不動産売却動画の記事一覧｜札幌・豊平区　上手な不動産売却｜センチュリー21ベスト・ホーム

不動産の売買をどの不動産業者に相談するのか、いくつかのチェックがあります。

《物件を購入する場合》

　　購入物件があるエリアで多くの物件を扱っている業者がよいでしょう。

  　 また、インターネットで検索した場合に、その物件がその一社しか掲載していない
　場合は、売り主から直接売買を依頼されている可能性があり、交渉がスムーズに進み
　やすいことも考えられます。

《売却を依頼する場合》

　　その不動産会社のホームページをチェックし、経営理念や社員紹介などがしっかり
　と掲載されている会社は、お客様対応もしっかりしている会社が多いでしょう。

　　まとめて複数の不動産に依頼できるサイトも増えているところではありますが、最
　低限ホームページはチェックすべきです。

　　また、売却専用のホームページがある不動産会社も増えています。そこには、売却
　方法や実績が掲載されているので見れば役に立ちますし、そういう会社は売却に慣れ　
　ているので、安心して相談できます。

　　仲介手数料無料や半額をうたう会社がありますが、そこには相応の理由があるはず
　なので、確認する方が良いでしょう。

　　売買では、引き渡し後も関係が続いていくので、手数料無料の場合に誠実に対応し
　てもらえない会社もあり、注意が必要です。

　センチュリー21ベスト・ホームではリースバックのご相談も得意としております。

札幌市　豊平区　土地　一戸建て　マンション　空地空き家　実家　不動産　相続物件　アパート　売却のことならセンチュリー21ベスト・ホームまでお気軽にお問い合わせください。

共有名義の持ち家があって離婚する場合についてです。

　婚姻中の財産は、財産分与として2分の１ずつ分け合うことになっています。購入当初の出資額に応じて決めた持ち分に関係なく、2分の１ずつ分け合うのが原則です。

　１人の収入で住宅ローンを支払っている場合でも同じことがいえます。

　その結果として、離婚後も持ち分を２分の１ずつ持ち続けていると、家を売却する場合や相続が発生した場合に手続きが大変になってしまいます。そうならないよう、どちらかが、相手に共有持ち分を譲って手続きを進めておくことです。

《ローン残金がない場合》

　　　離婚協議書を作成して単独名義に登記を変更し、譲り受けた方は相手方に代償金
　を支払うことで公平にします。

《２人ともに住宅ローンが残っている場合》

　　　持ち分を失う方のローンを完済しなくては名義変更ができないので、ローンを借
　　りかえたり実家にお金を出してもらったりするなどの必要が出てきます。

《妻が連帯保証人になっている場合》

　　　誰か他の人に連帯保証人を依頼するか、物理的担保として土地や建物を担保に入
　　れることで、連帯保証人を外してもらう方法があります。

　～　おすすめの方法　～

　　　　
　　　　家を売却することです。

　　　　売却金額がローンの残高より高い場合、売却によって残ったお金を分け合うだ
　　　けで済みます。
　　　　売却金額がローン残金より低い場合は、現金で補填して完済するなどの必要が
　　　あります。

　　　　まずは、自宅がいくらくらいで売れるのか査定してみることが必要です。

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どちらでも、最終的に不動産会社に支払う金額は同じですが、少しでも高値でスムーズに売却するためにはどちらが良いか考えましょう。

《一般媒介契約》

　　　　
　　　　複数の不動産会社と媒介契約を結ぶこと。レインズ（不動産会社が見ることの　
　　　できるサイト）への登録義務がない。売りに出ていることをあまり知られたくな
　　　い場合によい。

　　　　不動産会社に活動報告義務がなく、売り主は、複数の不動産会社がどのように
　　　販売活動をしているか把握するのに手数がかかる。駅近や築浅などの人気物件以
　　　外は宣伝費をかけてもらえず、売却成功が難しい場合ある。

《専任媒介契約》

　　　　
　　　　一つの不動産会社とのみ契約を結ぶこと。契約を結んだ日から7営業日以内に
　　　レインズへの登録義務があり、広く情報を流通させることができる。

　　　　また、2週間に１回以上、売り主に状況を報告する義務があり、物件売却の営
　　　業活動を一生懸命やってもらえる。

　　　　特に、空き家だと鍵を渡して管理してもらうので、専任媒介契約がよい。

～　迷う場合には　～

　　　　　
　　　　しっかりと寄り添ってサポートしてもらえる専任媒介契約がよいでしょう。

　　　　　信頼できる不動産会社と営業マンに出会うことが、売却成功につながりま
           す。

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　遺産額がマイナスの場合、「相続放棄」と「限定承認」という方法があります。

