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不動産売却では、引き渡す物件が契約条件どおりかどうかを、事前に確認・調整しておく必要があります。

特に問題になりやすいのは、土地の面積です。
土地を含む不動産の売買では、土地の面積によって売買価格も変動します。
登記簿謄本（登記事項証明書）に記載されている土地の面積と、実際の土地の大きさが違っていると、トラブルになりかねません。また、隣地との境界も確認して、登記に反映させておく必要があります。

それぞれ詳しく見ていきましょう。


◆土地の測量

土地の面積には、登記簿謄本に記載されている「登記面積」と、実際に測った「実測面積」の2種類があります。この2つの土地面積は、数値が違っていることが多いため、注意が必要です。

「登記面積」を信用して取引をする「公簿売買」という方法が一般的です。

しかし、前回測量した時期がかなり昔である等の理由により、登記簿面積が信用できない場合は、土地面積を計測した結果をもとに売買する「実測売買」を選択する場合もあります。

では、どのタイミングで測量を行えばいいのでしょうか。
通常、契約までは公簿の面積を前提で取引を進め、同時並行で測量調査を行います。登記簿上の面積と差異があった場合は、引き渡しの際に清算することが多くなっています。

なお、土地の測量は土地家屋調査士などの資格者が行うため、費用が発生します。この費用は売主が負担するのが一般的ですが、話し合いによって買主と折半するケースもあります。


◆境界の確定

土地の計測と同時に明確にしておきたいのが、「隣地との境界」です。
通常の宅地では、土地の四隅などに打ち込まれている杭「境界標」で示されています。この「境界標」をつないだ線が隣地との境界線ということになりますが、位置が図面と一致していなかったり、あいまいな位置に作られた塀が境界だと思い込んでいたりすることが、珍しくありません。

そのため、土地家屋調査士に境界線を確認してもらい、実際と異なる場合は隣地の所有者との話し合いで、解決することが必要になります。
現地確認の際は、隣地の所有者の立ち会いが必要なのはもちろんですが、万が一問題が起きた時のために、売却を依頼する不動産会社にも立ち会ってもらうのがおすすめです。


◆地積更正登記

測量の結果、「実測面積」が「登記面積」と異なっていた場合、登記にもその面積を反映して、売却時の土地の実際の面積と同一にしておく必要があります。
登記上の面積（地積）を修正することを「地積更正登記」といいます。
実測面積を登記面積と統一しておくと、土地売買時のトラブル防止に役立ちます。

地積更正登記の手続きをすると、土地家屋調査士に依頼して作ってもらう測量図が、新たな地積測量図として法務局に保管されます。また、新たに境界が確認された場合は、境界確定書（筆界確認書）も作成しておくことが必要です。これらは、隣接する土地の所有者から承認印を押してもらうことで書類が完成します。

今回ご紹介した確認事項は、いずれも隣人の協力が欠かせません。不動産売却を決心したら、円滑に進められるよう、早めに相談しておくことが大切です。
売却後のトラブルを招かないためにも、日ごろから隣人との関係を良好に保つことを心がけたいですね。

「相続する資産が少ないから揉めない」は虚構です。

裁判所の司法統計によれば、令和２年度に遺産分割の争いになった遺産総額のうち、実に４分の３が５０００万円以下の資産規模でした。

しかも、１０００万円以下が約３５％もあったのです。

自分はそんなに資産がないし、相続で揉めることはないだろうと当事者意識の薄い家庭ほど、相続で痛い目を見ることになります。

相続したら売って均等に分けよう、収益物件にして収益を分け合おうとあらかじめ相続人たちの間で決めていたとしても、想定外のトラブルに直面することもあります。

例えば、収益物件を建てようと画策していたところ、土地の地下に水道管が通っていて大きな建物が建てられない事実が発覚するといった例があります。

相続で揉めないコツは、相続前の、相続する側と相続させる側、双方がそろっているうちにきちんと話をつけておくことです。

関わる人たちの思いをすべてくみ取ることが相続の円満解決につながります。

また、相続発生前にじっくりと準備を進められるのでもっと早く知っておけばといいう事態を回避しやすくなります。



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土地を分け合うといっても半分にしてしまっては、賃貸併用住宅を建てることはできません。

１００坪のうち６０坪をYさんが受け取るとして、４０坪を姉が受け取って売却したときに１億円の価値がでる方法を模索しました。

その土地は大通りに近い側もあれば、閑静な住宅街に面している側もあります。

そこで、周辺の実際の取引事例も参考にし、この地域で土地を購入する層が建てる家の規模なども詳しく調査したところ、価値の高い側の敷地４０坪を売却すれば１億円に達することがわかりました。

