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最適な価格で売却するために、インスペクション（住宅診断）を行いました。

建物に詳しい専門家が住宅を調査、劣化具合や補修すべき点などを評価し、建物の価値を正しく測定することを目的とします。

本楽インスペクションは買主側が実施します。

建物に不備がないか精密に検査し、最終的な購入価格を決めるためです。

しかし、一般的な築25年以上の価値があるというお墨付きを得るために、売主であるNさんが、実施することにしたのです。

きわめて例外的な試みではありますが、たとえ思わぬ不具合などが見つかっても、査定価格より下回る事はまずないだろうと予想したのです。

新築と見間違うほどの建物状態だったからこそです。



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◆物件の引き渡しまでに売主が済ませておくべきこと

不動産売買契約がめでたく成立したら、売主は物件を引き渡すまでに準備しておかなくてはならないことがいくつかあります。専門家の対応が必要な場合もありますので、早めに着手することをお勧めします。

引き渡し前にやっておかなくてはならないのは、大きく分けて3つ。
（1）所有権移転登記の準備
（2）土地の実測や境界の確定など、物件の確認
（3）引き渡しの準備

本日は（1）と（2）についてそれぞれ詳しく説明していきましょう。


◆引き渡し前にやっておくべき手続き

（1）所有権移転登記の準備

所有権移転登記の手続きは、住宅ローンの抵当権抹消の手続きと同時に行われるのが通常です。
抵当権を抹消するには、住宅ローンの残額を完済する必要があります。

不動産売却時の住宅ローンの完済には、買主が支払う物件購入代金を充てるのが一般的。そのためにはまず、買主が売主に残代金を支払います。
買主が住宅ローンを利用して物件を購入するのであれば、金融機関が新たに抵当権を設定して融資を実行した時点で、残代金の支払いが行われます。

売主は残代金を受け取ったら、所有権移転登記に必要な書類一式や、売主の住宅ローンのために設定されている抵当権の抹消書類一式を買主に渡し、買主はそれをもとに所有権移転登記手続きを行います。

ここまでご説明した「決済」や「登記」に必要な手続きは、売主・買主の立ち会いの下、委任された司法書士が行うケースがほとんどです。

（2）土地の実測や境界の確定など、物件の確認

引き渡す物件が契約条件どおりかどうかを、事前に確認・調整しておく必要があります。

物件の形状や間取り、広さが契約書と相違ないか。付帯設備の状態は契約書どおりか。不具合や欠陥はないかなどを、現地で確認します。売主と買主、不動産会社が立ち会うことが多くなっています。

また、境界の確認も重要です。こちらは売主と不動産会社、そして隣地の所有者の立ち会いの下で行われます。境界をめぐって隣地の所有者とトラブルが起きることがあるため、土地家屋調査士に依頼して、測量を実施してもらう場合もあります。

税法上、木造の耐用年数は22年とされているため、築20年以上の戸建て住宅はほぼ価値なしと判定されるのが一般的です。

定額法による減価償却の観点から取得価格の１割は価値が残っているとしても、その額はせいぜい１５０から３００万円ほどです。

土地の周辺相場から算出した1700万円という査定金額は現実味を帯びているものでした。

しかし、実際の敷地に足を踏み入れたところ、まるで新築物件と見間違うほどの外観と内装に衝撃を受けるほどだったのです。

外壁の塗装は、汚れや傷が一切に見当たらず、まだ光沢を放っているほどです。

屋根の状態にも劣化が見られません。

フローリングは張り替えを行っており新品同様、壁紙クロスにも汚れや傷は見られません。

キッチンやバスルームなどの水回りも手入れが行き届いておりピカピカです。

これほど新築に近い築25年と、ボロボロの築25年の評価が同等と評価されるのでは納得できないのも当たり前です。



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Nさんは、築15年の土地付き中古戸建て住宅を2600万円で購入しました。

それから10年後、転居を決め、築25年を迎えた我が家を売却する事にしました。

不動産仲介会社を5社ほど選び、査定依頼したところ、平均して1700万円程度の売却価格が提示されました。

立地と築年数だけで算出された各社の査定にNさんは納得できませんでした。

購入して以降、傷をつけないよう大事にして修繕も念入りに行ってきたのに、購入時よりも安い査定なんて、絶対に納得できないということです。

その査定では、家の価値をほとんど評価せず、土地の価格だけで売却価格を見積もられていたのです。




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築25年の一戸建てと言ったら劣化した外壁、一部が欠損している屋根、内装は、壁紙クロスがところどころはがれていたり、フローリングにも傷が目立っていたりと、経年劣化が随所に見られる可能性が高いです。