《相続放棄》

　　一切の相続を放棄することです。マイナスの財産しかない場合に適した方法です。
　相続人単独で行うことができ、相続放棄すると、相続人ではなくなり、その子や孫も
　相続することがなくなります。

　　相続開始（被相続人が死亡した日）から3ヶ月以内に家庭裁判所に届け出ます。

《限定承認》

　　プラスの財産の範囲内でマイナスの財産も相続することです。マイナスの財産がプ
　ラスの財産を上回った場合、超過分を支払う必要がありません。負債がどのくらいあ
　るかわからない場合に適した方法です。

　　ただし、相続人全員が合意し、共同で行うことが必要です。また、相続があること
　を知ってから3ヶ月以内に家庭裁判所で手続きを行う必要があり、期限を過ぎると
　特殊な事情がある場合以外は認められません。

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土地や不動産を相続したときは、相続登記が必要です。

《相続登記に必要な準備》

（１）不動産についての調査　

　　　　法務省で登記事項証明書を取得したり、権利書や固定資産税納付通知書で確認するなどし
　　　て正確な地番や家屋番号を確認します。

（２）相続人の調査　

　　　　遺言書がない場合は、法定相続人全員での手続きとなります。被相続人の出生から死亡ま
　　　での戸籍謄本を取り寄せ、法定相続人を確定させます。相続人の住民票、戸籍謄本、印鑑証
　　　明も用意しておきます。

（３）遺産分割協議書を作成

　　　　相続財産を相続人全員でどのように分割するかを決定し、実印を押して遺産分割協議書を　　
　　　作成します。

《相続登記》

　　　不動産を相続した人は、相続登記の申請書を法務局に提出して、登記を行います。そのと　
　　き、登録免許税が固定資産評価額の０．４％かかります。

　　　
　　　司法書士に依頼する場合の報酬は、不動産の評価額、相続人の人数、協議の内容、依頼する　
　　司法書士によって異なります。（相場は６～１０万円）

　　　今現在、相続登記は任意であり罰則は設けられていませんが、民法第177条では必要とされ
　　ています。また、登記を完了していなければ、不動産を処分したり抵当権を設定したりするこ
　　とができません。さらに、何代もさかのぼって亡くなった人の名義であったりすると、相続人
　　が多数になり、中には行方不明者がいたり、認知症で後見人制度を利用しなければならない人　　　
　　が出てきて大変な労力がかかることになります。

　　　いざという時に身動きがとれない事態にならないよう、相続登記をすることをお勧めしま
　　す。

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相続税の税率は、超過累進課税

　　～　相続する金額が多いほど税率が上がり、最高で５５％　～

　 土地が相続財産に含まれる場合、その評価額が重要になってきます。

土地の評価額　→　路線価によって決定
　　　　　　　　　　　 路線価が定まっていない土地は、倍率方式による計算。

　　
　・路線価は、道路についている標準単位なので、実際の取引価格とは異なります。土　　
　　地の形、高低差、周辺環境、法制限、向き、間口などについて考慮し、適正な評価　　
 　  額に補正されると、税が低くなることがあります。

　・すでに申告が済んだ人　～　5年以内であれば、土地を再評価し、税の還付手続き　
　　　　　　　　　　　　　　を行うことができます。逆に税務署から土地の評価を増　　　　
　　　　　　　　　　　　　　額され、追徴課税される場合もあります。

