えると予想されています。

 

 生産緑地は500平米以上の土地なので、土地やそこに立てられるマンションが供給過多になり、周辺の不動産相場が下落する懸念があります。

 

 売却する場合、価格が下落する前に売却するのか、様子を見るのかを考えましょう。そのエリアにどれ位の生産緑地があって、どれ位の人が売却するのかによって状況が変わってきます。地元の信用できる不動産会社に相談して、タイミングを見ることが大切です。 


 

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