これがYさん、姉の双方とも納得の解決策となり、円満に相続ができたのです。



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Yさんの場合、「手放す」「住み続ける」で意見が完全に対立しているため、共有不動産にする選択肢はありませんでした。

専門的な対処法として「代償分割」があります。

相続した土地ではなく、相続分に該当する代償金をYさんが姉に渡して、Yさんは土地を丸ごと相続することになります。

この方法は小規模な不動産の相続であれば現実的なのですが、今回の場合は１００坪という広大な土地で、およそ２億円という評価となってしまいました。

つまりYさんから姉へ１億円を代償金として渡す必要があり、この方法は非現実的です。

現実的で最適な相続方法としてYさんに提案したのは、土地の分割を行い、片方は売却して姉の取り分とし、残りをYさんの分として賃貸併設住宅を建てるというものでした。



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Yさんは、同居していた父が亡くなり、１００坪の広大な土地を相続することになりました。

Yさんには、別所にお住まいの姉がいて、母はすでに亡くなっています。

土地建物は姉との半分ずつの持分で「相続」となります。

Yさんとしては引き続きこの土地に住むことを望んでいました。

ただせっかくの広大な土地なので、自宅兼アパートの賃貸併用住宅に建て替えようと画策していました。

賃貸部分の収益は姉と分け合う形です。

ところが姉は猛反対します。

土地を売って現金化し、きっちり半分ずつ分け合いたい意向でした。

相続した不動産が空き家、空地であった場合、手間のかからないオーソドックスな着地点として、相続人たちによる共有不動産として引き続き持ち続けるという案があります。

しかしこの場合、不動産を誰が管理するのかとか、固定資産税など税金は誰がどういう割合で負担するかなど、共有状態に紐付いた課題がいくつも表面化し、相続人たちの間で話をまとめるのは骨が折れます。

さらに、次の代に相続されたとき、誰が何割の持分だったのか不明瞭になったり、音信不通の相続人が出てきたりする事態になり、一層こじれていくことになりがちです。



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引き渡し手続きは一見複雑ですが、必要なものがきちんとそろっていれば、スムーズに完了します。以下のものを不備がないよう準備しておきましょう。

＜所有権移転登記に必要な書類＞

・売却する不動産の権利証（登記済み権利証、登記識別情報）
・印鑑証明書（取得日から3カ月以内）
・住民票
・固定資産評価証明書
・司法書士への委任状
・実印
※登記に必要な書類は、事前に司法書士に確認しておくと安心です。

＜引き渡しまでに発生する費用＞

・登記費用（登録免許税、司法書士への報酬）
・固定資産税や都市計画税、管理費（マンションの場合）の精算金
・仲介手数料（媒介契約書の支払い条件に基づき）

＜その他＞

・実測図や境界確認書（必要な場合のみ。土地家屋調査士に依頼して作成）
・買主に渡す残代金や精算金の領収書
・建築関係書類、物件の鍵など、買主に引き渡すもの一式

買主による残代金の支払いと、売主による所有権移転および物件引き渡しは、同時に履行するのが原則です。
必要な書類や費用は、間違いや不備がないよう用意しておき、予定通りに引き渡しができるようにしておきたいものです。

当初の査定では５０００万円程度の販売価格だった本物件ですが、ターゲットを絞って販売することで、７５００万円の売り出しでも問い合わせは次々と寄せられました。

その多くはアパート経営に最適な土地を探している顧客を抱えている、不動産会社からのものでした。

すぐにでも内見したいといっている顧客がいる旨の連絡があり、現地にて内見を実施しました。

現地では、建物の解体に関して詳しく説明をしつつ、アパートメーカーから提案されたアパートの見積もり資料も提供、さらに周辺の状況も一緒に歩きながら確認しました。

この時に活躍するのが、当初行った現地調査の結果をまとめた資料です。

地図に単身者向けアパートだけマーキングしているものを買い手候補に見せ、どれだけアパート需要があるかの根拠を現地と照らし合わせつつ示していきました。

これだけの資料がそろっていれば、買い手候補も自前で調べる手間はほとんどありません。

あとは想定に近い初期費用と見込み収益が実現できるかを再確認すればいいだけです。

このような資料が即決材料になったのか、内見を行ったその日の夕方に購入申込がありました。

販売開始から１ヶ月ほどの短期間での売却達成でした。

当初は５０００万円の査定だった不動産が、１．５倍の７５００万円で売れたのですから、売主のSさんは大喜びです。

このように、売れない理由を解消するには、売り方のアプローチを変え、別の角度からメリットを見つけアピールしていくのが得策です。

時には今回のように、販売のターゲットをあえて絞り込むことで、売りにくさのハードルを飛び越え、期待以上の高値で売却できる場合もあります。



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さらに、近隣の単身者向けで築年数の浅いアパートについて、建築計画概要書をいくつか閲覧、建設時に適用された条例を調べました。

