上手な不動産売却の記事一覧｜札幌・豊平区　上手な不動産売却｜センチュリー21ベスト・ホーム

つまり、不動産市況の最先端を知りたいのであれば、都心三区の価格推移を注視すればいいことになります。

具体的には中古マンションの在庫数や成約価格、成約平米単価を調べるのが得策です。

これらは東日本不動産流通機構が月ごとに公表しています。

さらに一点付け加えると、都心三区の中古マンション約定平米単価は過去、日経平均株価と連動するような動きをなしています。

日経平均ほどのアップダウンはないものの、後を追うようにして同じ様な波形を描くのが特徴となっています。

２０２１年９月末には日経平均株価が１９８９年のバブル期以来の３万円台に到達しました。

バブルの再来だ、どこかで一気に下落する局面が来ると言う声も耳にしましたが、不動産市況の観点からバブル期とは明らかに様子が異なることがわかります。

バブル期当時、日本の土地総額は２０００兆円でした。

しかし２０２２年現在はおよそ半額の１０００兆円となっています。

バブル期のように日本全体の不動産が異常な高値で推移している訳ではないのです。



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◆「手付解除」とは？

手付金のひとつである「解約手付」。解約手付で売買契約の解除権を行使することを「手付解除」と言います。
前回もご説明したように、買主が解除する場合は手付を放棄し（手付流し）、売主が解除する場合は受け取った手付金の倍額を返却
（手付倍返し）すれば、無条件で契約を解約することができます。
理由を明確にする必要がなく、相手の同意を得なくても、一方的に解約できるということです。
解約手付を設定しておけば、高額な資産取引において、
「やっぱり契約をやめたい」と考えたとき、多大な不利益を被るリスクを軽減できます。


◆「手付解除」はいつでもできるわけではない

手付解除は無条件で契約を解除できますが、解除できる期限は決められています。
民法では、手付解除期限を「当事者の一方が契約の履行に着手するまで」と定めています。つまり、売主が契約解除できるのは、買主が契約の履行に着手するまで。
買主が契約解除できるのは、売主が契約の履行に着手するまで、ということです。

では、「契約の履行に着手」とはどのような状態を指すのでしょうか。
簡単に言うと、「売買を成立させるために必要な行為をしたとき」という意味です。ただし、該当する行為を民法上で明示していないため、「履行に着手しているかどうか」で解約時にトラブルに発展してしまうことも多いのです。

「履行に着手」と判断される例を示しておきましょう。

＜売主＞
・所有権移転の登記手続きをしたとき
・売却を前提とした分筆登記申請をしたとき
・抵当権を消滅させるために借入金の返済をしたとき

＜買主＞
・中間金や残代金の支払いをしたとき
・売買代金と引き換えで物件の引き渡し請求をしたとき

ただし、所有権移転の登記手続きや残代金の支払いは、物件の引き渡しと同じタイミングで行われることが多くなっています。
引き渡しギリギリまで手付解除が可能では、最後まで不安定な状態で取引を進めることになります。

無用なトラブルを避けるために、手付解除期日を設けておくのが一般的です。
売主・買主の合意のもとで具体的な日付を決め、売買契約書にも明記されます。

売却したい不動産を所有している売主様にとって、不動産をいつ売るのが適切か、売却タイミングの見極めは重要です。

過去の不動産市況を振り返ると、明確な法則を見いだすことができます。

不動産価格が上向く、下向くどちらの潮目を迎えたときにも東京の中央区と千代田区と港区、いわゆる都心3区から動き始めるのが定番となっています。

その後、東京都全体に影響が及び、続いて神奈川、埼玉、千葉の順に火がついていき、次は、札幌、仙台、名古屋、大阪、広島、福岡がほぼ時期を等しくして価格変動の波を受けます。

ここまでで、おおむね3ヶ月から半年を要するのが、これまでの不動産市況動向の共通点です。



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◆「手付金」はただのお金じゃない？

不動産の売買契約を締結する際、多くの場合、売主は買主から「手付金」を受け取ります。「売買代金の一部を先払い」したお金のように考えている方もいらっしゃいますが、厳密に言えば違います。

