上手な不動産売却の記事一覧｜札幌・豊平区　上手な不動産売却｜センチュリー21ベスト・ホーム

建物の歴史で言うと、今からおよそ４０年前以降は、建築基準法がより厳格化された中で建てられているので、現代とさほど遜色ないレベルにまで達しています。

ちまたで言われている木造住宅は３０年というのは、取り壊した木造住宅の平均寿命を算出しているに過ぎません。

今も建ち続けている木造住宅はカウントされていないのです。

建っているものも含めてすべての建物の築年数から平均寿命を出したところ、木造住宅で６４年という数字が出ました。

それは、３０年ほどで解体される木造住宅がある一方で、６０年どころか９０年も住まいとして十分な価値を保ち続ける木造住宅がある事を意味しています。

ただしメンテナンスは欠かせません。

メンテナンスを行わないから、短命で終わる建物があとを絶たないのです。



センチュリー２１ベスト・ホームでは、リースバックのご相談も得意としております。
札幌市　豊平区　土地　一戸建て　マンション　空地空き家　実家　不動産　相続物件
アパート　売却　のことなら　センチュリー２１ベスト・ホームまでお気軽にお問い合
わせください。

日本の中古不動産は、表面上のスペックしか評価しない文化が根付いてしまっています。

買い手も、先々どの程度の寿命があるかわからず当たり外れのある中古に手を出すより、将来的な価値が保証されている新築をほしがる傾向です。

インスペクションでは、構造をより重点的に評価するようにしています。

例えば、現状の地盤はどうなっているか、今後の地盤の影響はあるかなど、未来の建物の構造についても予測を立てつつ評価していくこととしています。

現状維持で大丈夫なところ、将来的に直していく必要があるところ、あるいは今すぐ直す必要のあるところを細かく分類し、建物の本質的な価値へと転換していきます。

インスペクションを実施すると多少の建物の弱点は見つかるものです。

その弱点部分さえ直してしまえば、建物の寿命を延ばすことができ、建物の現存価値を引き上げることができるのです。



センチュリー２１ベスト・ホームでは、リースバックのご相談も得意としております。
札幌市　豊平区　土地　一戸建て　マンション　空地空き家　実家　不動産　相続物件
アパート　売却　のことなら　センチュリー２１ベスト・ホームまでお気軽にお問い合
わせください。

マンションの資産価値は管理状態で決まります。

管理次第で現状も、残された建物寿命も歴然とした差が生じます。

表面的なスペックで決めてしまうのはおかしな話なのです。

一戸建てについても同様です。

その経歴の中でどういったケアを心がけてきたかによって、見た者に与える印象や健康状態にも差が出ます。

その差が価格にも反映されるのは当然なはずです。

先進国でホームインスペクションを積極採用していないのは、日本だけと言っても過言ではありません。

それは、住宅に対する金融機関の担保評価が築年数に依存しており、本質的な価値をいっさい評価しないからです。

欧米では、インスペクションの建物評価が金融機関の融資金額につながるのが常識になっています。

リフォームや修繕にかけた事実がきちんとデータとして記録され、担保評価アップにつながる仕組みとなっています。

マンションであれば、運営状況も精査し、担保評価へとつなげるのが常識です。




センチュリー２１ベスト・ホームでは、リースバックのご相談も得意としております。
札幌市　豊平区　土地　一戸建て　マンション　空地空き家　実家　不動産　相続物件
アパート　売却　のことなら　センチュリー２１ベスト・ホームまでお気軽にお問い合
わせください。

不動産売却で、ご自身が所有していた不動産の所有権が他の人に移るときは、法務局で「所有権移転登記」を行うことになります。
しかし、その手続きを行う前にやっておくべきことがいくつかあります。大切な不動産をスムーズに買主へ引き渡すためも、オーナーとしてしっかり確認しておきましょう。


◆まずは不動産の所有権の確認を

不動産売却を進める前に、まずは売却予定の土地建物の名義が誰になっているかを調べてみましょう。これは、法務局（登記所）で登記簿謄本（登記事項証明書）を取得すればわかります。
登記簿謄本に記されている「登記名義人」は、不動産に関して所有権を有する者のことです。

まれに、実際の所有者と登記名義人の名前が違っているケースがあります。不動産を相続した場合などには、名義変更をせず、前の所有者の名前がそのまま記されていることがあるのです。名義変更には期限や義務がないために、このようなことも起こりうると覚えておきましょう。
つまり「登記名義人＝不動産所有者」とは言いきれないのです。