しかし、住んでいた方がどれだけ大切にしてきたかで状態は大きく変わるものです。

建物の本当の価値を知るためには、単なる間取りや築年数といった表面的なスペックだけではなく、その家の状態を目の前にすることで、初めてその価値を感じることができます。

各建築素材の具合や屋根裏・床下の見えないところに至るまで、不動産に関わるデータを全て可視化することができれば、建物の真の価値を掘り起こす事も可能ということになります。

このような精密な可視化は諸刃の剣で、いいところも悪いところも洗いざらい調べる事になります。

しかし、不動産の全てを包み隠さず伝えることが、買い手サイドにとって安心材料につながり、不動産の魅力をより引き出してくれる事になります。



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とはいえ、不動産情報へのアクセスが多いのか少ないのか、地域の住宅市場が過熱気味なのか冷え気味なのかは、売主様にはなかなか把握できるものではありません。

ここでものをいうのが売却依頼した担当者の手腕です。

売主様を焦らせることなく、データや市況を見極めて価格の設定調整を冷静に提案してくれる、そんな担当者に出会う事で、売り時を見間違う事なく売却を実現することができます。

現在、あまりにも不動産は高くなりすぎました。

一方で、三極化はより深刻さを増していきますし、国の施策次第で不動産価格が一変することも考えられます。

タイミングを逃すと命取りです。

不動産会社の売却担当者と二人三脚で、冷静な目線を忘れず売却に臨んでいくことが大切です。



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利上げによって２０２３年以降、上がり調子だった日経平均株価に歯止めがかかり、右肩上がりの住宅市場にもブレーキがかかると予想するのであれば、今現在がピーク帯にあるととらえることができます。

そこでこのタイミングで試しに不動産を売りに出してみるというのが得策ではないかと思います。

ただし相場よりも上値で市場に出すことをお勧めします。

相場より強気な価格で買い手がつけばそれにこしたことはありませんが、買いの声がかからなくても焦ることはありません。

公開した不動産情報にどれだけのアクセスがあったのか、まずはそのデータを収集することです。

１週間ほど売り出してみて、見られているデータが多いようであれば、物色されている何よりの証拠なので、価格を据えおいて粘ることが大切です。

あまりにもアクセスが少ないようであれば、すでにその地域での住宅市場はピークを終えている事がうかがえるため、相場近くにまで下げる方針に変えるのが望ましいです。



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直近の特徴としては、不動産価格があまりに高くなっているので、そろそろピークか、と判断したであろう不動産所有者が、比較的強気な価格で市場に売り出し、不動産の在庫は増える傾向にあります。

一方、買い手は、値が上がる一方の中心地不動産に白旗を揚げ、比較的郊外に不動産を求めるようになっています。

活性化一途の住宅市場を根底で支えているのは低金利＝国のスタンスです。

しかし、異次元の金融緩和政策がいつまでも続くとは考えにくいです。

政策金利は現日銀総裁の任期が満了となる２０２３年４月８日以降に上がることという予想を立てる事もできるわけです。

しかも、政策金利が近々上がる事を前提として、すでに市場は変動を始めている可能性も考えられます。




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では、日本の不動産市況では何がおきているかというと、完全に三極化しています。

価格維持あるいは上昇を続ける地域と、なだらかな下落を続ける地域、そして限りなく無価値に近い地域、大きくこの３つに不動産を区分できます。

このような三極化の様相を顕著にしながら、引き続き日経平均株価に連動するようにして不動産価格は推移して行くことが予想されます。

他方、バブル期と違って現代は超低金利です。

住宅ローン金利は、バブル期の変動金利は７～８％、対して直近では変動金利が０．３～０．５％、固定金利では１％前半です。

３５年ローン住宅変動金利で１億円を借りた場合、今は月３０万円ほどの返済で済むところ、バブル期だと月６０万円を超えます。

低金利の時代は圧倒的に家を買いやすいのです。

国が政策金利をいくらに設定するのかで家の買いやすさがきまり、不動産取引きを行うタイミングも決まってくることになります。



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◆「手付解除」のやり方

実際に手付解除をする方法を簡単に説明します。

＜売主が手付解除を行う場合＞

まず買主に契約解除の意思を伝えます。
その後、手付金の倍額を銀行振込などの方法で買主に支払います。

＜買主が手付解除を行う場合＞
まず売主に契約解除の意思を伝えます。
手付金を放棄することが解約の条件ですので、手付金として支払ったお金は戻ってきません。

契約書を交わした正式な取引ですので、解除の意思表示は、内容証明郵便などの書面で行ったほうが安心です。
解除の意思を示した書面や、手付倍返しのお金（売主の場合）は、契約書に記した手付解除期日までに届いている必要がありますので、注意しましょう。

また、一般的に手付解除により売買契約が解除された場合も、不動産会社への仲介手数料支払い義務は残るケースがあることも覚えておきましょう。