民法には手付に関する特有の規定が定められています。以下の3種類があり、それぞれ違った目的や機能を持っていることを覚えておきましょう。

（1）証約手付
契約成立の証拠として授受される手付。

（2）違約手付
売主・買主のどちらかに債務不履行があった場合、相手方が被った損害に充てる手付。

（3）解約手付
売買契約を解除することになったときに充てる手付。
買主が解除する場合は手付を放棄し（手付流し）、売主が解除する場合は受け取った手付金の倍額を返却（手付倍返し）する。

手付金は代金とは異なるもので、担保のような機能も持っていることがわかりますね。
本来ならば、買主から売買代金が全額支払われたとき、売主は手付金を返却しなくてはなりません。
しかし、わざわざ手付金を返却して、別に売買代金を支払うのは手間がかかりますので、「手付金を売買代金の一部として充当する」といった文言を売買契約書に盛り込み、手付金を差し引いた残金を支払う形が一般的です。

手付金を代金の一部としてただ受け取るのではなく、どんな目的をもって交付されるお金なのかを知っておくことが大事です。


◆手付金の相場はいくら？

手付金は、法令で支払うことが義務付けられているわけではありません。ただ、高額な資産取引である不動産売買では、契約履行前に予期せぬ出来事が起きたときのための保障の意味も
かねて、手付金を交付するのが慣例です。
では、手付金はいくらなのでしょうか。

不動産会社が売主の場合は、手付金は20％以内と法律で定められています。個人が売主の場合、法律で定められているわけではありませんが、手付金は売買代金の10％前後が相場になっています。

不動産の売買契約を締結したあとも、他に良い物件との出会いがあれば、買主は解約に心が傾くものです。
しかし、せっかく決まった契約を反故にすることになれば、売主としては痛手。手付金が少なすぎると気軽に解約されてしまう可能性がありますし、多すぎると売主都合で解約したい時に金銭的な損害が大きくなってしまいます。
売主として考えられるさまざまな状況を想定して、10％前後の間で妥当な手付金を設定することが肝心です。

ほとんどの売主様にとって、不動産取引は人生に1度か2度あるかのビッグなイベントです。

思い出の詰まった住まいを手放し、動かす金額も大きなものですから、売却までのプロセスを慎重に進めて行きたいという思いがあるはずです。

一刻も早く販売をスタートさせることが、必ずしも不動産売却の最適解とは限りません。

ときには建物のこれまでのリフォームや改修履歴に関する情報を集めてから売り出した方が、買主様の購入リスク低減につなげられ、高額かつスムーズな売却を実現できます。

あるいは、事前に不動産周辺の状況をじっくり観察し、最適な土地利用の方法を練り、販売時のアピール材料とすることで、買主が見つかりやすくなることもあります。

もしくは、建物の一部を改修して魅力を引き上げてから売ることで、より高額での売却がかなえられるケースも存在するのです。

このように、手間をかけ知恵を絞ることで、初めて売主様にとってベストな売却方法を提案することが可能になります。

売却までの行程が楽しい思い出になった。

そう思ってもらえるよう、売主様との出会いを大切にし、人生の一大イベントに満足してもらえるよう、最適な売却プランを提案します。



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魅力的な不動産をおとり広告にして集客し、その不動産の難点を無理矢理挙げ、他の不動産を問い合わせ客に紹介する行為が、不動産仲介会社の常套手段として確立されています。

買い手候補からの問い合わせに対して、その不動産を手放したくない担当者は、例えば立地的に通勤に向いていないためあまりお勧めできないなどと言い、もっと都心よりの物件で希望に合った不動産があると言って、別の物件を紹介するのです。

「いろいろと手は打っているが反響が少ない」などと、担当者は言葉を濁す裏で、その不動産のネガティブなところを挙げ連ねているのです。

そのようにして不動産会社のおとり広告に活用されているとしたら、その魅力的な不動産の所有者である売主様にとっては、たまったものではありません。

早く売りたい、高く売りたいといった売主様の願いを完全に無視した囲い込み営業が、当たり前のように横行しているのが現状です。


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不動産の売却スピードとその価値を決定づける要素は、不動産の価値そのもの以外にも存在します。

売主の希望を尊重し、広い視野とアプローチで販売活動を行ってくれる《担当者に出会える》ことで、理想の売却という売主様の希望が叶えられるのです。

不動産仲介人は宅地建物取引士の資格を持っていますが、その資格を有しているからといって不動産の価値を正しく見極め、売主様に最大の利益をもたらす売却のプロセスを提案できるとは限らないのです。