また、名義が共有になっている場合、売却には他共有者の同意が必要になります。
思い違いや段取り不足でトラブルにならないためにも、事前に
「不動産の所有権を有するのは誰なのか」をきちんと確認しておくことをおすすめします。


◆「抵当権抹消」の手続きをする

住宅ローンが残っている不動産を売却する場合、不動産には「抵当権」が設定されています。
抵当権とは、ローンの返済が滞ってお金を回収できなくなった場合に備え、金融機関が不動産を担保にしておくものです。

抵当権が設定されたままの不動産でも、原則的には売却が可能です。
ただし、通常の売買契約では、買主が取引の条件として抵当権抹消を盛り込んでいることがほとんど。抵当権がついたままでは買主もローンを組めませんので、抵当権抹消手続きは必要です。

売却する物件に住宅ローンが残っている場合は、買主から代金を受け取って残債を清算した時点で、抵当権の抹消が可能になります。
すでに住宅ローンを完済していても、抵当権の抹消手続きをしていない場合、書類上は抵当権がついたままになるので注意が必要です。


◆不動産の「所有権移転登記」や「抵当権抹消」は自分でできる？

不動産の売却が成立すると、買主が不動産の所有権を有することを証明するために
「所有権移転登記」を行います。多くの場合、不動産売買の決済および物件引き渡しと同時に手続きを行いますが、司法書士に依頼するのが一般的です。

売主の「抵当権抹消」と売主から買主への「所有権移転」に加えて、買主がローンを組む場合は新たな「抵当権設定」もあり、3つの登記を一度に行うことになります。その作業はかなり煩雑なため、自力で行うより、司法書士に依頼した方が安心だと言えます。

８万円だったワンルーム家賃収入が９万５０００円に上がり、改めて査定を行ったところ、残債とほぼ同額の２３００万円前後でも十分に売却が可能であると算出できました。

いよいよ売り出しを開始し、レインズにも掲載しました。

反響は上場で、問い合わせが多数寄せられました。

遠方からの問い合わせには、物件の写真や周辺の情報など顧客へのアピール材料となりそうなデータを全て提供しました。

１週間と数日経った頃には最初の申し込みがあり、要望額は２２００万円。

売り出し価格よりも１００万円ほど安い額での申し込みです。

しかし、反響は増える一方で注目が高まっている状況だったので、２２００万円以上の価値を感じて申し込んでくれる方がいると考え、少し粘ることにました。

さらに数日経ち、ついに２２５０万円の申し込みがありました。

こちらとしては２３００万円で売りたいと再交渉を申し出て粘りを見せたところ、最終的には２２８０万円に落ち着くことができました。

売り出しスタートから半月ほどというスピーディな取り引き成立でした。

不動産取引は準備とタイミングが大事であるとよく言われますが、まさにそれを実感させるものでした。



センチュリー２１ベスト・ホームでは、リースバックのご相談も得意としております。
札幌市　豊平区　土地　一戸建て　マンション　空地空き家　実家　不動産　相続物件
アパート　売却　のことなら　センチュリー２１ベスト・ホームまでお気軽にお問い合
わせください。

次のステップは、入居者(賃借人）との家賃交渉でした。

サブリース会社との契約が解かれる半年後は、ちょうど入居者との更新タイミングだったため、この機会に家賃の値上げ交渉を行うべきだと判断したのです。

値上げ幅は５０００円高い９万５０００円が相場から適正である事をこれまでのリサーチによってはじき出しています。

家賃が相場とずれている場合、更新時に交渉できる旨が賃貸契約書の中に書かれており、交渉の余地は十分にあります。

また、仮に値上げを拒否された末に賃貸契約解消になっても、改めて９万５０００円で入居者募集をかければ、立地も抜群であることからすぐに入居者が決まる自信がありました。

まず、電話にて入居者に値上げ要請の旨を伝え、その後、直接会っての交渉を行いました。

メールやスマホの録音機能を使い、やりとりの過程と相手の承諾内容がデータとして残るようにしました。

交渉は成功し、入居者は値上げに納得して引き続き入居することを決めたのでした。



センチュリー２１ベスト・ホームでは、リースバックのご相談も得意としております。
札幌市　豊平区　土地　一戸建て　マンション　空地空き家　実家　不動産　相続物件
アパート　売却　のことなら　センチュリー２１ベスト・ホームまでお気軽にお問い合
わせください。