その結果、Sさんの土地にアパートを建てる上で適用される特殊な条例はないことがわかりました。

これで自信を持って１０世帯２階建てのアパートが建設できる用地であると広告にアピールできます。

アパートメーカーの協力で割り出した建設費用や家賃収入も盛り込みました。

アパート経営する上でのランニングコストとなってくる固定資産税や電気料金の目安についても、売主から過去の支払い状況を聞き出したり、専門家の知恵を借りたりしながら、参考値として出せるものを用意しました。

アパート建設と経営に関する参考値が一通りそろったので、続いては解体費用です。

解体費用は売主が負担するのが基本となります。

もし、正確な解体費を考慮せず販売価格帯を決めてしまうと、相場の価格と大きく乖離してしまうことが考えられます。

正確な解体費を織り込んだ価格にて販売する必要がありました。

そこで解体業者に見積もりを依頼し、一緒に建物内を回ってできる限り正確な解体費用を見積もっていきました。

単なる空き家の撤去と異なり、今回は特殊な設備の多い建物でしたので、解体見積もりはなおさら重要でした。

業者から出てきた見積もり３００万円です。

解体費用を見込んだ上での販売価格は７５００万円としました。

販売資料は完全にターゲットを絞り、アパート用地を探している方向けの情報を充実させました。

解体費用の参考見積もりはもちろんのこと、１０世帯のアパート建築費用と図面や想定できる家賃収入、初期投資費用を何年ほどの運用で改修できるのかも参考値として出していきました。

固定資産税などの月々のランニングコストも詳しく載せました。



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不動産を早く、そして高く売る上でポイントとなるのは、より多くの買い手候補に情報を届けるためのターゲットを限定せずに行う、幅広い広告活動です。

しかし、今回の場合は作戦を変え、ターゲットを絞り込んで販売する作戦に切り替えました。

土地が特殊な形状をしており、効率的な使い方が限定されている土地ゆえの、一風変わった販売方法になります。

アパート用地を探している方に本物件の魅力をどれだけ伝えられるかが勝負です。

ターゲットは投資目的で土地を探しているのですから、それに見合った広告を作る必要があります。

そこで、アパート建設のための必要な情報を販売資料として提供するため、現地調査を行いました。

今回は、表面的には見えていない部分の調査が主体となります。

まず、水道管やガス管の配管について調べ上げました。

さらに、アパートを建てるならどのような間取り設計が望ましいかを考えました。

周辺アパートをより深く調べ、不動産情報サイトなども参考にして、単身者向けのワンルームにするか、１LDK以上のファミリー向けとするべきかを検討しました。

その結果ワンルーム２階建て全１０世帯のアパートを建てるのが最適であるという参考値を出すことができました。

これなら台形の特殊な地形を最大限有効活用でき、なおかつ他の物件と比較しても遜色ない収益を出すアパートになると判断できました。



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建て売り用地としては確かにこれが最適な活用法です。

しかし、用途にこだわらずに広い視野でプランを練れば、もっといい土地活用法が見えてくるかも知れません。

今回は台形という珍しい形をした土地で、２００平米とかなり広めです。

また、課題の一つとして１階部分ではもともと飲食店を営んでおり、業務用の設備が一通りそろっている状態でした。

これらは撤去するのに特殊なプロセスを踏むことになり、解体費用は高めに見積もる必要があります。

その次に、土地のニーズを調べるため、現地を歩きました。

この不動産は、最寄りの駅からとほ６分ほどで、駅から同程度の距離にある土地にはどういった建物が建っているかを調べたところ、アパートが多い事に気づきました。

さらに、入居者募集中の看板が掲げられているかを調べてみると、古いアパートを除けばほぼ全てのアパートが満室状態の様でした。

つまりこの地域はアパートのニーズがかなり高いことになります。



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