　・申告は、相続税に強い税理士に相談するとよいでしょう。不動産会社は、相
　　続に強い税理士を知っている場合も多いので、相談してみるのも一つです。

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遺言書について

・財産を持っている人が、誰にどの財産をどれ位あげるかを決め、まとめたものです。

・メリットは、相続の時に残された家族が財産をめぐって争わなくてすみます。

・スムーズに相続が進まずに法廷納税期限までに相続税を納められない場合、延滞税がかかることになります。

遺留分とは
・遺言書の内容によらずに、一定の範囲で相続人に最低限の相続を保障するものです。

遺留分の請求の仕方
・遺留分が侵害されたとわかった時、相手方に財産を取り戻す請求「遺留分の減殺（げんさい）請求」を文書で行います。

・応じない場合は、家庭裁判所に調停を申し立てます。

・期限は、相続があることを知ってから1年以内、または、遺留分の侵害を知ってから1年以内。ただし、相続開始から10年を経過すると時効となってしまいます。

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遺産分割協議とは？

相続人全員で、故人の遺産の分け方を決めること！

故人の出生から無くなるまでの戸籍を全て取り寄せます。

　～最初に本籍地の役所に問い合わせ、過去に本籍地の変更があった場合は、そこからさかのぼって取り寄せます。

協議の方法は？

戸籍にのっている関係者全員で行います。

・未成年者など、法律行為ができない人がいる場合は、家庭裁判所で特別代理人を選定し、協議に加わります。未成年者の場合、その親は特別代理人にはなれません。

・失踪者の場合、家庭裁判所で不在者財産管理人を選任し、協議に加わります。

話し合いによる、全員の同意が必要です。

代表的な分割方法

現物分割～形を変えずに分ける。例）不動産は長男、現金は次男など

換価分割～相続財産を売却し、換金して分ける。

代表分割～1人の相続人が財産を多くもらい、他の相続人に現金を渡す。

共有分割～不動産などの、持ち分を設定して分ける。

遺産分割協議書の作成について

全員が合意を受けてそれぞれの戸籍、実印、印鑑証明を持ち寄り、署名・押印を行います。一同に集まれない場合には、リーダー役が連絡をとって郵送で行うことも可能です。

遺産分割協議の手順

①   遺言書の有無の確認←最優先で行う

②   借金を含めた相続財産の確認

③   相続人の確認

④   遺産分割協議書の作成

⑤   相続人全員の署名、押印

　・遺産分割協議書は、各財産ごとに作成することが可能

　・預貯金の引き下ろしのために、各金融機関より指定の書式を取り寄せておく。

　・書類作成を税理士や会計士に相談するのもよいでしょう。

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リースバックとリバースモーゲージの違いについて

老後の資金を確保する方法としてリースバックとリバースモーゲージが
注目されています。

リースバックとリバースモーゲージの違いについてご説明いたします。

リースバックとは

ご自宅をリースバック会社に売却し、資金を得ます。その会社と賃貸借契約
を結び、元のご自宅に毎月家賃を支払いながら、そのまま住み続けることが
できるサービスです。

リバースモーゲージとは

現在住んでいるご自宅を担保に金融機関からお金を借りる事ができるサービスです。

一般的には、所有者様が亡くなられた際に土地建物を売却し一括返済に充てる形と
なります。

ご遺族が元金を完済することでご自宅を引き継ぐことも預貯金での返済も可能です。

リースバック、リバースモーゲージ共に、資金を得てもそのまま住み慣れた家に
住み続けることができる点は共通しています。

リースバックとリバースモーゲージのメリット・デメリット

リースバック　　

メリット

●売却後も住み慣れた家に住むことができる

●住宅ローンや固定資産税の支払いが不要になる

●現金化にまでの時間が短い　

●資金の用途が制限されない　　　　　　　　　　　　　　

デメリット

●売却した時点で自宅の所有権がなくなる

●家賃が発生する

●売却金額が相場より安くなる場合がある

●契約内容によっては賃貸借契約を更新できないケースもある

リバースモーゲージ

メリット

●自宅に住み続けながら老後資金の準備ができる

●毎月の負担は利息分のみ

デメリット

●融資を受ける際の制約が多い
（年齢制限・年収基準・対象不動産の地域や物件の種別）

●金利の上昇・不動産の評価下落リスクがある

●推定相続人全員の同意が必要

 リースバックはリバースモーゲージに比べると制約が少ない分どなたでも
利用が可能です。

しかし、売却すると所有権が移転しますので、お子様にご自宅を残したいと
思う方にとってはデメリットになる可能性もございます。

不動産会社等により異なりますが、売却後一定の期間内であれば買い戻せる特約
を売買契約書に記載することも可能です。買い戻せる期間を長期でお考えの方は
複数の不動産会社等に問合せ比較することをお勧めいたします。

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法定相続分について

民法では、亡くなった方の遺産を誰がいくら相続するのかが明確に定められています。

法定相続人とは、民法で定められた相続人のことです。

法定相続人が遺産相続できる法律上の割合を法定相続分と言います。

配偶者がいれば配偶者は常に相続人です。

配偶者以外は子（直系卑属）→直系尊属→兄弟姉妹
という優先順位が設けられています。

第一順位の子供（直系卑属）がいる場合は後順位の方は相続権がありません。

亡くなられた方が遺言を残していた場合や遺産分割協議が存在する場合、
原則としてその内容が優先になります。

法定相続分は亡くなられた方が遺言書など特別な意思を表示しなかった場合の、

法律で定められている遺産の分け方の基準になります。

法定相続人全員が合意している場合、必ずしも法定相続分通りに遺産を分ける
必要はありません。

相続財産に不動産が含まれる場合、分割しにくい性質上トラブル
となることも少なくありません。

不動産の現在の価値を把握されたい場合、センチュリー21ベスト・ホームでは

無料査定を行っております。

相続不動産の売却のご相談や査定のご依頼など、不動産の事なら

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