売却価格を安くしてしまっている障壁を一つひとつ崩していくことで、不動産の魅力を引き上げるプランを提案しました。

第１ステップが、サブリース契約の解除です。

入居者からの家賃から手数料が抜かれてGさんにお金が入ります。

この流れを断ち切り、Gさんと入居者の間で直接の賃貸借契約を結べば、手数料がなくなるため家賃収入額を底上げすることができます。

しかし、簡単にサブリース契約を解除できるかがネックです。

過去には法廷闘争にまで発展したあげく、結局解約には至れなかった判例もありました。

今回は、半年後にサブリース会社との契約が更新される契約内容となっていたため、このタイミングで契約打ち切りとできるよう、打診しようと計画を立てました。

Ｇさんはさっそくサブリース会社との交渉に入り、半年後に契約を解除できることが決まったのです。

これによって家賃収入９万円で売り出すことができる見通しとなり、不動産の価値が上がるため、その時点での査定価格は２１６０万円とアップできました。

しかし、まだローン残債を返しきれるほどではなかったため、さらに価格を上げるための次のステップへ入ったのです。



センチュリー２１ベスト・ホームでは、リースバックのご相談も得意としております。
札幌市　豊平区　土地　一戸建て　マンション　空地空き家　実家　不動産　相続物件
アパート　売却　のことなら　センチュリー２１ベスト・ホームまでお気軽にお問い合
わせください。

入居者募集や管理などいっさいの賃貸業務を一括委託できる手軽さがサブリースの魅力です。

一方、サブリース会社が手数料を取っていくため、不動産所有者への実入りが少なくなるというデメリットがあります。

本件のワンルーム投資においては、Gさんに入る家賃は８万円でしたが、これは相場からすると明らかに安値でした。サブリース会社が間に入っていることで、投資先としての価値が下がり、売却価格が低く見積もられていたのです。

サブリース会社が１万円ほどの手数料をとっているのだろうと予測が立ちましたので、仮に手数料分を上乗せした９万円の家賃込みで、物件をアピールすることができれば、売却価格を引き上げることは十分可能です。

よって、少し時間は要しますが今すぐの売却はやめて、不動産の魅力を引き上げるプランを提案したのです。



センチュリー２１ベスト・ホームでは、リースバックのご相談も得意としております。
札幌市　豊平区　土地　一戸建て　マンション　空地空き家　実家　不動産　相続物件
アパート　売却　のことなら　センチュリー２１ベスト・ホームまでお気軽にお問い合
わせください。

Gさんは当初、人気物件だから売却すればすぐに問題は決着するだろうと楽観視していました。

ところが、いくつかの不動産会社に査定を依頼したところ、査定は１９００万円という価格で、ローン残高２３００万円よりも４００万円も低い価格でした。

ローンを完済するためには、不足分の４００万円を自分で捻出しなければならないという、つらい状況になってしまいます。

買い手候補の投資家も当然、収益物件としての価値を見極めてから購入を検討します。

となると、不動産の売却価格を決定づけるのは家賃であり、家賃が据え置きのままでは、売却価格の引き上げは厳しい状況です。


もう一つ、見落としてはいけない点がありました。

この物件はサブリース契約になっていたのです。

サブリースとは簡単に言うと又貸しのことです。

不動産所有者がサブリース会社と契約を結び、さらにサブリース会社が入居者を募集し賃貸契約を結ぶという２階層の契約形態となっていたのです。



センチュリー２１ベスト・ホームでは、リースバックのご相談も得意としております。
札幌市　豊平区　土地　一戸建て　マンション　空地空き家　実家　不動産　相続物件
アパート　売却　のことなら　センチュリー２１ベスト・ホームまでお気軽にお問い合
わせください。

Gさんは７年前に新築ワンルームマンションを投資目的で購入しました。

３５年フルローンを組んでの投資でした。

好立地の物件だったので入居者はすぐに決まりました。

家賃収入から維持費やローン返済額を差し引いた利益が月に１万円ほど入るようになり、幸先のいいスタートでした。

しかし、投資から４年目くらいには収支がちょうど同額になり、５年目に突入したら収支が赤字になってしまったのです。

修繕積立金が年を負う毎に高くなっていったことが原因でした。

Gさんは、赤字を垂れ流しているワンルームマンションを早く売って、すっきりしたいと焦る気持ちで不動産会社に相談したのです。



センチュリー２１ベスト・ホームでは、リースバックのご相談も得意としております。
札幌市　豊平区　土地　一戸建て　マンション　空地空き家　実家　不動産　相続物件
アパート　売却　のことなら　センチュリー２１ベスト・ホームまでお気軽にお問い合
わせください。