囲い込みをしない営業活動に加えて、幅広い専門知識や技術を有している担当者と出会えることが最も理想的なのです。

もう一つの出会いが、《買主様との出会い》です。

売りたい不動産を、心の底からほしいと思ってくれる買主様に情報を届けられるかどうかで、最終的な売却価格には大きな差が出ます。

素晴らしい買主様と出会えるかどうかも、不動産仲介担当者の能力次第と言うことです。



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 不動産取引きの商習慣として両手取引があります。

両手取引とは、売主と買主双方から仲介手数料を得るものです。

それに対して、売主と買主それぞれ別の不動産仲介担当者がついている場合は、片手取引と言います。

両手取引なら不動産仲介会社は、取引手数料を、売主と買主双方から得ることができるのです。

「レインズ」という不動産情報を集積しているデータベースサイドに売買不動産を登録することになっています。

ところが、レインズで物件を閲覧した他の不動産会社から内見の要請があっても、すでに申込があるなどと言って囲い込む事があります。

両手取引を目指す不動産仲介会社は、他社に売る気がないから作為的に囲い込んで自社の客にしか紹介しないため、一向に売れないのです。

また、大手不動産会社であれば顧客をたくさん抱えているから、たとえ社内で囲い込んだとしてもスムーズに売却できるであろうと考える方もいると思いますが、残念ながら支店同士で対抗して足を引っ張り合うような場合もあるのです。

そのような不動産会社に売却を依頼すると、売却対象が狭まるため、希望価格で売却することは難しくなります。



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不動産を売ると決めたら、まずどこかの不動産仲介会社と媒介契約を結び、不動産の売却を依頼することになります。

媒介契約は、主に専属専任媒介契約・専任媒介契約で、契約先の不動産会社に売却を一存することになります。

基本は契約先以外での販売は認められません。

契約期間は最長3ヶ月で、期間中に契約解除すると契約内容によっては違約金が発生する場合がありますので、販売に熱意が感じられないとしても、すぐには契約を解除できません。

しかし、買主は物件を気に入らなければ他の不動産会社へと離れて行ってしまいます。

買い手候補から値下げ交渉があったとき、不動産会社は、売主がこれ以上の値下げを考えていないと強気に対抗する事ができないのです。

売主は、心理的に早く売って負担を軽くしたいという焦りの気持ちもあり、値下げ交渉に心が揺れます。

「過去の事例を見ても、この値下げ価格が妥当です。」と事例を提示されますが、売主を説得するのに都合の良い取引事例だけ抜粋して紹介していることも考えられます。

このように買主優先主義の不動産会社も実際にはあります。

これは売主様の利益を軽視しているとも言え、とても残念なことです。




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不動産需要は売り手市場とも言え、これ以上ない売却機会となっています。

国土交通省が公表している不動産価格指数（令和4年3月版）では、2010年以降ほぼ右肩上がりで推移しています。

2010年を基準とすると、戸建て住宅は１．１倍、マンションは１．８倍に迫る勢いです。

それにも関わらず、「まったく売れる気配がない」と嘆いている売主があとを立たないのが実情です。

不動産が売却できないことには新しい生活スタートできず、焦るのも無理のない話です。

依頼した不動産会社から上がってくるのは、「内見申込が来ない」「値下げを要求される」といったネガティブなものばかり、、、。

住み替えの場合は売却にはタイムリミットがあり、気長に待っている時間はありません。

しびれを切らしたところ、仲介担当者から値下げの提案を受けました。

理由を聞くと、この価格は相場より少し高く、中古物件でリフォームされていないのも、買い手を遠ざけているかも知れないと言うことでした。

仲介担当者が見せてきた過去の類似物件の取引事例では、確かに売主の売却希望価格よりも安値で売買されています。

そこで、値下げを決めた途端、すぐに買い手がきまり、売買取引が成立しました。

売主としては、もう少し粘れば希望の価格で売れたのではないかと心にしこりを残したまま物件を引き渡したのです。

これは一例ですが、このように希望した価格で売ることがかなわず、その後の人生プランが狂ってしまう売主は少なくないのです。




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